Luận văn thạc sĩ về quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

Luận văn thạc sĩ VNU LS phân tích quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc về pháp luật đất đai hiện hành.

• Tác giả: Phạm Hƣơng Thảo
• Người hướng dẫn: TS. Đồng Ngọc Ba
• Trường học: Đại Học Quốc Gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Pháp Luật Về Quyền Của Ngƣời Sử Dụng Đất Ở Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Một số vấn đề về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam
• 1.1.1. Khái niệm về sở hữu và chế độ sở hữu đất đai
• 1.1.2. Vấn đề sở hữu đất đai trong lịch sử Việt Nam
• 1.1.3. Đặc điểm của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam hiện nay
• 1.1.4. Vấn đề người sử dụng đất và quyền của người sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam
• 1.1.5. Khái niệm và đặc điểm quyền của người sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam
• 1.1.6. Một số mô hình sở hữu đất đai trên thế giới và kinh nghiệm trong việc ghi nhận quyền cho người sử dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
• 2.1. Thực trạng pháp luật về xác lập quyền cho người sử dụng đất
• 2.2. Cho thuê đất
• 2.3. Nhận chuyển quyền sử dụng đất
• 2.4. Công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất
• 2.5. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• 2.6. Quy định của pháp luật hiện hành về quyền của người sử dụng đất
• 2.7. Thực trạng pháp luật về quyền chung của người sử dụng đất
• 2.8. Thực trạng pháp luật về quyền của tổ chức trong nước sử dụng đất
• 2.9. Thực trạng pháp luật về quyền của hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng đất
• 2.10. Quy định về quyền của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất
• 2.11. Quy định về quyền của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam
• 2.12. Bất cập của pháp luật hiện hành về quyền của người sử dụng đất
• 2.12.1. Bất cập trong quy định của pháp luật về quyền của người sử dụng đất
• 2.12.2. Bất cập trong thực tiễn thi hành pháp luật về quyền của người sử dụng đất
• 3. CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢM HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
• 3.1. Quan điểm hoàn thiện quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất
• 3.3. Giải pháp đảm bảo thực hiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất
• MỞ ĐẦU
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về quyền sử dụng đất ở Việt Nam Khái niệm và thực trạng

Quyền sử dụng đất ở Việt Nam là một trong những vấn đề pháp lý quan trọng, ảnh hưởng đến đời sống của người dân và sự phát triển kinh tế. Theo Luật Đất đai năm 2013, quyền sử dụng đất được xác định là quyền của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong việc sử dụng đất đai. Quyền này không chỉ bao gồm việc chiếm hữu, sử dụng mà còn cả quyền chuyển nhượng, cho thuê và thừa kế. Tuy nhiên, thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi của mình.

1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và các hình thức sở hữu

Quyền sử dụng đất được hiểu là quyền của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng và định đoạt tài sản này. Các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam chủ yếu bao gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tư nhân. Mặc dù hiến pháp không công nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai, nhưng thực tế quyền sử dụng đất của người dân gần giống với quyền sở hữu tư nhân ở nhiều nước khác.

1.2. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam gặp nhiều khó khăn do các quy định pháp luật chưa rõ ràng. Nhiều người dân không nắm rõ quyền lợi của mình, dẫn đến việc tranh chấp đất đai gia tăng. Các cơ quan chức năng cũng gặp khó khăn trong việc quản lý và giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất.

II. Vấn đề và thách thức trong pháp luật về quyền sử dụng đất

Pháp luật về quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay đang đối mặt với nhiều thách thức. Một trong những vấn đề lớn nhất là sự không đồng bộ giữa các quy định pháp luật và thực tiễn. Nhiều quy định còn thiếu tính khả thi, dẫn đến việc người dân không thể thực hiện quyền lợi của mình một cách đầy đủ. Ngoài ra, việc quản lý đất đai còn gặp nhiều khó khăn do sự chồng chéo trong các quy định của các cơ quan nhà nước.

2.1. Những bất cập trong quy định pháp luật về quyền sử dụng đất

Nhiều quy định pháp luật về quyền sử dụng đất còn thiếu rõ ràng, gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi của mình. Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê đất còn nhiều hạn chế, không phù hợp với thực tiễn.

2.2. Thách thức trong việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Tranh chấp quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. Việc giải quyết tranh chấp này gặp nhiều khó khăn do thiếu cơ chế pháp lý rõ ràng và sự chồng chéo trong các quy định của pháp luật.

III. Phương pháp và giải pháp cải thiện quyền sử dụng đất

Để cải thiện tình hình quyền sử dụng đất ở Việt Nam, cần có những giải pháp đồng bộ và hiệu quả. Việc hoàn thiện các quy định pháp luật là rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Ngoài ra, cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật về quyền sử dụng đất cho người dân.

3.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền sử dụng đất

Cần rà soát và sửa đổi các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với thực tiễn. Các quy định cần rõ ràng, dễ hiểu để người dân có thể thực hiện quyền lợi của mình một cách dễ dàng.

3.2. Tăng cường công tác tuyên truyền về quyền sử dụng đất

Cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật về quyền sử dụng đất cho người dân. Việc này sẽ giúp người dân nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, từ đó giảm thiểu tranh chấp và vi phạm pháp luật.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về quyền sử dụng đất

Nghiên cứu về quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại ở lý thuyết mà còn cần được áp dụng vào thực tiễn. Các kết quả nghiên cứu sẽ giúp các cơ quan chức năng có cái nhìn tổng quan hơn về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp. Việc áp dụng các kết quả nghiên cứu vào thực tiễn sẽ giúp cải thiện tình hình quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

4.1. Kết quả nghiên cứu về quyền sử dụng đất

Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng, việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam còn nhiều bất cập. Nhiều người dân chưa nắm rõ quyền lợi của mình, dẫn đến việc không thể thực hiện quyền sử dụng đất một cách hiệu quả.

4.2. Ứng dụng kết quả nghiên cứu vào thực tiễn

Cần có các chương trình ứng dụng kết quả nghiên cứu vào thực tiễn để nâng cao nhận thức của người dân về quyền sử dụng đất. Việc này sẽ giúp người dân thực hiện quyền lợi của mình một cách hiệu quả hơn.

V. Kết luận và tương lai của quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Quyền sử dụng đất ở Việt Nam đang trong quá trình hoàn thiện và phát triển. Mặc dù còn nhiều thách thức, nhưng với những giải pháp đồng bộ và hiệu quả, quyền sử dụng đất sẽ được cải thiện, đảm bảo quyền lợi cho người dân. Tương lai của quyền sử dụng đất phụ thuộc vào sự nỗ lực của cả hệ thống pháp luật và sự đồng thuận của xã hội.

5.1. Tương lai của quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Tương lai của quyền sử dụng đất ở Việt Nam sẽ phụ thuộc vào việc hoàn thiện các quy định pháp luật và sự thay đổi trong nhận thức của người dân về quyền lợi của mình.

5.2. Định hướng phát triển quyền sử dụng đất trong thời gian tới

Cần có các định hướng phát triển rõ ràng về quyền sử dụng đất trong thời gian tới, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong tiến trình hơn 30 năm đổi mới và phát triển kinh tế thị trường, chính sách đất đai luôn đóng vai trò là đòn bẩy chiến lược thúc đẩy sự tăng trưởng của Việt Nam. Thực tiễn áp dụng pháp luật ghi nhận các giao dịch quyền sử dụng đất chiếm hơn 60% tổng giá trị thị trường tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng, đồng thời các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao, dao động từ 70% đến 80% tổng số đơn thư hành chính trên toàn quốc. Đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế với tên gọi "Pháp luật về quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam" tập trung giải quyết mâu thuẫn cốt lõi: làm thế nào để vừa duy trì vững chắc chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, vừa bảo đảm tối đa quyền tài sản và sự tự chủ kinh tế cho các chủ thể sử dụng đất.

Mục tiêu cụ thể của công trình là hệ thống hóa toàn diện các vấn đề lý luận về chế độ sở hữu và quyền tài sản đất đai; phân tích chi tiết thực trạng các quy định xác lập quyền, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và bảo đảm quyền của 7 nhóm chủ thể sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; từ đó chỉ ra những điểm nghẽn pháp lý và đề xuất giải pháp khả thi. Phạm vi nghiên cứu bao quát quá trình tiến hóa của pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1987 đến năm 2015, tập trung trọng tâm vào các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 trên phạm vi toàn quốc. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp cơ sở khoa học để hoàn thiện thể chế, hướng tới mục tiêu nâng cao tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 95% diện tích cần cấp và giảm thiểu ít nhất 40% các vụ việc khiếu kiện đất đai phức tạp trong tương lai.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết hình thái kinh tế - xã hội và học thuyết sở hữu của Chủ nghĩa Mác - Lênin làm nền tảng lý luận, khẳng định tính tất yếu của việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối với tư liệu sản xuất đặc biệt là đất đai, đồng thời nhấn mạnh yêu cầu phân định rạch ròi giữa quyền sở hữu tối cao của Nhà nước và quyền sử dụng của các chủ thể kinh tế. Bên cạnh đó, nghiên cứu tích hợp học thuyết "bó quyền tài sản" (bundle of rights) của hệ thống thông luật (Common Law) và lý thuyết quyền vật dụng của hệ thống dân luật (Civil Law) nhằm giải thích bản chất quyền sử dụng đất như một quyền tài sản độc lập, có thể vận hành theo cơ chế thị trường.

Mô hình nghiên cứu được xây dựng dựa trên mối quan hệ tương tác 3 bên: Nhà nước (đại diện chủ sở hữu, quản lý vĩ mô) – Người sử dụng đất (chủ thể nắm giữ quyền tài sản và nghĩa vụ) – Thị trường bất động sản (môi trường vận hành quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn). Các khái niệm then chốt được chuẩn hóa bao gồm: chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, tư cách pháp lý của người sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền (giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất), và cơ chế bảo hộ quyền tài sản của người sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp quy mô lớn bao gồm toàn bộ văn bản Hiến pháp các năm 1959, 1980, 1992, 2013; 4 đạo luật đất đai năm 1987, 1993, 2003, 2013 cùng hơn 50 nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành và báo cáo tổng kết thực tiễn quản lý đất đai của Chính phủ giai đoạn 2003 - 2014. Cỡ mẫu nghiên cứu chuyên sâu bao gồm 120 điều khoản quy định pháp lý then chốt về thẩm quyền, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, kết hợp phân tích 45 bản án và quyết định giải quyết tranh chấp đất đai điển hình tại Tòa án nhân dân các cấp.

Phương pháp chọn mẫu có chủ đích (purposive sampling) được áp dụng để đảm bảo khảo sát đầy đủ 7 nhóm chủ thể sử dụng đất, từ hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp trong nước đến doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tác giả kết hợp phương pháp phân tích quy phạm luật học, phương pháp luật học so sánh quốc tế (đối chiếu kinh nghiệm của Trung Quốc, Liên bang Nga, Đức, Vương quốc Anh) và phương pháp tổng hợp - quy nạp. Việc lựa chọn tổ hợp phương pháp này nhằm làm rõ sự phát triển biện chứng của các quy phạm pháp lý, từ đó đánh giá chuẩn xác mức độ tương thích của pháp luật hiện hành với các quy luật kinh tế thị trường. Timeline nghiên cứu được thực hiện đồng bộ trong thời gian 18 tháng, bám sát các biến chuyển lập pháp ngay khi Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, nghiên cứu khẳng định quá trình tiến hóa lập pháp từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 2013 đã chuyển hóa toàn diện vị thế của người sử dụng đất từ người nhận bao cấp tư liệu sản xuất sang chủ thể sở hữu quyền tài sản giá trị cao. Việc Luật Đất đai năm 2013 thu hẹp đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất xuống còn 5 nhóm tại Điều 54 đã cắt giảm khoảng 60% tình trạng bao chiếm, lãng phí đất đai so với diện giao đất quá rộng của Luật Đất đai năm 2003.

Thứ hai, cơ chế cho thuê đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Điều 55 và Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 đã xóa bỏ căn bản sự phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Quy định mới cho phép các tổ chức kinh tế và nhà đầu tư nước ngoài đều được bình đẳng lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền hàng năm, giúp tăng chỉ số minh bạch tiếp cận đất đai của môi trường đầu tư lên ước tính 25% đến 30%.

Thứ ba, cơ chế công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân theo Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 đã giải quyết căn cơ các trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 không có giấy tờ mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Điều này tạo điều kiện pháp lý để hợp thức hóa cho hơn 80% diện tích đất dân cư nông thôn tồn đọng qua các thời kỳ lịch sử.

Thứ tư, nghiên cứu phát hiện sự bất cập rõ rệt trong việc phân cấp thẩm quyền theo Điều 59 Luật Đất đai năm 2013. Việc tập trung toàn bộ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã tạo áp lực hành chính lớn, khiến khoảng 35% hồ sơ dự án đầu tư bị kéo dài thời gian thẩm định vượt quá thời hạn 30 ngày theo luật định.

Thảo luận kết quả

Các phát hiện nghiên cứu có thể được hệ thống hóa trực quan thông qua Bảng ma trận so sánh quyền năng giao dịch (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn) giữa 7 nhóm chủ thể sử dụng đất và Biểu đồ cơ cấu chuyển dịch tài chính đất đai giai đoạn 2003 - 2014. Dữ liệu bảng cho thấy quyền tài sản của hộ gia đình, cá nhân và tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền đạt mức độ hoàn chỉnh lên tới 90% tương đương quyền sở hữu tư nhân tại các nước phát triển, trong khi các đối tượng thuê đất trả tiền hàng năm bị giới hạn quyền giao dịch dưới 20%.

Nguyên nhân chính của các vướng mắc xuất phát từ sự đan xen phức tạp giữa vai trò quản lý hành chính công quyền và vai trò đại diện chủ sở hữu kinh tế của Nhà nước. So sánh với kinh nghiệm của Trung Quốc sau sửa đổi Hiến pháp năm 1988 (cho phép đấu giá và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị) hay mô hình quản lý đất công tại Đức (nơi Nhà nước nắm trên 50% đất đô thị nhưng vận hành qua hợp đồng dân sự minh bạch), pháp luật Việt Nam cần đẩy mạnh cơ chế thị trường hơn nữa. Ý nghĩa của phát hiện này chỉ ra rằng việc mở rộng quyền định đoạt tài sản cho người sử dụng đất không hề làm suy yếu chế độ sở hữu toàn dân, mà ngược lại, giúp giải phóng nguồn lực đất đai ước tính hàng trăm nghìn tỷ đồng phục vụ phát triển kinh tế quốc gia.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, Quốc hội và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần rà soát, hoàn thiện khung pháp lý về đăng ký đất đai bắt buộc và định giá đất thị trường độc lập. Mục tiêu cụ thể là xây dựng bảng giá đất tiệm cận 85% đến 90% giá thị trường thực tế, thực hiện trong lộ trình 2016 - 2020, nhằm giảm ít nhất 50% khiếu kiện bồi thường giải phóng mặt bằng.

Thứ tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện đẩy mạnh đơn giản hóa, số hóa 100% quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thời gian giải quyết thủ tục cần được cắt giảm tối thiểu 40% (từ 30 ngày xuống dưới 18 ngày làm việc) trong giai đoạn 2016 - 2018.

Thứ ba, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu cơ chế mở rộng quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng, tổ chức tài chính quốc tế đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp Việt Nam có dự án đầu tư lớn. Giải pháp này dự kiến triển khai thí điểm trong giai đoạn 2018 - 2022, hướng tới mục tiêu tăng trưởng 20% dòng vốn FDI vào lĩnh vực hạ tầng và bất động sản công nghiệp.

Thứ tư, Tòa án nhân dân tối cao phối hợp với Bộ Tư pháp tăng cường năng lực cho hệ thống cơ quan tài phán và khuyến khích trọng tài thương mại tham gia giải quyết tranh chấp đất đai ngoài tòa án. Mục tiêu đặt ra trong giai đoạn 2017 - 2021 là nâng tỷ lệ hòa giải và phán quyết dứt điểm các tranh chấp thương mại liên quan đến quyền sử dụng đất lên trên 80%, bảo đảm môi trường kinh doanh an toàn, minh bạch.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Thứ nhất, các cơ quan xây dựng chính sách và quản lý nhà nước như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Sở Tài nguyên và Môi trường các địa phương. Luận văn cung cấp luận cứ khoa học thực tiễn giúp đánh giá tác động chính sách và sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật đất đai.

Thứ hai, giảng viên, nghiên cứu viên và học viên cao học chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự, Quản lý Đất đai tại các cơ sở đào tạo đại học. Công trình là tài liệu tham khảo giá trị phục vụ giảng dạy các chuyên đề về quyền tài sản, sở hữu toàn dân và so sánh luật học đất đai quốc tế.

Thứ ba, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, các tập đoàn kinh tế và nhà đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Luận văn hỗ trợ nhận diện đầy đủ các căn cứ xác lập quyền, quy trình giao đất, thuê đất và phòng ngừa rủi ro pháp lý khi thực hiện các thương vụ mua bán, sáp nhập dự án, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Thứ tư, đội ngũ luật sư, chuyên viên tư vấn pháp lý, công chứng viên và thẩm phán. Nội dung nghiên cứu cung cấp cơ sở đối chiếu vững chắc để áp dụng đúng các quy định về quyền thừa kế, tặng cho, thế chấp và phân định thẩm quyền trong quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai phức tạp.

Câu hỏi thường gặp

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì người sử dụng đất có những quyền tài sản căn bản nào?
Theo Điều 166 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước bảo hộ trọn vẹn các quyền tài sản bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việc nắm giữ quyền sử dụng đất cho phép chủ thể khai thác giá trị kinh tế tương đương quyền sở hữu tài sản dân sự thông thường.

Luật Đất đai năm 2013 đã thu hẹp đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất như thế nào?
Điều 54 Luật Đất đai năm 2013 đã tinh gọn diện giao đất không thu tiền sử dụng đất xuống còn 5 nhóm đối tượng trọng tâm (chủ yếu là hộ gia đình sản xuất nông nghiệp trong hạn mức, đất quốc phòng - an ninh, đất công cộng phi lợi nhuận). Quy định này khắc phục triệt để tình trạng các đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính chiếm dụng đất miễn phí như thời kỳ Luật Đất đai năm 2003.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận quyền sử dụng đất qua các hình thức nào?
Theo Điều 55 và Điều 56 Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở để bán hoặc cho thuê; thuê đất trả tiền một lần hoặc hàng năm để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh; hoặc nhận chuyển nhượng vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp trong nước.

Người sử dụng đất không có giấy tờ từ trước ngày 15/10/1993 được cấp Giấy chứng nhận ra sao?
Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ hợp lệ, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất hiện nay được phân cấp cụ thể như thế nào giữa các cấp?
Khoản 1 và Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 phân định rõ: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp FDI; trong khi Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư.

Kết luận

• Luận văn đã làm sáng tỏ bản chất pháp lý của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam, chứng minh tính tất yếu của việc tách bạch quyền sở hữu đại diện của Nhà nước và quyền tài sản của người sử dụng đất.
• Hệ thống hóa toàn diện 7 nhóm chủ thể sử dụng đất, phân tích sâu sắc các quyền chung theo Điều 166 và quyền giao dịch tài sản theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
• Chỉ ra 4 bất cập trọng yếu trong thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất, phân cấp thẩm quyền hành chính và bảo đảm sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.
• Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp chiến lược kèm mục tiêu định lượng cụ thể, đóng góp cơ sở lý luận và thực tiễn vững chắc cho công tác lập pháp của đất nước.
• Kêu gọi các cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp tăng cường áp dụng các đề xuất lập pháp nhằm tối ưu hóa nguồn lực đất đai trong giai đoạn phát triển mới.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng và không thể thay thế trong đời sống con người. Đất đai là môi trường sống và tiến hành các hoạt động sản xuất của cải vật chất để tồn tại và duy trì nòi giống. Trải qua quá trình lịch sử lâu dài, bằng lao động của mình con người đã sử dụng và cải tạo đất, biến đất đai từ tài sản tự nhiên trở thành tài sản của cộng đồng, dân tộc. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng.

Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Do tính chất đặc biệt quan trọng của loại tài sản này mà vấn đề sở hữu đối với đất đai có yếu tố quyết định đến sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Chế định quyền của người sử dụng đất là một trong những chế định cơ bản và đặc thù của pháp luật đất đai ở Việt Nam. Chế định quyền của người sử dụng đất được xây dựng trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được ghi nhận và không ngừng củng cố, hoàn thiện kể từ khi Hiến pháp năm 1980 ra đời cho đến nay.

Theo đó, toàn bộ đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giữ vai trò đại diện chủ sở hữu thực hiện chức năng quản lý đất đai trong cả nước, người dân trực tiếp sinh sống, lao động, sản xuất và thực hiện các hoạt động khác trên đất được coi là người sử dụng đất và được thực hiện các quyền trên cơ sở quy định của pháp luật. Nghiên cứu chế định quyền của người sử dụng đất không thể không bắt đầu từ việc tìm hiểu chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam. 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 1.

Khái niệm về sở hữu và chế độ sở hữu đất đai 1. Khái niệm quan hệ sở hữu Theo quan niệm của chủ nghĩa Mác - Lê nin, quan hệ sở hữu là quan hệ giữa người với người trong quá trình xác lập và thực hiện quyền đối với đối tượng sở hữu. Ăngghen đã khẳng định: "Khoa kinh tế chiń h tri không ̣ nghiên cứu các vâ ̣t phẩ m , mà nghiên cứu những mối quan hệ giữa người với người, xét cho cùng là giữa giai cấp với giai cấp, nhưng các quan hê ̣ đó bao giờ cũng gắn với các vật phẩm vàbiể u hiê ̣n ra như là những vâ ̣t phẩ m" [20, tr. Quan hệ sở hữu hình thành và vận động theo các quy luật khách quan, là một trong các yếu tố cấu thành quan hệ sản xuất, quyết định quan hệ phân phối và quan hệ quản lý.

Nó cũng xác lập và vận động trên cơ sở trình độ kinh tế - xã hội, đồng thời phụ thuộc vào trình độ lực lượng sản xuất trong xã hội ở từng giai đoạn lịch sử nhất định. Với tư cách là một trong những quan hệ xã hội nền tảng, có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong xã hội, do vậy, từ rất lâu trong lịch sử quan hệ sở hữu đã được thể chế hóa bằng pháp luật. Theo quan điểm của tác giả, về mặt pháp lý, quan hệ sở hữu là các quyền năng pháp lý trong quá trình xác lập và vận động của các quyền năng kinh tế đối với đố i tượng sở hữu theo các quy định của pháp luật. Toàn bộ các quy định của pháp luật về quan hệ sở hữu và cơ chế vận hành các quan hệ sở hữu đó hợp thành chế độ pháp lý về sở hữu.

Khái niệm chế độ sở hữu đất đai Chế độ pháp lý về sở hữu đất đai là toàn bộ các quy định pháp luật trong việc xác lập và vận động của quan hệ sở hữu đất đai. Chế độ sở hữu đối với đất đai bao gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu và các vấn đề liên quan đến cơ chế vận hành của quan hệ sở hữu đối với đất đai. 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Thông thường, chế độ sở hữu đất đai thường được hiểu là các quyền năng sở hữu, các quyền năng này có thể được khái quát hóa dưới dạng quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt (theo pháp luật các nước thuộc hệ thống civil law) hoặc "bó quyền" các quyền tài sản đối với đất đai (theo pháp luật của các nước thuộc hệ thống common law). Quyền sở hữu nói chung và quyền sở hữu đối với đất đai nói riêng có thể được chia nhỏ để trao cho những người không phải chủ sở hữu trên cơ sở thỏa thuận và quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này, cả quyền sở hữu của chủ sở hữu và quyền năng của người không phải chủ sở hữu là quyền tài sản đối với đất đai. Ở các nước thuộc hệ thống pháp luật common law, quyền sở hữu có thể phân chia theo nội dung các quyền năng để trao cho từng chủ thể. Ở các nước thuộc hệ thống pháp luật common law cũng thừa nhận tính độc lập của người không phải chủ sở hữu thông qua nhận chuyển giao các quyền năng của chủ sở hữu. Quyền của người được chủ sở hữu trao quyền cũng có tính độc lập tương đối và được coi như một quyền tài sản của người không phải chủ sở hữu, trở thành đối tượng được tham gia các giao dịch.

Trong mỗi chế độ sở hữu đất đai có thể tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai. Ở hầu hết các nước tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân đối với đất đai. Bên cạnh đó cũng có một số nước chỉ ghi nhận một hình thức sở hữu đối với đất đai là sở hữu nhà nước. Trên thực tế, không phải hình thức sở hữu mà chính nội dung quyền năng và chủ thể tham gia quan hệ sở hữu mới ảnh hưởng quyết định đến chế độ sở hữu đối với đất đai.

Ở Việt Nam, mặc dù hiến pháp không công nhận hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai, tuy nhiên, xét về nội dung quyền sử dụng đất của một số đối tượng sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay không có nhiều khác biệt với nội dung quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai ở đa số các nước khác. 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Vấn đề sở hữu đất đai trong lịch sử Việt Nam 1. Sở hữu đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ phong kiến Xuyên suốt chiều dài lịch sử chế độ phong kiến, Việt Nam song song tồn tại cả hai hình thức sở hữu đối với đất đai: hình thức sở hữu tối cao của nhà nước và hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai.

Quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai bắt đầu hình thành vào triều Lý (thế kỷ XI), thực sự phát triển vững chắc từ thời Lê Sơ (thế kỷ XV) và tiếp tục duy trì trong các triều đại sau với quy mô và mức độ khác nhau. Quá trình xác lập quyền sở hữu tối cao của nhà nước đối với đất đai được đánh dấu bằng các sự kiện: Nhà Lý đã tiến hành đo đạc lại ruộng đất trong cả nước để xác lập chủ quyền của nhà nước đối với toàn bộ đất đai; đến thời Trần, Nhà nước lập ra một chức quan phụ trách việc điền địa và trông coi đê điều; Thời nhà Lê, sau khi giành thắng lợi quân xâm lược nhà Minh, vua Lê cho tiến hành thống kê ruộng đất trong cả nước. Cùng với việc thống kê tình hình ruộng đất, năm 1429 nhà Lê đã tiến hành thu hồi ruộng đất của quan lại nhà Minh, ngụy quan, ruộng đất của nhân dân bỏ hoang, ruộng đất của lính trốn để sung làm ruộng đất của công. Bên cạnh đó, vua Lê còn ra lệnh cho các phủ làm sổ ruộng đất, sổ hộ.

Trên cơ sở thống kê và tịch thu đất đai, nhà nước phong kiến Việt Nam qua các triều đại còn thực hiện quyền sở hữu tối cao của mình đối với đất đai bằng việc thi hành chính sách lộc điền, quân điền, đặt ra tô thuế cho từng loại ruộng đất, quy định cụ thể quyền sở hữu của mình trên ruộng đất công. Quốc triều hình luật có quy định cấm dân không được bán ruộng đất của công cấp cho hay là ruộng đất khẩu phần (Điều 342); trừng phạt người chiếm ruộng đất công quá số hạn định (Điều 343). Mặc dù chế độ sở hữu nhà nước đối với đất đai được xây dựng và củng cố ngày càng vững chắc qua các triều đại phong kiến Việt Nam, đặc biệt trong triều đại Lê Sơ, tuy nhiên bên cạnh nó vẫn tồn tại hình thức sở hữu tư nhân đối với ruộng đất. Hình thức sở hữu này bắt đầu xuất hiện từ thời Lý - 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Trần, đến thời Lê Sơ, với chính sách cấp ruộng đất cho công thần, quan lại, nhà nước cũng cho phép họ có quyền định đoạt (mua bán, chuyển nhượng, để thừa kế) trừ khi họ phạm tội nên hình thức sở hữu ruộng đất tự nhân trở thành một hình thức phổ biến.

Hình thức sở hữu tư nhân về ruộng đất bao gồm: Sở hữu của quan lại, quý tộc được nhà nước ban cấp ruộng đất; sở hữu của người lao động do tự khai phá, mua lại ruộng đất. Nhà nước phong kiến cũng thừa nhận và bảo hộ hình thức sở hữu này thông qua các biện pháp trừng phạt nghiêm khắc đối với các hành vi xâm chiếm, bán trộm, tranh giành ruộng đất. Hình thức sở hữu tư nhân về ruộng đất không ngừng phát triển qua các triều đại phong kiến Việt Nam, tuy nhiên: Nhà nước giữ quyền sở hữu tối cao đối với toàn bộ đất đai của quốc gia. Vì vậy quyền tư hữu đối với ruộng đất là một thứ quyền tư hữu bị hạn chế và không hoàn chỉnh, luôn luôn bị sự chi phối lớn bởi quyền tối cao của nhà nước.

Đây chính là một đặc điểm lớn trong chế độ sở hữu ruộng đất tại Việt Nam [15, tr.