Mở đầu - Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. - Chƣơng 2: Điều kiện, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. - Chƣơng 3: Thực trạng và giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội. Kết luận 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VIỆC ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.
Khái niệm quyền sử dụng đất: Ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản có giá trị đặc biệt thuộc quỳen sở hữu của Nhà nƣớc. Nhà nƣớc đại diện cho nhân dân Việt Nam thực hiện quyền sở hữu về đất đai. Quyền sở hữu đất đai cũng nhƣ quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sở hữu, quyền định đoạt. Tuy nhiên, Nhà nƣớc không phải lúc nào cũng thực hiện đồng thời cả 3 quyền năng trên mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng dƣới sự kiểm tra, giám sát của Nhà nƣớc.
Nói cách khác, Nhà nƣớc không phải là ngƣời sử dụng trực tiếp đất đai mà thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nƣớc đã chuyển quyền sử dụng đất đai cho các chủ thể khác. Trƣớc Hiến pháp năm 1980, nƣớc ta tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai nhƣ sở hữu NHà nƣớc, sở hữu tƣ nhân, sở hữu tập thể. Từ những năm Tám mƣơi của thế kỷ XX, nhân dân Việt Nam xây dựng XHCN trên phạmm vi cả nƣớc dựa trên nền tảng công hữu hoá tƣ liệu sản xuất chủ yếu là đất đai. Vì vậy, Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc quản lý.
Kế thừa Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm1992 qui định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nuớc thống nhất quản lý đất đai theo qui hoạch và Pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đƣợc chuyển quyền sử dụng đất đuợc Nhà nƣớc giao theo qui định của Pháp luật. Qui định này của Hiến pháp đã mở ra bƣớc phát triển mới của chế độ sở hữu về đất đâi, nhất là công nhận việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Khoả n 4 Đ iề u 5 Luật Đất đa i 2003 q ui đ ịnh: 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.” Quyền sở hữu đất đai đƣợc xem nhƣ là quyền nguyên thuỷ, quyền sử dụng là bộ phận của quyền sở hữu. Chủ sở hữu có thể thực hiện quyền sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng cho chủ thể khác. Quyền sử dụng là quyền quản lý, khai thác và hƣởng các lợi ích do việc khai thác tài sản đem lại.
Ngƣời sử dụng tác động trựctiếp vào tài sản bằng hành vi của mình hoặc thông qua hành vi của ngƣời khác để hƣởng các lợi ích do tài sản tạo ra. Đối với đất đai, ngƣời sử dụng đất khai thác trong quá trình sản xuất, kinh doanh để đem lại các giá trị kinh tế cho mình. Khi không còn nhu cầu sử dụng hoặc cần thay đổi nhu cầu sản xuất, kinh doanh, Nhà nƣớc cho phép ngƣời sử dụng đất định đoạt quyền của mình nhƣ: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất và góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất có quyền quản lý diện tích đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê…Việc quản lý đất đai thực hiện thông qua hành vi thực tế hoặc kiểm soát hành vi của chủ thể khác.
Mục đích của quản lý đất đai nhằm ngăn chặn các hành vi xâm phạm đất đai và các hành vi vi phạm khác. Trong việc khai thác, sử dụng đất đai, ngƣời sử dụng đất quản lý để khai thác công dụng của từng loại đất theo qui định của Pháp luật. Khi không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nƣớc cho phép định đoạt quyền sử dụng đất của mình bằng các phƣơng thức khác nhau. Vậy, quyền sử dụng đất là quyền quản lý, khai thác công dụng của đất phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh và các nhu cầu khác của cá nhân, tổ chức.
Nội dung của quyền sử dụng đất không chỉ nằm ở việc ngƣời đƣợc giao đất, cho thuê đất trực tiếp khai thác giá trị từ đất mà còn khai thác lợi ích kinh tế từ đất đai thông qua các hoạt động: chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp… ngƣời sử dụng đất không những trực tiếp sử dụng đất đai để thu lợi mà còn có thể thông qua việc chuyển quyền sử dụng từ mình cho một ngƣời 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com khác để đạt lợi ích kinh tế. Bằng các quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất trong Luật đất đai 1993 hay trong các văn bản pháp luật khác, nhà nƣớc đã mở rộng quyền cho ngƣời sử dụng đất, biến ngƣời sử dụng đất thành chủ nhân đích thực của đất đai mặc dù họ không phải là chủ sở hữu.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, là quyền tài sản gắn liền với đất đai. Đất đai là một tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc quản lý và thực hiện quyền của chủ sở hữu tài sản. Việc khai thác, sử dụng đất đai thông qua các hoạt động trực tiếp.
Nhƣng nhà nƣớc là tổ chức quyền lực, đại diện cho toàn dân không thể trực tiếp thực hiện hành vi sử dụng, khai thác nguồn tài nguyên quý giá này, cho nên Nhà nƣớc trao quyền sử dụng cho các chủ thể khác ( cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế .) sử dụng hiệu quả, không bị bỏ hoang, không ở tình trạng, ―vô chủ‖. Ngƣời sử dụng đất có quyền khai thác đất đai phục vụ các nhu cầu của mình, có nghĩa vụ bảo quản, bồi bổ cho đất mầu mỡ, không đƣợc gây thiệt hại cho đất đai nhƣ làm đất đai bị sói mòn, bạc mầu, tự thayđổi mục đích sử dụng của loại đất đƣợc giao, cho thuê… Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt còn thể hiện ở chỗ giá trị của quyền sử dụng đất thay đổi theo nhu cầu của xã hội, theo mục đích sử dụng đất. Khi nhu cầu sử dụng đất tăng cao thì giá trị của quyền sử dụng đất đƣợc tăng lên theo giá thị trƣờng. Ngƣợc lại, giá trị quyền sử dụng đất bị giảm khi nhu cầu của thị trƣờng giảm.
- Các chủ thể bị hạn chế quyền định đoạt. Quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là các quyền mà ngƣời sử dụng đất có quyền định đoạt. Tuy nhiên, do nhu cầu quản lý, khai thác đất đai của 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com mỗi chủ thể khác nhau, cho nên pháp luật qui định cho mỗi chủ thể có những quyền khác nhau.
Ví dụ: Theo qui định của Luật Đất đai năm 2003 thì chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khôngphảI là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. Còn các chủ thể sử dụng đất khác không đƣợc pháp luật cho hƣởng quyền năng nay (Điều 113 Luật Đất đai năm 2003). Hoặc tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không đƣợc thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111 Luật Đất đai năm 2003). Nhƣ vậy, về cơ bản, chỉ những ngƣời sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đất đƣợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới đƣợc pháp luật cho hƣởng đầy đủ chín quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất đai.
Hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của Pháp luật Đất đai. Vì đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt thuộc quyền sở hữu Nhà nƣớc, các chủ thể khác có quyền sử dụng theo mục đích giao đất, thuê đất …Việc quản lý đất đai do các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thựchiện khi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức … thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuântheo các điều kiện, hình thức và thủ tục theo qui định của Pháp luật đất đai (Điều 146 đến Điều 158 Nghị định số 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003). Trƣờng hợp vi phạm các qui định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì giao dịch sẽ vô hiệu. 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.3 Qui định về chuyển quyền sử dụng đất từ năm 1992 đến nay: Hiến pháp năm 1980 qui định nền kinh tế của nƣớc ta dựa trên chế độ sở hữu toàn dân vàtapj thể.
Nhà nƣớc giao đất cho các doanh nghiệp của nhà nƣớc và các hợp tác xã nông nghiệp để sản xuất kinh doanh; cá nhân chỉ đƣợc lao động cá thể khi đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép. Các Doanh nghiệp Nhà nƣớc, Hợp tác xã thựchiện việc sản xuất kinh doanh theo kế hoạch của Nhà nƣớc giao, sản phẩm lao động do Nhà nƣớc thu mua. Vì vậy, Doanh nghiệp, Hợp tác xã nông nghiệpkhông đƣợc phép chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Hiến pháp năm 1992, hiến pháp của thời kỳ đổi mới, công nhận chế độ sở hữu ở nƣớc ta gồm: sở hữu toàn dân, tập thể và tƣ nhân, cho phép công dân làm các công việc mà pháp luật không cấm.
Nhà nƣớc thực hiện cơ chế thị trƣờng theo định hƣớng XHCN tồn tại ở nƣớc ta cho nên đất đai là một loại tài sản đặc biệt về quyền sử dụng đất là quyền tài sản của công dân. Vì vậy, Nhà nƣớc cho phép chuyển quyền sử dụng đất.