Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia đặc biệt, vừa là tư liệu sản xuất cơ bản, vừa là không gian phân bố dân cư và các cơ sở kinh tế - xã hội. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong hệ thống các công cụ quản lý nhà nước về đất đai, công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ) giữ vị trí trung tâm nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, xác lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, ngăn chặn các hành vi lấn chiếm, tranh chấp và phục vụ công tác điều tiết thị trường bất động sản cũng như thu nộp ngân sách nhà nước.

Tại xã Cự Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ – một xã miền núi thuộc vùng hạ huyện Thanh Sơn – công tác đo đạc lập bản đồ địa chính và kê khai cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân đã được triển khai trong năm 2018 với sự phối hợp giữa chính quyền địa phương và đơn vị tư vấn (Công ty cổ phần Tài Nguyên Môi Trường Biển). Tuy nhiên, quá trình thực hiện thực tế bộc lộ nhiều vướng mắc về tính đồng bộ của hồ sơ, sự phối hợp của người dân và sai lệch số liệu kỹ thuật. Đề tài khóa luận "Đánh giá công tác kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã Cự Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ năm 2018" do sinh viên Hoàng Quang Huy thực hiện nhằm phân tích thực trạng này.

Mục tiêu nghiên cứu cụ thể của đề tài bao gồm 3 nội dung:

  1. Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại xã Cự Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ.
  2. Đánh giá kết quả công tác kê khai và xét duyệt cấp GCNQSDĐ theo số liệu đo đạc bản đồ địa chính tại xã Cự Thắng trong năm 2018.
  3. Phân tích các thuận lợi, khó khăn trong quá trình triển khai và đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã.

Về đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Công tác kê khai, lập hồ sơ và xét duyệt cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các hộ gia đình, cá nhân.
  • Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn xã Cự Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ (gồm 15 khu dân cư).
  • Phạm vi thời gian: Số liệu và hồ sơ địa chính thực hiện trong năm 2018.
  • Địa điểm thực tập và phối hợp thu thập dữ liệu: Công ty cổ phần Tài Nguyên Môi Trường Biển và UBND xã Cự Thắng.

Cơ sở lý luận, pháp lý và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý

Khóa luận hệ thống hóa cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, trong đó xác định đăng ký đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc để Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu và quản lý biến động. Văn bản phân tích khái niệm GCNQSDĐ theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 với tính chất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng hợp pháp.

Hệ thống căn cứ pháp lý được tác giả phân chia theo hai giai đoạn:

  • Giai đoạn trước Luật Đất đai 2013: Luật Đất đai 2003; Chỉ thị 05/2004/CT-TTg; Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Nghị định 198/2004/NĐ-CP; Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Nghị định 88/2009/NĐ-CP; các Thông tư 29/2004/TT-BTNMT, 08/2007/TT-BTNMT, 09/2007/TT-BTNMT, 17/2009/TT-BTNMT.
  • Giai đoạn thi hành Luật Đất đai 2013: Luật Đất đai năm 2013 (Điều 95 về đăng ký đất đai, Điều 98 về nguyên tắc cấp GCN, Điều 99 về các trường hợp cấp, Điều 105 về thẩm quyền); các Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Điều 19 quy định các trường hợp không cấp, Điều 32 về chứng nhận công trình xây dựng, Điều 70 về trình tự thủ tục), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, 45/2014/NĐ-CP, 46/2014/NĐ-CP, 47/2014/NĐ-CP; các Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (quy định mẫu GCN gồm 4 trang, nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen), 24/2014/TT-BTNMT, 25/2014/TT-BTNMT, 28/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
  • Văn bản chỉ đạo chuyên ngành tại địa phương: Hướng dẫn số 766/HD-STNMT ngày 13/04/2016 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ về quy trình chỉ đạo, họp xét và hoàn thiện hồ sơ cấp GCNQSDĐ.

Bên cạnh đó, khóa luận điểm qua kinh nghiệm quốc tế tại Hoa Kỳ (quản lý thông tin đất đai bằng hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa) và Thái Lan (phân loại theo 3 nhóm bìa: bìa đỏ cho đất hợp pháp không tranh chấp, bìa xanh cho đất cần xác minh nguồn gốc, bìa vàng cho đất thiếu giấy tờ cần xử lý).

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu chuyên ngành quản lý đất đai:

  • Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, báo cáo thống kê đất đai năm 2018 và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật tại địa phương.
  • Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Trực tiếp tham gia tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ nguồn gốc đất của các hộ gia đình (GCNQSDĐ cũ, CMND, sổ hộ khẩu, giấy tờ chuyển nhượng viết tay).
  • Phương pháp kiểm tra, thống kê: Phân loại hồ sơ theo từng loại đất, từng nhóm đối tượng (cấp mới, cấp đổi), đối chiếu chỉ tiêu thực hiện với kế hoạch đề ra.
  • Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu: Ứng dụng phần mềm tin học văn phòng (Microsoft Word, Excel) để tổng hợp các biểu mẫu địa chính và lập báo cáo đánh giá.

Nội dung chính theo từng phần của khóa luận

Phần 1: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ trong việc lập lại trật tự quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản minh bạch. Xác định 3 mục tiêu nghiên cứu cụ thể, ý nghĩa khoa học trong việc hoàn thiện kiến thức chuyên môn và ý nghĩa thực tiễn đối với công tác quản lý nhà nước tại cơ sở.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Khái quát hệ thống lý luận và thực tiễn về đăng ký đất đai, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Phân tích chi tiết thẩm quyền cấp GCN (UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện theo Điều 105 Luật Đất đai 2013), nguyên tắc cấp GCN (Điều 98), các trường hợp được cấp (Điều 99), các trường hợp không được cấp (Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và quy định kỹ thuật về phôi GCN theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. Nêu số liệu tổng quan của Tổng cục Quản lý Đất đai về tiến độ cấp GCN toàn quốc đạt 94,8% diện tích cần cấp (42,3 triệu giấy/22,9 triệu ha).

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định đối tượng là công tác kê khai cấp GCN tại xã Cự Thắng; quy định rõ 4 nội dung thực hiện (tìm hiểu điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội; tình hình sử dụng đất; kết quả thực hiện cấp GCN năm 2018; đánh giá thuận lợi, khó khăn và giải pháp). Chi tiết hóa quy trình thu thập số liệu sơ cấp, thứ cấp và phương pháp xử lý dữ liệu địa chính.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này tập trung vào 4 nội dung cốt lõi:

  1. Khái quát địa bàn nghiên cứu: Xã Cự Thắng có diện tích tự nhiên 2.958,75 ha, chia làm 15 khu dân cư; dân số 4.954 người (bình quân 4-5 người/hộ). Địa hình đồi núi chuyển tiếp, chia cắt mạnh ở phần cuối dãy Hoàng Liên Sơn, lượng mưa trung bình 1.800 mm/năm.
  2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018:
    • Đất nông nghiệp: 2.056,57 ha (chiếm tỷ lệ lớn, trong đó đất lâm nghiệp chiếm 2.000 ha; đất sản xuất nông nghiệp 240 ha gồm lúa, cây hàng năm và cây lâu năm; đất nuôi trồng thủy sản 13,8 ha).
    • Đất phi nông nghiệp: 718,74 ha (chiếm 24,2% diện tích tự nhiên, gồm đất ở nông thôn 239,85 ha; đất trụ sở cơ quan 83,63 ha; đất quốc phòng 119,79 ha; đất phi nông nghiệp khác 92,3 ha).
    • Đất chưa sử dụng: 183,44 ha (đất bằng chưa sử dụng 81 ha; đất đồi núi chưa sử dụng 102,44 ha).
  3. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Phú Thọ (5 bước):
    • Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ họp xét (cán bộ địa chính và tổ công tác rà soát hồ sơ, lập biểu tổng hợp theo Hướng dẫn 766/HD-STNMT).
    • Bước 2: Họp Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cấp xã (thảo luận, giải quyết tranh chấp, biểu quyết thông qua danh sách đủ và chưa đủ điều kiện).
    • Bước 3: Công khai hồ sơ và giải quyết vướng mắc (niêm yết công khai 15 ngày tại trụ sở UBND xã và nhà văn hóa khu dân cư).
    • Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ, lập Tờ trình gửi UBND huyện Thanh Sơn.
    • Bước 5: Tiếp nhận hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, viết và in GCNQSDĐ, lập sổ mục kê, sổ địa chính.
  4. Kết quả kê khai và xét duyệt năm 2018: Đánh giá số liệu thực tế qua các bảng thống kê hồ sơ kê khai, hồ sơ đủ điều kiện và hồ sơ tồn đọng chưa đủ điều kiện.

Phần 5: Kết luận và kiến nghị

Tổng kết các kết quả đạt được về tỷ lệ cấp đổi và những hạn chế tuyệt đối trong việc xét cấp mới. Đề xuất các giải pháp kỹ thuật, hành chính đối với chính quyền địa phương, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện và đơn vị tư vấn đo đạc.

Kết quả và đóng góp

Kết quả thống kê công tác kê khai và xét duyệt cấp GCNQSDĐ năm 2018

Trong năm 2018, tổ công tác đã phối hợp tiếp nhận và rà soát tổng cộng 2.167 hồ sơ với 7.654 thửa đất, tổng diện tích kê khai đạt trên 7.749 ha. Cơ cấu hồ sơ được phân loại thành 2 nhóm: Cấp mới lần đầu và Cấp đổi chính chủ (trên địa bàn không phát sinh hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế trong đợt này).

STT Loại hình hồ sơ Số hồ sơ kê khai Số thửa đất (thửa) Diện tích kê khai (ha) Cơ cấu loại đất chính
1 Cấp mới 351 575 728,35 ONT (339 thửa - 439,05 ha); BHK (63 thửa - 130,75 ha); LUC (120 thửa - 125,05 ha); CLN (29 thửa - 18,08 ha); NTS (24 thửa - 13,08 ha)
2 Cấp đổi chính chủ 1.816 7.079 7.021,02 ONT (3.859 thửa - 553,05 ha); BHK (1.073 thửa - 229,02 ha); LUK (1.452 thửa - 185,02 ha); NTS (695 thửa - 53,03 ha)
Tổng 2.167 7.654 7.749,37

Kết quả xét duyệt tại UBND xã Cự Thắng cho thấy sự chênh lệch lớn giữa hai nhóm hồ sơ:

Kết quả xét duyệt Số hồ sơ Tỷ lệ hồ sơ (%) Số thửa (thửa) Diện tích (ha) Chi tiết loại đất
Đủ điều kiện cấp GCN 600 33,0% (tính trên nhóm cấp đổi) 600 66,05 100% là Cấp đổi chính chủ (ONT: 291 thửa - 30,04 ha; BHK: 208 thửa - 24,08 ha; LUK: 93 thửa - 8,02 ha; NTS: 8 thửa - 3,01 ha)
Không đủ điều kiện (tồn đọng) 1.567 67,0% (cấp đổi) + 100% (cấp mới) 7.054 7.683,32 - Cấp mới tồn đọng: 351 hồ sơ (575 thửa - 728,35 ha)
- Cấp đổi tồn đọng: 1.216 hồ sơ (6.479 thửa - 6.954,97 ha)		 
Tỷ lệ duyệt hồ sơ cấp đổi chính chủ (Tổng: 1.816 hồ sơ):
[██████████░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░] Đủ điều kiện: 600 hồ sơ (33,0%)
[████████████████████░░░░░░░░░░] Chưa đủ điều kiện: 1.216 hồ sơ (67,0%)

Tỷ lệ duyệt hồ sơ cấp mới (Tổng: 351 hồ sơ):
[░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░] Đủ điều kiện: 0 hồ sơ (0%)
[██████████████████████████████] Chưa đủ điều kiện: 351 hồ sơ (100%)

Nguyên nhân tồn đọng hồ sơ

Tác giả chỉ rõ các nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc 100% hồ sơ cấp mới và 67,0% hồ sơ cấp đổi chưa đủ điều kiện xét duyệt:

  • Người sử dụng đất thiếu các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất hợp lệ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
  • Một số hộ gia đình, cá nhân không hợp tác, không có mặt tại địa phương trong quá trình đo đạc và ký biên bản ranh giới thửa đất.
  • Xuất hiện tranh chấp, khiếu nại ranh giới đất đai giữa các chủ sử dụng liền kề chưa được hòa giải thành ở cấp cơ sở.
  • Sai số kỹ thuật trong quá trình đo đạc bản đồ địa chính mới, sai lệch về diện tích, hình thể thửa đất, nhầm lẫn số tờ, số thửa so với hồ sơ địa chính cũ.

Các giải pháp đề xuất

  1. Giải pháp chung:
    • Tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật đất đai để người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ kê khai đăng ký.
    • Nâng cao năng lực chuyên môn và trách nhiệm của cán bộ địa chính xã; phối hợp chặt chẽ giữa Ban chỉ đạo cấp xã, Phòng TN&MT huyện và đơn vị tư vấn.
    • Đẩy nhanh tiến độ ứng dụng công nghệ thông tin trong lưu trữ, cập nhật hồ sơ địa chính.
  2. Giải pháp cụ thể theo từng nhóm vướng mắc:
    • Đối với hồ sơ thiếu giấy tờ: UBND xã tổ chức xác minh nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng đất và tình trạng tranh chấp thông qua lấy ý kiến khu dân cư theo đúng quy trình.
    • Đối với đất có tranh chấp: Tổ chức hòa giải dứt điểm tại cấp thôn/xã trước khi đưa vào danh sách xét duyệt.
    • Đối với sai sót kỹ thuật đo đạc: Đơn vị tư vấn phải tiến hành đo đạc chỉnh lý, kiểm tra lại thực địa và đối soát số liệu bản đồ với thực tế sử dụng.

Đóng góp của khóa luận

Khóa luận đã phản ánh trung thực, khách quan bức tranh công tác đăng ký đất đai tại một địa bàn miền núi khó khăn; lượng hóa cụ thể số liệu hồ sơ đạt và chưa đạt tiêu chuẩn pháp lý năm 2018; cung cấp cơ sở thực tiễn giúp chính quyền địa phương xã Cự Thắng và các cơ quan chuyên môn huyện Thanh Sơn nhận diện điểm nghẽn để hoàn thiện công tác cấp GCNQSDĐ trong các năm tiếp theo.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo

  • Hạn chế: Nghiên cứu chỉ giới hạn trong phạm vi không gian của xã Cự Thắng, huyện Thanh Sơn; dữ liệu phản ánh kết quả trong năm 2018. Do đó, các kết luận phản ánh đặc thù của một xã miền núi có diện tích đất lâm nghiệp lớn và chưa khái quát hóa cho toàn bộ các loại hình địa bàn khác nhau của tỉnh Phú Thọ.
  • Hướng nghiên cứu tiếp theo: Tiếp tục theo dõi tiến độ xử lý 1.567 hồ sơ tồn đọng sau khi thực hiện công tác chỉnh lý sai số đo đạc và hòa giải tranh chấp; mở rộng đánh giá việc xây dựng, tích hợp cơ sở dữ liệu địa chính số hóa cấp huyện theo chuẩn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Giá trị tham khảo

Tài liệu khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực đối với:

  • Sinh viên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên môi trường: Cung cấp tài liệu thực tế về phương pháp xử lý, phân loại số liệu địa chính, cách thức lập biểu mẫu thống kê hồ sơ cấp mới, cấp đổi theo quy định ngành.
  • Cán bộ địa chính cấp xã và cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai: Tham khảo quy trình 5 bước thực hiện họp xét, niêm yết công khai và lập tờ trình theo Hướng dẫn 766/HD-STNMT của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ.
  • Các đơn vị tư vấn đo đạc bản đồ: Nhận diện các nguyên nhân phát sinh sai số kỹ thuật và tranh chấp ranh giới để nâng cao chất lượng đo đạc ngoại nghiệp.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao toàn bộ 351 hồ sơ đề nghị cấp mới GCNQSDĐ tại xã Cự Thắng năm 2018 đều không đủ điều kiện xét duyệt?

Các hồ sơ cấp mới (gồm 575 thửa với 728,35 ha) không đủ điều kiện xét duyệt do người sử dụng đất thiếu giấy tờ pháp lý chứng minh nguồn gốc đất hợp pháp theo quy định, một số thửa đất đang có tranh chấp ranh giới chưa được hòa giải, một số chủ đất không hợp tác kê khai, cùng với sai lệch về số liệu đo đạc thực địa so với bản đồ địa chính.

2. Tỷ lệ hồ sơ đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ tại xã Cự Thắng năm 2018 đạt bao nhiêu phần trăm?

Sau khi xét duyệt, chỉ có 600 hồ sơ thuộc diện cấp đổi chính chủ đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, chiếm tỷ lệ 33,0% trên tổng số 1.816 hồ sơ tham gia kê khai cấp đổi (tương ứng 600 thửa đất với tổng diện tích 66,05 ha).

3. Quy trình cấp GCNQSDĐ tại tỉnh Phú Thọ được thực hiện qua những bước nào theo Hướng dẫn 766/HD-STNMT?

Quy trình gồm 5 bước:

  • Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ họp xét tại thôn/khu dân cư.
  • Bước 2: Họp Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cấp xã.
  • Bước 3: Công khai hồ sơ và giải quyết vướng mắc (niêm yết công khai 15 ngày).
  • Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ, lập Tờ trình gửi UBND cấp huyện.
  • Bước 5: Tiếp nhận hồ sơ, thẩm định và in/viết GCN tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện.

4. Cơ cấu đất đai tự nhiên của xã Cự Thắng năm 2018 có đặc điểm gì nổi bật?

Tổng diện tích đất tự nhiên của xã là 2.958,75 ha. Trong đó:

  • Đất nông nghiệp chiếm phần lớn với 2.056,57 ha (riêng đất lâm nghiệp chiếm 2.000 ha, đất sản xuất nông nghiệp chiếm 240 ha).
  • Đất phi nông nghiệp là 718,74 ha (đất ở nông thôn chiếm 239,85 ha).
  • Đất chưa sử dụng là 183,44 ha (đất bằng chưa sử dụng 81 ha, đất đồi núi chưa sử dụng 102,44 ha).

5. Văn bản pháp luật nào quy định cụ thể về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được áp dụng trong đề tài?

Mẫu Giấy chứng nhận được áp dụng theo quy định tại Điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (gồm 1 tờ có 4 trang, kích thước 190mm x 265mm, nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen).

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hoàng Quang Huy đã tổng kết toàn diện thực trạng công tác kê khai cấp GCNQSDĐ tại xã Cự Thắng, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ năm 2018 trên cơ sở hệ thống hóa các văn bản pháp luật đất đai hiện hành và số liệu điều tra thực địa. Kết quả nghiên cứu chỉ ra tỷ lệ hồ sơ đủ điều kiện cấp đổi chính chủ đạt 33,0% (600 hồ sơ) trong khi 100% hồ sơ cấp mới chưa đủ điều kiện do vướng mắc về hồ sơ pháp lý, tranh chấp ranh giới và sai số đo đạc. Các phân tích và giải pháp trong đề tài cung cấp tài liệu tham khảo có giá trị thực tiễn cho công tác quản lý địa chính và cấp GCNQSDĐ tại các địa bàn nông thôn miền núi.