CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYET VE PHAN PHÓI DỰ ÁN BAT ĐỘNG SAN 1. Tổng quan về dự án bất động sản 1. Các khái niệm liên quan 1. Khái niệm bat động san Theo William L.Ventolo, Jr và Martha R.
Williams (2001): “Bat động sản là đất dai và tat cả những gì gắn liền với nó, bao gồm: dat dai; các công trình gắn lién trên dat, bat cứ tài sản phụ nào gắn liên với đất có lợi cho chủ sở hữu như quyên di qua dé sử dụng con đường bên cạnh dé đến bat động sản của bạn; bat cứ thứ gi được xem là không di dời được (một phan của bat động sản) theo pháp luật, ngoại trừ cây trồng hàng năm (còn được gọi là hoa lợi) và những thứ có thể di dời được mà chúng được bán theo hợp đông mua bán tuân thú theo luật thương mai”. Theo Điều 107, Bộ luật Dân sự 2015 của Việt Nam quy định: “Bắt động sản gốm đất dai; nhà, công trình xây dựng gắn lién với dat đai, tài sản khác gắn lién với dat dai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật". “BDS là một giá trị tài sản rất lớn. Theo ước tinh, tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay cua Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gap 5 lần GDP và đó là một con số rất lớn.
Bên cạnh các BĐS nhà ở, các công trình thương mại, công nghiệp, BĐS công cộng cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số không 16”. BĐS là tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kế cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó. Các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bat động sản có một vai trò vô cùng to lớn, nó là thành phan sống, là điều kiện cơ bản tối thiểu cho đời sống con người. Cụ thé: bất động sản cung cấp nơi cư trú cho con người. Nó là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, bảo đảm cho quá trình sản xuất và tái sản xuất phát triển. Đặc biệt, khi mà ngày nay chất lượng đời sống của con người được nâng cao thì BĐS là cơ sở cho cho các hoạt động kinh doanh, cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người.
Khái niệm dự án Dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong một giới hạn thời gian nhất định, với những nguồn lực đã được giới hạn, đặc biệt là nguồn lực tải chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thé, rõ ràng và làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến 1. Khái niệm dự án bat động sản Theo Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP (Hiệu lực từ ngày 01/03/2022) có định nghĩa: “Dự án bat động sản là dự án dau tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự án bat động san bao gồm: dự án dau tư xây dựng nhà và công trình xây dựng; dự án dau tư xây dựng kết cấu hạ tang dé chuyển nhượng hoặc cho thuê quyên sử dụng đất, theo quy định của pháp luật.” Dựa theo khái niệm về dự án thì dự án bất động sản là một tập hợp những hoạt động được thực hiện trong một khoảng thời gian được cố định, có sự giới hạn các nguồn lực đặc biệt là nguồn lực tài chính có giới hạn dé đạt được những mục tiêu đặt ra cũng như thu về lợi nhuận cho chủ đầu tư. Đồng thời dự án BĐS đáp ứng được nhu cầu của đối tượng người mua mà chủ đầu tư hướng đến.
Phân loại dự án bat động sản Có rất nhiều cách dé phân loại dự án bat động sản, nhưng cũng chưa có một khái niệm thống nhất về việc phân loại. Tuy nhiên dé thống nhất trong bài làm, em xin trích một cách phân loại cụ thé được thé hiện trong một sỐ nghị định sau: Theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ và Nghị định 46/2015/NĐ-CP về quản lý bảo trì chất lượng công trình xây dựng, dự án bất động san được phân loại theo công năng phục vụ va tính chất chuyên ngành của công trình, cụ thể như sau: “Dự án dau tư xây dựng công trình dân dụng là dự án được dau tư xây dựng nhằm phục vụ cho các hoạt động, nhu cẩu về vật chất và tỉnh thần cua đời sống nhân dân, bao gom: 1. Dự án dau tư xây dựng công trình nhà ở, gồm nhà ở chung cư, nhà ở tập thé, nhà ở riêng lẻ (trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân). Dự án đầu tư xây dựng công trình công cộng: a) Dự án dau tư xây dựng công trình giáo dục, đào tạo, nghiên cứu: Nhà trẻ trường mẫu giáo; trường pho thông các cấp; trường đại học và cao dang, trường trung học chuyên nghiệp; trường dạy nghệ, trường công nhân kỹ thuật, trường nghiệp vụ; các loại trường khác.
b) Dự án dau tư xây dựng công trình y tế: Bệnh viện da khoa, bệnh viện chuyên khoa từ trung ương đến địa phương; các phòng khám đa khoa, khám chuyên khoa khu vực; trạm y tế, nhà hộ sinh; nhà điều dưỡng, phục hoi chức năng, chỉnh hình, nhà dưỡng lão; cơ sở phòng chống dịch bệnh; các cơ sở y tế khác. c) Dự án dau tư xây dựng công trình thé thao: Sân vận động; nhà thi dau, tập luyện và công trình thể thao khác d) Dự án dau tư xây dựng công trình văn hóa: Trung tâm hội nghị, nhà hái, nhà văn hóa, câu lạc bộ, rạp chiếu phim, rạp xiếc; bảo tàng, thư viện, triển lam, nhà trưng bày và các công trình khác; công trình di tích, phục vụ tín ngưỡng; công trình vui chơi, giải trí; cáp treo vận chuyển người; tượng đài ngoài trời. d) Dự án dau tư xây dựng công trình tôn giáo, tín ngưỡng: dén, chùa,. e) Dự án dau tư xây dựng công trình thương mại, dich vụ: Trung tâm thương mại, siêu thị, chợ; cửa hàng; nhà hàng ăn uống, giải khát và công trình thương mại dịch vụ khác.
g) Dự án dau tư xây dựng công trình trụ sở, văn phòng làm việc; 3. Dự án dau tư xây dựng phục vụ dân sinh khác.” Bất động sản thương mại - dịch vụ: Các tòa nhà TTTM, khách sạn, chợ,. phục vụ nhu cầu tiện ích cuộc sông của dân cư. BĐS thương mại được hiểu là bất động sản bao gồm tô hợp các loại hình.
Cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ, hội trường, phòng hop, văn phòng cho thuê, kiot, quay, sap. Được bố trí tập trung, liên hoan trong một hoặc một sé công trình kiến trúc liền kề. Đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị, quản lý, tổ chức kinh doanh. Có các phương thức phục vụ hiện đại, dap ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân.
Thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng. Tuy nhiên BĐS chợ được xem là một ngách nhỏ hơn của BĐS thương mại. Bất động sản chợ là những sạp chợ, quầy chợ, ki ốt chợ được xây dựng trên một khu đất. Nơi chủ yếu là giao thương buôn bán của người dân, thương nhân.
Dù là thị trường ngách nhưng nhóm bat động sản chợ luôn được giới đầu tư săn đón. Tính dễ mua bán và tỷ lệ sinh lợi khá cao, ôn định. Dù có giá bán luôn cao hơn so với sản phẩm khác. Nhưng BĐS chợ có tỷ lệ tiêu thụ khá tốt.
Tuy nhiên, dé chọn được một sản pham vừa tiêu chí trong lựa chon đầu tư. Dự án phải thỏa các tiêu chí “bất di bất dịch” của nhà đầu tư. Thứ nhất, vị trí đẹp - mặt tiền chợ để phát triển thương mại, buôn bán hoặc cho thuê. Thứ hai, năm trong khu dân cư hiện hữu mới hình thành và đang trên đà phát triển.
Thứ ba, quy hoạch tăng trưởng vùng có tính liên tỉnh và thành phố. Thứ tư, bất động sản đầy đủ pháp lý và tính thanh khoản tốt. Đôi với vị trí xây dựng, chợ mới được xúc tiên xây dựng trên vị trí chợ cũ. Và đương nhiên sẽ được sự chấp thuận và đồng ý của tiểu thương.
Vì tiểu thương là yếu tố cần thiết dé phát triển kinh tế - giao thương của một chợ. Trong thời gian xây dựng sẽ có chợ tạm dé đảm bảo quá trình trao đôi mua bán không bị gián đoạn 1. Vai trò của dự án bất động sản © Đối với Nhà nước Dự án đầu tư là tài liệu, bằng chứng đề các cơ quan có thâm quyền xét duyệt cấp giấy phép xây dựng, đây là căn cứ pháp lý để làm bằng chứng giải quyết tranh chấp giữa các bên tham gia đầu tư trong quá trình thực hiện dự án sau này nếu có Dự án bất động sản là công cụ để Nhà nước triển khai một cách có hiệu quả những nhiệm vụ của chiến lược, quy hoạch và kế hoạch 5 năm, chương trình phát triển kinh tế, đưa đất nước ngày một đi lên Theo Điều I Quyết định 2161/QD — TTg về Phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045: “Mục tiêu cụ thể: a) Phát triển diện tích nhà ở - Đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc phấn đấu đạt khoảng 27 m2 sản/người, trong đó: diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị đạt 28 m2 sàn/người va tại khu vực nông thôn đạt 26 m2 sản/người. - Đến năm 2030, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc phấn đấu đạt khoảng 30 m2 sàn/người, trong đó: diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị đạt 32 m2 sàn/người và tại khu vực nông thôn đạt 28 m2 sàn/người.
b) Nâng cao chất lượng nhà ở - Nhà ở phát triển mới phải đảm bảo chất lượng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn, gan voi cac du an phat triển đô thị, đảm bao đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kết nối ha tang giao thông, hạ tang số, thiết kế mở rộng không gian tiện nghỉ chức năng của căn nhà theo hướng phát triển không gian xanh, bền vững, phát thải thấp. - Nâng cao chất lượng nhà ở hiện hữu thông qua thúc đây áp dụng thực hiện quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy hoạch khi cải tạo và xây dựng lại đối với nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình và cải tạo xây dựng lại nhà chung cư theo dự án đồng bộ, hiện đại.