Luận văn thạc sĩ về chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội: Thực trạng và giải pháp

Luận văn thạc sĩ VNU LS phân tích thực trạng và giải pháp chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội, cung cấp cái nhìn sâu sắc về vấn đề này.

• Tác giả: Mai Thị Thiên Hương
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Minh Tuấn
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân sự
• Đề tài: Chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội - thực trạng và một số giải pháp
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2008
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VIỆC ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
• 1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: ĐIỀU KIỆN, THỦ TỤC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẢM BẢO THỰC HIỆN VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai ở Hà Nội
• 3.1.1. Về quỹ đất
• 3.1.2. Đặc điểm đất đai và dân cư Thành phố Hà Nội
• 3.1.3. Căn cứ pháp lý đối với công tác quản lý, sử dụng đất ở Hà Nội
• 3.2. Thực trạng về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội
• 3.2.1. Hộ gia đình, cá nhân
• 3.3. Thực trạng tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội
• 3.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn Thành phố Hà Nội
• 3.3.1.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
• 3.3.1.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế hoặc giữa các tổ chức kinh tế với hộ gia đình, cá nhân (giữ nguyên mục đích sử dụng đất)
• 3.3.1.3. Chuyển quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (kể cả nhà ở căn hộ chung cư cao tầng) bao gồm: mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế
• 3.3.2. Thừa kế quyền sử dụng đất
• 3.3.3. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
• 3.3.4. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
• 3.4. Một số khó khăn trong công tác đăng ký biến động nhà đất
• 3.5. Những nguyên nhân hạn chế trong chuyển quyền sử dụng đất
• 3.5.1. Về nhận thức pháp luật và ý thức tuân thủ pháp luật
• 3.5.2. Những hạn chế của hệ thống pháp luật
• 3.6. Phương hướng và giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội
• KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về giải pháp chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội

Chuyển quyền sử dụng đất là một vấn đề quan trọng trong quản lý đất đai tại Hà Nội. Việc này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất mà còn tác động đến sự phát triển kinh tế xã hội của thành phố. Để thực hiện tốt việc chuyển quyền sử dụng đất, cần có những giải pháp cụ thể và hiệu quả.

1.1. Khái niệm và vai trò của chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ một chủ thể sang một chủ thể khác. Điều này có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

1.2. Các quy định pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định rõ ràng về điều kiện, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Những quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch đất đai.

II. Những thách thức trong việc chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội

Mặc dù có nhiều quy định pháp luật, nhưng việc chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội vẫn gặp nhiều khó khăn. Những thách thức này cần được nhận diện và giải quyết kịp thời để đảm bảo quyền lợi cho người dân.

2.1. Thực trạng về thủ tục hành chính trong chuyển quyền sử dụng đất

Thủ tục hành chính phức tạp và kéo dài là một trong những nguyên nhân chính gây khó khăn trong việc chuyển quyền sử dụng đất. Nhiều người dân gặp khó khăn trong việc hoàn tất các thủ tục cần thiết.

2.2. Ý thức và nhận thức của người dân về quyền sử dụng đất

Nhiều người dân chưa hiểu rõ về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc chuyển quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến việc họ không thực hiện đúng các quy định pháp luật.

III. Phương pháp cải cách thủ tục chuyển quyền sử dụng đất hiệu quả

Để cải thiện tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội, cần có những phương pháp cải cách thủ tục hành chính một cách hiệu quả. Những cải cách này sẽ giúp đơn giản hóa quy trình và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân.

3.1. Đơn giản hóa thủ tục hành chính

Cần thiết phải đơn giản hóa các bước trong thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, giảm thiểu giấy tờ và thời gian chờ đợi cho người dân.

3.2. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin

Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai sẽ giúp nâng cao hiệu quả trong việc chuyển quyền sử dụng đất, đồng thời tạo sự minh bạch trong các giao dịch.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất

Nghiên cứu thực tiễn về chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội cho thấy nhiều kết quả tích cực nhưng cũng chỉ ra những vấn đề cần khắc phục. Việc áp dụng các giải pháp hợp lý sẽ giúp cải thiện tình hình này.

4.1. Kết quả từ các mô hình chuyển quyền sử dụng đất thành công

Một số mô hình chuyển quyền sử dụng đất thành công đã được áp dụng tại Hà Nội, mang lại lợi ích cho cả người dân và Nhà nước.

4.2. Những bài học kinh nghiệm từ các địa phương khác

Học hỏi từ những kinh nghiệm của các địa phương khác trong cả nước sẽ giúp Hà Nội có thêm những giải pháp hiệu quả trong việc chuyển quyền sử dụng đất.

V. Kết luận và hướng đi tương lai cho chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội

Việc chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội cần được cải cách và hoàn thiện hơn nữa để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố. Những giải pháp đã đề xuất sẽ là cơ sở để thực hiện các bước đi tiếp theo.

5.1. Định hướng phát triển bền vững trong quản lý đất đai

Cần có những định hướng phát triển bền vững trong quản lý đất đai, đảm bảo quyền lợi cho người dân và phát triển kinh tế xã hội.

5.2. Tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng

Sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng sẽ giúp nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đô thị giữ vai trò then chốt đối với sự phát triển kinh tế - xã hội tại các trung tâm kinh tế lớn. Theo số liệu thống kê đất đai năm 2005, Thủ đô Hà Nội có tổng diện tích tự nhiên là 91.806,57 ha, phân bổ trên 9 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành với 232 đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn. Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, diện tích đất tự nhiên bình quân đầu người tại Hà Nội chỉ đạt 346,83 m²/người, trong đó chỉ tiêu đất ở đô thị đạt mức thấp là 10,8 m²/người. Sự gia tăng nhanh chóng về dân số cùng nhu cầu mở rộng không gian kinh doanh đã đẩy áp lực giao dịch quyền sử dụng đất lên mức cao chưa từng có.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn xuất phát từ thực trạng quản lý và thực thi pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội còn bộc lộ nhiều điểm nghẽn. Các giao dịch bất động sản phi chính thức diễn ra phổ biến, thủ tục hành chính qua nhiều khâu trung gian, tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm phát sinh khiếu kiện phức tạp và gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước (mặc dù giai đoạn 1993 - 1998 toàn quốc đã thu trên 4.000 tỷ đồng từ hoạt động này). Mục tiêu cụ thể của đề tài là làm sáng tỏ cơ sở lý luận, rà soát hệ thống luật thực định (đặc biệt là Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005), phân tích thực trạng giải quyết 481.521 hồ sơ kê khai đăng ký đất đai tại Hà Nội và đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ nhằm đưa các giao dịch chuyển quyền vào khuôn khổ pháp lý công khai, minh bạch.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý luận Mác - Lênin về sở hữu và học thuyết nhà nước - pháp luật xã hội chủ nghĩa, kết hợp với các lý thuyết kinh tế pháp lý hiện đại về quyền tài sản:

• Lý thuyết chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: Dựa trên quy định của Hiến pháp năm 1992 và Điều 1 Luật Đất đai năm 2003, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý. Nhà nước không trực tiếp khai thác từng mét vuông đất mà trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.
• Lý thuyết giao dịch dân sự có điều kiện và quyền tài sản đặc thù: Bộ luật Dân sự năm 2005 xác định quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản đặc thù gắn liền với bất động sản. Chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự có điều kiện nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ giữa các bên, phản ánh sự tách bạch giữa quyền sở hữu tối cao của Nhà nước và quyền định đoạt quyền sử dụng của người dân.

Các khái niệm cơ bản được chuẩn hóa trong luận văn bao gồm:

1. Quyền sử dụng đất: Quyền năng khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi tức từ đất và định đoạt quyền tài sản theo quy định pháp luật.
2. Chuyển quyền sử dụng đất: Hành vi pháp lý chuyển giao 9 quyền năng cơ bản (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn) từ chủ thể này sang chủ thể khác.
3. Đăng ký biến động đất đai: Thủ tục hành chính tư pháp bắt buộc tại cơ quan có thẩm quyền nhằm xác lập tính hợp pháp của giao dịch và cập nhật hồ sơ địa chính.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp các phương pháp định tính và định lượng để xử lý nguồn dữ liệu đa tầng:

• Nguồn dữ liệu: Số liệu kiểm kê đất đai chính thức năm 2005 của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội; báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai giai đoạn 1993 - 2006 của UBND thành phố Hà Nội; hồ sơ thống kê cấp phát Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại 9 quận và 5 huyện; các văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương và 7 Quyết định hành chính chuyên ngành do UBND thành phố Hà Nội ban hành (tiêu biểu như Quyết định số 3564/1997/QĐ-UB, Quyết định số 158/2002/QĐ-UB, Quyết định số 23/2005/QĐ-UB).
• Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: Nghiên cứu khảo sát toàn bộ tổng thể 481.521 hồ sơ kê khai đăng ký đất ở của hộ gia đình, cá nhân cùng 2.039 hồ sơ cấp giấy chứng nhận của các tổ chức kinh tế trên toàn địa bàn Hà Nội. Phương pháp chọn mẫu phân tầng được áp dụng tại các địa bàn trọng điểm đại diện cho khu vực đô thị cũ (quận Đống Đa, Ba Đình) và khu vực đô thị hóa nhanh (quận Cầu Giấy, Hoàng Mai, Long Biên) để đối chiếu quy trình thụ lý hồ sơ.
• Phương pháp phân tích: Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử được chọn để phân tích sự tiến hóa của chế định pháp luật đất đai qua các thời kỳ (1980, 1992, 1993, 2003). Phương pháp phân tích luật học so sánh kết hợp thống kê xã hội học được sử dụng nhằm phát hiện mâu thuẫn giữa quy định nội dung của Bộ luật Dân sự năm 2005 và quy trình hành chính tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt tỷ lệ khá nhưng tồn đọng phức tạp: Tính đến tháng 12/2006, toàn thành phố Hà Nội đã cấp được 415.868 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, đạt tỷ lệ 86,36% trên tổng số 481.521 hồ sơ kê khai. Tuy nhiên, vẫn còn 13,64% (tương đương 65.653 hồ sơ) bị tồn đọng kéo dài, chủ yếu rơi vào các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ, mua bán viết tay nhiều lần hoặc có tranh chấp ranh giới.
2. Công tác cấp giấy chứng nhận cho tổ chức kinh tế còn chậm: Toàn địa bàn chỉ mới cấp được 2.039 giấy chứng nhận cho các tổ chức, trong đó có 1.540 giấy cấp cho các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất và cho thuê đất, phần còn lại thuộc về các doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp và cụm công nghiệp tập trung.
3. Cơ cấu quỹ đất đô thị chịu áp lực quá tải nghiêm trọng: Trong tổng số 91.806,57 ha đất tự nhiên, diện tích đất phi nông nghiệp là 43.004,51 ha, nhưng đất ở đô thị chỉ chiếm 4.626,47 ha (tương đương 5,04% tổng diện tích tự nhiên). Với định mức đất ở đô thị bình quân chỉ 10,8 m²/người so với 33,2 m²/người ở khu vực nông thôn, thị trường xuất hiện làn sóng chuyển đổi tự phát từ đất nông nghiệp (chiếm 47.025,15 ha) sang đất xây dựng trái phép.
4. Quy trình hành chính chuyển quyền bị kéo dài so với luật định: Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định thời gian thẩm tra hồ sơ chuyển nhượng là 15 ngày, chuyển đổi là 10 ngày, đăng ký thế chấp và cho thuê là 5 ngày, nhưng trên thực tế tại Hà Nội, thời gian hoàn tất thủ tục đăng ký biến động thường bị kéo dài gấp 2 đến 3 lần do sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa cơ quan tài nguyên môi trường và cơ quan thuế.

Thảo luận kết quả

Các phát hiện nghiên cứu phản ánh sự xung đột giữa nhu cầu vận động của thị trường bất động sản và năng lực quản trị hành chính công. Nguyên nhân cốt lõi bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ giữa Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003. Trong khi Bộ luật Dân sự coi trọng nguyên tắc tự do thỏa thuận của các chủ thể, thì Luật Đất đai lại thiết lập các rào cản hành chính nghiêm ngặt về điều kiện có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Điều 106 Luật Đất đai năm 2003). Khi tỷ lệ chưa được cấp giấy còn ở mức 13,64%, hàng chục nghìn giao dịch buộc phải thực hiện thông qua thị trường ngầm bằng hợp đồng ủy quyền hoặc giấy tờ viết tay.

Dữ liệu nghiên cứu có thể được trực quan hóa qua biểu đồ cơ cấu sử dụng đất đai Hà Nội (51,2% đất nông nghiệp, 46,8% đất phi nông nghiệp và 5,9% đất lâm nghiệp) cùng bảng ma trận đối chiếu thời gian xử lý hồ sơ thực tế tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất giữa các quận nội thành và huyện ngoại thành. So sánh với bài học dồn điền đổi thửa tại các tỉnh nông nghiệp (như Thanh Hóa gom từ 15 - 17 thửa nhỏ xuống còn 3 - 5 thửa lớn từ 2.000 - 3.000 m²) hoặc tỷ lệ nông dân thiếu đất sản xuất ở Đồng bằng sông Cửu Long (từ 5% đến 15%), thị trường chuyển quyền tại Hà Nội mang tính chất phức tạp hơn do giá trị thặng dư địa tô đô thị chênh lệch rất lớn. Sự bất cập trong việc áp dụng bảng giá đất do UBND thành phố ban hành so với giá giao dịch thực tế trên thị trường là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc kê khai giá thấp để trốn thuế, làm giảm tính minh bạch của các giao dịch dân sự.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện thể chế và chuẩn hóa quy định pháp luật dân sự - đất đai: Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần phối hợp rà soát, loại bỏ các điểm mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai; ban hành thông tư liên tịch hướng dẫn chi tiết về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực trong giai đoạn 2009 - 2011; bảo đảm 100% các điều kiện giao dịch được minh bạch hóa theo chuẩn mực kinh tế thị trường.
2. Cải cách thủ tục hành chính tại hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai: UBND thành phố Hà Nội chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tái cấu trúc quy trình tiếp nhận hồ sơ tại 14 quận, huyện; áp dụng cơ chế một cửa liên thông giữa cơ quan tài nguyên và cơ quan thuế; cắt giảm 30% thời gian thụ lý hồ sơ chuyển nhượng (từ 15 ngày làm việc xuống dưới 10 ngày làm việc) và hoàn thành số hóa 100% dữ liệu địa chính.
3. Giải quyết dứt điểm 65.653 hồ sơ tồn đọng cấp giấy chứng nhận: UBND các quận, huyện thành lập tổ công tác liên ngành phân loại 3 nhóm đối tượng đất chưa có giấy tờ hợp lệ theo Điều 50 Luật Đất đai năm 2003; đẩy nhanh tiến độ công nhận quyền sử dụng đất ở cho các trường hợp sử dụng ổn định, không có tranh chấp; phấn đấu nâng tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở toàn thành phố lên mức 95% trước năm 2010.
4. Minh bạch hóa thị trường bất động sản và chống thất thu thuế: Cục Thuế thành phố Hà Nội kết hợp với Sở Xây dựng triển khai nghiêm túc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, bắt buộc các giao dịch của tổ chức kinh tế và dự án khu đô thị mới phải thông qua sàn giao dịch; điều chỉnh khung giá đất sát với giá thị trường tối thiểu 70% nhằm hạn chế giao dịch ngầm, phấn đấu tăng thu ngân sách từ chuyển quyền sử dụng đất lên trên 6.000 tỷ đồng mỗi năm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên, môi trường và tư pháp: Cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/huyện có thể sử dụng các phân tích về 13 nội dung quản lý nhà nước và 7 quyết định của UBND thành phố để chuẩn hóa quy trình thẩm định hồ sơ biến động đất đai.
• Đội ngũ luật sư, công chứng viên và thẩm phán: Các chuyên gia tư vấn pháp lý và cơ quan tài phán có thể tham khảo căn cứ xác lập 9 quyền năng chuyển quyền, các điều kiện vô hiệu của hợp đồng chuyển nhượng theo Bộ luật Dân sự năm 2005 để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán, thừa kế, thế chấp thu hồi nợ.
• Các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Bộ phận pháp chế và thẩm định tài sản của ngân hàng thương mại có thể áp dụng quy trình đăng ký, xóa đăng ký thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (theo Điều 130 và 131 Luật Đất đai năm 2003) để kiểm soát rủi ro danh mục cho vay.
• Học viên cao học, sinh viên và nhà nghiên cứu luật học: Luận văn là tài liệu học thuật giá trị cung cấp khung phương pháp luận kết hợp giữa luật thực định và phân tích dữ liệu thực tiễn đô thị cho các đề tài nghiên cứu chuyên ngành Luật Dân sự và Luật Đất đai.

Câu hỏi thường gặp

1. Điều kiện bắt buộc để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành là gì? Căn cứ Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, người sử dụng đất phải đáp ứng đủ 4 điều kiện: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và thửa đất còn trong thời hạn sử dụng được Nhà nước giao hoặc cho thuê (ví dụ: thời hạn thuê 20 năm hoặc 50 năm).

2. Thời hạn giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai là bao lâu? Theo Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, thời gian thẩm tra hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tối đa là 15 ngày làm việc. Sau khi người sử dụng đất hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với cơ quan thuế, cơ quan quản lý có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới trong thời hạn 5 ngày làm việc.

3. Tại sao Hà Nội vẫn tồn đọng hơn 13% hồ sơ nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn nghiên cứu? Nguyên nhân chủ yếu do 65.653 thửa đất tồn đọng có nguồn gốc phức tạp qua nhiều thời kỳ, việc chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay chưa đủ điều kiện công nhận theo Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, hoặc diện tích đất nằm trong quy hoạch treo và có tranh chấp ranh giới chưa thể xử lý dứt điểm.

4. Doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm có quyền chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất không? Căn cứ Điều 111 Luật Đất đai năm 2003, tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh hoặc góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; doanh nghiệp hoàn toàn không có quyền chuyển nhượng hay thế chấp chính quyền sử dụng diện tích đất thuê đó.

5. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mang lại hiệu quả thực tiễn như thế nào? Chuyển đổi quyền sử dụng đất giúp thực hiện chủ trương dồn điền đổi thửa, khắc phục tình trạng ruộng đất manh mún. Khảo sát thực tế cho thấy mô hình này giúp giảm số thửa bình quân từ 15 - 17 mảnh (200 - 300 m²/mảnh) xuống còn 3 - 5 mảnh lớn (2.000 - 3.000 m²/mảnh), tạo điều kiện cơ giới hóa và nâng cao 30% hiệu quả sản xuất.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và khẳng định chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự có điều kiện đặc thù trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
• Đánh giá thực trạng quản lý 91.806,57 ha đất đai tại 14 quận, huyện của Hà Nội, ghi nhận kết quả cấp 415.868 giấy chứng nhận đất ở (đạt trên 86% số hồ sơ kê khai) nhưng cũng chỉ rõ điểm nghẽn của 65.653 hồ sơ tồn đọng.
• Chỉ ra những bất cập trong sự phối hợp giữa quy định nội dung của Bộ luật Dân sự năm 2005 và thủ tục hành chính theo Luật Đất đai năm 2003, làm nảy sinh tình trạng giao dịch phi chính thức.
• Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính khả thi cao nhằm hoàn thiện pháp luật, rút ngắn 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính và đẩy mạnh số hóa cơ sở dữ liệu địa chính giai đoạn 2008 - 2015.
• Nghiên cứu mở ra hướng tiếp cận khoa học cho các nhà hoạch định chính sách và người hành nghề luật; các cơ quan hữu quan cần sớm ứng dụng các khuyến nghị này để nâng cao hiệu lực quản lý đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản Thủ đô phát triển lành mạnh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Mở đầu - Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. - Chƣơng 2: Điều kiện, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. - Chƣơng 3: Thực trạng và giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội. Kết luận 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VIỆC ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.

Khái niệm quyền sử dụng đất: Ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản có giá trị đặc biệt thuộc quỳen sở hữu của Nhà nƣớc. Nhà nƣớc đại diện cho nhân dân Việt Nam thực hiện quyền sở hữu về đất đai. Quyền sở hữu đất đai cũng nhƣ quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sở hữu, quyền định đoạt. Tuy nhiên, Nhà nƣớc không phải lúc nào cũng thực hiện đồng thời cả 3 quyền năng trên mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng dƣới sự kiểm tra, giám sát của Nhà nƣớc.

Nói cách khác, Nhà nƣớc không phải là ngƣời sử dụng trực tiếp đất đai mà thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nƣớc đã chuyển quyền sử dụng đất đai cho các chủ thể khác. Trƣớc Hiến pháp năm 1980, nƣớc ta tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai nhƣ sở hữu NHà nƣớc, sở hữu tƣ nhân, sở hữu tập thể. Từ những năm Tám mƣơi của thế kỷ XX, nhân dân Việt Nam xây dựng XHCN trên phạmm vi cả nƣớc dựa trên nền tảng công hữu hoá tƣ liệu sản xuất chủ yếu là đất đai. Vì vậy, Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc quản lý.

Kế thừa Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm1992 qui định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nuớc thống nhất quản lý đất đai theo qui hoạch và Pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đƣợc chuyển quyền sử dụng đất đuợc Nhà nƣớc giao theo qui định của Pháp luật. Qui định này của Hiến pháp đã mở ra bƣớc phát triển mới của chế độ sở hữu về đất đâi, nhất là công nhận việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Khoả n 4 Đ iề u 5 Luật Đất đa i 2003 q ui đ ịnh: 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.” Quyền sở hữu đất đai đƣợc xem nhƣ là quyền nguyên thuỷ, quyền sử dụng là bộ phận của quyền sở hữu. Chủ sở hữu có thể thực hiện quyền sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng cho chủ thể khác. Quyền sử dụng là quyền quản lý, khai thác và hƣởng các lợi ích do việc khai thác tài sản đem lại.

Ngƣời sử dụng tác động trựctiếp vào tài sản bằng hành vi của mình hoặc thông qua hành vi của ngƣời khác để hƣởng các lợi ích do tài sản tạo ra. Đối với đất đai, ngƣời sử dụng đất khai thác trong quá trình sản xuất, kinh doanh để đem lại các giá trị kinh tế cho mình.