Luận văn: Thu hồi Giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Củ Chi, TP.HCM

Luận văn phân tích cơ sở pháp lý và thực tiễn thu hồi Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ) tại huyện Củ Chi, TP.HCM, đồng thời đề xuất giải pháp hoàn thiện.

• Tác giả: Bùi Thị Thanh
• Người hướng dẫn: Ts. Lê Đình Nghị
• Trường học: Học Viện Khoa Học Xã Hội
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Thu Hồi Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, Quyền Sở Hữu Nhà Ở Và Tài Sản Khác Gắn Liền Với Đất Theo Pháp Luật Đất Đai Ở Việt Nam Từ Thực Tiễn Huyện Củ Chi, Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Thu hồi Sổ đỏ là gì Tổng quan quy định mới nhất

Thu hồi Sổ đỏ, hay chính xác là thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, là một hoạt động pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Hoạt động này nhằm thu lại Giấy chứng nhận đã cấp trước đó, làm chấm dứt quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất đối với thửa đất được ghi trên giấy. Đây là một nhiệm vụ trọng tâm trong công tác quản lý đất đai, có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, đời sống vật chất và tinh thần của người dân, đặc biệt là các hộ gia đình, cá nhân. Theo định nghĩa tại Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền hợp pháp của người dân. Do đó, việc thu hồi phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Mục đích của việc thu hồi không chỉ để khắc phục các sai sót trong quá trình cấp giấy trước đây mà còn phục vụ các mục tiêu lớn hơn như thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Tại huyện Củ Chi, công tác này càng trở nên quan trọng khi địa phương đang có nhiều dự án quy hoạch và phát triển hạ tầng. Việc hiểu rõ quy định giúp người dân bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, đồng thời giúp các cơ quan như UBND huyện Củ Chi và Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện nhiệm vụ một cách công khai, minh bạch, hạn chế phát sinh khiếu nại về đất đai.

1.1. Phân biệt thu hồi đất và thu hồi Giấy chứng nhận

Cần phân biệt rõ hai khái niệm: thu hồi đất và thu hồi Giấy chứng nhận. Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định thu hồi đất, chấm dứt quyền sử dụng đất của người dân đối với một diện tích đất cụ thể. Trong khi đó, thu hồi Giấy chứng nhận là hệ quả pháp lý đi kèm. Theo Điều 106 Luật Đất đai, một trong những trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận là khi “Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp”. Ngoài ra, Giấy chứng nhận còn bị thu hồi trong các trường hợp khác như cấp đổi, đăng ký biến động phải cấp giấy mới, hoặc thu hồi sổ đỏ cấp sai quy định. Hiểu rõ sự khác biệt này giúp người dân xác định đúng quyền và nghĩa vụ của mình trong từng tình huống cụ thể.

1.2. Ý nghĩa của công tác thu hồi trong quản lý đất đai

Việc thu hồi Giấy chứng nhận có ý nghĩa to lớn. Thứ nhất, nó giúp cơ quan nhà nước chấn chỉnh và hoàn thiện hệ thống quản lý, đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch. Thứ hai, đây là cơ sở pháp lý để thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng, thúc đẩy phát triển kinh tế. Thứ ba, việc thu hồi các giấy chứng nhận cấp sai (sai đối tượng, sai diện tích, sai nguồn gốc) giúp lập lại trật tự, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho đúng chủ thể, hạn chế tranh chấp và đảm bảo sự công bằng trong xã hội. Luận văn của Bùi Thị Thanh (2021) nhấn mạnh rằng công tác này tại Củ Chi đã “cho thấy nhiều kết quả tích cực trong việc quản lý và bảo vệ quyền được sử dụng, khai thác lợi ích từ đất”.

II. Vướng mắc thường gặp khi thu hồi Sổ đỏ tại Củ Chi

Thực tiễn công tác thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Củ Chi, dù đạt được nhiều kết quả tích cực, vẫn còn tồn tại không ít khó khăn và vướng mắc. Một trong những thách thức lớn nhất là sự không đồng thuận của người dân về giá đất bồi thường. Theo nghiên cứu thực tiễn, “đa số các hộ dân không đồng ý nhận tiền và bàn giao mặt bằng là do chưa đồng thuận theo đơn giá bồi thường”. Khung giá đất của nhà nước thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến việc người dân cảm thấy quyền lợi không được đảm bảo khi bị thu hồi đất, đặc biệt là đất quy hoạch tại Củ Chi có tiềm năng tăng giá cao. Vấn đề thứ hai là sự phức tạp trong việc xác minh nguồn gốc và thời gian sử dụng đất. Nhiều trường hợp hồ sơ lưu trữ không đầy đủ, việc xác minh phải phụ thuộc vào UBND cấp xã, dễ dẫn đến sai sót hoặc kéo dài thời gian. Tình trạng mua bán đất bằng giấy tay chưa được cập nhật biến động kịp thời cũng là một trở ngại lớn, làm chậm tiến độ xác định đúng chủ sử dụng đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ. Những vướng mắc này không chỉ làm chậm tiến độ các dự án mà còn gây ra các khiếu nại về đất đai kéo dài, ảnh hưởng đến an ninh trật tự tại địa phương.

2.1. Bất cập trong chính sách bồi thường tái định cư

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư là điểm nóng gây ra nhiều tranh cãi. Mặc dù pháp luật quy định giá đất bồi thường phải sát với giá thị trường, việc xác định “giá thị trường” trên thực tế rất khó khăn và thiếu cơ chế đồng thuận. Tại Củ Chi, nhiều hộ dân, đặc biệt là các hộ có đất nông nghiệp, cho rằng mức đền bù không đủ để họ tái tạo sinh kế ở nơi ở mới. Các khu tái định cư đôi khi chưa đảm bảo về hạ tầng và điều kiện sống tương đương nơi ở cũ, khiến người dân do dự trong việc bàn giao mặt bằng. Điều này đòi hỏi UBND huyện Củ Chi cần có những giải pháp linh hoạt và đối thoại trực tiếp để tìm ra phương án phù hợp nhất.

2.2. Khó khăn khi thu hồi sổ đỏ đã cấp không đúng

Việc thu hồi sổ đỏ cấp sai quy định là một bài toán nan giải. Theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 106 Luật Đất đai, Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận cấp trái pháp luật nếu người được cấp đã thực hiện chuyển quyền (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế...). Quy định này nhằm bảo vệ người thứ ba ngay tình nhưng lại gây ra tình huống pháp lý phức tạp, khi sai phạm ban đầu không được khắc phục triệt để. Tại Củ Chi, đã có những trường hợp cơ quan chức năng phát hiện cấp sai nhưng không thể thu hồi vì đất đã được chuyển nhượng, dẫn đến thiệt hại cho người có quyền lợi hợp pháp ban đầu và gây khó khăn cho công tác quản lý của Văn phòng đăng ký đất đai Củ Chi.

III. TOP 4 trường hợp thu hồi Sổ đỏ theo Luật Đất đai

Pháp luật đất đai hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 và các quy định mới trong Luật Đất đai 2024, đã quy định rõ các trường hợp Nhà nước được phép thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc nắm vững các căn cứ pháp lý này là điều kiện tiên quyết để cả cơ quan quản lý và người dân thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ. Điều 106 của Luật Đất đai 2013 nêu ra 4 nhóm trường hợp chính. Thứ nhất, phổ biến nhất, là khi Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trên Sổ đỏ. Đây là trường hợp gắn liền với các dự án lớn như thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội hoặc vì mục đích an ninh, quốc phòng. Khi có quyết định thu hồi đất, Giấy chứng nhận tương ứng cũng sẽ bị thu hồi. Thứ hai là trường hợp người dân có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận (do bị rách, hỏng, hoặc thay đổi thông tin). Thứ ba là khi đăng ký biến động đất đai mà phải cấp mới Giấy chứng nhận, ví dụ như khi chia tách, hợp thửa. Cuối cùng, trường hợp phức tạp nhất là thu hồi sổ đỏ cấp sai quy định, bao gồm sai thẩm quyền, đối tượng, diện tích, mục đích sử dụng hoặc nguồn gốc đất. Mỗi trường hợp đều có một quy trình xử lý riêng, đòi hỏi sự tham gia của các cơ quan như UBND huyện Củ Chi và Văn phòng đăng ký đất đai Củ Chi.

3.1. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng và phát triển KT XH

Đây là hai căn cứ thu hồi đất phổ biến nhất tại các địa phương đang phát triển như Củ Chi. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61 Luật Đất đai) bao gồm xây dựng căn cứ quân sự, công trình phòng thủ. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62 Luật Đất đai) gồm các dự án xây dựng khu công nghiệp, hạ tầng giao thông, công trình công cộng. Khi đất bị thu hồi theo các trường hợp này, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp lại Giấy chứng nhận trước khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ đã được phê duyệt.

3.2. Thu hồi do vi phạm pháp luật và chấm dứt sử dụng đất

Nhà nước cũng tiến hành thu hồi đất khi người sử dụng vi phạm pháp luật (Điều 64 Luật Đất đai) như sử dụng đất không đúng mục đích, cố ý hủy hoại đất, hoặc không thực hiện nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh đó, việc chấm dứt quyền sử dụng đất theo pháp luật (Điều 65) như đất được giao có thời hạn nhưng không được gia hạn, cá nhân chết không có người thừa kế, hoặc người dân tự nguyện trả lại đất cũng là căn cứ để thu hồi. Trong những trường hợp này, việc thu hồi Giấy chứng nhận là bắt buộc để cập nhật lại hồ sơ địa chính và tái phân bổ quỹ đất.

3.3. Cấp đổi đăng ký biến động dẫn đến thu hồi sổ cũ

Không phải mọi trường hợp thu hồi Sổ đỏ đều mang tính tiêu cực. Nhiều trường hợp xuất phát từ nhu cầu của chính người dân. Khi Sổ đỏ bị ố, nhòe, rách, hoặc khi có sự thay đổi về thông tin (đo đạc lại diện tích, thay đổi tên chủ sở hữu do thừa kế, tặng cho), người dân sẽ làm thủ tục cấp đổi hoặc đăng ký biến động. Theo quy trình, người dân phải nộp lại Giấy chứng nhận cũ để cơ quan chức năng thu hồi và cấp một Giấy chứng nhận mới, cập nhật đầy đủ thông tin pháp lý chính xác.

IV. Hướng dẫn trình tự thủ tục thu hồi đất tại Củ Chi

Quy trình thu hồi đất và Giấy chứng nhận là một chuỗi các bước pháp lý chặt chẽ, được quy định tại Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn. Việc tuân thủ đúng trình tự thủ tục thu hồi đất không chỉ đảm bảo tính pháp lý của quyết định mà còn bảo vệ quyền lợi của người dân. Tại huyện Củ Chi, quy trình này bắt đầu bằng việc UBND cấp có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất, trong đó nêu rõ lý do, diện tích và kế hoạch thực hiện. Sau đó, UBND huyện Củ Chi sẽ chỉ đạo các đơn vị liên quan phối hợp với UBND cấp xã tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Dựa trên kết quả này, một phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết sẽ được lập, niêm yết công khai để lấy ý kiến người dân. Bước tiếp theo là ban hành quyết định thu hồi đất. Sau khi quyết định có hiệu lực, người dân có nghĩa vụ bàn giao đất và nộp lại Sổ đỏ. Cơ quan chức năng sẽ tiến hành chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư (nếu có). Toàn bộ quá trình đòi hỏi sự phối hợp nhịp nhàng giữa các cơ quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai Củ Chi, và chính quyền địa phương để giải quyết kịp thời các vướng mắc phát sinh.

4.1. Vai trò của UBND huyện và Văn phòng đăng ký đất đai

UBND huyện Củ Chi là cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Cơ quan này chịu trách nhiệm toàn diện từ việc ban hành thông báo, phê duyệt phương án bồi thường đến giải quyết các khiếu nại phát sinh. Trong khi đó, Văn phòng đăng ký đất đai Củ Chi đóng vai trò là cơ quan chuyên môn, thực hiện các nghiệp vụ kỹ thuật như đo đạc, chỉnh lý hồ sơ địa chính, và trực tiếp thực hiện thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Sự phối hợp chặt chẽ giữa hai đơn vị này là yếu tố then chốt cho sự thành công của công tác thu hồi đất.

4.2. Hồ sơ thu hồi đất và các giấy tờ cần thiết

Một bộ hồ sơ thu hồi đất đầy đủ thường bao gồm: Thông báo thu hồi đất; Biên bản điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; Bảng tổng hợp ý kiến đóng góp của người dân; Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chi tiết; Tờ trình của cơ quan tài nguyên môi trường; và cuối cùng là Quyết định thu hồi đất. Về phía người dân, giấy tờ quan trọng nhất cần nộp lại là bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp. Đây là điều kiện bắt buộc để nhận tiền bồi thường và hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan.

4.3. Quy trình giải quyết khiếu nại trong thu hồi đất

Trường hợp không đồng ý với quyết định thu hồi hoặc phương án bồi thường, người dân có quyền khiếu nại về đất đai. Quy trình giải quyết khiếu nại được thực hiện theo Luật Khiếu nại. Người dân có thể gửi đơn khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch UBND huyện Củ Chi. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, họ có thể khiếu nại lần hai đến Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án. Việc giải quyết khiếu nại một cách khách quan, thấu đáo sẽ giúp giảm căng thẳng và tạo sự đồng thuận trong xã hội.

V. Thực tiễn thu hồi Sổ đỏ tại huyện Củ Chi 2014 2021

Giai đoạn 2014-2021 là khoảng thời gian Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, đánh dấu nhiều thay đổi trong công tác quản lý đất đai tại huyện Củ Chi. Phân tích thực tiễn từ luận văn của Bùi Thị Thanh cho thấy một bức tranh toàn cảnh về hoạt động thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương. Theo số liệu thống kê, tổng số Giấy chứng nhận bị thu hồi trong giai đoạn này là rất lớn, nhưng phân bổ không đồng đều giữa các nguyên nhân. Đáng chú ý, số lượng Sổ đỏ bị thu hồi sổ đỏ cấp sai quy định là 99 trường hợp, một con số không nhỏ, cho thấy vẫn còn những sai sót trong quá trình cấp giấy trước đây. Tuy nhiên, chiếm tỷ trọng lớn nhất là các trường hợp thu hồi do đăng ký biến động khác (63,539), do chuyển quyền sử dụng đất (43,969), và do cấp đổi (27,665). Điều này phản ánh sự năng động của thị trường bất động sản tại Củ Chi cũng như nhu cầu cập nhật pháp lý của người dân. Số trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội là 2,216, liên quan trực tiếp đến các dự án hạ tầng, khu công nghiệp trên địa bàn. Những con số này cho thấy UBND huyện Củ Chi và các đơn vị liên quan đã xử lý một khối lượng công việc khổng lồ, vừa phục vụ phát triển, vừa giải quyết các vấn đề dân sinh.

5.1. Phân tích số liệu và các nguyên nhân thu hồi chủ yếu

Bảng số liệu từ Phòng Tài nguyên – Môi trường huyện Củ Chi cho thấy rõ các nguyên nhân thu hồi. Việc thu hồi do “đăng ký biến động khác” và “chuyển quyền sử dụng đất” chiếm đa số chứng tỏ các giao dịch dân sự về đất đai diễn ra sôi động. Người dân ngày càng ý thức hơn về việc đăng ký pháp lý khi có thay đổi. Số lượng 2,216 trường hợp thu hồi để thực hiện dự án công ích và phát triển kinh tế cho thấy Củ Chi là một trong những địa bàn trọng điểm về đầu tư của thành phố. Con số 99 trường hợp thu hồi do sai phạm là một lời cảnh báo, đòi hỏi phải siết chặt hơn nữa quy trình thẩm định và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh lặp lại sai lầm.

5.2. Đánh giá phương án bồi thường hỗ trợ tại các dự án

Thực tiễn tại Củ Chi cho thấy việc xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ là khâu phức tạp và nhạy cảm nhất. Luận văn trích dẫn ví dụ về dự án Tỉnh lộ 8, khi ban đầu người dân không đồng thuận nhưng sau khi Hội đồng bồi thường và UBND huyện Củ Chi kiến nghị và được Thành phố chấp thuận điều chỉnh, người dân đã rất đồng tình. Điều này cho thấy tầm quan trọng của việc lắng nghe, đối thoại và linh hoạt điều chỉnh chính sách cho phù hợp với thực tế. Một phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hợp lý, minh bạch và công bằng không chỉ đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng mà còn tạo dựng niềm tin của người dân vào chính quyền.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1. Những vấn đề lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 1. Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Khái niệm quyền sử dụng đất Nhìn từ góc độ lịch sử, Luật đất đai từ năm 1987 đến Luật Đất đai hiện nay vẫn thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo quy định của Luật đất đai 1987, người sử dụng đất bao gồm nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân. Theo quy định tại Luật đất đai 1987, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán đất đai, người có hành vi mua bán đất đai phải bị tịch thu toàn bộ tiền mua bán đất. Nhà nước chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất đai không vì mục đích kinh doanh trong một số trường hợp tại Điều 16, Luật đất đai 1987. Bên cạnh đó, Nhà nước bảo đảm người sử dụng đất được quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất.

Do không phù hợp với nền kinh tế thị trường, Luật đất đai 1987 nhanh chóng trở nên lạc hậu và được thay thế bởi Luật đất đai 1993. Kể từ khi Luật đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nước chính thức thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa có giá và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, tuy không phải là chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng, cho thuê, được để lại thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền chuyển nhượng, cho thuê, được để lại thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất 8 của người sử dụng đất được coi gần như là quyền của chủ sở hữu.

Tuy nhiên, quyền sử dụng đất được hạn chế và quản lý thông qua các hoạt động quản lý của Nhà nước như Nhà nước có quyền quyết định mục đích sử dụng đất, quyết định giá đất, quyết định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [16, tr.7-8] bởi vì quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất có những đặc trưng sau: Thứ nhất, Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh. Theo quy định của pháp luật hiện nay thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật. Như vậy, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho người sử dụng đất sử dụng thông qua các hình thức như cho thuê đất, giao đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, Quyền sử dụng đất là một quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Người sử dụng đất không có đầy đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu như quyền quyết định mục đích sử dụng đất, quyết định giá đất của Nhà nước. Bên cạnh đó, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi; tặng cho, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thế chấp, bảo lãnh; thừa kế; góp vốn bằng quy mà pháp luật quy định (bao gồm cả 9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất đai)[16, tr. Thứ ba, Quyền sử dụng đất có thể được xác lập qua nhiều hình thức khác nhau như Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, quyền sử dụng đất cũng có thể được xác lập thông qua chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn,… quyền sử dụng đất. Tóm lại Quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền cụ thể trong quá trình khai thác và sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được đảm bảo thực hiện bằng quyền lực Nhà nước. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trên cơ sở quyền sử dụng đất hợp pháp, người sử dụng đất có thể thực hiện việc đầu tư công sức, vốn để tạo lập các tài sản trên đất, khai thác, hưởng hoa lợi, 9 lợi tức và những lợi ích khác được tạo ra trên quyền sử dụng đất hợp pháp.

Tài sản được tạo lập ra trên đất có thể bao gồm các loại cây trồng, nhà ở, công trình phụ trợ và những tài sản khác mà gắn liền với đất đai. Khác với đất đai, Nhà nước thừa nhận mọi cá nhân không phân biệt độ tuổi, quốc tịch đều có quyền sở hữu nhà ở [15, tr. Khi được xem là quyền sở hữu tài sản, Nhà nước đảm bảo cho người sở hữu những tài sản này được đầy đủ các quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản và quyền được Nhà nước bảo hộ khi bị xâm hại theo quy định pháp luật. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không đồng nhất với nhau về chủ sở hữu và tính hợp pháp.

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận [16, tr. Như vậy có trường hợp nhà ở và tài sản khác được tạo lập trên đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất hợp pháp. Ví dụ, người sử dụng đất cho người khác thuê đất để đầu tư xây dựng cửa hàng kinh doanh vật liệu xây dựng, như vậy tài sản trên đất là cửa hàng không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất. Ngoài ra, có rất nhiều trường hợp quyền sử dụng đất là hợp pháp nhưng nhà ở hoặc các tài sản khác được tạo lập trên đất là không hợp pháp.

Chẳng hạn như trường hợp xây dựng nhà ở phải xin cấp giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư không xin cấp giấy phép xây dựng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ví dụ, theo thống kê của UBND huyện Củ Chi, trong năm 2018, UBND huyện Củ chi đã thực hiện xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với 67 trường hợp xây dựng không phép, trong năm 2019 có 72 trường hợp và trong năm 2020 có 36 trường hợp. Tóm lại, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gắn liền với quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Các quyền này được Nhà nước thừa nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế.

Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10 Để thực hiện chức năng Nhà nước thay mặt nhân dân làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước. Theo đó, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu bao gồm các quyền như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Tuy nhiên, Nhà nước gần như không trực tiếp thực hiện quyền khai thác và sử dụng đất mà trao các quyền này cho người sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật, bao gồm như cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Nhằm thực hiện quyền thống nhất quản lý, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất giữa các chủ thể sử dụng, khai thác quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp để thừa nhận và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của những chủ thể này.

Theo quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành kèm theo Quyết định số 201-QĐ-ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm 1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Khái niệm này được kế thừa tại Điều 3 Luật Đất đai 1993. Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một minh chứng hợp pháp trong mối quan hệ về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý không chỉ trong mối quan hệ quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất hợp pháp mà còn với bên thứ ba như bên thuê đất, chủ sử dụng đất hợp pháp khác.

Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2003 có sự mở rộng giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.” Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có giá trị pháp lý khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất hợp pháp, có giá trị pháp lý để công nhận quyền sử dụng 11 đất của một chủ thể trước Nhà nước. Bên cạnh đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước thừa nhận và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong mối quan hệ giữa người sử dụng đất với Nhà nước hoặc bên thứ ba. Tuy nhiên, quy định này chỉ dừng ở việc công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mà chưa ghi nhận những thành quả lao động mà người sử dụng đất tạo ra trên đất trong quá trình khai thác và sử dụng đất như nhà ở, cây trồng trên đất và các tài sản khác gắn liền với đất.