Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT Ở VIỆT NAM 1. Lý luận về tách thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa đất 1. Lý luận về tách thửa đất 1. Khái niệm về tách thửa đất Tách thửa đất là một trường hợp cụ thể về biến động đất đai trong quá trình sử dụng đất.
Thuật ngữ “tách thửa đất” đối lập với thuật ngữ “sáp nhập thửa đất”. Theo ngôn ngữ tiếng Việt “Tách: Làm cho rời hẳn ra khỏi một khối, một chỉnh thể” [22, tr.685]; trong khi đó, “Nhập: Gộp lại, hợp nhất làm một” [22, tr. Thuật ngữ “tách thửa đất” được sử dụng khá thông dụng trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành song tại Điều 3 giải thích từ ngữ của đạo Luật này lại không đưa ra cách hiểu chính thức như thế nào là tách thửa đất. Dựa vào cách hiểu của ngôn ngữ tiếng Việt và nội dung các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về quá trình tách thửa đất có thể hiểu về khái niệm tách thửa đất như sau: Tách thửa đất là quá trình phân chia quyền chiếm hữu, quyền quản lý và quyền sử dụng đất từ một người đứng tên chủ sử dụng một mảnh đất cụ thể sang nhiều đối tượng sử dụng đất khác nhau dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận và tuân thủ các quy định của pháp luật.
Tách thửa đất có một số đặc điểm cơ bản sau đây: Một là, hậu quả của việc tách thửa đất là sau khi thực hiện việc tách thửa thì một mảnh đất được phân chia thành ít nhất hai mảnh đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất ban đầu. Đồng thời, mảnh đất có một chủ sử dụng chuyển thành hai hay nhiều chủ sử dụng các thửa đất khác nhau. Hai là, việc tách thửa đất dựa trên sự tự nguyện của người sử dụng đất và thỏa thuận giữa họ với người nhận phần đất được tách thửa. Có nghĩa là việc tách thửa đất có thực hiện được hay không thì trước hết phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người sử dụng đất.
Họ có mong muốn tách thửa đất hay không. Mong muốn này được thể hiện thông qua đơn xin tách thửa đất đứng tên người sử dụng đất. Hơn nữa, việc tách thửa đất còn phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất và những người 8 nhận phần đất được tách thửa. Những người này có đồng ý đứng tên đối với phần đất sau khi được thách thửa đất hay không.
Ba là, đối tượng của việc tách thửa đất là một thửa đất cụ thể được xác định rõ ràng diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng đất và chủ sử dụng đất v. Theo khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”. Bốn là, việc tách thửa đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục tách thửa đất. Điều này có nghĩa là tách thửa đất không phải là việc làm tùy tiện, phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người sử dụng đất mà phải tuân thủ pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất.
Người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất phải làm đơn xin tách thửa đất, hồ sơ tách thửa đất gồm đầy đủ các giấy tờ theo quy định; tuân thủ các quy định về điều kiện, thẩm quyền, các bước thực hiện việc tách thửa đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi tách thửa đất do pháp luật quy định … Năm là, sau khi thực hiện việc tách thửa đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải chỉnh lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và hiệu chỉnh lại các thông tin, số liệu về thửa đất cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất; thực tế sử dụng đất v. Mục đích của việc tách thửa đất Thứ nhất, đối với người sử dụng đất. Tách thửa đất là kết quả của việc người sử dụng đất thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ); chuyển nhượng QSDĐ; thừa kế QSDĐ. Theo đó, khi người sử dụng đất tự nguyện chuyển giao một phần diện tích đất mà mình đứng tên chủ sử dụng sang cho người khác chiếm hữu, quản lý và sử dụng thì phải thực hiện việc tác thửa đất.
Mục đích của hoạt động này nhằm phân định rõ ranh giới, mốc giới, diện tích, hình thể của từng mảnh đất đối với các chủ sử dụng đất khác nhau, ngăn ngừa tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai có thể xảy ra. Hơn nữa, tách thửa đất còn tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ do pháp luật đất đai quy định đối với mảnh đất mình đứng tên chủ sử dụng và góp phần thúc đẩy các 9 giao dịch dân sự về QSDĐ phát triển. Thứ hai, đối với Nhà nước. Tách thửa đất là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện.
Nó khẳng định vai trò và vị trí của Nhà nước về quản lý đối với đất đai. Thông qua hoạt động tách thửa đất, Nhà nước nắm bắt được kịp thời hiện trạng sử dụng đất, mọi biến động trong quá trình sử dụng đất đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất cụ thể. Trên cơ sở tách thửa đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉnh lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và hệ thống thông tin đất đai phù hợp với thực tế sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. Mặt khác, việc thực hiện tách thửa đất, động viên nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước thông qua việc thực hiện nghĩa vụ tài chính như lệ phí đo vẽ, lệ phí địa chính cấp GCNQSDĐ và nộp tiền sử dụng đất … của người sử dụng đất.
Các trường hợp tách thửa đất i). Trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất Đây là trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất (phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người sử dụng đất). Trong trường hợp này, người sử dụng đất có quyền làm đơn xin tách thửa đất nhằm đáp ứng mong muốn của mình trong sử dụng đất. Các trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất bao gồm: - Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho, tặng một phần QSDĐ của mình; - Phân chia thừa kế QSDD theo di chúc.
- Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất mà minh đang sử dụng sang mục đích khác; - Nhóm người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất cho các thành viên đồng sử dụng đất; - Hộ gia đình sử dụng đất muốn cho con cái một phần đất của hộ gia đình; ví dụ: Cho một phần đất ở để làm nhà ở khi con cái lập gia đình ra ở riêng hoặc cho một phần đất nông nghiệp để con cái canh tác khi lập gia đình ra ở riêng v.v; 10 - Người sử dụng đất muốn cho, tặng cho Nhà nước, cồng đồng dân cư, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước một phần diện tích đất đang sử dụng; - Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết v. Trường hợp tách thửa đất theo yêu cầu của pháp luật Tách thửa đất theo yêu cầu của pháp luật bao gồm các trường hợp cụ thể sau đây: - Trong trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng một phần đất đang sử dụng thì phải thực hiện thủ tục tách thửa trước rồi mới làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên phần đất mới vừa được tách thửa. - Trường hợp Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan nhà nước có trách nhiệm thực hiện tách thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Trường hợp tách thửa đất do phân chia QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn.
- Trường hợp tách thửa đất do phân chia QSDĐ theo pháp luật v. Các trường hợp không được tách thửa đất Bên cạnh các trường hợp tách thửa đất, theo quy định của pháp luật có các trường hợp không được tách thửa đất, cụ thể: - Thửa đất xin tách thửa đã có quyết định thu hồi đất hoặc có văn bản về chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai. - Thửa đất đang có tranh chấp và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý xem xét giải quyết. - Thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền niêm phong tài sản để thực hiện bản án có hiệu lực của Tòa án nhân dân (có quyết định kê biên QSDĐ để bảo đảm thi hành án của cơ quan thi hành án).
- Thửa đất do cơ quan có thẩm quyền giao hoặc cho người sử dụng đất thuê để thực hiện dự án, nhưng người sử dụng đất không thực hiện đầu tư dự án. 11 - Thửa đất sau khi tách thành thửa đất mới sẽ không có đường đi chung. - Diện tích thửa đất nhỏ hơn quy định tối thiểu của một thửa đất được tách thửa. Ví dụ: Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (UBND thành phố Hà Nội) quy định không xem xét việc tách thửa đối với thửa đất có diện tích dưới 30 m2 để tránh tình trạng “nhà siêu mỏng” vi phạm quy hoạch kiến trúc đô thị ….
Nguyên tắc của việc tách thửa đất Thứ nhất, việc tách thửa đất phải căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương [13, khoản 2 điều 143]. Việc tách thửa đất phải dựa trên quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều này có nghĩa là tách thửa đất có được thực hiện hay không trước hết phải căn cứ vào quỹ đất của địa phương.