Chương 1: Giới thiệu về đề tài nghiên cứu - Chương 2: Cơ sở lý thuyết về tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại - Chương 3: Thực trạng về tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 - Chương 4: Mô hình nghiên cứu về tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng - Chương 5: Một số gợi ý giải pháp nâng cao tác động tích cực của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng. Ý nghĩa khoa học của đề tài nghiên cứu Đề tài nghiên cứu này được thực hiện tại NHNN&PTNT VN chi nhánh PMH trong giai đoạn gần đây từ năm 2008 đến năm 2014, góp phần tham gia vào việc xác định mô hình xem xét đến tác động của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng này, vốn chưa có nghiên cứu chuyên sâu trong lĩnh vực này. Ngoài ra, đề tài cũng mở ra hướng nghiên cứu mới cho những nghiên cứu sau này cho toàn bộ hệ thống NHTM VN mà đề tài còn hạn chế do không thu thập được số liệu. Kết quả nghiên cứu sẽ cung cấp nhiều thông tin giá trị cho các nhà quản trị ngân hàng, các cổ đông hiện hữu, các nhà đầu tư và các nhà hoạch định chính sách.
Thông qua kết quả nghiên cứu các nhà quản trị có thể tham khảo để đưa ra các chính sách phù hợp nên hạn chế hay mở rộng đối với hoạt động bất động sản. Đối với các nhà đầu tư đề tài góp phần cung cấp sự hiểu biết sâu hơn về tác động của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lời của ngân hàng và là căn cứ để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn. Đối với các nhà hoạch định chính sách việc biết được tác động tích cực hay tiêu cực của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lời của ngân hàng này sẽ giúp cho việc ban hành các quy định và chính sách phù hợp hơn phục vụ cho việc điều hành chính sách tiền tệ, giúp hệ thống ngân hàng phát triển bền vững và hiệu quả. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 CHƯƠNG 2 - CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Chương này sẽ trình bày tổng quan về hoạt động cho vay bất động sản, về tỷ suất sinh lời của NHTM và các nghiên cứu trước đây giải thích những vấn đề liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản, tỷ suất sinh lợi của các NHTM và tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của các NHTM.1 Tổng quan về cho vay bất động sản tại Ngân hàng thương mại 2.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay bất động sản Cho vay là chức năng kinh tế hàng đầu của các ngân hàng, để tài trợ cho chi tiêu của các doanh nghiệp, cá nhân và các cơ quan chính phủ.
Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng cho mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả nợ gốc và lãi (theo Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN, khoản 1, điều 3). Căn cứ theo mục đích sử dụng, các khoản cho vay của ngân hàng có thể được chia làm bảy nhóm chính: cho vay bất động sản, cho vay đối với các tổ chức tài chính, cho vay hỗ trợ sản xuất nông nghiệp và các cho vay khác dành cho nông dân, cho vay công nghiệp và thương mại, cho vay cá nhân, cho vay khác, tài trợ thuê mua. Cho vay bất động sản bao gồm các khoản cho vay ngắn hạn và giải phóng mặt bằng cũng như các khoản cho vay dài hạn tài trợ cho việc mua đất canh tác, nhà, căn hộ, trung tâm thương mại và các tài sản nước ngoài. Đối với loại hình cho vay này, ngân hàng được bảo đảm bằng chính tài sản thực: đất đai, tòa nhà và các công trình khác (Peter S.Rose et al, 2008).
Khái niệm này chỉ ra rằng mục đích của các khoản cho vay bất động sản là để tài trợ cho việc mua các tài sản thực như nhà cửa, khu căn hộ, trung tâm mua bán, khu văn phòng, nhà kho, các cơ sở vật chất khác và đất đai, bao gồm tín dụng ngắn hạn và dài hạn. Khái niệm này không phân biệt mục đích khách hàng vay là để kinh doanh hay là tiêu dùng. Theo thông tư 36/2014/TT-NHNN và theo Luật kinh doanh bất động sản, Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (thể nhân và pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS để đầu tư kinh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê… Như vậy, cho vay BĐS gồm cả hai hình thức: cho vay đầu tư kinh doanh BĐS và cho vay tiêu dùng BĐS để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất… Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt quan trọng so với các hình thức cho vay khác trên một số khía cạnh chủ yếu sau: (Peter S.Rose et al, 2008) - Quy mô trung bình của một món vay bất động sản thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình và kỳ hạn của các món vay thông thường đặc biệt là cho vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ. - Một số khoản cho vay mua nhà thế chấp, chủ yếu cho mục đích mua nhà để ở thường có kỳ hạn dài nhất khoảng từ 15 năm đến 25 hoặc 30 năm trong danh mục cho vay của ngân hàng.
Nhìn chung, cho vay dài hạn loại này chứa đựng những nguy cơ rủi ro tín dụng đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khỏe của người vay trong suốt kỳ hạn của món vay. - Đối với các hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự tính hoặc thu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng quyết định có cho vay hay không cho vay. Trong cho vay bất động sản, giá trị và tình trạng của tài sản là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay. Trong cho vay bất động sản, sự đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định cho vay.
- Trong cho vay BĐS, tài sản được tài trợ chính là BĐS – nó vừa là tài sản được tài trợ, đồng thời cũng vừa có thể là tài sản thế chấp. Khách hàng vay vốn ngân hàng để phục vụ nhu cầu liên quan đến BĐS của mình và dùng chính BĐS để thế chấp bảo đảm khoản vay. Theo thông tư 36/2014/TT-NHNN, khoản 3, điều 3 quy định cho vay kinh doanh bất động sản là quan hệ tín dụng cho mục đích đầu tư tạo lập, mua, nhận LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Cho nên đặc điểm chung của cho vay kinh doanh bất động sản thường là dài hạn, quy mô khoản vay thường lớn và đối tượng cho vay thường là doanh nghiệp.
Cho vay tiêu dùng bất động sản là quan hệ tín dụng cho mục đích sử dụng cho chính nhu cầu của người vay gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất và các bất động sản khác. Cho nên quy mô khoản vay này thường nhỏ và thường dành cho khách hàng cá nhân.2 Những yếu tố quyết định cho vay bất động sản Từ quan điểm của người cho vay, có những vấn đề mà ngân hàng phải xem xét khi cho vay bất động sản đó là: (Peter S.Rose et al, 2008) Giá trị phần vốn của người vay so với giá thị trường các tài sản được mang thế chấp là một vấn đề phải xem xét khi quyết định mức độ an toàn của khoản vay thế chấp. Nhìn chung tỷ lệ giữa lượng vốn vay và giá thị trường các tài sản được mang thế chấp càng cao tức là giá trị phần vốn của người vay so với giá thị trường các tài sản được mang thế chấp càng thấp, mong muốn của người vay về việc thanh toán các món nợ khi đến hạn càng giảm, bởi vì người vay có ít vốn trong tài sản hơn. Khi tiền vay chiếm từ 90% giá mua tài sản trở lên, sự đảm bảo bằng tài sản trở nên vô cùng quan trọng và người cho vay phải chú trọng hơn trong việc đánh giá tính cách của người vay và ý thức trách nhiệm của họ.
Các khoản vay mua bất động sản thường đem lại những cơ hội kinh doanh sinh lời khác cho ngân hàng như ngân hàng có thể nhận thêm tiền gửi hoặc cho vay cải tạo nhà đối với khách hàng vay vốn. Ví dụ ngân hàng có thể sẵn sàng cung cấp cho người vay một lãi suất hấp dẫn để đổi lấy một lời hứa rằng khách hàng sẽ sử dụng các dịch vụ khác của ngân hàng và duy trì một khối lượng tiền gửi đáng kể tại ngân hàng. Ngoài ra, nhân viên ngân hàng cần phải cân nhắc những khía cạnh sau: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 - Mức thu nhập của khách hàng vay và độ ổn định của thu nhập, đặc biệt là trong tương quan với khoản vay thế chấp và quy mô các khoản thanh toán được yêu cầu. - Những khoản tiết kiệm sẵn có của người vay và nguồn mà khách hàng sử dụng để lấy tiền đặt cọc.
Nếu khoản tiền này có được bằng cách rút tiền tiết kiệm, khách hàng sẽ có ít tài sản thanh khoản hơn để sử dụng khi có yêu cầu cấp bách trong tương lai, như trả tiền vay, hay khi có người trong gia đình bị ốm hoặc bị mất việc làm. - Chất lượng bảo vệ và quản lý tài sản của người đi vay.