Chương 1. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Bình. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao công tác định giá đất và quản lý giá đất trên địa bàn nghiên cứu.
5 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất 1.1 Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế - xã hội, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [10]. Trên thế giới ở phần lớn các nước có nền kinh tế thị trường giá đất là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất tức là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Theo quy định trong hệ thống luật pháp của nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tại Khoản 19 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất đai”. Giá đất được hình thành trong3 trường hơ ̣p: a. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo Khoản 1 Điề u 114 của Luật Đất đai năm 2013; b. Do đấ u giá QSDĐ hoă ̣c đấ u thầ u dự án có sử dụng đất; c.
Do người sử dụng đất thỏa thuâṇ về giá đất với những người có liên quan khi thực hiê ̣n các quyền chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê la ̣i QSDĐ ; góp vốn bằng QSDĐ. Như vâ ̣y ở nước ta có 2 loại giá đó là giá thị trường và giá quy định của Nhà nước. Giá quy định của Nhà nước được sử dụng để thực hiê ̣n mố i giao dich ̣ giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Giá đất trên thị trường cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com hoá, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
Tuy nhiên cơ chế biểu hiện của các quy luật này đối với giá đất mang những đặc trưng riêng biệt.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất Đối với bất động sản nói chung và đất đai nói riêng, giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị đất đai/bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: ý tưởng và chuẩn mực của xã hội, sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch, chính sách môi trường; điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khóang sản ), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng [7]. a) Địa tô Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Đây là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
+ Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được từ sự chênh lệch về vị trí và độ phì nhiêu tự nhiên giữa các vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch. + Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh hay sự chênh lệch về độ phì nhân tạo do đầu tư trực tiếp của con người vào đất đai hình thành lợi nhuận siêu ngạch. [17] Địa tô chênh lệch được hình thành theo công thức: 7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung - Giá cả sản xuất cá biệt Trong đó, giá cả sản xuất chung là giá sản phẩm do thị trường xác định. Giá cả sản xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của từng khu đất cụ thể.
Lợi nhuận siêu ngạch được hiểu là độ chênh giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt. Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sử hữu. Đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông sản trên loại đất xấu xã hội cần thiết. Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai mà giá cả đất đai lại phụ thuộc vào lợi nhuận thu được trên đất.
Vì vậy người ta gọi giá đất là địa tô tư bản hóa: Địa tô Giá đất = Tỷ suất lợi nhuận b) Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt [10]. c) Quan hệ cung cầu Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng.
Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả. 8 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ được bảo vệ chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác. Vì vậy quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
Để điều tiết về số lượng cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất [10].3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu theo các nhóm sau [11]: - Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý, môi trường gắn với thửa đất. - Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường. - Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật.
a, Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý - xã hội và môi trường gắn với thửa đất Yếu tố tự nhiên * Vị trí thửa đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao, thì giá của thửa đất đó càng lớn. Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị thửa đất. Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của thửa đất có thể khác nhau giữa 2 loại vị trí.