Chương 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ THU THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề chung về thuế sử dụng đất 1. Khái niệm thuế sử dụng đất Thuế là một khoản nộp bắt buộc mà các thể nhân và pháp nhân có nghĩa vụ phải thực hiện đối với Nhà nước, phát sinh trên cơ sở các văn bản pháp luật do Nhà nước ban hành, không mang tính chất đối giá và hoàn trả trực tiếp cho đối tượng nộp thuế. Nhà nước sử dụng thuế để tiều tiết nền kinh tế khi các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước chủ yếu phụ thuộc vào thuế. Trong đó có thuế sử dụng đất nói chung, thuế SDĐPNN nói riêng là nguồn thu chủ lực của địa phương.
Theo Luật NSNN thì đây là nguồn thu 100% để lại ngân sách địa phương để sử dụng vào mục đích đầu tư cơ sở hạ tầng cho địa phương. Thuế sử dụng đất là một sắc thuế đánh vào đội tượng sử dụng đất cho mục đích phi sản xuất nông nghiệp, đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị (Bộ Tài chính, 2013). Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế trực thu đánh trên diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh của cá nhân, tổ chức trong một khoảng thời gian nhất định (Bộ Tài chính, 2013). Trong đó tối tượng chịu thuế sử dụng đất bao gồm: Một là, Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Hai là, Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Ba là, Đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh bao gồm: 8 - Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; - Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng; - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; - Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; - Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; - Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật. Đặc điểm của thuế sử dụng đất Một là, đây là một loại thuế trực thu trên đối tượng sử dụng đất cũng là thuế tính trên tài sản của người sử dụng đất. Hai là, người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất.
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau: - Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất ở là người nộp thuế; - Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong 9 hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế; - Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất; - Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó; - Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế là: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh bao gồm: - Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; - Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng; - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; - Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; - Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; 10 - Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.
Ba là, căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất. Trong đó giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất. - Diện tích đất tính thuế được quy định như sau: + Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung; + Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ; + Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Bốn là, Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần được quy định như sau: Bậc thuế Diện tích đất tính thuế (m2) Thuế suất (%) 1 Diện tích trong hạn mức 0,03 2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07 3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15 2. Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì áp dụng như sau: - Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế; - Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế.
Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%.
Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng 12 ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm. Vai trò của thuế sử dụng đất Thứ nhất, Đóng góp vào nguồn thu NSNN nói chung và ngân sách địa phương nói riêng, góp phần đáp ứng các nhu cầu chi tiêu của Nhà nước và địa phương như xây dựng cơ sở hạ tầng, bệnh viện, trường học, các công trình công cộng, thực hiện chính sách an xin xã hội… Thứ hai, Góp phần điều tiết NSNN nói chung và ngân sách địa phương nói riêng vì đây là nguồn thu để lại 100% cho địa phương vì đất ở địa phương nào thì địa phương đó được thu và sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Góp phần tăng cường quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng thu thuế sử dụng đất ở địa phương qua đó đánh giá được nhu cầu bất động sản. Việc thu thuế sử dụng đất cũng là một cách điều tiết thu nhập, để hạn chế tình trạng một người có nhiều thửa đất, để đầu cơ bất động sản hoặc sử dụng không hiệu quả. - Góp phần kiểm soát được người sử dụng đất có bao nhiêu thửa đất thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.