MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường Bất động sản BĐS tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng là một thị trường còn non trẻ và có liên quan tới nhiều ngành nghề và các lĩnh vực trong xã hội như: xây dựng, kiến trúc, tài nguyên môi trường, đất và các tài sản gắn liền với đất, tài chính… Không chỉ vậy, BĐS là một mắt xích quan trọng trong nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới, mọi sự biến động của thị trường BĐS cũng có sự tương tác trực tiếp và gián tiếp với các thành phần kinh tế khác như cổ phiếu, ngân hàng và hoạt động đầu tư tài chính khác. BĐS cũng là một yếu tố để thể hiện nền kinh tế do BĐS tạo tiền đề để cho các ngành kinh tế khác cùng phát triển. Sự phát triển của BĐS kéo theo hàng loạt các ngành kinh tế như: thi công xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất, điện nước.
tham gia để cấu tạo nên các sản phẩm BĐS với nhiều lĩnh vực: căn hộ chung cư, biệt thự liền kề, trường học, bệnh viện, khu công nghiệp… Chính vì vậy, thị trường BĐS vừa là tín hiệu cho sự khủng hoảng kinh tế khi thị trường BĐS lao dốc nhưng cũng chính thị trường BĐS lại là tín hiệu cho sự phục hồi kinh tế và một bước phát triển mới về quy mô của nền kinh tế khi thị trường BĐS phát triển trở lại. Thị trường BĐS tại Hà Nội cùng với thị trường BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh là hai thị trường giao dịch BĐS lớn nhất của cả nước. Thị trường BĐS tại Hà Nội đã có sự phát triển mạnh mẽ, thúc đẩy nền kinh tế của đồng bằng sông Hồng nói riêng và các tỉnh miền Bắc nói chung cùng phát triển. Từ năm 1993 – 2016 với 3 lần ban hành, sửa đổi bổ sung cho Luật Đất Đai tạo tiền đề cho sự phát triển của thị trường BĐS tại Hà Nội: số lượng giao dịch BĐS ngày một nhiều hơn, quy mô các giao dịch ngày một lớn hơn, các khoản thu liên quan đến BĐS đóng góp ngân sách nhà nước hàng tỷ đồng.
Năm 1 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 2010, Chính phủ đã công bố quy hoạch Hà Nội năm 2030, tầm nhìn 2050. Theo như quy hoạch, Hà Nội liên tục mở rộng và phát triển địa giới hành chính về phía Tây, tạo nên một khu vực có thị trường giao dịch BĐS có giá trị lớn nhất trong các khu vực của Hà Nội, cũng là nơi có số lượng giao dịch hàng đầu về số lượng căn hộ chung cư. Trong thị trường BĐS tại Hà Nội, các mặt hàng giao dịch mua bán, cho thuê hiện nay đa phần là các căn hộ chung cư và nhà đất. Trong giai đoạn từ năm 2000 – 2017, giá nhà tại khu vực Tây Bắc Hà Nội liên tục có các sự biến động đi kèm với quá trình xây dựng các khu đô thị mới, điển hình là các hoạt động đầu cơ căn hộ chung cư, đất nền trong các khu đô thị và khu vực lân cận.
Riêng trong giai đoạn 2012 – 2013, thị trường BĐS tại cả nước nói chung và thị trường BĐS khu vực phía Tây Bắc Hà Nội nói riêng có sự sụt giảm nghiêm trọng. Sau thời gian khủng hoảng kinh tế thì từ năm 2013 – 2017, nền kinh tế đang dần phục hồi với hàng loạt các khu đô thị được bàn giao đưa vào sử dụng đã thu hút một lượng lớn người dân tới sinh sống và tạo điều kiện cho thị trường BĐS tại đây phát triển và sôi động trở lại. Trước những biến đổi không ngừng của thị trường BĐS, việc đánh giá giá bán căn hộ chung cư cũng như dự báo thị trường BĐS trong những năm tới là vô cùng cần thiết. Từ lý do thực tiễn đó, học viên lựa chọn đề tài luận văn thạc sĩ “Thực trạng thị trường căn hộ chung cư giai đoạn 2013 – 2016 và những ảnh hưởng đến thị trường BĐS tại một số quận Tây Bắc Thành phố Hà Nội”.
Mục ti u nghi n cứu - Đánh giá giá bán căn hộ chung cư giai đoạn 2013 – 2016 tại các quận Tây Bắc Hà Nội. - Đánh giá sự ảnh hưởng của giá bán căn hộ chung cư đến thị trường BĐS các quận Tây Bắc Hà Nội giai đoạn 2013 – 2016. 2 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - Đánh giá tiềm năng và giá bán BĐS của thị trường BĐS năm 2018 – 2022. Nhiệm vụ nghi n cứu - Nghiên cứu Tổng quan các khái niệm về thị trường BĐS.
- Nghiên cứu giá bán căn hộ chung cư tại quần thể các khu đô thị và thị trường BĐS tại các quận khu vực Tây Bắc Hà Nội giai đoạn 2013 - 2016. - Phân tích những tác động từ giá bán căn hộ chung cư đến thị trường BĐS và các biến động của thị trường BĐS trong giai đoạn 2013 – 2016. - Đánh giá các tác động qua lại giữa giá bán căn hộ chung cư và thị trường BĐS. Phạm vi nghi n cứu Phạm vi không gian: - Nằm trong 3 quận gồm Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm, phạm vi giới hạn trong: Khu vực Mễ Trì – Phạm Hùng – Phạm Văn Đồng.
Khu vực Sông Nhuệ - Thành phố Giao Lưu – Phạm Văn Đồng. Giới hạn phạm vi nghiên cứu: - Chung cư và các quần thể khu đô thị chung cư mới đã bàn giao trong giai đoạn 2013 – 2016 hoặc được khởi công xây dựng từ năm 2013 trở đi. Từ năm 2013 tối thiểu phải triển khai đào móng xong và liên tục thi công đến khi dự án được hoàn thiện. - Phân khúc căn hộ chung cư thương mại trung cấp và cao cấp.
- Giá bán: Từ 20 – 60tr/m2. Phạm vi khoa học: - Phân tích, đánh giá hiện trang giá bán căn hộ chung cư tại khu vực Tây Bắc Hà Nội giai đoạn 2013 – 2016. - Đánh giá tiềm năng, sự phát triển của thị trường BĐS tại khu vực Tây Bắc Hà Nội. 3 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.
Phƣơng ph p nghi n cứu * Phương pháp điều tra thực địa: - Điều tra, khảo sát các thông số về số lượng tòa nhà chung cư, số tầng, số căn hộ trên một mặt bằng, số phòng trong một căn hộ tại các dự án trong nhóm đối tượng nghiên cứu trong khu vực nghiên cứu. - Tới trực tiếp các dự án chung cư không phải đối tượng nghiên cứu để lấy thông số trực tiếp về số căn, số tầng, số phòng cho các hộ dân nhằm đối chiếu với các thông số thu thập được từ các dự trong nhóm đối tượng nghiên cứu. - Điều tra khảo sát các loại hình dịch vụ đang có tại các dự án trong nhóm đối tượng nghiên cứu để đối chiếu với các dịch vụ tại các dự án chung cư đơn lẻ không phải đối tượng nghiên cứu. * Phương pháp thu thập tài liệu: - Tìm hiểu thông tin về các giao dịch mua bán BĐS tại khu vực nghiên cứu gồm: căn hộ chung cư, nhà đất, cho thuê mặt bằng.
- Thu thập các tài liệu thông tin liên quan đến thị trường BĐS gồm: các tài liệu pháp lý, các văn bản pháp luật, các thông tin dự án căn hộ chung cư, các báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê…từ các cơ quan nhà nước, các sách, báo, qua mạng internet để phục vụ cho công việc nghiên cứu đề tài. * Phương pháp điều tra xã hội học: - Phương pháp điều tra đàm thoại: để lấy các thông tin các dự án căn hộ chung cư, nhà đất, mặt bằng cho thuê. Các đối tượng được áp dụng phương pháp điều tra đàm thoại là cư dân tại dự án, những người đã bán lại nhà đất hoặc các căn hộ từ dự án, các môi giới dự án, những chủ hộ nhà đất xung quanh dự án. - Phương pháp điều tra bằng phiếu mở: bên cạnh phương pháp đàm thoại, các đối tượng là cư dân tòa nhà chung cư, những người bán lại nhà đất hoặc căn hộ tại dự án còn được yêu cầu để điền các thông tin, thông số BĐS theo mẫu.
4 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com * Phương pháp tổng hợp dữ liệu - Dựa vào các số liệu đã điều tra khảo sát, khái quát lại tình hình và lựa chọn các số liệu phù hợp với luận văn. - Xây dựng các bảng tổng hợp, các biểu đồ, bảng từ các số liệu được chọn để làm nổi bật các kết quả nghiên cứu. * Phương pháp phân tích, đánh giá Dựa vào các số liệu đã thu thập được đưa ra các phân tích, đánh giá, nhận xét cho thị trường BĐS. Căn cứ vào số liệu đã phân tích để đưa ra nhận xét cho sự tác động của các đối tượng nghiên cứu – quần thể các dự án chung cư tác động lên giá bán, giá cho thuê các BĐS liên quan như các căn hộ chung cư tại dự án, mặt bằng thương mại, nhà đất xung quanh dự án.
* Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia: Trong quá trình thực hiện luận văn, lấy ý kiến đánh giá từ các sàn giao dịch BĐS; các nhân viên mua bán và môi giới BĐS; các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS để đưa ra nhận xét, những góp ý, giải pháp khắc phục khó khăn cho đề tài nghiên cứu. Cơ sở khoa học để thực hiện luận văn a) Tài liệu khoa học Tổng hợp từ các nguồn như sách, giáo trình, luận văn, công trình nghiên cứu khoa học, các bài báo khoa học về các lĩnh vực: - Quy hoạch sử dụng đất tại 3 quận: Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm. - Tổng hợp, đánh giá thị trường BĐS theo từng năm. - Số liệu thống kê của từng năm về BĐS.
b) Văn bản pháp lý - Luật đất đai. - Luật kinh doanh BĐS. 5 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - Các văn bản, nghị định liên quan đến TTBĐS hoặc có tác động đến TTBĐS. c) Tài liệu, số liệu thu thập và điều tra thực tê - Số liệu về các dự án trong giai đoạn 2013 – 2016.
- Số liệu về giao dịch BĐS xung quanh khu vực nghiên cứu. - Khảo sát, đánh giá từ người dân đang sinh sống tại một số khu vực nghiên cứu. 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý thuyết về thị trƣờng bất động sản và thị trƣờng căn hộ chung cƣ 1.
Khái niệm về bất động sản a) Tài sản Theo Luật dân sự 2015, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản BĐS và động sản. BĐS và động sản có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.