Chuyên đề tốt nghiệp thực trạng cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng tmcp bản việt chi nhánh nha trang

Ngân hàng TMCP Bản Việt đã có những bước tiến đáng kể trong hoạt động cho vay mua bất động sản. 62 trang · Trường Đại Học Nha Trang · 2021.

• Tác giả: Võ Thị Hoan
• Người hướng dẫn: Ths. Nguyễn Thị Liên Hương
• Trường học: Trường Đại Học Nha Trang
• Chuyên ngành: Kế Toán - Tài Chính
• Đề tài: Thực Trạng Cho Vay Mua Bất Động Sản Đối Với Khách Hàng Cá Nhân Tại Ngân Hàng TMCP Bản Việt – Chi Nhánh Nha Trang
• Loại tài liệu: chuyên đề tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Khánh Hòa

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Tổng quan về ngân hàng thương mại
• 1.1.1. Khái niệm ngân hàng thương mại
• 1.1.2. Đặc điểm và phân loại NHTM
• 1.1.3. Chức năng của NHTM
• 1.1.4. Các hoạt động chủ yếu của NHTM
• 1.2. Một số vấn đề chung về hoạt động cho vay BĐS
• 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm về BĐS
• 1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của cho vay mua BĐS
• 1.2.3. Phân loại và vai trò của hoạt động cho vay mua BĐS
• 1.2.4. Các chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay mua BĐS đối với KHCN
• 1.2.4.1. Chỉ tiêu dư nợ và thu nợ
• 1.2.4.2. Chỉ tiêu đánh giá lợi nhuận
• 1.2.4.3. Chỉ tiêu đánh giá tình trạng nợ quá hạn
• 1.2.4.4. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn
• 1.2.4.5. Tỷ lệ thu lãi(%)
• 1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua BĐS đối với KHCN
• 1.2.5.1. Môi trường kinh tế và môi trường pháp lý
• 1.2.5.2. Chính sách và quá trình thực hiện của Ngân hàng
• 1.2.5.3. Khả năng hoạt động của KH
• 2. CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHCN TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT
• 2.1. Khái quát chung về Ngân hàng TMCP Bản Việt – Chi Nhánh Khánh Hòa
• 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Viet Capital Bank - CN Khánh Hòa
• 2.2. Cơ cấu tổ chức và quản lý của Ngân hàng TMCP Bản Việt – CN Nha Trang
• 2.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Bản Việt – CN Nha Trang
• 2.3. Thực trạng hoạt động cho vay mua BĐS đối với KHCN tại NH TMCP Bản Việt – CN Nha Trang
• 2.3.1. Những quy định chung về hoạt động cho vay mua BĐS đối với KHCN tại Ngân hàng
• 2.3.2. Quy trình cho vay tại NH TMCP Bản Việt-CN Nha Trang
• 2.4. Đánh giá chung hoạt động cho vay mua BĐS đối với KHCN tại NH TMCP Bản Việt – CN Nha Trang
• 2.4.1. Những thành công đạt được
• 2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS CHO KHCN TẠI NH TMCP BẢN VIỆT – CN NHA TRANG
• 3.1. Định hướng phát triển cho vay mua BĐS của chi nhánh trong tương lai
• 3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay đối với KHCN tại NH TMCP Bản Việt - CN Nha Trang
• KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về thực trạng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Bản Việt

Ngân hàng TMCP Bản Việt đã có những bước tiến đáng kể trong hoạt động cho vay mua bất động sản. Với sự phát triển của thị trường bất động sản, nhu cầu vay vốn để mua nhà ngày càng tăng cao. Ngân hàng đã triển khai nhiều sản phẩm cho vay hấp dẫn nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng cá nhân. Tuy nhiên, thực trạng cho vay vẫn còn nhiều thách thức cần được giải quyết.

1.1. Đặc điểm nổi bật của ngân hàng TMCP Bản Việt trong cho vay mua nhà

Ngân hàng TMCP Bản Việt nổi bật với các sản phẩm cho vay linh hoạt, lãi suất cạnh tranh và quy trình phê duyệt nhanh chóng. Điều này giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn để thực hiện ước mơ sở hữu bất động sản.

1.2. Tình hình cho vay mua bất động sản tại ngân hàng Bản Việt

Trong giai đoạn 2018-2020, ngân hàng Bản Việt đã ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ trong hoạt động cho vay mua bất động sản. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số vấn đề như nợ xấu và rủi ro tín dụng cần được quản lý chặt chẽ.

II. Những thách thức trong hoạt động cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Bản Việt

Hoạt động cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Bản Việt đang đối mặt với nhiều thách thức. Các yếu tố như lãi suất biến động, điều kiện vay khắt khe và sự cạnh tranh từ các ngân hàng khác đã tạo ra áp lực lớn. Việc quản lý rủi ro tín dụng cũng là một vấn đề cần được chú trọng.

2.1. Lãi suất cho vay bất động sản và ảnh hưởng đến khách hàng

Lãi suất cho vay mua bất động sản tại ngân hàng Bản Việt thường xuyên thay đổi, ảnh hưởng đến khả năng chi trả của khách hàng. Việc này có thể dẫn đến tình trạng nợ xấu nếu không được quản lý tốt.

2.2. Điều kiện vay mua nhà và sự khó khăn của khách hàng

Điều kiện vay mua nhà tại ngân hàng Bản Việt có thể khá khắt khe, yêu cầu khách hàng cung cấp nhiều giấy tờ và chứng minh khả năng tài chính. Điều này đôi khi gây khó khăn cho những khách hàng có thu nhập không ổn định.

III. Phương pháp cải thiện hoạt động cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Bản Việt

Để nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản, ngân hàng TMCP Bản Việt cần áp dụng một số phương pháp cải thiện. Việc tối ưu hóa quy trình phê duyệt và nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng là rất quan trọng.

3.1. Tối ưu hóa quy trình phê duyệt cho vay

Ngân hàng cần cải thiện quy trình phê duyệt cho vay để giảm thời gian chờ đợi của khách hàng. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ vay sẽ giúp tăng tốc độ xử lý.

3.2. Nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng

Đào tạo nhân viên để nâng cao kỹ năng giao tiếp và tư vấn cho khách hàng là cần thiết. Điều này sẽ giúp khách hàng cảm thấy hài lòng hơn khi tiếp cận dịch vụ cho vay.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Bản Việt

Nghiên cứu về thực trạng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Bản Việt cho thấy nhiều kết quả tích cực. Tuy nhiên, vẫn cần có những biện pháp cụ thể để khắc phục các vấn đề tồn tại.

4.1. Kết quả đạt được trong hoạt động cho vay

Ngân hàng đã đạt được nhiều thành công trong việc mở rộng quy mô cho vay mua bất động sản, với tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cao trong những năm qua.

4.2. Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn

Các bài học từ thực tiễn cho thấy việc quản lý rủi ro và cải thiện dịch vụ khách hàng là rất quan trọng để duy trì sự phát triển bền vững trong hoạt động cho vay.

V. Kết luận và triển vọng tương lai cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Bản Việt

Kết luận cho thấy hoạt động cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Bản Việt có nhiều tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, cần có những chiến lược rõ ràng để vượt qua các thách thức hiện tại.

5.1. Tương lai của hoạt động cho vay mua bất động sản

Với sự phát triển của thị trường bất động sản, ngân hàng TMCP Bản Việt có cơ hội lớn để mở rộng hoạt động cho vay. Việc cải thiện dịch vụ và quản lý rủi ro sẽ là chìa khóa thành công.

5.2. Định hướng phát triển cho vay mua bất động sản

Ngân hàng cần xây dựng các sản phẩm cho vay đa dạng và linh hoạt hơn để đáp ứng nhu cầu của khách hàng, đồng thời duy trì sự cạnh tranh trên thị trường.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hệ thống tài chính - ngân hàng tại Việt Nam, hoạt động cấp tín dụng cho vay luôn là hoạt động kinh doanh chủ lực, mang lại phần lớn nguồn thu nhập và lợi nhuận cho các ngân hàng thương mại cổ phần. Cùng với quá trình phát triển kinh tế và đô thị hóa, nhu cầu về vốn để phục vụ đời sống, đặc biệt là nhu cầu sở hữu và đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân ngày càng gia tăng. Lĩnh vực tín dụng bất động sản đòi hỏi quy mô vốn lớn, thời gian vay dài hạn và đem lại biên lợi nhuận đáng kể cho ngân hàng, song cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro tín dụng phức tạp trước những biến động của thị trường và khả năng tài chính của người vay.

Xuất phát từ thực tế công tác trong thời gian thực tập tại Ngân hàng TMCP Bản Việt (Viet Capital Bank) – Chi nhánh Nha Trang, tác giả Võ Thị Hoan đã thực hiện chuyên đề tốt nghiệp nhằm phân tích toàn diện thực trạng cấp tín dụng mua nhà đất, căn hộ cho phân khúc khách hàng cá nhân.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể gồm hai nội dung:

1. Phân tích thực trạng hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Bản Việt – Chi nhánh Nha Trang trong giai đoạn 2018 – 2020.
2. Đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và kiểm soát rủi ro đối với hoạt động cho vay mua bất động sản cho khách hàng cá nhân tại chi nhánh trong giai đoạn tiếp theo.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng.
• Phạm vi không gian: Ngân hàng TMCP Bản Việt – Chi nhánh Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa).
• Phạm vi thời gian: Số liệu và thực tiễn hoạt động trong 3 năm từ 2018 đến 2020.
• Phạm vi nội dung: Tập trung vào các quy chế, quy trình thẩm định, giải ngân, quy mô tăng trưởng dư nợ, doanh số cho vay, thu hồi nợ, tình hình thu lãi cũng như quản lý nợ quá hạn và nợ xấu thuộc mảng cho vay bất động sản cá nhân.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và căn cứ pháp lý

Tác giả xây dựng khung lý thuyết dựa trên các khái niệm chuyên ngành tài chính - ngân hàng và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành:

• Ngân hàng thương mại: Khái niệm và đặc điểm của ngân hàng thương mại theo Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010; hệ thống 3 chức năng cơ bản (thủ quỹ, trung gian thanh toán, trung gian tín dụng) và các mảng nghiệp vụ chủ yếu (huy động vốn, cấp tín dụng, dịch vụ thanh toán và ngân quỹ).
• Bất động sản: Khái niệm tài sản không di dời được theo quy định tại Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005 (đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất); các đặc tính cơ bản của bất động sản gồm tính cá biệt và khan hiếm, tính bền lâu, và tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
• Tín dụng bất động sản: Khái niệm cho vay mua bất động sản và cho vay bù đắp chi phí mua bất động sản; quy trình tín dụng chuẩn 6 bước tại các ngân hàng thương mại.
• Văn bản pháp lý và phân loại nợ: Quyết định số 149/2001/QĐ-TTg ngày 06/05/2001 của Thủ tướng Chính phủ về xử lý nợ tồn đọng; Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN và Thông tư số 13/2018/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về tỷ lệ nợ xấu và các quy định an toàn vốn.
• Hệ thống chỉ tiêu đánh giá: Dư nợ cho vay, doanh số giải ngân, doanh số thu nợ, tỷ lệ lợi nhuận trên dư nợ, tỷ lệ nợ quá hạn, tỷ lệ nợ xấu, hệ số nợ trên thu nhập (DTI), tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo (LTV), tỷ lệ thu lãi (%) và vòng quay vốn tín dụng.

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

• Phương pháp thu thập dữ liệu: Thu thập số liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, báo cáo tín dụng nội bộ đã được kiểm duyệt của Ngân hàng TMCP Bản Việt – Chi nhánh Nha Trang / Khánh Hòa giai đoạn 2018 – 2020.
• Phương pháp phân tích: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phương pháp so sánh số tuyệt đối và số tương đối qua các năm để đánh giá xu hướng tăng trưởng, tốc độ biến động và hiệu quả sử dụng nguồn vốn tín dụng.
• Phương pháp tổng hợp và quy nạp: Kết hợp giữa phân tích dữ liệu thực tế tại đơn vị với các quy định nội bộ (mẫu biểu MB01/2020/QĐ-SP&MKT, MB02/2020/QĐ-SP&MKT) để khái quát hóa thành các nhóm đánh giá và giải pháp.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại

Chương này tập trung hệ thống hóa toàn diện các lý luận cơ bản về ngân hàng thương mại và nghiệp vụ cấp tín dụng bất động sản:

• Trình bày mô hình hoạt động của 5 loại hình ngân hàng thương mại (quốc doanh, cổ phần, liên doanh, 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài) và phân tích ba chức năng trụ cột: thủ quỹ, trung gian thanh toán và trung gian tín dụng.
• Làm rõ đặc trưng của sản phẩm cho vay bất động sản: khoản vay thường có quy mô giá trị lớn và thời hạn hoàn vốn dài hạn (trung và dài hạn), phụ thuộc chặt chẽ vào tính pháp lý của tài sản thế chấp và chu kỳ của thị trường địa ốc.
• Phân loại nghiệp vụ cho vay bất động sản thành hai mảng: cho vay trực tiếp để mua bất động sản và cho vay bù đắp chi phí mua bất động sản (thời gian không quá 90 ngày kể từ khi sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến ngày phê duyệt khoản vay).
• Phân tích vai trò của tín dụng bất động sản đối với ba chủ thể:
  • Đối với ngân hàng: Gia tăng lợi nhuận từ lãi suất và thu phí dịch vụ, mở rộng cơ hội bán chéo các sản phẩm huy động vốn, thẻ tín dụng, bảo hiểm.
  • Đối với khách hàng: Tạo đòn bẩy tài chính để sở hữu tài sản, tối ưu hóa dòng tiền trả góp thay cho chi phí thuê nhà.
  • Đối với bên bán: Đóng vai trò trung gian thanh toán bảo đảm an toàn giao dịch, giảm thiểu rủi ro chậm thanh toán.
• Thiết lập quy trình cấp tín dụng 6 bước chuẩn mực: Tiếp cận khách hàng $\rightarrow$ Thu thập thông tin $\rightarrow$ Thẩm định $\rightarrow$ Quyết định và ký hợp đồng $\rightarrow$ Giải ngân, giám sát tín dụng $\rightarrow$ Thanh lý hợp đồng tín dụng.
• Đưa ra các nhóm nhân tố tác động đến hiệu quả cho vay, gồm: môi trường kinh tế vĩ mô, hành lang pháp lý, chính sách tín dụng nội bộ, năng lực cán bộ tín dụng và khả năng tài chính của khách hàng.

Chương 2: Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản đối với KHCN tại Ngân hàng TMCP Bản Việt – Chi nhánh Nha Trang

Chương này đi sâu vào phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh và mảng tín dụng bất động sản cá nhân tại đơn vị nghiên cứu:

• Tổng quan về đơn vị: Ngân hàng TMCP Bản Việt (Viet Capital Bank) được thành lập từ năm 1992, sở hữu mạng lưới 87 điểm giao dịch trên toàn quốc. Tại địa bàn tỉnh Khánh Hòa, chi nhánh Nha Trang là điểm giao dịch trung tâm quản lý các phòng giao dịch phụ thuộc gồm PGD Vĩnh Hải (thành lập 2019), PGD Cam Ranh (thành lập tháng 12/2020) và PGD Bình Tân (thành lập tháng 11/2020).
• Kết quả kinh doanh chung giai đoạn 2018 - 2020:
  • Nguồn vốn huy động tăng đều: năm 2018 đạt 429 tỷ đồng, năm 2019 đạt 508 tỷ đồng (tăng 18,41%) và năm 2020 đạt 641 tỷ đồng.
  • Doanh số cho vay toàn chi nhánh: năm 2019 đạt 546.280 triệu đồng; năm 2020 đạt 696.765 triệu đồng (tăng 27,55% so với năm 2019).
  • Lợi nhuận trước thuế: năm 2018 đạt 25.530 triệu đồng; năm 2019 đạt 45.765 triệu đồng (tăng 79% so với 2018); năm 2020 đạt 59.932 triệu đồng (tăng 24% so với 2019).

Chỉ tiêu kết quả kinh doanh	Năm 2018 (Trđ)	Năm 2019 (Trđ)	Năm 2020 (Trđ)	Tăng trưởng 2019/2018 (%)	Tăng trưởng 2020/2019 (%)
Nguồn vốn huy động	429.000	508.000	641.000	18,41%	26,18%
Doanh số cho vay	466.874	546.280	696.765	17,01%	27,55%
Tổng chi phí	17.999	21.944	24.303	21,92%	10,75%
Lợi nhuận trước thuế	25.530	45.765	59.932	79,26%	24,00%

• Quy định cấp tín dụng mua BĐS tại Bản Việt:

  • Đối tượng & độ tuổi: Cá nhân Việt Nam từ 22 tuổi tại thời điểm duyệt vay; tổng độ tuổi cộng thời gian vay không vượt quá 70 tuổi khi đáo hạn.
  • Điều kiện tín dụng: Tra cứu CIC không có nợ nhóm 2 trong 12 tháng gần nhất, không có nợ từ nhóm 3 trở lên trong 3 năm gần nhất; xếp hạng tín dụng nội bộ từ hạng B trở lên.
  • Hạn mức và tỷ lệ tài trợ: Tỷ lệ vay tối đa 85% giá trị bất động sản mua (có thể lên 90% nếu DTI $\le$ 60% hoặc $\ge$ 70% nguồn thu từ lương chuyển khoản). Mức cho vay tối đa 10 tỷ đồng, tối thiểu 100 triệu đồng. Thời hạn vay từ 12 tháng đến 25 năm; hệ số nợ trên thu nhập (DTI) tối đa 70%. Mức lãi suất cho vay trung bình khoảng 11%/năm.
  • Phương thức giải ngân: Đối với tài sản hình thành từ vốn vay, ngân hàng thực hiện phong tỏa tài khoản thanh toán hoặc sổ tiết kiệm của bên bán sau khi giải ngân cho đến khi hoàn tất thủ tục đăng ký thế chấp sang tên người mua.
  • Quy trình cho vay thực tế tại chi nhánh gồm 7 bước: Tiếp nhận nhu cầu $\rightarrow$ Tiếp nhận và thẩm định tài sản bảo đảm $\rightarrow$ Thẩm định tín dụng $\rightarrow$ Phê duyệt $\rightarrow$ Hoàn tất thủ tục thế chấp, công chứng $\rightarrow$ Giải ngân và kiểm tra sau vay $\rightarrow$ Thu nợ và tất toán khoản vay.

• Thực trạng dư nợ và chất lượng cho vay mua BĐS khách hàng cá nhân:

  • Cơ cấu dư nợ theo thời hạn toàn chi nhánh: Dư nợ ngắn hạn năm 2018 đạt 253.000 triệu đồng, năm 2019 đạt 290.000 triệu đồng, năm 2020 đạt 369.000 triệu đồng. Dư nợ trung hạn tăng từ 54.000 triệu đồng (2018) lên 80.000 triệu đồng (2020). Dư nợ dài hạn tăng từ 83.000 triệu đồng (2018) lên 111.000 triệu đồng (2019) và đạt 116.000 triệu đồng (2020).
  • Chỉ tiêu cho vay mua BĐS cá nhân:
    • Doanh số giải ngân: năm 2018 đạt 25.500 triệu đồng; năm 2019 đạt 30.100 triệu đồng (tăng 18%); năm 2020 đạt 30.700 triệu đồng.
    • Doanh số thu hồi nợ: năm 2018 đạt 9.900 triệu đồng; năm 2019 đạt 11.000 triệu đồng; năm 2020 đạt 12.500 triệu đồng (tăng 14%).
    • Tổng dư nợ vay mua BĐS: năm 2018 là 62.200 triệu đồng; năm 2019 tăng lên 81.300 triệu đồng (tăng 31%); năm 2020 đạt 91.500 triệu đồng (tăng 13%).
    • Tỷ lệ thu lãi: năm 2018 đạt 78,68%; năm 2019 tăng lên 80,55% và năm 2020 đạt 81,xx%, phản ánh khả năng đôn đốc thu lãi có cải thiện nhưng chưa chạm ngưỡng chuẩn tối ưu (95%).
    • Nợ quá hạn và nợ xấu: Nợ quá hạn năm 2018 là 350 triệu đồng, năm 2019 là 400 triệu đồng, năm 2020 là 450 triệu đồng (tỷ lệ nợ quá hạn duy trì dưới 1%, nằm trong giới hạn kiểm soát an toàn <3%). Nợ xấu tăng từ 600 triệu đồng (2018, tương đương 0,96%) lên 800 triệu đồng (2019, tương đương 0,98%) và 950 triệu đồng (2020, tương đương 1,04%) do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 tác động tới nguồn thu của người vay.
    • Vòng quay vốn tín dụng cho vay mua BĐS đạt mức 0,14 vòng trong các năm nghiên cứu do đặc thù thời hạn vay dài hạn.

Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đối với hoạt động cho vay mua BĐS cho KHCN tại NH TMCP Bản Việt – CN Nha Trang

Dựa trên các phân tích thực trạng và hạn chế, tác giả đưa ra định hướng và các giải pháp thực tiễn:

• Định hướng phát triển tín dụng bán lẻ và mở rộng cho vay mua nhà đất an toàn, bền vững trên địa bàn thành phố Nha Trang và các khu vực lân cận thuộc tỉnh Khánh Hòa.
• Tăng cường công tác thẩm định thực tế nguồn thu nhập và năng lực pháp lý của tài sản thế chấp nhằm hạn chế rủi ro tranh chấp hoặc dự án chậm tiến độ.
• Hoàn thiện và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ vay vốn, đơn giản hóa các thủ tục nhưng vẫn bảo đảm tuân thủ các quy định quản trị rủi ro của Ngân hàng Nhà nước và BVB.
• Đẩy mạnh công tác kiểm tra sau giải ngân, theo dõi định kỳ tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu để giải tỏa phong tỏa tài khoản kịp thời; quản lý chặt chẽ các khoản nợ đến hạn nhằm giảm tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu dưới tác động của dịch bệnh.
• Nâng cao trình độ nghiệp vụ, kỹ năng giao tiếp và đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ chuyên viên quan hệ khách hàng cá nhân (CVQHKHCN).

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

Chuyên đề đã phản ánh bức tranh định lượng cụ thể về hoạt động tín dụng mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Bản Việt – Chi nhánh Nha Trang giai đoạn 2018 – 2020:

Chỉ tiêu cho vay mua BĐS KHCN	Năm 2018	Năm 2019	Năm 2020
Doanh số giải ngân (Trđ)	25.500	30.100	30.700
Doanh số thu nợ (Trđ)	9.900	11.000	12.500
Tổng dư nợ cho vay BĐS (Trđ)	62.200	81.300	91.500
Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%)	-	31,00%	13,00%
Tỷ lệ thu lãi (%)	78,68%	80,55%	81,xx%
Nợ quá hạn (Trđ)	350	400	450
Nợ xấu (Trđ)	600	800	950
Tỷ lệ nợ xấu trên dư nợ BĐS (%)	0,96%	0,98%	1,04%
Vòng quay vốn tín dụng (Vòng)	0,14	0,14	0,14

Đóng góp thực tiễn của đề tài

• Hệ thống hóa toàn bộ các tiêu chí, điều kiện và quy định sản phẩm cho vay bất động sản cá nhân áp dụng tại Viet Capital Bank (về độ tuổi, hạn mức 10 tỷ đồng, LTV 85-90%, DTI tối đa 70%, lãi suất 11%/năm, mẫu biểu MB01 và MB02).
• Cung cấp sơ đồ quy trình 7 bước nghiệp vụ từ tiếp nhận đến tất toán, làm rõ cơ chế phối hợp giữa các phòng ban chức năng (Ban Giám đốc, Phòng Quản lý tín dụng, Phòng QHKHCN, Trung tâm Thẩm định tài sản).
• Chỉ ra các điểm nghẽn thực tế: tỷ lệ thu lãi thực tế (quanh mức 80%) còn khoảng cách so với mức chuẩn 95%; nợ xấu có xu hướng gia tăng từ 600 triệu lên 950 triệu đồng dưới tác động của biến động kinh tế và dịch Covid-19.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của văn bản:
  • Phạm vi dữ liệu chỉ tập trung tại một chi nhánh ngân hàng (BVB Chi nhánh Nha Trang) trong khung thời gian 3 năm (2018 – 2020), chưa so sánh tương quan với các ngân hàng thương mại khác trên cùng địa bàn tỉnh Khánh Hòa.
  • Trong văn bản gốc, một số bảng thống kê còn biểu hiện lỗi định dạng dấu phân cách số liệu và chưa đưa vào hồ sơ vay vốn thực tế để minh họa chi tiết từng bước thẩm định như nhận xét của giảng viên hướng dẫn.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo:
  • Mở rộng phạm vi nghiên cứu sang toàn bộ mạng lưới chi nhánh của Ngân hàng TMCP Bản Việt tại khu vực Nam Trung Bộ hoặc trên cả nước.
  • Phân tích sâu hơn tác động của các chính sách thắt chặt/nới lỏng tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước trong giai đoạn phục hồi kinh tế hậu Covid-19.

---

Giá trị tham khảo

Chuyên đề tốt nghiệp này là nguồn tư liệu thực tế hữu ích đối với:

• Sinh viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Kế toán, Kinh tế: Tham khảo cấu trúc chuyên đề tốt nghiệp thực tập tại chi nhánh ngân hàng thương mại, phương pháp xây dựng hệ thống bảng biểu phân tích dư nợ, thu nợ, nợ quá hạn và nợ xấu.
• Cán bộ tín dụng và nhân viên ngân hàng: Tham khảo chi tiết các quy định thực tế về thẩm định hồ sơ vay mua nhà đất, tỷ lệ DTI, phương thức giải ngân phong tỏa tài khoản bên bán và quy trình kiểm soát sau vay.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Điều kiện về tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị bất động sản mua tại Viet Capital Bank Nha Trang được quy định như thế nào?
Theo quy định sản phẩm tại ngân hàng, mức cho vay tối đa là 85% giá trị bất động sản mua/nhận chuyển nhượng. Mức tài trợ có thể nâng lên tối đa 90% tổng nhu cầu vốn nếu khách hàng có hệ số DTI $\le$ 60% hoặc có từ 70% trở lên nguồn thu trả nợ từ lương chuyển khoản. Tổng số tiền vay tối đa không vượt quá 10 tỷ đồng và phải bảo đảm tỷ lệ LTV theo quy định định giá tài sản đảm bảo.

2. Tiêu chí kiểm tra lịch sử tín dụng (CIC) đối với khách hàng cá nhân vay mua BĐS tại ngân hàng là gì?
Khách hàng không được phát sinh nợ nhóm 2 trong vòng 12 tháng gần nhất và không phát sinh nợ từ nhóm 3 trở lên trong vòng 3 năm gần nhất tại Viet Capital Bank cũng như tại các tổ chức tín dụng khác tính đến thời điểm xét duyệt. Đồng thời, khách hàng phải đạt xếp hạng tín dụng nội bộ từ loại B trở lên.

3. Quy trình cho vay mua bất động sản tại chi nhánh Nha Trang gồm mấy bước?
Quy trình gồm 7 bước:

1. Tiếp nhận nhu cầu vay
2. Tiếp nhận và thẩm định tài sản bảo đảm
3. Thẩm định tín dụng và lập tờ trình
4. Phê duyệt khoản vay và lập hồ sơ bảo đảm
5. Hoàn tất thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và giải ngân
6. Kiểm tra sau khi cho vay và thu nợ định kỳ
7. Thu nợ và tất toán khoản vay

4. Dư nợ và nợ xấu cho vay mua bất động sản tại BVB Nha Trang giai đoạn 2018 - 2020 biến động ra sao?
Dư nợ cho vay mua BĐS tăng trưởng liên tục từ 62.200 triệu đồng (năm 2018) lên 81.300 triệu đồng (năm 2019, tăng 31%) và đạt 91.500 triệu đồng (năm 2020, tăng 13%). Nợ xấu cho vay mua BĐS cũng có xu hướng tăng từ 600 triệu đồng (2018, chiếm 0,96%) lên 800 triệu đồng (2019, chiếm 0,98%) và 950 triệu đồng (2020, chiếm 1,04%) do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19.

5. Phương thức giải ngân vốn vay mua bất động sản được ngân hàng thực hiện như thế nào khi tài sản thế chấp chính là tài sản mua?
Ngân hàng thực hiện giải ngân vào tài khoản thanh toán hoặc sổ tiết kiệm do bên bán chỉ định mở tại BVB, đồng thời thực hiện phong tỏa số tiền này. Ngân hàng chỉ ngừng phong tỏa sau khi khách hàng cung cấp bản chính Giấy chứng nhận đã hoàn tất thủ tục sang tên người mua và hoàn thành thủ tục thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm tại BVB.

---

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp của tác giả Võ Thị Hoan đã tổng kết cơ sở lý luận về tín dụng bất động sản cá nhân và phản ánh chi tiết thực trạng hoạt động cho vay mua nhà đất tại Ngân hàng TMCP Bản Việt – Chi nhánh Nha Trang giai đoạn 2018 – 2020. Dữ liệu nghiên cứu cho thấy chi nhánh đã duy trì được tốc độ tăng trưởng dư nợ BĐS ổn định (từ 62,2 tỷ lên 91,5 tỷ đồng) và kiểm soát tỷ lệ nợ quá hạn ở mức an toàn dưới 1%. Tuy nhiên, mức thu lãi thực tế và xu hướng gia tăng của nợ xấu dưới ảnh hưởng của dịch Covid-19 là những vấn đề trọng tâm cần tiếp tục được xử lý thông qua các giải pháp thắt chặt thẩm định và kiểm soát sau giải ngân mà đề tài đã đề xuất.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan về ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệm ngân hàng thương mại Theo luật các tổ chức tín dụng năm 2010 Ngân hàng thương mại là một tổ chức tín dụng chuyên thực hiện các hoạt động trong ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan mục tiêu lợi nhuận theo quy định của các tổ chức tín dụng và các quy định khác của pháp luật. Các hoạt động trong ngân hàng như: Huy động nguồn vốn cho vay chiết khấu bảo lãnh cung cấp các dịch vụ tài chính và các hoạt động khác có liên quan. Nhờ có các ngân hàng thương mại mà các chính sách tài chính tiền tệ của Nhà nước được thực hiện một cách nhanh chóng và kịp thời hơn từ đó kiểm soát các hoạt động của doanh nghiệp được dễ dàng theo đúng pháp luật.2 Đặc điểm và phân loại NHTM 1. Đặc điểm NHTM Là một định chế tài chính trung gian.

Hoạt động đa dạng và tổng hợp nhiều nghiệp vụ dịch vụ. Thu hút nguồn vốn trước hết bằng huy động tiền gửi phát hành kỳ phiếu trái phiếu sau đó sử dụng nguồn vốn này thực hiện cho vay sản xuất kinh doanh cho vay tiêu dùng. Ngoài ra còn có các dịch vụ khác: Thanh toán chuyển tiền bảo lãnh ủy thác Thông qua hoạt động cho vay và thanh toán hệ thống các ngân hàng thương mại có thể tạo ra lượng bút tệ là bộ phận quan trọng trong khối cung tiền tệ của nền kinh tế có ảnh hưởng lớn đến chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương. Ngoài ra tổng tài sản của ngân hàng thương mại luôn là khối lượng tài sản lớn nhất trong toàn hệ thống ngân hàng thương mại.

Phân loại NHTM (5 loại) ✔Ngân hàng thương mại quốc doanh 9 Downloaded by ANH TRAM ([e-mail]) lOMoARcPSD|39107117 Ngân hàng được thành lập từ 100% nguồn vốn nhà nước. Hiện nay trong xu hướng kinh tế hội nhập các ngân hàng quốc doanh có nhiều chính sách để tăng vốn tăng giá trị ngân hàng như phát hành trái phiếu cổ phần hóa ngân hàng. Đây là hình thức ngân hàng giữ vai trò quan trọng trong chuỗi mắc xích các ngân hàng của nước ta. Vì có 100% vốn thuộc ngân sách nhà nước, các ngân hàng này hoạt động dưới sự quản lý của Nhà nước và ngoài các hoạt động thông thường, các ngân hàng này còn phải thực hiện các nhiệm vụ mà nhà nước giao cho.

Một số ngân hàng thương mại quốc doanh: + Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn (Agribank) + Ngân hàng ngoại thương Việt Nam(Vietcombank) + Ngân hàng công thương Việt Nam(Vietinbank) + Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam(BIDV) ✔ Ngân hàng thương mại cổ phần Ngân hàng thương mại cổ phần được thành lập từ việc góp vốn kinh doanh của các cổ đông, doanh nghiệp, Trong đó mỗi cá nhân hay công ty chỉ được sở hữu một số lượng cổ phần giới hạn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Một số ngân hàng thương mại cổ phần ở Việt Nam: + Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) + Ngân hàng TMCP Đông Á (DongA Bank) + Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) + Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) ✔ Ngân hàng liên doanh Ngân hàng này được thành lập theo hình thức góp vốn liên doanh giữa ngân hàng Việt Nam và ngân hàng nước ngoài, trong đó tỷ lệ góp của đối tác nước ngoài không quá 50%, trụ sở làm việc chính ở Việt Nam và dưới sự quản lý của pháp luật Việt Nam. Một số ngân hàng liên doanh ở Việt Nam: + Ngân hàng Việt Nga (VRB) + Indovina Bank Limited (IVB) + Vinasiam Bank(VSB) + Vid Public Bank (VID) 10 Downloaded by ANH TRAM (bachvan13@gmail.