Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về hoạt động cho vay và thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam. Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.
Khái quát chung về hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng 1. Khái niệm về hoạt động cho vay và hợp đồng tín dụng 1. Khái niệm về hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng Cho vay là một hiện tượng xuất hiện khi xã hội có sự phân hoá giầu nghèo giữa các tầng lớp dân cư trong xã hội do nền kinh tế hàng hoá phát triển. Lúc này xuất hiện một số tầng lớp dân cư có thu nhập cao, thừa vốn với một tầng lớp dân cư có thu nhập thấp chiếm đa số.
Cho vay ra đời với vai trò điều tiết nhu cầu thừa thiếu vốn trong xã hội. Như vậy, cho vay là một hiện tượng kinh tế khách quan xuất hiện khi xã hội loài người có tình trạng tạm thời thừa và tạm thời thiếu vốn [33]. Thuật ngữ “Cho vay” theo nghĩa thông thường có nghĩa là việc một người chuyển một vật của mình cho người khác sử dụng trong một thời gian nhất định [30], theo đó khi một người có tài sản không sử dụng hoặc trong tình trạng tạm thời thừa chuyển cho một người muốn sử dụng hoặc trong tình trạng tạm thời thiếu để sử dụng tài sản đó trong một thời gian nhất định theo thoả thuận và dựa vào sự tín nhiệm của các bên về khả năng hoàn trả. Ban đầu, tài sản cho vay có thể dưới hình thức là vật, cho vay chủ yếu là thoả mãn các lợi ích tinh thần của các bên.
Nhưng do điều kiện kinh tế xã hội ngày càng phát triển, giao lưu kinh tế ngày càng mở rộng thì tài sản cho vay lúc này không chỉ đơn thuần là vật mà tài sản cho vay đã đa dạng hơn như tiền hoặc các tài sản có giá trị và cho vay để đáp ứng các nhu cầu khác như kinh doanh, buôn bán. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Xét về bản chất, cho vay là một giao dịch dân sự, dựa trên cơ sở hợp đồng. Trong giao dịch dân sự, cho vay dựa trên cơ sở hợp đồng vay tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự, theo đó các bên thoả thuận trong hợp đồng về việc bên cho vay giao cho bên vay một khoản tiền hoặc vật, khi đến hạn, bên vay phải trả tiền hoặc vật cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định [6]. Tổ chức tín dụng ra đời với chức năng là trung gian tài chính của nền kinh tế, cụ thể là hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ: huy động vốn nhàn rỗi của các cá nhân, tổ chức (gọi chung là huy động vốn trong dân cư) để cấp tín dụng cho các khách hàng (cá nhân hoặc các tổ chức có nhu cầu về vốn), hay nói cách khác hoạt động kinh doanh của các tổ chức tín dụng là “đi vay” để cho vay.
Hoạt động của các tổ chức tín dụng đóng vai trò rất quan trọng, và được coi là trung gian giữa cung và cầu về vốn tiền tệ của nền kinh tế. Ở Việt Nam cũng như các nước trên thế giới, hoạt động có tính truyền thống, đặc trưng và chủ yếu của các tổ chức tín dụng là hoạt động tín dụng được thể hiện dưới nhiều hình thức, trong đó có cho vay. Theo quy định tại Điều 49 Luật các tổ chức tín dụng năm 1997 thì “Tổ chức tín dụng được cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức cho vay, chiết khấu thương phiếu và giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính và các hình thức khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước” [11]. Trong nghiệp vụ cấp tín dụng thì hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng là hình thức cấp tín dụng phổ biến, quan trọng hàng đầu của các tổ chức tín dụng.
Vì hoạt động cho vay là nguồn cung cấp vốn trực tiếp chủ yếu cho nền kinh tế. Mặt khác, xét về lịch sử hoạt động ngân hàng thì hoạt động cho vay được coi là hoạt động truyền thống của các tổ chức tín dụng. Hoạt động cho vay được hiểu là một hình thức cấp tín dụng của tổ chức tín dụng đối với khách hàng để đáp ứng nhu cầu về sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đời sống. Tổ chức tín dụng cho vay trên cơ sở hợp đồng tín dụng và tuỳ thuộc vào tính chất nguồn vốn, đặc điểm của khoản vay mà tổ chức tín dụng quyết định cho vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn.
Tổ chức tín dụng và khách hàng phải tuân thủ các quy định về nguyên tắc, hình thức, thủ tục cho vay và các biện pháp bảo đảm khả năng hoàn trả nợ vay [11]. Hay nói cách khác, cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận, với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi [23]. Hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng là một trong những hoạt động kinh doanh tiền tệ của các tổ chức tín dụng, vì vậy hoạt động cho vay mang đầy đủ những đặc trưng của hoạt động kinh doanh tiền tệ, thể hiện ở những đặc trưng sau: Thứ nhất, Đối tượng của hoạt động kinh doanh tiền tệ nói chung và hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng nói riêng là tiền tệ: Trong hoạt động cho vay thì nguồn tiền tệ này chủ yếu là do các tổ chức tín dụng đi vay để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của mình hay nói cách khác là kinh doanh bằng vốn của người khác. Trong Luật các Tổ chức tín dụng (Điều 20) quy định hoạt động tín dụng của tổ chức tín dụng được thực hiện trên cơ sở nguồn vốn tự có và nguồn vốn huy động.
Một trong những điểm cần lưu ý là hoạt động huy động vốn của các tổ chức tín dụng được pháp luật cho phép huy động vốn cao hơn nhiều vốn tự có của tổ chức tín dụng mà không cần áp dụng bất cứ một biện pháp bảo đảm nào cho việc “đi vay” đó. Thực tế này được chứng minh qua việc Ngân hàng Nhà nước quy định về tỷ lệ bảo đảm an toàn cho các tổ chức tín dụng theo đó tổ chức tín dụng phải duy trì tỷ lệ tối thiểu bằng 8% vốn tự có so với Tài sản “Có” [21]. Vì vậy, hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng nói riêng và hoạt động kinh doanh tiền tệ nói chung là hoạt động đặc thù của các tổ chức tín dụng. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thứ hai, Hoạt động kinh doanh tiền tệ nói chung và hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng nói riêng là hoạt động có tính rủi ro cao: Rủi ro đầu tiên phụ thuộc vào đối tượng của hoạt động kinh doanh tiền tệ như nêu ở trên.
Tuy nhiên, tính rủi ro không chỉ dựa vào đặc trưng về đối tượng mà nó còn phụ thuộc vào khả năng kiểm soát các khoản vay. Hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng là hoạt động “đi vay” để cho vay. Trên thực tế, nhu cầu về vốn của khách hàng là rất đa dạng, thể hiện ở việc tổ chức tín dụng cho khách hàng vay với rất nhiều loại thời hạn như vay ngắn hạn, vay trung hạn, vay dài hạn. Khoản vay có thời hạn càng dài thì tính rủi ro càng cao.
Khi những người có nguồn tiền nhàn rỗi gửi tiền vào các tổ chức tín dụng thì họ luôn trong tình trạng mất quyền quản lý trực tiếp nguồn tiền này, và khi các tổ chức tín dụng cho vay thì bản thân tổ chức tín dụng cũng mất quyền quản lý trực tiếp khoản tiền cho vay đó. Có thể nói rằng, khả năng kiểm soát các khoản vay là vấn đề khó khăn đối với tổ chức tín dụng, vì hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng có hiệu quả không chỉ dựa vào yếu tố chủ quan (việc đánh giá năng lực của khách hàng, công tác kiểm soát.) mà còn dựa vào yếu tố khách quan đó là kết quả kinh doanh của khách hàng. Kết quả kinh doanh của khách hàng là yếu tố khó định lượng nhất trong khi xem xét cho vay của tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, nhiệm vụ trọng tâm và là mục tiêu hoạt động của các tổ chức tín dụng bao giờ cũng là sử dụng vốn có hiệu quả và bảo đảm an toàn vốn.
Thứ ba, Hoạt động kinh doanh tiền tệ nói chung và hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng nói riêng là hoạt động mang tính hệ thống, có ảnh hưởng dây chuyền: Với chức năng là nguồn cung ứng vốn và điều tiết vốn trong nền kinh tế, các tổ chức tín dụng hoạt động trong một hệ thống liên kết về nghiệp vụ như cho vay, thanh toán và các dịch vụ ngân hàng khác. Vì vậy, hoạt động kinh doanh tiền tệ giữa các tổ chức tín dụng luôn có mối liên hệ chặt chẽ, có ảnh hưởng không chỉ trong các tổ chức tín dụng với nhau mà còn ảnh hưởng tới sự phát triển chung của LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nền kinh tế. Trong trường hợp, khách hàng vay không có khả năng thanh toán nợ sẽ tác động tới khả năng thanh toán của các tổ chức tín dụng, vì nguồn vốn chủ yếu mà các tổ chức tín dụng cấp tín dụng là nguồn vốn đi vay. Khi các tổ chức tín dụng rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của bản thân tổ chức tín dụng đó, đồng thời ảnh hưởng tới hoạt động của các tổ chức tín dụng khác.
Chính vì tính liên kết giữa các tổ chức tín dụng mà sự yếu kém hay sụp đổ của một tổ chức tín dụng có thể ảnh hưởng tới hoạt động của các tổ chức tín dụng khác.