Chương 1: Lý luận vé tặng cho quyển sử dụng đất vả pháp luật tăng cho quyền sử dung đất Chương 2: Thực trang pháp luật về tăng cho quyền sử dung đất ở Viet Nam hiện nay Cñương 3: Định hướng, yêu cầu và giãi pháp hoán thiên pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật vẻ tăng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam. CHUONG1 LÝ LUẬN VE TANG CHO QUYEN SU DUNG DAT VÀ PHÁP LUAT TANG CHO QUYEN SU DỤNG BAT quát chung về tặng cho quyền sử dung đất. Khái niệm, đặc diém về quyên sứ dung dat Quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam la một khi niệm đa diện ‘va cực kỷ quan trọng, phan ánh cách thức ma Nha nước va cá nhân, tổ chức. tương tác với tải nguyên đất đai.
Trong bối cảnh pháp luật Việt Nam, quyền. sử dung đất không chỉ là một khái niệm pháp lý ma còn lả một phan quan trọng của chiến lược phát triển quốc gia. No đòi hỏi sự cân nhắc giữa quyền. lợi cá nhên, lợi ich công đồng, và mục tiêu phát triển bén vững, Sự cân đổi này không chỉ phản ánh trong các quy định pháp luật ma còn trong thực tiễn.
áp dụng và thực thi các quy định nay. Hiện nay, có rất nhiều quan điểm vẻ khái niệm quyền sử dung đất ở nước ta hiên nay. Trong cuốn sách: “Sự hình thành và phat trién thị trường bat động sản trong công cuộc đỗi mới ở Việt Nam”, tác giả Lê Xuan Ba xác định: “Quyên sử dung đất là bộ phân cầu thành của quyển sở hữu đất, ngoái quyền. thì người sử dụng đất còn có các ngiấa vụ theo quy đính cia pháp luật” Trong khí, các tác giã khác đều cho ring Quyển sử dụng đất là quyền khai thác, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất.
Chẳng hạn như. Tác giả của cuốn từ điển Luật học, Nha xuất bản Từ điển bách khoa va Nhà xuất bản Tw pháp, năm 2006 xác định: “Quyển sử dụng dat là quyền của các chủ thể được. khai thắc công dung, hưởng hoa lợi, lợi ich tử việc sử dung đất được nhà nước. giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyé |, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thửa kế, tặng cho.
từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đắt”, trong Luận văn Thạc si Luật hoc: “Một số van dé về quyển sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Viet nam” năm 2004, Đại học Luật Ha Nội của tác giả Nguyễn Thi Thu Thủy xác 10 định: “Quyên sử dung đất là quyển khai thắc công dụng, hưởng hoa lợi, Loi tức từ đất đai va bao gồm các quyển năng trong những giới han nhất định ma Nhà nước đã quy định đổi với từng loại dat, từng loại chủ thể được chuyển. giao quyên Vé quyển sử dung đất, do sư khác biệt về sở hữu đất đai ở Việt Nam nên QSDĐ không chỉ đơn nhất 1a một trong ba quyên cia chủ sở hữu đại diện 1 Nhà nước, mà QSDĐ côn tách ra khỏi quyên sỡ hữu va trở thánh quyền sở hữu từ của người có QSDB. Vi vậy, cling một điện tích đất được xác định sẽ có hai chủ sở hữu là chủ sở hữu đất đai (Nba nước) và chủ sở hữu QSDĐ (người sử dung đấu, QSDD tên tại theo một trong hai trạng thái: trong trạng thái lả một quyển trong nội dung quyền sỡ hữu thì QSDĐ chính là quyển được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất, trong trang thái là một loại tải sản thì QSDD bao ham cả các quyển chiếm hữu, sử dung va định đoạt. Người sở hữu.
vẻ QSDD có day di các quyền năng của một chủ sở hữu, trong đó có các giao dich về QSDĐ - quyền tài sẵn. Quyển nay với nguồn gốc phát sinh từ chủ sỡ "hữu 1a Nha nước nên luôn bi rang buộc va chỉ phối bởi Nhà nước. 'V ban chất, quyển sử dung dat 1a một loại tài sản gắn lién với tải sản khác là đất dai. Đây 14 một loại tai sản đặc thù, không giống như những loại tai sản khác.
Quyển sở hữu. at 14 một loại quyển nguyên ven, day đủ còn quyền sử dung đất lại không bối vì: người sử dung đất không có đây đủ quyền năng như Nha nước với tư cách là chủ sở hữu, không có quyển sử dung đất độc lap ma quyển sử dụng đất luôn gắn liên va được thiết lập đưa trên một điện tích nhất định. Tới góc độ pháp Lý, quyển sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nha nước ban hảnh trong đó quy định việc bao vệ các quyền va ngiãa vụ của của các tổ chức, cá nhân được Nha nước giao dat sử dung. Theo do, quyển sử đụng dat 1a một quyền năng ma Nha nước trao cho người sử dụng.
đất, nhằm mang lại lợi ích cho người sử dụng đất và cho xã hội. Người sử " dụng đất không có toàn bô quyền năng như quyền sử dung tài sản khác như quyển cho mươn, tiêu hủy tài sản. nhưng có một số quyển năng nhất định (Quyên chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thu lại, thừa kế, tăng cho, thể chấp, góp vốn quyền sử đụng dat) theo quy định tai Luật Bat dai 2013. "Như vậy, có thể hiểu vé quyển sử dung đắt một cách tổng quát như sau: “Quyẩn sử ding đất là quyền của các chủ thé được khai thác công dung, hưởng hoa lot, lợi tức từ việc sử dung đất được Nhà nước giao, cho thu’ hoặc duoc chuyển giao từ nhiững cini thé khác thông qua việc cimyễn đổi chuyển nhượng, cho thn, cho thuê lại, thừa Xổ, tặng cho.từ những cha thé khác có quyên sử dung đất ” 1.
Khái niệm, đặc điểm của tặng cho quyên sử dụng dit Pháp luật hiên hành không có khái niêm vẻ ting cho QSDB. Khai niệm của tăng cho QSDĐ chỉ được để cập trong Giáo trình Luất Dat dai của Trường Đại học Luật Ha nội, theo đó “tăng cho QSDĐ thực chất cũng chỉ là một dang đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ, nhưng việc chuyển nhượng nay có giá trị thanh toán bằng không”. Tặng cho quyển sử dung đắt 1a việc chuyển. quyển sử đụng đất tử chủ thể nảy sang chủ thể khác ma không có sự đến bủ.
pháp lý của hành vi chuyển giao trong hai trường hợp nêu trên cũng đều dẫn đến. Ja Chấm đứt QSDĐ của người chuyển giao và xác lập QSDĐ cho chủ thể mới 1 chủ thé nhân chuyển giao trên cơ sở được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, tính khác biệt của hai phương thức giao dich nảy thể hiện ở chỗ trong quan hệ chuyển nhượng thi sự chuyển giao đó có dén bu một khoản lợi ích vật chất trên. cơ sỡ théa thuận của các bên va tủy thuộc vio thị trường vé quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng ma giá trị dén bù đó cao hay thấp.
Trong khi đó, "Thị Mah Ting co quần siding it vo phập hit Vit Nen hện nợ, bận tins 2030 2 trong quan hệ tặng cho, việc chuyển giao đó không được tiểu hiện bang bắt kỷ: một giá tri vật chất nào, mà chỉ la sư tự nguyện của người có QSDĐ trao QSDĐ. đó cho một người khác ma họ mong nmuễn và được chủ thể nảy chấp nhân Bởi vây, quan hệ tăng cho QSDĐ diễn ra cũng không phụ thuộc vả chỉ phối bối tinh tình thị trường QSDĐ diễn ra như thé nao tại thời điểm thực hiện quyền nay. Đây chính là sự khác biệt căn bản của hai giao dich chuyển QSDĐ: chuyển nhượng và tăng cho. Dưới góc đô pháp luật đất dai, tăng cho QSDB là các quy.
pham pháp luật của Nhà nước ban hảnh nhằm điểu chỉnh quan hệ tăng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển QSDĐ giữa các chủ thé với nhau. dinh về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp ding tăng cho QSDĐ giữa bên tống cho va bên được ting cho. Dui góc đô pháp luật dân sự, ting cho QSDB là một giao dich dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tăng cho QSDĐ để lâm phát sinh các quyển và nghĩa vu dân sự nhất định nhằm théa mãn các nhủ cầu sử dung đất. Sự thỏa thuận vẻ việc tống cho quyển sử dụng đất nay là sự thống nhất ý chí giữa bền tăng cho va bên được tăng cho.
Theo đó, bên tăng cho chuyển giao QSDĐ của mình cho bên được tăng cho mà không yêu cầu. ‘bén được tăng cho trả cho minh bat ky lợi ich vật chất nào, còn bên được ting cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất ma bên kia cho tăng. Nếu tăng cho QSDB đười góc đô dân sự hưởng tới việc định ngiấa nó như một quan hệ tăng cho tải sản hình thành từ sự thỏa thuận giữa các bên nhằm phục vụ nhu cầu sử dụng đất thi ting cho quyển sử dụng dưới góc đô pháp luật đất dai là sự quy đính va yêu cầu của Nhà nước đối với người sử dụng đất khi thực hiện quyền tặng cho đổi với quyển sử dụng đât ‘Tir những lý do trên, khái niém tặng cho QSDĐ có thé được hiểu như sau: “Tang cho QSDĐ lả quyền của chủ thé sử dung đắt, theo đó chủ thé sử dụng đất (bên tăng cho) có quyền thỏa thuân giao quyển sử dụng đất thuộc sở hữu của ‘minh cho một chủ thể khác (bên được tăng cho) mà không yêu cấu đến bủ, thông, —=—=—=—. tang cho-qays d stacy.
Quy tànghúc cua beng charm tty cap ao ngy HH 13 qua một hợp đồng dân sự được ap bằng văn ban có sự đồng ý của bên được tăng cho theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luất đất đai” Dựa trên khái niệm, tăng cho quyên sử dung dat có một số đặc điểm. đặc trưng như sau: Thứ nhất, Cũng như các hợp đồng tăng cho tải sản khác, ing cho quyển sử dung đất là hợp dong thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được. thể hiện Khi bên được ting cho nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao theo đúng quy định của pháp luật, tại thời điểm đăng ký quyền sử dung đất tại cơ quan nha nước có thẩm quyền thì bên được tăng cho được coi Ja nhận được quyền sử dụng dat từ bên tặng cho chuyển giao, khi đó hợp đồng tặng cho mỗi có hiệu lực và quyển của bên được tăng cho mới phát sinh. Do đó, moi thỏa thuận về việc tặng cho quyền sử dụng đất đều chưa có hiệu lực.
khi các bén chưa chuyển giao quyển sử dung đắt cho nhau và chưa đăng ký tại cơ quan nha nước có thẩm quyển. Đối với hợp đồng tăng cho tải sin thông thường, khí bên được tăng cho nhận tài sản thì hợp đồng có hiéu lực ngay.