Luận văn: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Cô Tô (2015-2018)

Luận văn phân tích thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, Quảng Ninh 2015-2018, đề xuất các giải pháp hoàn thiện.

• Tác giả: Trần Văn Dưỡng
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
• Trường học: Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2018
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. Mục tiêu của đề tài
• 3. Ý nghĩa của đề tài
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở khoa học của chuyển quyền sử dụng đất
• 1.1.1. Cơ sở lí luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất
• 1.1.2. Cơ sở thực tiễn công tác chuyển quyền sử dụng đất
• 1.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền quyền sử dụng đất
• 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
• 1.3. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 1.4. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
• 1.5. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
• 1.6. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới và ở trong cả nước
• 1.6.1. Những nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
• 1.6.2. Những nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam
• 1.6.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh
• 1.7. Nhận xét rút ra từ tổng quan tài liệu nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
• 2.3. Nội dung nghiên cứu
• 2.4. Phương pháp nghiên cứu
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Khái quát công tác quản lý đất đai tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh
• 3.1.1. Giới thiệu về huyện Cô Tô
• 3.1.2. Thực trạng bộ máy làm công tác quản lí đất đai tại huyện Cô Tô
• 3.1.3. Thực trạng công tác quản lí đất đai tại huyện Cô Tô
• 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Cô Tô
• 3.2. Đánh giá việc chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 – 2018
• 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô theo hình thức chuyển quyền
• 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô theo thời gian
• 3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô theo không gian
• 3.2.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô theo loại đất
• 3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh thông qua ý kiến của người dân và cán bộ chuyên môn
• 3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết đối với các quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
• 3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết đối với các quy định về tài chính trong chuyển quyền sử dụng đất
• 3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết về chuyên môn và thái độ phục vụ của cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất
• 3.4. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất
• 3.4.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất
• 3.4.2. Xếp thứ tự các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất
• 3.5. Khó khăn, tồn tại và giải pháp trong chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh
• 3.5.1. Khó khăn, tồn tại trong chuyểnn quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh
• 3.5.2. Giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại trong chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh
• KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• 1. Kiến nghị
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Bức tranh toàn cảnh chuyển quyền sử dụng đất tại Cô Tô

Giai đoạn 2015-2018 chứng kiến sự biến đổi mạnh mẽ trong công tác quản lý đất đai tại Cô Tô, một huyện đảo có vị trí chiến lược quan trọng về kinh tế và quốc phòng của tỉnh Quảng Ninh. Sự phát triển nhanh chóng của du lịch, đặc biệt sau khi có điện lưới quốc gia, đã thúc đẩy thị trường bất động sản Cô Tô trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Nhu cầu mua bán đất Cô Tô tăng cao, kéo theo sự gia tăng các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Nghiên cứu thực trạng này không chỉ có ý nghĩa về mặt khoa học mà còn mang tính thực tiễn sâu sắc, giúp các nhà quản lý nhận diện những thành tựu, hạn chế và đề ra giải pháp phù hợp. Việc đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Cô Tô trong giai đoạn này dựa trên cơ sở pháp lý vững chắc của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các hoạt động này bao gồm nhiều hình thức khác nhau như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn, trong đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất. Việc phân tích số liệu thống kê chi tiết, kết hợp khảo sát ý kiến người dân và cán bộ chuyên môn, cung cấp một cái nhìn đa chiều về những động lực và rào cản trong quá trình thực thi chính sách đất đai tại địa phương.

1.1. Bối cảnh đặc thù và công tác quản lý đất đai tại Cô Tô

Huyện Cô Tô, với đặc thù là một quần đảo tiền tiêu, có tiềm năng lớn về du lịch biển và kinh tế biển nhưng cũng đối mặt với nhiều thách thức trong quản lý đất đai. Trước năm 2015, hạ tầng còn hạn chế, nhưng sự đầu tư đồng bộ đã làm thay đổi bộ mặt của huyện, khiến giá đất Cô Tô 2015-2018 tăng mạnh. Bộ máy quản lý đất đai của huyện, bao gồm Phòng Tài nguyên - Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai Cô Tô và cán bộ địa chính cấp xã, đã có nhiều nỗ lực trong việc triển khai các chính sách pháp luật. Tuy nhiên, theo tài liệu nghiên cứu của Trần Văn Dưỡng (2020), năng lực của một số cán bộ còn hạn chế do chưa được đào tạo bài bản từ đầu, gây ra những khó khăn nhất định trong công tác tham mưu và thực thi. Công tác lập bản đồ địa chính mới được hoàn thiện và đưa vào sử dụng từ năm 2018, tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý biến động đất đai.

1.2. Nền tảng pháp lý theo Luật Đất đai 2013 và văn bản

Cơ sở pháp lý cho hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại Cô Tô được quy định chặt chẽ trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Trọng tâm là Luật Đất đai 2013, khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Luật quy định rõ các quyền của người sử dụng đất, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn. Điều 188 của Luật này nêu rõ 4 điều kiện tiên quyết để thực hiện các quyền này: có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên và còn trong thời hạn sử dụng. Các trình tự, thủ tục chi tiết được hướng dẫn tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và các thông tư liên quan của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính. Việc tuân thủ nghiêm ngặt khung pháp lý này là yếu tố then chốt để đảm bảo các giao dịch diễn ra minh bạch, hợp pháp, bảo vệ quyền lợi các bên và hạn chế tranh chấp đất đai ở Cô Tô.

1.3. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến nhất

Theo quy định tại Khoản 10, Điều 3 Luật Đất đai 2013, chuyển quyền sử dụng đất bao gồm 5 hình thức chính: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Cô Tô. Chuyển đổi thường chỉ áp dụng cho đất nông nghiệp trong cùng một xã. Chuyển nhượng là hình thức mua bán, giao dịch có đền bù bằng tiền, phổ biến nhất trên thị trường. Thừa kế là việc chuyển quyền khi người sử dụng đất qua đời. Tặng cho là việc chuyển quyền không có đền bù, thường diễn ra giữa những người có quan hệ thân thiết. Góp vốn là việc dùng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Tại Cô Tô trong giai đoạn 2015-2018, số liệu thực tế cho thấy hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng áp đảo, phản ánh đúng tính chất sôi động của thị trường bất động sản Cô Tô trong bối cảnh phát triển du lịch.

II. Top 3 thách thức trong chuyển quyền sử dụng đất Cô Tô

Mặc dù thị trường đất đai tại Cô Tô phát triển mạnh mẽ, công tác quản lý và thực thi việc chuyển quyền sử dụng đất vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Những rào cản này không chỉ đến từ sự phức tạp của chính sách đất đai mà còn xuất phát từ các yếu tố nội tại của địa phương và nhận thức của người dân. Thứ nhất, sự hiểu biết về pháp luật đất đai của một bộ phận người dân còn hạn chế, dẫn đến việc thực hiện các giao dịch không đúng quy định, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai ở Cô Tô. Thứ hai, năng lực của đội ngũ cán bộ chuyên môn dù đã được cải thiện nhưng đôi khi chưa theo kịp tốc độ phát triển của thị trường. Thứ ba, sự chênh lệch lớn giữa giá đất thực tế và khung giá đất do nhà nước quy định đã tạo ra những bất cập trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và quản lý nhà nước. Việc nhận diện và phân tích sâu các thách thức này là cơ sở quan trọng để đề xuất các giải pháp khắc phục hiệu quả, hướng tới một hệ thống quản lý đất đai tại Cô Tô minh bạch và bền vững.

2.1. Hạn chế về hiểu biết chính sách đất đai của người dân

Một trong những rào cản lớn nhất là nhận thức và sự am hiểu về các quy định pháp luật liên quan đến đất đai của người dân còn chưa đồng đều. Kết quả khảo sát trong luận văn của Trần Văn Dưỡng cho thấy, mặc dù đa số người dân biết về các quy định chung, nhưng khi đi vào chi tiết về nghĩa vụ tài chính (thuế, phí), tỷ lệ hiểu rõ và đúng giảm đi đáng kể. Cụ thể, Bảng 3.8 cho thấy chỉ có 47,3% người dân được khảo sát hiểu rõ về các quy định tài chính. Sự thiếu hiểu biết này dẫn đến tâm lý e ngại khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ tại Cô Tô, hoặc thực hiện các giao dịch ngầm, mua bán bằng giấy tay. Hậu quả là nhà nước thất thu thuế, hồ sơ địa chính không được cập nhật kịp thời, và quan trọng nhất là tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết về sau.

2.2. Năng lực và thái độ của bộ máy quản lý đất đai tại chỗ

Chất lượng đội ngũ cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ là yếu tố quyết định hiệu quả công tác quản lý. Tại Cô Tô, hệ thống cán bộ quản lý đất đai (Bảng 3.1) đã được củng cố nhưng vẫn còn những tồn tại. Khảo sát của tác giả Trần Văn Dưỡng (Bảng 3.10) chỉ ra rằng bên cạnh đa số cán bộ có thái độ phục vụ tốt, vẫn còn một bộ phận nhỏ bị người dân phản ánh về thái độ, tác phong và "tư tưởng trục lợi". Về chuyên môn, sự phức tạp và thay đổi liên tục của chính sách đất đai đòi hỏi cán bộ phải cập nhật không ngừng. Việc áp dụng công nghệ thông tin vào quản lý, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tuy đã được triển khai nhưng chưa đồng bộ, gây khó khăn cho việc tra cứu, xử lý hồ sơ. Nâng cao năng lực và đạo đức công vụ của cán bộ tại Văn phòng đăng ký đất đai Cô Tô và địa chính xã là yêu cầu cấp thiết.

2.3. Biến động thị trường và sự chênh lệch giá đất Cô Tô

Giai đoạn 2015-2018 chứng kiến sự biến động sử dụng đất và giá đất mạnh mẽ tại Cô Tô. Tuy nhiên, bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành áp dụng cho cả giai đoạn 2014-2019 lại không thay đổi, dẫn đến một khoảng cách rất lớn giữa giá quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường. Sự chênh lệch này gây ra nhiều hệ lụy. Nó làm thất thu ngân sách nhà nước từ các khoản thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, nó tạo kẽ hở cho các hành vi hai giá trong hợp đồng công chứng, gây khó khăn trong công tác quản lý và là một trong những nguyên nhân gốc rễ dẫn đến khiếu nại trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Việc xác định giá đất sát với thị trường là một bài toán khó nhưng cần được giải quyết để đảm bảo sự công bằng và minh bạch.

III. Phương pháp phân tích thực trạng chuyển quyền sử dụng đất

Để đánh giá một cách khách quan và toàn diện thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại Cô Tô (2015-2018), nghiên cứu đã áp dụng phương pháp phân tích số liệu thống kê đất đai chi tiết. Dữ liệu được thu thập từ Văn phòng Đăng ký đất đai và các cơ quan liên quan, sau đó được tổng hợp và phân tích theo nhiều tiêu chí khác nhau. Cụ thể, việc chuyển quyền được xem xét dưới các góc độ: theo hình thức chuyển quyền (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho...), theo loại đất tham gia giao dịch (đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại), và theo không gian địa lý (phân bổ tại thị trấn và các xã). Cách tiếp cận này cho phép nhận diện các xu hướng chính, xác định các loại hình giao dịch chủ đạo và các khu vực "nóng" về đất đai. Kết quả phân tích không chỉ là những con số khô khan mà còn phản ánh rõ nét tác động của các yếu tố kinh tế - xã hội, đặc biệt là sự phát triển du lịch, đến thị trường bất động sản Cô Tô trong giai đoạn nghiên cứu.

3.1. Phân tích theo hình thức Chuyển nhượng chiếm ưu thế

Số liệu từ Bảng 3.3 của tài liệu gốc cho thấy một bức tranh rõ ràng về cơ cấu các hình thức chuyển quyền. Trong tổng số 1.017 trường hợp được thực hiện trong giai đoạn 2015-2018, có tới 958 trường hợp là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chiếm tỷ lệ áp đảo 94,20%. Về diện tích, hình thức này cũng chiếm 86,37% tổng diện tích đất được chuyển quyền. Các hình thức khác như thừa kế (30 trường hợp, 2,95%), tặng cho (25 trường hợp, 2,46%), góp vốn (3 trường hợp) và chuyển đổi (1 trường hợp) chiếm tỷ lệ rất nhỏ. Con số này khẳng định rằng động lực chính của thị trường đất đai Cô Tô trong giai đoạn này là các giao dịch mang tính thương mại, phục vụ nhu cầu đầu tư, xây dựng nhà ở, cơ sở kinh doanh, thay vì các biến động mang tính gia đình, nội bộ.

3.2. Phân tích theo loại đất Giao dịch đất ở chiếm đa số

Khi phân tích theo loại đất (Bảng 3.6), xu hướng tập trung vào đất ở tại nông thôn và đô thị càng trở nên rõ nét. Trong tổng diện tích được chuyển quyền, đất ở chiếm tỷ trọng lớn nhất, phản ánh nhu cầu cao về nhà ở và mặt bằng kinh doanh dịch vụ du lịch. Các giao dịch liên quan đến đất nông nghiệp Cô Tô cũng diễn ra nhưng chủ yếu ở những khu vực có khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng, nằm gần các khu dân cư hoặc có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất huyện Cô Tô. Ngược lại, các trường hợp chuyển nhượng đất trồng lúa gần như không có, cho thấy sự ổn định trong cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp cốt lõi. Sự dịch chuyển này phù hợp với xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện từ nông nghiệp sang dịch vụ - du lịch.

3.3. Phân tích theo không gian Thị trấn Cô Tô là trung tâm

Phân tích theo không gian (Bảng 3.5) cho thấy hoạt động chuyển quyền sử dụng đất không phân bổ đồng đều trên toàn huyện. Trung tâm của các giao dịch là thị trấn Cô Tô, nơi tập trung dân cư, cơ sở hạ tầng và các hoạt động thương mại, du lịch. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn cao hơn hẳn so với hai xã còn lại là Đồng Tiến và Thanh Lân. Điều này hoàn toàn logic, bởi giá trị đất đai và tiềm năng sinh lời tại khu vực trung tâm luôn cao hơn. Sự tập trung này cũng đặt ra thách thức lớn hơn cho công tác quản lý đất đai tại Cô Tô, đặc biệt là tại thị trấn, đòi hỏi phải có sự giám sát chặt chẽ hơn để đảm bảo các giao dịch tuân thủ quy hoạch sử dụng đất và các quy định pháp luật.

IV. 04 giải pháp tối ưu hóa công tác chuyển quyền sử dụng đất

Từ việc phân tích thực trạng và những thách thức còn tồn tại, nghiên cứu đã đề xuất một hệ thống các giải pháp đồng bộ nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Cô Tô. Các giải pháp này không chỉ tập trung vào việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đất đai mà còn chú trọng đến việc nâng cao năng lực thực thi và nhận thức của cộng đồng. Mục tiêu cuối cùng là xây dựng một thị trường đất đai lành mạnh, minh bạch, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội bền vững của huyện đảo. Các nhóm giải pháp chính bao gồm: tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật; cải cách thủ tục hành chính và hiện đại hóa công tác quản lý; nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ; và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra. Việc triển khai hiệu quả các giải pháp này sẽ giúp giải quyết các vướng mắc, giảm thiểu tranh chấp đất đai và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường bất động sản Cô Tô.

4.1. Đẩy mạnh tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai

Để giải quyết gốc rễ vấn đề nhận thức hạn chế của người dân, cần đa dạng hóa các hình thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật. Thay vì chỉ thông qua các văn bản hành chính, cần tổ chức các buổi đối thoại trực tiếp tại cộng đồng dân cư, sử dụng hệ thống truyền thanh của xã, thị trấn, và xây dựng các tài liệu hướng dẫn đơn giản, dễ hiểu về thủ tục sang tên sổ đỏ tại Cô Tô, các nghĩa vụ tài chính liên quan. Nội dung tuyên truyền cần tập trung vào những sai phạm phổ biến và rủi ro pháp lý của việc giao dịch không qua công chứng, chứng thực, giúp người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình theo Luật Đất đai 2013.

4.2. Cải cách thủ tục và hiện đại hóa công tác quản lý đất đai

Việc rà soát, đơn giản hóa các thủ tục hành chính là yêu cầu cấp thiết. Cần công khai, minh bạch toàn bộ quy trình, thời gian giải quyết và các loại phí, lệ phí tại bộ phận một cửa. Đặc biệt, cần đẩy nhanh việc xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai số hóa, liên thông giữa cơ quan thuế và Văn phòng đăng ký đất đai Cô Tô. Việc ứng dụng công nghệ thông tin không chỉ giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ mà còn tăng cường tính chính xác, minh bạch, hạn chế tiêu cực và tạo thuận lợi tối đa cho người dân trong việc thực hiện quyền sử dụng đất Cô Tô của mình.

4.3. Tăng cường công tác thanh tra và giải quyết dứt điểm tranh chấp

Hoạt động thanh tra, kiểm tra cần được tiến hành thường xuyên và có trọng tâm, trọng điểm, tập trung vào các khu vực có biến động sử dụng đất lớn và các loại hình giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc phát hiện và xử lý nghiêm các vi phạm trong quản lý, sử dụng đất sẽ có tác dụng răn đe, phòng ngừa. Song song đó, cần nâng cao hiệu quả công tác hòa giải tại cơ sở để giải quyết các tranh chấp đất đai ở Cô Tô ngay từ khi mới phát sinh. Việc giải quyết dứt điểm, đúng pháp luật các tranh chấp sẽ góp phần làm lành mạnh hóa môi trường đầu tư và ổn định trật tự xã hội.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của chuyển quyền sử dụng đất 1. Cơ sở lí luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài.

Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác. Khoản 10, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”; tại khoản 20, Điều 3 của Luật Đất đai quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thu tục chuyển quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do UBND tỉnh quy định; giá do đất giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá thức tế do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thức hiện chuyển quyền sử dụng đất. Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trong đó Điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

5 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 có quy đinh: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kế biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất; Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013”. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tăng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả chuyển quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại Điều 61 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. 6 Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư. Tại Phần thứ 5, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất: như hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền.

Cơ sở thực tiễn công tác chuyển quyền sử dụng đất Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo hướng công nghiệp hóa - hiện đai hóa đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Hòa nhịp cùng xu hướng phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi động; Vì vậy, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một yếu tố khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng đất, cũng như của toàn xã hội. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng.

Công tác quản lý đất đai cũng gặp rất nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cấp nhật các Nghị định, Thông tư mới của nhà nước. Đa phần người dân chưa bặt kịp với những thay đổi của những chính sách, hiểu biết về pháp luật trong lĩnh vực đất đai còn hạn chế; nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa thấy được tầm quan trọng của pháp lý đối với đất đai mà họ đang quản lý, sử dụng. Một bộ phận người dân vẫn còn tự ý chuyển quyền sử dụng đất cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quan lý nhà nước về đất đai gặp rất nhiều khó khăn. 7 Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, rồi đến Luật Đất đai năm 2013 gần đây có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất.

Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người dân ý thức hơn về vấn đề quyền sử dụng đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Cô Tô cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho huyện Cô Tô nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân và làm thay đổi bộ mặt của huyện Cô Tô trong thời gian tới.

Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất 1. Các văn bản của Nhà nước trung ương - Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007; - Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013; - Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thuế thu nhập cá nhân ngày 22 tháng 11 năm 2012; - Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013; - Bộ Luật dân sự 2015; - Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 vê xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai; 8 - Nghị định 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm 2015 của Chính phủ về Quản lý, sử dụng đất trồng lúa - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm 2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 03 năm 2006 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn xác định xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15 tháng 6 năm 2015 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân - Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2015 của Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. - Thông tư số 20/2015/TT-BTP ngày 29/12/2015 của Bộ tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch. Các văn bản của UBND tỉnh Quảng Ninh. 9 - Thông tư 18/2016/TT-BTC ngày 21 tháng 01 năm 2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm 2015 về Quản lý, sử dụng đất trồng lúa.