Mở đầu của Luật đất đai 1993 đã xác định: Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn h a, xã hội, an ninh quốc phòng, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được trong sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên tài nguyên đất c hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong khi nhu cầu đất đai của con người ngày càng tăng. Do vậy ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt quan trọng trong quá trình phát triển và xây dựng đất nước. Đất đai thường xuyên chịu tác động của ngoại cảnh.
Trong đ , sự tác động của con người c ảnh hưởng mang tính quyết định đến độ phì của đất, đến hiệu quả sử dụng đất. Quản lý phân bổ hợp lý tài nguyên đất là một trong những biện pháp mang tính hiệu quả cao trong việc phát triển kinh tế xã hội. Kết hợp hiệu quả giữa khai thác và sử dụng đất với bảo vệ đất và hệ sinh thái chung s tạo ra sự phát triển ổn định, lâu dài. Cùng với sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội đã gây áp lực lớn lên các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là đất đai.
Vì vậy, để khai thác sử dụng đất đai hiệu quả hợp lý, đảm bảo sử dụng lâu dài cần phải hiểu biết một cách đầy đủ các thuộc tính và nguồn gốc của đất trong mối quan hệ tổng hòa với các điều kiện tự nhiên xã hội và nhân văn.2 ệ th n pháp u t đất đai Hệ thống pháp luật Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa trên cơ sở mô hình luật (Legand Model) các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủ yếu là: Luật chung (Common Law) như Anh, M và các nước thuộc địa cũ của Anh; Luật lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và 5 download by : skknchat@gmail.com các nước thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc u (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông u cũ ( Nhánh xã hội chủ ngh a). Tuy nhiên, Luật bất động sản của Đức, c, M không mang tính toàn liên bang và chỉ trong phạm vi từng bang. Vì vậy, Luật M được hiểu theo ngh a chung và nguồn gốc chung của Luật không nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản [3]. Hình thức văn bản pháp luật về đất đai Khung pháp lý về đất đai được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau: Hiến Pháp; Bộ Luật: Ví dụ Bộ Luật đất đai Thụy Điển (1970); Luật: Ví dụ Luật đất đai Việt Nam (1987, 1993, 2003, 2013) Pháp lệnh: Ví dụ pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991) Phạm vi điều tiết của pháp luật đất đai Pháp luật đất đai điều tiết các nội dung chủ yếu như sau: - Các quyền về đất đai; - Phạm vi giao dịch đất đai; - Quản lý nhà nước về đất đai; - Các ngh a vụ của chủ sử dụng, chủ sở hữu đất đai; - Các dịch vụ hỗ trợ quản lý đất đai 3].3 ác qu ền về đất đai 1 1 3 1 uyền s h u a hái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
b ác hình thức s h u về đất đai bất động sản g m: - Sở hữu nhà nước (Chủ sở hữu là Nhà nước); - Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể, cộng đồng); - Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân). c uyền của chủ s h u đất đai bất động sản: Chủ sở hữu c quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái quy định pháp luật, không xâm phạm quyền lợi và lợi 6 download by : skknchat@gmail.com ích của người khác bao gồm: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản. d) ác lập quyền của chủ s h u đất đai bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế hoặc theo phán quyết của tòa án. e hấm dứt quyền s h u đất đai, bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất động sản chấm dứt khi: Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản hoặc đất đai, bất động sản bị thu hồi theo Quyết định của cơ quan nhà nước c thẩm quyền hoặc theo phán quyết của Tòa án [3].1 3 2 uyền s h u toàn dân về đất đai Sở hữu đất đai c thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội c nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công.
Cũng c thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng c thể đan xen cả hai chế độ sở hữu đ. Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịnh sử. Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được kh ng định một cách tuyệt đối từ Hiến pháp 1980 và sau đ được tiếp tục kh ng định và củng cố trong Hiếp pháp năm 1992 [2].
Điều 17 Hiến pháp 1992 [14 kh ng định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân , Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật đất đai 1993 cũng đã thể chế h a chính sách đất đai của Đảng và cụ thể 7 download by : skknchat@gmail.com h a các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật đất đai 1993 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [15]. Luật đất đai 2003 18 đã quy định cụ thể hơn về chế độ Sở hữu đất đai (Điều 5), Quản lý Nhà nước về đất đai (Điều 6), Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai (Điều 7), với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng.3 uyền sử dụng đất Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước c quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đ , cũng không được hiểu rằng Nhà nước c quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đ trên thực tế. Quyền sử dụng đất là một khái niệm c tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam.
Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình. Để người dân c thể khai thác, sử dụng đất đai c hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý ngh a tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn n i trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân 20]. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền 8 download by : skknchat@gmail.com năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng.
Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện c khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, g p vốn bằng quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới Ngày nay trên thế giới c 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn). Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân. Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đ đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy c một số đặc điểm riêng so với những hàng h a tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.