phần mở đầu, kết luận, phụ lục, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục bảng, danh mục viết tắt, .Đề án tốt nghiệp gom 3 phan: Phan 1: Co sé lý luận về quản lý kinh doanh bắt động sản tại doanh nghiệp. Phân 2: Phân tích và đánh giá thực trạng quản lý kinh doanh bất động sản tại Công ty Cô phần Bất động sản Thái Thịnh. Phân 3: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quản lý kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Bắt động sản Thái Thịnh. PHAN I: CO SO LY LUAN VE QUAN LY KINH DOANH BAT DONG SAN TAI DOANH NGHIEP 1.
Cơ sở lý thuyết về kinh doanh bat dong sản 1. Khai niém Bất động sản Bắt động sản là một phạm trù kinh tế gan liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung. Như vậy, mặc dù BĐS là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về nó mới được sử dụng và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ởViệt Nam. Theo Bùi Thị Minh Nguyệt (2021): Bất động sản bao gồm đất dai, tai san gan liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được định bởi pháp luật.
Theo Luật dân sự (2015): “Bất động sản bao gôm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng sắn liên với đất đai; Tài sản khác gắn liên với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Các tài sản khác theo quy định của Pháp luật. ” Tuy nhiên, hệ thông pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thê hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại. Đặc biệt là các tài sản găn liền với đất đai. Như vậy trong đề án này bat dong san duoc hiểu là đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản.
Kinh doanh bắt động sản Theo điều 2, Luật Kinh doanh bắt động sản (2014): “Hoạt động kinh doanh BĐS bao gom kinh doanh bat dong san va kinh doanh dich vu bat dong san.” Nhu vay, trong lĩnh vực bất động sản, có hai khái niệm tách rời là kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Cũng theo Luật Kinh doanh bất động sản (2014): “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn đề thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng dé ban, chuyén nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dich vu san giao dich bat dong san; dich vu tu van bat dong san hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. ” Các đối tượng thực hiện hoạt động này là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ. Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gôm các dịch vụ môi giới bất đồng sản, định giá bất động sản, sàn giao địch bắt động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bat động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
” Tham gia vào hoạt động này có các công ty tư vấn đầu tư, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán. Tuy là những khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn đi gắn liền nhau và có tác động qua lại và ảnh hưởng tới nhau trong việc phát triên BĐS. Việc kinh doanh BĐS không thê thành công được nếu như không có sự tồn tại của hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Cũng như vậy, nếu không có hoạt động kinh doanh BĐS thì kinh doanh dịch vụ BĐS cũng không tồn tại.
Đặc điểm của kinh doanh bất động sản Kinh doanh BĐS có những đặc điểm cơ bản được nêu theo Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể như sau: Thứ nhất, chủ thê kinh doanh bất động sản có phạm vi hoạt động không giống nhau, đặc biệt trong sự so sánh giữa chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ví dụ, tô chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được phép “mua đi bán lại” bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước khi được Nhà nước cho phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trừ một số trường hợp đặc biệt. Điều đó thể hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản có những quy định thê hiện về mặt chính sách trong hoạt động kinh doanh bất động sản của từng chủ thể nhất định và không đồng nhất giữa các chủ thể trong nước và nước ngoài. Thứ hai, kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện.
Do yêu cầu của hoạt động kinh doanh bất động sản là triển khai các dự án bất động sản phải được thực hiện trên quy mô lớn, với cơ câu tô chức quản lý hết sức chặt chẽ, chủ thể kinh doanh phải chứng minh năng lực tài chính nhằm ngăn ngừa tình trạng lừa đảo trong kinh doanh. Và ngược lại, đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bat dong san thi diéu kién vé chứng chỉ hành nghề là một trong những điều kiện bắt buộc để đảm bảo việc cung cấp các dịch vụ kinh doanh bắt động sản có chất lượng và mang tính chuyên nghiệp. Thứ ba, đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt. Đất đai có giới hạn, do con người tạo ra có tính có định về vị trí “không thê đi dời” và có giá trị sử dụng lâu dài vĩnh viễn như là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, kể cả tài sản găn liền với đất đai, công trình xây dựng như thê hiện tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 và một loại quyền tài sản đặc biệt là quyên sử dụng đất.
Thứ tư, hoạt động kinh doanh BĐS mang lại lợi nhuận cao song lợi nhuận càng cao thì khả năng tiêm ân rủi ro càng lớn. Điêu này không chỉ xuât phát do yêu tô chủ quan trong quá trình kinh doanh mà còn có thể xuất phát từ cơ chế, chính sách của Nha nước, môi trường, dau tu, thi truong bat động sản. Bởi lẽ, thị trường bat dong san la thi trường rât nhạy cảm và phản ứng mau lẹ với bất kỳ sự thay đổi nào của chính sách, pháp luật, tâm lý, thị hiểu của người dân, sự tăng trưởng kinh tế trong và ngoài nước,. cho dù là nhỏ nhất.
Do vậy, KDBĐS đòi hỏi phải có sự hỗ trợ, trợ giúp của các loại hình tư vân chuyên nghiệp, nhăm phòng ngừa rủi ro ở mức thấp nhất. Phân loại kinh doanh bắt động sản Việc phân loại kinh doanh bất động sản có thể căn cứ vào loại hình BĐS hoặc căn cứ vào bản chất của của hành vi kinh doanh hàng hóa BĐS như sau: - Bất động sản nhà ở: Loại hình KDBĐS này bao gồm nhà xây dựng mới và mua lại. BĐS nhà ở phổ biến nhất là nhà ở gia đình. Ngoài ra, còn có thê là nhà cho thuê, chung cư, nhà nghỉ, khu căn ho,.
Thi trường KDBĐS nhà ở thường được ưa chuộng bởi các dự án căn hộ, tòa nhà hoặc phân khu xây dựng có sẵn, vì vậy nhiều nhà đầu tư hiện nay đã liên tục cho ra mắt những dự án bất động sản nhà ở mới tại các thành phố lớn của đất nước. - Bất động sản thương mại - dịch vụ: Là loại hình BĐS được sử dụng trong việc xây dựng các cơ sở nhằm mục đích kinh doanh thương mại và dịch vụ hoặc các công trình khác đề phục vụ cho hoạt động này, bao gồm các tòa nhà trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, dịch vụ y tế, hệ thống giáo dục,. Những dự án phát triển theo loại hình bất động sản này đòi hỏi cần có bộ máy quản lý và vận hành chuyên nghiệp để đảm bảo thông suốt và liên kết tốt tới các tiện ích trong cùng một khu vực. - Bất động sản công nghiệp - hạ tầng: Loại hình kinh doanh BĐS này được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp (KCN), các tòa nhà với mục đích nghiên cứu, sản xuất hoặc lưu trữ hàng hóa.
Đây cũng là một trong những phân khúc đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. - Bất động sản đất: Loại hình bất động sản này còn được gọi là đất nền, đất dự án, trang trại trồng cây, hoa màu hay chăn nuôi. Mặc dù, đất thuộc nhóm này là đất chưa phát triển, đất tại sử dụng nhưng lại được rất nhiều nhà đầu tư săn đón. Quản lý kinh doanh bắt động sản trong doanh nghiệp 1.
Khái niệm và đặc điểm quản lý kinh doanh bất động sản trong doanh nghiệp l.L Khải niệm Theo Phạm Thanh Hải (2015) cho răng quản lý kinh doanh BĐS là sự tác động liên tục, có tổ chức, có định hướng vào hoạt động kinh doanh BĐS bằng một hệ thống đồng bộ các biện pháp KT-XH trong những điều kiện cụ thể, xác định và trên cơ sở vận dụng sáng tạo những quy luật kinh tế khách quan nói chung và quy luật vận động đặc thù của BĐS ở các địa phương nói riêng. Theo Bùi Thị Minh Nguyệt (2021) cho rằng quản trị kinh doanh bất động sản là quá trình điều hành, triển khai hoạt động quản lý và kinh doanh BĐS từ giai đoạn hình thành dự án đến chăm sóc hậu mãi sau khi kết thúc hợp đồng. Theo khái niệm này quá trình KD BĐS bao gồm rất nhiều hoạt động được thực hiện như: đánh giá giá trị và tiềm năng của BĐS, quản lý và vận hành công trình BĐS, lập chiến lược đầu tư và nâng cao giá trị BĐS. Mục tiêu quản lý kinh doanh BĐS là kiểm soát hoạt động và tối thiêu hóa chi phi của doanh nghiệp, nâng cao lợi nhuận trong hoạt động sản xuất kinh doanh.