Luận Án Tiến Sĩ Về Phát Triển Tín Dụng Nhà Ở Cho Người Có Thu Nhập Trung Bình Và Thấp

Luận án tiến sĩ phân tích phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống.

• Tác giả: Trần Hà Kim Thanh
• Người hướng dẫn: PGS. TS Nguyễn Minh Kiều
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế – Tài Chính – Ngân Hàng
• Đề tài: Phát Triển Tín Dụng Nhà Ở Cho Người Có Thu Nhập Trung Bình Và Thấp
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• Trang phụ bìa
• Lời cam đoan
• Lời cảm ơn
• Danh mục các chữ viết tắt
• Danh mục các bảng
• Danh mục hình vẽ
• PHẦN TỔNG QUAN
• Mục tiêu nghiên cứu
• Phương pháp và phạm vi nghiên cứu
• Ý nghĩa nghiên cứu
• Cấu trúc đề tài
• Các điểm mới và giới hạn của luận án
• 1. CHƯƠNG 1: TÍN DỤNG NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI VIỆT NAM VÀ XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.2. Nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.2.1. Thu nhập, tích lũy và chi phí cho nhà ở của người dân
• 1.2.2. Dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp
• 1.2.3. Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản
• 1.2.4. Các quy định và cơ chế khuyến khích hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.3. Thay đổi quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường và sự cần thiết tài trợ vốn bằng tín dụng ngân hàng
• 1.4. Vấn đề tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp
• 1.4.1. Hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng đối với người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.4.2. Hoạt động cho vay mua nhà dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp của Quỹ phát triển nhà ở TP
• 1.4.3. Đánh giá và dự báo nhu cầu tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.4.4. Các quy định và chính sách hổ trợ của Chính phủ về tín dụng nhà ở cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp
• 1.5. Một số chương trình hổ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp
• 1.5.1. Chương trình tiết kiệm nhà ở
• 1.5.2. Cho vay ưu đãi từ ngân hàng ADB
• 1.6. Vấn đề nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các quốc gia trên thế giới
• 1.6.1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore
• 1.6.2. Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – TBD
• 1.6.3. Các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á
• 1.7. Xác định vấn đề nghiên cứu
• 1.8. Tín dụng NHTM – Công cụ quan trọng giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp
• 2. CHƯƠNG 2: LÝ THUYẾT TÍN DỤNG
• 2.2. Mục tiêu hoạt động của ngân hàng
• 2.3. Tín dụng nhà ở trong lý thuyết tín dụng
• 2.4. Chính sách tín dụng của NHTM
• 2.4.1. Mục tiêu, cơ sở hình thành chính sách tín dụng
• 2.4.1.2. Cơ sở hình thành chính sách tín dụng
• 2.4.1.2.1. Nguồn vốn và tính chất của nguồn vốn
• 2.4.1.2.2. Tính ổn định của các khoản ký thác
• 2.4.1.2.3. Chính sách tiền tệ và tài chính của nhà nước
• 2.4.1.2.4. Khả năng và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên
• 2.4.1.2.5. Các điều kiện về kinh tế
• 2.4.1.2.6. Khả năng sinh lợi và rủi ro của các khoản cho vay
• 2.4.2. Nội dung của chính sách tín dụng
• 2.4.2.1. Xác định quy mô tín dụng
• 2.4.2.2. Xác định giới hạn tín dụng
• 2.4.2.3. Xác định loại hình tín dụng
• 2.4.2.4. Xác định lĩnh vực tài trợ của tín dụng
• 2.4.2.5. Xác định kỳ hạn tín dụng
• 2.4.2.6. Xác định lãi suất hay giá cả của tín dụng
• 2.4.2.7. Xác định phương thức thu hồi vốn và lãi
• 2.4.2.8. Đảm bảo an toàn cho khoản vay
• 2.4.3. Quy định pháp lý về cho vay
• 2.4.3.1. Nguyên tắc cho vay
• 2.4.3.2. Điều kiện vay vốn
• 2.4.3.3. Đối tượng cho vay
• 2.4.3.4. Quy định về đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay
• 2.4.4. Quy trình tín dụng
• 2.4.5. Thẩm định tín dụng
• 2.4.5.1. Thẩm định tư cách khách hàng
• 2.4.5.2. Thẩm định khả năng tài chính
• 2.4.5.3. Thẩm định khả năng trả nợ
• 2.4.5.4. Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay
• 2.4.6. Bảo đảm tín dụng
• 2.4.6.1. Bảo đảm bằng tài sản thế chấp
• 2.4.6.2. Bảo đảm bằng tài sản cầm cố
• 2.4.6.3. Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
• 2.4.6.4. Bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh
• 2.5. Rủi ro tín dụng và mô hình đánh giá rủi ro tín dụng
• 2.5.1. Xác định các loại rủi ro
• 2.5.2. Nguồn gốc phát sinh rủi ro tín dụng
• 2.5.3. Ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng
• 2.5.4. Mô hình phân tích, đánh giá rủi ro tín dụng
• 2.5.4.1. Mô hình định tính
• 2.5.4.2. Mô hình lượng hóa rủi ro tín dụng
• 2.5.4.2.1. Mô hình điểm số Z
• 2.5.4.2.2. Mô hình điểm số tín dụng tiêu dùng
• 2.6. Tổng hợp và phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng quyết định cho vay của ngân hàng thương mại
• 3. CHƯƠNG 3: XU HƯỚNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP
• 3.2. Sơ lược các nghiên cứu liên quan và xác định phương pháp
• 3.2.1. Vấn đề nghiên cứu
• 3.2.2. Xác định phương pháp nghiên cứu
• 3.2.3. Quy trình nghiên cứu
• 3.3. Nghiên cứu định tính
• 3.3.1. Mục tiêu nghiên cứu định tính của đề tài
• 3.3.2. Quy trình thực hiện
• 3.3.3. Chọn mẫu, phỏng vấn
• 3.3.4. Phân tích số liệu
• 3.3.5. Kết quả nghiên cứu định tính
• 3.4. Nghiên cứu định lượng
• 3.4.1. Mục tiêu nghiên cứu
• 3.4.2. Chọn mẫu và thu thập số liệu
• 3.4.3. Quy trình xây dựng thang đo
• 3.4.4. Xây dựng thang đo lường các vấn đề nghiên cứu
• 3.4.5. Kết quả đánh giá các nhóm biến số ảnh hưởng đến xu hướng cho vay mua nhà của các NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp
• 3.6. Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của NHTM
• 3.6.1. Mô hình nghiên cứu
• 3.6.2. Kết quả phân tích hồi quy các yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà của các NHTM
• 3.6.3. Đánh giá kết quả nghiên cứu định lượng
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ GIẢI PHÁP
• 4.2. Tóm tắt kết quả nghiên cứu
• 4.3. Nghiên cứu một số giải pháp có liên quan
• 4.3.1. Phát triển thị trường cầm cố thứ cấp động sản
• 4.3.2. Chứng khoán MBSs (mortgage – back securities)
• 4.3.3. Mô hình PPP (Public – Private – Partnerships)
• 4.3.4. Tài chính vi mô cho việc phát triển nhà ở (Micro –finance)
• 4.4. Giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 4.4.1. Nghiên cứu và xây dựng các chính sách hỗ trợ khuyến khích phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 4.4.2. Các vấn đề cần quan tâm trong việc khuyến khích, hỗ trợ hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 4.4.2.1. Nguồn vốn dài hạn
• 4.4.2.2. Lãi suất, thời hạn, hạn mức vay và phương án trả nợ
• 4.4.2.3. Đảm bảo tiền vay và xử lý tài sản thế chấp
• 4.4.2.4. Nâng cao năng lực, nghiệp vụ của các NHTM
• 4.4.3. Đề xuất mô hình tác động thông qua tổ chức trung gian (joint – centre) trong việc khuyến khích các NHTM phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Việt Nam
• 4.4.4. Vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở giá trị trung bình và thấp
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Phát Triển Tín Dụng Nhà Ở Cho Người Thu Nhập Thấp Tại Việt Nam

Phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp là một trong những vấn đề cấp bách tại Việt Nam. Với sự gia tăng dân số và đô thị hóa nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp ngày càng tăng. Chính phủ đã có nhiều chính sách nhằm hỗ trợ người dân trong việc tiếp cận nhà ở, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần giải quyết.

1.1. Tình Hình Nhà Ở Cho Người Thu Nhập Thấp Tại Việt Nam

Hiện nay, nhiều người có thu nhập thấp vẫn chưa có chỗ ở ổn định. Theo thống kê, khoảng 1 triệu cán bộ công chức chưa có nhà ở, điều này cho thấy nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho nhóm đối tượng này.

1.2. Chính Sách Tín Dụng Nhà Ở Hiện Hành

Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ tín dụng nhà ở, nhưng việc tiếp cận vẫn còn khó khăn. Các ngân hàng thương mại cần có những sản phẩm tín dụng phù hợp hơn với nhu cầu của người thu nhập thấp.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Phát Triển Tín Dụng Nhà Ở

Mặc dù có nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng việc phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn gặp nhiều thách thức. Các yếu tố như lãi suất cao, yêu cầu chứng minh thu nhập khắt khe đã khiến nhiều người không thể tiếp cận được nguồn vốn.

2.1. Rào Cản Tài Chính Đối Với Người Thu Nhập Thấp

Nhiều người có thu nhập thấp không đủ điều kiện để vay vốn do yêu cầu chứng minh thu nhập và tài sản đảm bảo. Điều này dẫn đến việc họ không thể tiếp cận các gói tín dụng nhà ở.

2.2. Thiếu Các Sản Phẩm Tín Dụng Phù Hợp

Các ngân hàng thường tập trung vào khách hàng có thu nhập cao, trong khi sản phẩm tín dụng dành cho người thu nhập thấp còn hạn chế. Cần có sự đa dạng hóa trong các sản phẩm tín dụng để đáp ứng nhu cầu.

III. Phương Pháp Giải Quyết Vấn Đề Tín Dụng Nhà Ở

Để phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp, cần có những giải pháp đồng bộ từ chính phủ và các ngân hàng. Việc cải thiện chính sách tín dụng và tạo ra các sản phẩm phù hợp là rất cần thiết.

3.1. Cải Thiện Chính Sách Tín Dụng

Cần có những chính sách tín dụng linh hoạt hơn, giảm bớt yêu cầu chứng minh thu nhập cho người thu nhập thấp. Điều này sẽ giúp họ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn hơn.

3.2. Tăng Cường Hỗ Trợ Từ Chính Phủ

Chính phủ cần có các chương trình hỗ trợ tài chính, như giảm lãi suất cho vay hoặc cung cấp các khoản trợ cấp cho người thu nhập thấp để họ có thể mua nhà.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Và Kết Quả Nghiên Cứu

Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp không chỉ giúp cải thiện đời sống của họ mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế bền vững của đất nước.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Tín Dụng Nhà Ở

Nghiên cứu cho thấy rằng việc phát triển tín dụng nhà ở đã giúp hàng triệu người có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở, từ đó cải thiện chất lượng cuộc sống.

4.2. Các Mô Hình Thành Công Từ Các Quốc Gia Khác

Nhiều quốc gia đã áp dụng thành công các mô hình tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp, có thể tham khảo để áp dụng tại Việt Nam.

V. Kết Luận Và Tương Lai Của Tín Dụng Nhà Ở Tại Việt Nam

Phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp là một nhiệm vụ quan trọng và cần thiết. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa chính phủ, ngân hàng và các tổ chức xã hội để tạo ra môi trường thuận lợi cho người dân.

5.1. Tương Lai Của Tín Dụng Nhà Ở

Trong tương lai, cần tiếp tục cải cách chính sách tín dụng và phát triển các sản phẩm tài chính phù hợp để đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp.

5.2. Vai Trò Của Các Tổ Chức Tài Chính

Các tổ chức tài chính cần đóng vai trò tích cực hơn trong việc phát triển tín dụng nhà ở, từ đó góp phần vào sự phát triển bền vững của xã hội.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Vấn đề tạo lập chỗ ở cho người dân là một trong những trọng tâm an sinh xã hội tại các quốc gia đang phát triển. Tại Việt Nam, tốc độ đô thị hóa gia tăng kéo theo sự gia tăng nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn, đặc biệt là nhóm dân cư có thu nhập trung bình và thấp. Theo thống kê của Bộ Xây dựng được tác giả trích dẫn, cả nước có gần 1 triệu cán bộ, công chức, viên chức chưa có chỗ ở ổn định, phải sống trong điều kiện nhà ở xuống cấp hoặc ở ghép, ở tạm. Bên cạnh đó, lực lượng lao động trẻ và hàng vạn hộ gia đình đô thị gặp khó khăn về tích lũy tài chính để mua nhà.

Mặc dù khung pháp lý như Luật Nhà ở năm 2005 và các chính sách hỗ trợ đất đai, thuế đã được ban hành nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, thị trường bất động sản vẫn chủ yếu tập trung vào phân khúc thương mại trung - cao cấp. Về phía cung cấp vốn, các ngân hàng thương mại (NHTM) áp dụng các gói cho vay mua nhà với lãi suất thả nổi từ 11% đến 13%/năm, thời hạn vay thực tế ngắn (5–7 năm) và điều kiện chứng minh thu nhập khắt khe (tối thiểu 16 triệu đồng/tháng để chi trả 10 triệu đồng nợ gốc và lãi hàng tháng), khiến người thu nhập trung bình và thấp hầu như không thể tiếp cận. Khoảng trống nghiên cứu được tác giả xác định là: các nghiên cứu trước đây chủ yếu tiếp cận vấn đề nhà ở từ góc độ chính sách công hoặc hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nước, trong khi việc nghiên cứu hành vi, xu hướng và các nhân tố thúc đẩy các NHTM thương mại hóa hoạt động cấp tín dụng nhà ở cho phân khúc thu nhập trung bình và thấp theo cơ chế thị trường vẫn chưa được giải quyết một cách toàn diện.

Mục tiêu nghiên cứu của luận án được xác định gồm 3 nội dung chính:

1. Tìm hiểu các đánh giá, nhận thức của NHTM đối với tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp.
2. Khám phá và lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay tiền mua nhà của các NHTM.
3. Xác định vai trò của Chính phủ và đề xuất các giải pháp chính sách nhằm hỗ trợ, khuyến khích các NHTM mở rộng phát triển hoạt động tín dụng nhà ở cho phân khúc này.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cấp tín dụng nhà ở cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp; các nhân tố tác động đến quyết định và xu hướng cho vay của các chi nhánh NHTM (bao gồm NHTM nhà nước, NHTM cổ phần và ngân hàng nước ngoài; không bao gồm các ngân hàng chính sách).
• Phạm vi không gian: Địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh – trung tâm đô thị có quy mô quỹ nhà và nhu cầu nhà ở lớn nhất cả nước.
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu thứ cấp được thu thập trong giai đoạn 2000–2009; dữ liệu sơ cấp phục vụ nghiên cứu định lượng được khảo sát trực tiếp vào tháng 11 năm 2009.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã hệ thống hóa các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến tài chính nhà ở, tín dụng tiêu dùng và nhà ở xã hội:

• Nghiên cứu quốc tế: Tài liệu của Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB, 2002) chỉ ra tỷ trọng tín dụng thế chấp bất động sản tại các nước phát triển chiếm quy mô rất lớn trong GDP (Mỹ đạt 50%, Hà Lan đạt 88%, Anh đạt 62%), trong khi tại các nước Châu Á đang phát triển, tỷ lệ này thường dưới 2% GDP. Mitlin (2007) phân tích các rào cản tiếp cận tài chính của người thu nhập thấp do không đáp ứng được yêu cầu về chứng minh thu nhập chính thức và tính pháp lý của tài sản bảo đảm. Báo cáo của Bank for International Settlements (Michael Davies, Jacob Gyntelberg và Eric Chan, 2007) tổng kết mô hình tổ chức tài chính trung gian phát triển nhà ở tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương. Xing Quan Zhang (2009) nghiên cứu các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á (Pro-poor housing finance in Asia), phân tích vai trò của NHTM và ngân hàng nhà ở chuyên biệt.
• Nghiên cứu trong nước: Phí Thị Thu Hương (2008) tập trung vào các giải pháp xã hội hóa, đa dạng hóa thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp; Trần Minh Hoàng (2008) nhấn mạnh tính chất đặc thù của hàng hóa nhà ở là giá trị lớn và chu kỳ tiêu dùng dài, do đó thị trường nhà ở không thể phát triển nếu thiếu hệ thống tài trợ tài chính dài hạn.

Vị trí của luận án: Kế thừa các lý thuyết về trung gian tài chính và chính sách tín dụng, luận án lựa chọn khoảng trống nghiên cứu chưa được giải quyết tại Việt Nam: chuyển dịch bài toán hỗ trợ nhà ở từ góc độ phúc lợi bao cấp sang bài toán kinh tế thị trường, nghiên cứu cụ thể các nhân tố bên trong và bên ngoài ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định cấp tín dụng của NHTM đối với người thu nhập trung bình và thấp.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khung phân tích

Luận án vận dụng các lý thuyết nền tảng trong lĩnh vực ngân hàng và quản trị tài chính:

• Lý thuyết về chính sách tín dụng của NHTM: Phân tích 6 cơ sở hình thành chính sách tín dụng (nguồn vốn và tính chất nguồn vốn, tính ổn định của tiền gửi ký thác, chính sách tiền tệ/tài chính quốc gia, năng lực nhân viên, điều kiện kinh tế vĩ mô, khả năng sinh lợi và rủi ro) và 8 nội dung cốt lõi của chính sách tín dụng (quy mô, giới hạn, loại hình, lĩnh vực tài trợ, kỳ hạn, lãi suất, phương thức thu hồi nợ, bảo đảm an toàn).
• Lý thuyết thẩm định và quản trị rủi ro tín dụng: Khung thẩm định năng lực khách hàng, khả năng tài chính, phương án trả nợ và tài sản thế chấp; các mô hình lượng hóa rủi ro tín dụng như mô hình điểm số Z của Altman và mô hình chấm điểm tín dụng tiêu dùng (Credit Scoring).
• Khung phân tích tổng hợp: Tác giả xây dựng khung lý thuyết gồm 4 nhóm nhân tố tác động đến quyết định/xu hướng cho vay của NHTM: (1) Nhóm yếu tố môi trường bên ngoài; (2) Nhóm yếu tố năng lực nội tại bên trong của NHTM; (3) Nhóm yếu tố đánh giá năng lực khách hàng vay vốn; (4) Nhóm yếu tố đánh giá giá trị và điều kiện khoản vay.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án áp dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp (mixed-methodology) qua hai giai đoạn:

[1] Xác định vấn đề nghiên cứu
       ↓
[2] Tổng hợp lý thuyết tín dụng & các nghiên cứu liên quan
       ↓
[3] Nghiên cứu định tính (phỏng vấn chuyên sâu chuyên gia, lãnh đạo NHTM)
       ↓
[4] Nghiên cứu định lượng (khảo sát bảng hỏi, phân tích EFA, hồi quy bội)
       ↓
[5] Đề xuất giải pháp và mô hình tổ chức trung gian

• Nghiên cứu định tính (Khám phá): Thực hiện phỏng vấn sâu và thảo luận bán cấu trúc với đại diện Ban Giám đốc các chi nhánh NHTM và Giám đốc phụ trách tín dụng cá nhân trên địa bàn TP.HCM nhằm điều chỉnh thang đo, làm rõ nhận thức của NHTM đối với phân khúc người thu nhập trung bình và thấp.
• Nghiên cứu định lượng (Kiểm định): Khảo sát bằng bảng câu hỏi cấu trúc phát trực tiếp tới đại diện Ban Giám đốc các chi nhánh NHTM tại TP.HCM. Công cụ xử lý dữ liệu gồm: Phân tích thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy thang đo, Phân tích nhân tố khám phá (EFA) để rút gọn 39 biến quan sát của 11 nhóm nhân tố, và Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến (Multiple Linear Regression) để xác định mức độ tác động của các nhân tố đến xu hướng cho vay.
• Nguồn dữ liệu: Dữ liệu thứ cấp từ Tổng cục Thống kê, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Quỹ Phát triển Nhà ở TP.HCM (HOF), các báo cáo hội thảo bất động sản. Dữ liệu sơ cấp thu thập từ cuộc khảo sát tháng 11/2009.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Việt Nam và xác định vấn đề nghiên cứu

Chương 1 phân tích bức tranh tổng thể về cung - cầu nhà ở, thực trạng thu nhập và các kênh tài trợ vốn cho người thu nhập thấp tại Việt Nam:

• Thu nhập và cơ cấu chi tiêu: Thu nhập bình quân đầu người Việt Nam đạt xấp xỉ 1.000 USD/năm (khoảng 17 triệu đồng/năm). Theo Tổng cục Thống kê (6 tháng đầu năm 2009), lao động khu vực nhà nước có thu nhập trung bình 2,8 triệu đồng/tháng (thấp nhất là khối đoàn thể, hiệp hội đạt 1,0 triệu đồng/tháng; cao nhất là ngành tài chính, tín dụng đạt 6,0 triệu đồng/tháng). Cơ cấu chi tiêu của người dân dành 60% cho ăn uống, chi phí nhà ở chiếm 9–10%. Tại TP.HCM, nhóm thu nhập trung bình và thấp dao động từ 3 đến 6 triệu đồng/tháng, tiền thuê trọ bình quân dưới 150.000 đồng/người/tháng.
• Thực trạng cung - cầu và dự án nhà ở: Nhu cầu nhà ở giá từ 300 đến 500 triệu đồng/căn là rất lớn (TP.HCM có khoảng 1,5 triệu người có nhu cầu; 334.860 công nhân cần thuê chỗ ở nhưng doanh nghiệp mới đáp ứng 5,6% nhu cầu). Khảo sát 18 dự án căn hộ thương mại (Bảng 1) cho thấy đơn giá trung bình dao động từ 9 đến 17 triệu đồng/m2, tổng giá trị mỗi căn từ 500 đến 600 triệu đồng, vượt quá khả năng chi trả của 80% dân số.

STT	Dự án / Chủ đầu tư	Vị trí	Quy mô (Căn)	Diện tích TB (m²)	Đơn giá TB (Tr.đ/m²)
1	Sunview	Quận Thủ Đức	448	71 – 88	13 – 15
2	Lê Thành A	Quận Bình Tân	134	50 – 72	12 – 13
3	Lê Thành B	Quận Bình Tân	624	58 – 121	11 – 12
4	584 Lilama SHB Building	Quận Tân Phú	428	47 – 72	11 – 12
5	Phú Mỹ Thuận	Huyện Nhà Bè	530	89 – 94	9 – 10
6	Splendor	Quận Gò Vấp	206	76 – 111	15 – 17
7	Phú Gia Hưng	Quận Gò Vấp	234	52 – 96	13 – 16
8	Thiên Quý	Quận 12	216	20 – 110	11 – 13
9	Phú Thạnh	Quận Tân Phú	-	60 – 100	12 – 14
10	Everluck	Quận 12	-	58 – 124	14 – 15
11	Trung Đông Plaza	Quận Tân Phú	120	55 – 111	14 – 16
12	Tecco Tower	Quận Thủ Đức	238	78 – 107	15 – 16
13	Hoàng Kim Thế Gia	Quận Bình Tân	-	58 – 85	15 – 17
14	Conic Garden	Huyện Bình Chánh	350	45 – 164	13 – 15
15	Thái An	Quận 12	-	39 – 44	13,5 – 14
16	Quốc Cường Gia Lai	Quận 7	144	148	13 – 15
17	Sacomreal – Hòa Bình	Quận Tân Phú	-	60 – 80	14 – 16
18	Happy Plaza	Huyện Bình Chánh	644	76 – 110	14,5 – 16

• Thực trạng tín dụng nhà ở: Tính đến tháng 8/2009, tổng dư nợ cho vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng đạt khoảng 157.000 tỷ đồng (tăng 14% so với đầu năm, chiếm gần 11% tổng dư nợ nền kinh tế), trong đó dư nợ vay mua và sửa chữa nhà chiếm 48.000 tỷ đồng. Quỹ Phát triển Nhà ở TP.HCM (HOF) tính đến 30/11/2009 đã phê duyệt 911 hồ sơ (219,4 tỷ đồng) và giải ngân cho 441 khách hàng với số tiền 109,255 tỷ đồng.

STT	Đối tượng	Sản phẩm, dịch vụ	Điều kiện quy định
1	Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương ngân sách	Vay mua nhà: tối đa 70% giá trị, không quá 300 triệu đồng; thời hạn tối đa 15 năm; lãi suất 6,05%/năm.	Hộ khẩu thường trú TP.HCM; 3 năm công tác liên tục; chưa đứng tên sở hữu nhà/đất; có vốn tự có tối thiểu 30%.
2	Đối tượng thuộc dự án nâng cấp đô thị (WB)	Vay sửa nhà: tối đa 15 triệu đồng; thời hạn tối đa 5 năm; lãi suất trả góp 0,6%/tháng.	Cư trú từ 2 năm trở lên tại địa bàn; có xác nhận của UBND hoặc đoàn thể; tham gia nhóm tiết kiệm.
3	Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà tái định cư	Vay xây nhà TĐC: tối đa 70% giá trị dự án sau trừ hỗ trợ; thời hạn tối đa 3 năm; lãi suất ưu đãi theo UBND phê duyệt.	Thuộc chương trình do UBND TP phê duyệt; bảo đảm khả năng trả nợ; có tài sản thế chấp hợp pháp.
4	Dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà lưu trú công nhân	Vay xây nhà thu nhập thấp: tối đa 70% giá trị dự án; thời hạn tối đa 3 năm; lãi suất ưu đãi theo quy định UBND.	Dự án được duyệt quy hoạch; chứng minh năng lực tài chính và phương án hoàn trả vốn vay.

• Kinh nghiệm quốc tế: Luận án khảo cứu mô hình Cơ quan Phát triển Nhà ở Singapore (HDB) kết hợp Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) với lãi suất cho vay cố định dài hạn 6,25%/năm trong 20 năm; mô hình Tập đoàn Cho vay Nhà ở Chính phủ Nhật Bản (GHLC) phát hành Monthly MBS từ năm 2003; Tập đoàn Tài chính Nhà ở Hàn Quốc (KHFC) cung cấp khoản vay 30 năm dựa trên bảo lãnh MBS; Công ty Tái tài trợ Thế chấp Quốc gia Malaysia (Cagamas Berhad); Tập đoàn Tái tài trợ Thế chấp Hong Kong (HKMC); và Ngân hàng Nhà ở Chính phủ Thái Lan (GHB).

Chương 2: Lý thuyết tín dụng

Chương 2 thiết lập khung lý luận ngân hàng liên quan đến hoạt động cấp tín dụng:

• Phân tích mục tiêu kép của NHTM: tối đa hóa lợi nhuận và quản trị rủi ro an toàn hệ thống.
• Chi tiết hóa quy trình tín dụng 5 bước: tiếp nhận hồ sơ, thẩm định khách hàng/phương án vay, phê duyệt tín dụng, giải ngân và kiểm soát sau vay, thu hồi nợ và xử lý tài sản bảo đảm.
• Khung thẩm định tín dụng bao gồm: thẩm định tư cách pháp lý và đạo đức khách hàng; thẩm định khả năng tài chính và nguồn thu nhập ổn định; thẩm định khả năng hoàn trả gốc, lãi; thẩm định pháp lý và giá trị thanh khoản của tài sản bảo đảm (thế chấp, cầm cố, tài sản hình thành từ vốn vay, bảo lãnh bên thứ ba).
• Rủi ro tín dụng và kỹ thuật đo lường: phân loại rủi ro đạo đức, rủi ro thu nhập, rủi ro biến động lãi suất; giới thiệu mô hình điểm số Z của Altman và mô hình xếp hạng tín nhiệm thể nhân (Credit Scoring). Tổng hợp thành 4 nhóm nhân tố tác động tới quyết định cấp tín dụng.

Chương 3: Xu hướng cho vay mua nhà của NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp

Chương 3 trình bày chi tiết tiến trình thực nghiệm và các kết quả thống kê:

• Kết quả nghiên cứu định tính: Phỏng vấn sâu lãnh đạo các chi nhánh ngân hàng chỉ ra các trở ngại lớn nhất: rủi ro không chứng minh được nguồn thu nhập phi chính thức của người vay, chi phí quản lý món vay nhỏ lẻ cao, sự thiếu hụt nguồn vốn huy động dài hạn và khung pháp lý xử lý tài sản bảo đảm khi phát sinh nợ xấu còn phức tạp.
• Kết quả nghiên cứu định lượng: Khảo sát mẫu đại diện ban giám đốc các chi nhánh NHTM tại TP.HCM. Phân tích EFA được thực hiện qua các bảng 19, 20, 21, 22, 23 đối với các nhóm biến: yếu tố môi trường bên ngoài, năng lực nội tại NHTM, năng lực khách hàng, giá trị khoản vay và xu hướng phát triển tín dụng.
• Mô hình hồi quy bội: Đánh giá các nhân tố tác động đến biến phụ thuộc là Xu hướng phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp (Y). Luận án xác định phương trình hồi quy có hệ số chặn $B_0 = -1{,}557$ cùng 6 nhân tố tác động có ý nghĩa thống kê, phản ánh tác động đồng thời của chính sách hỗ trợ từ chính phủ, nguồn vốn dài hạn, năng lực thẩm định của ngân hàng và các điều kiện ràng buộc của khoản vay.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và giải pháp

Dựa trên kết quả thực nghiệm, Chương 4 đưa ra các nhóm giải pháp và mô hình triển khai:

• Phát triển các công cụ thị trường tài chính: Phát triển thị trường chứng khoán hóa bất động sản (MBSs - Mortgage-Backed Securities) và thị trường tái thế chấp thứ cấp nhằm giải quyết bài toán lệch pha kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động ngắn hạn và cho vay dài hạn của NHTM; áp dụng mô hình đối tác công - tư (PPP) trong phát triển quỹ nhà ở; phát triển các định chế tài chính vi mô (Micro-finance).
• Giải pháp chính sách tín dụng tại NHTM: Thiết lập gói tín dụng có thời hạn vay từ 15 đến 20 năm; cơ chế lãi suất ưu đãi ổn định; phương thức trả nợ gốc và lãi linh hoạt theo thu nhập lũy tiến; hoàn thiện quy trình định giá tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay.
• Đề xuất mô hình tổ chức trung gian (Joint-Centre): Thiết lập cơ chế liên kết giữa Chính phủ, Quỹ Phát triển Nhà ở địa phương (như HOF) và các NHTM. Cơ quan trung gian chịu trách nhiệm cấp bù lãi suất, chia sẻ rủi ro tín dụng và cung cấp nguồn vốn tái tài trợ dài hạn để các NHTM thương mại hóa việc cho vay mua nhà đối với người có thu nhập trung bình và thấp.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt lý luận và phương pháp nghiên cứu

• Về lý luận: Luận án đã hệ thống hóa và xây dựng khung lý thuyết hoàn chỉnh về các nhân tố tác động đến quyết định cho vay của NHTM, phân loại thành 4 nhóm yếu tố: môi trường bên ngoài, năng lực nội tại ngân hàng, năng lực khách hàng và đặc tính giá trị khoản vay. Luận án xây dựng và kiểm định thang đo với 39 biến quan sát cho 11 nhân tố trong lĩnh vực tín dụng nhà ở xã hội.
• Về phương pháp: Ứng dụng quy trình nghiên cứu hỗn hợp (kết hợp định tính chuyên gia và định lượng EFA - Hồi quy bội) trong phân tích hành vi và xu hướng ra quyết định của các tổ chức tín dụng đối với một phân khúc khách hàng đặc thù.

Đóng góp về mặt thực tiễn và chính sách

• Chuyển đổi cách tiếp cận chính sách từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường: giải quyết nhu cầu xã hội về nhà ở bằng công cụ tín dụng thương mại, dựa trên nguyên tắc hài hòa lợi ích kinh tế giữa ngân hàng, chủ đầu tư và người mua nhà.
• Cung cấp cơ sở thực chứng để Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan quản lý ban hành quy định về tái cấp vốn, cấp bù lãi suất, và bảo lãnh tín dụng nhà ở xã hội.
• Đề xuất mô hình tổ chức tài chính trung gian kết nối các quỹ nhà ở địa phương với hệ thống NHTM để tạo nguồn vốn dài hạn ổn định.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Các giới hạn nghiên cứu được tác giả nêu rõ trong luận án bao gồm:

1. Giới hạn phạm vi không gian: Nghiên cứu định lượng chỉ thu thập dữ liệu trên địa bàn TP.HCM; chưa mở rộng khảo sát tại Hà Nội, Đà Nẵng hoặc các đô thị công nghiệp khác.
2. Giới hạn đối tượng khảo sát: Mẫu khảo sát mới chỉ tập trung vào các chi nhánh NHTM theo phương pháp chọn mẫu thuận tiện; chưa khảo sát đối ứng từ phía người đi vay (hộ gia đình thu nhập trung bình và thấp) và các định chế tài chính phi ngân hàng.
3. Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận án chưa đo lường định lượng sự biến động chu kỳ của thị trường bất động sản tác động đến rủi ro tín dụng, cũng như chưa phân tích yếu tố khác biệt văn hóa tiêu dùng và hành vi trả nợ giữa các vùng miền.

Các hướng nghiên cứu tiếp theo được gợi mở: Mở rộng khảo sát đa tầng đối với người có nhu cầu vay vốn; nghiên cứu sâu mô hình định giá chứng khoán MBSs trong điều kiện thị trường tài chính Việt Nam; và kiểm định mô hình cho vay nhà ở tại các khu vực đô thị vệ tinh.

---

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo chuyên sâu cho các nhóm đối tượng:

• Cơ quan quản lý nhà nước (NHNN, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, UBND các tỉnh/thành phố): Tham khảo căn cứ thực tiễn tại Chương 1 và Chương 4 để hoạch định chính sách tài chính nhà ở quốc gia, cơ chế cấp bù lãi suất và quy chế hoạt động của các quỹ phát triển nhà ở địa phương.
• Ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng: Vận dụng khung phân tích tại Chương 2 và Chương 3 để thiết kế các gói sản phẩm tín dụng tiêu dùng bất động sản, xây dựng bộ tiêu chí thẩm định tín dụng cá nhân và quản trị rủi ro nợ vay mua nhà dài hạn.
• Nghiên cứu sinh, học viên cao học và giảng viên chuyên ngành Kinh tế - Tài chính - Ngân hàng: Tham khảo phương pháp xây dựng thang đo, quy trình kết hợp định tính - định lượng và kỹ thuật phân tích nhân tố EFA trong nghiên cứu hành vi tổ chức tài chính.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án định nghĩa thế nào về nhóm người có thu nhập trung bình và thấp tại thời điểm nghiên cứu?

Theo số liệu thống kê và khảo sát trong luận án, tại các đô thị lớn như TP.HCM, nhóm có thu nhập trung bình và thấp là những cá nhân, hộ gia đình có mức thu nhập bình quân dao động từ 3 đến 6 triệu đồng/tháng (với mức lương cán bộ, công chức bình quân khoảng 2,8 triệu đồng/tháng và công nhân khoảng 1,7 triệu đồng/tháng), dành khoảng 60% thu nhập cho ăn uống và có mức tích lũy tài chính hạn chế để tự mua nhà nếu không có trợ cấp tín dụng.

2. Các rào cản chính khiến NHTM e ngại cho người thu nhập thấp vay mua nhà là gì?

Kết quả nghiên cứu định tính và định lượng chỉ ra 4 rào cản chính: (1) Khách hàng khó chứng minh nguồn thu nhập ổn định và hợp pháp qua bảng lương; (2) Ngân hàng thiếu nguồn vốn huy động dài hạn ổn định để tài trợ các khoản vay 15–20 năm; (3) Chi phí thẩm định và quản lý các món vay nhỏ lẻ cao; (4) Thủ tục pháp lý về đăng ký giao dịch bảo đảm và phát mãi tài sản thế chấp khi xảy ra nợ quá hạn còn phức tạp.

3. Điều kiện vay vốn mua nhà tại Quỹ Phát triển Nhà ở TP.HCM (HOF) theo quy định trong luận án là gì?

Theo Bảng 2 của luận án, cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương ngân sách muốn vay mua nhà tại HOF phải đáp ứng: có hộ khẩu thường trú tại TP.HCM; có thời gian công tác liên tục từ 3 năm trở lên; chưa đứng tên sở hữu nhà ở, đất ở; có vốn tự có tối thiểu 30% giá trị căn hộ. Hạn mức vay tối đa 70% giá trị nhà và không quá 300 triệu đồng/hồ sơ, thời hạn tối đa 15 năm với lãi suất ưu đãi 6,05%/năm.

4. Luận án đề xuất mô hình tổ chức nào để thúc đẩy tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp?

Luận án đề xuất mô hình cơ quan trung gian (Joint-Centre) hoạt động theo cơ chế liên kết giữa cơ quan quản lý nhà nước (thông qua Quỹ Phát triển Nhà ở địa phương) và các NHTM. Cơ quan này đóng vai trò cung cấp nguồn vốn dài hạn từ phát hành trái phiếu/chứng khoán hóa MBSs, cấp bù chênh lệch lãi suất và thực hiện bảo lãnh một phần rủi ro tín dụng để khuyến khích NHTM mở rộng cho vay.

---

Kết luận

Luận án của tác giả Trần Hà Kim Thanh đã giải quyết bài toán phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Việt Nam dưới góc độ quản trị ngân hàng thương mại và cơ chế thị trường. Thông qua việc kết hợp nghiên cứu định tính và phân tích định lượng dữ liệu khảo sát tại TP.HCM, tác giả đã lượng hóa các nhân tố chi phối quyết định cấp tín dụng và thiết lập phương trình hồi quy phản ánh xu hướng cho vay của NHTM. Công trình đề xuất hệ thống giải pháp gắn liền với mô hình tổ chức tài chính trung gian, phát triển thị trường chứng khoán hóa bất động sản MBSs và hoàn thiện chính sách hỗ trợ tín dụng nhà ở dài hạn tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

phần mở đầu và kết luận, các danh mục bảng biểu, hình vẽ, tài liệu tham khảo, mục lục và các phụ lục đính kèm. CÁC ĐIỂM MỚI VÀ GIỚI HẠN CỦA LUẬN ÁN Ngoài những ý nghĩa về mặt kinh tế xã hội, ngoài giá trị về nhân sinh quan, luận án cũng đã có những đóng góp về mặt ý thuyết cũng như về mặt phương pháp nghiên cứu như sau: 24 1. Về phương diện lý thuyết: - Nghiên cứu đã tổng hợp khung lý thuyết chung về các yếu tố có tác động, ảnh hưởng đến quyết định cho vay của NHTM từ các lý thuyết về tín dụng , các kết quả nghiên cứu đã được công bố một cách rời rạc. Các nhân tố tác động đến quyết định cho vay của NHTM được tổng hợp và chia thành 4 nhóm: [1] nhóm các yếu tố bên ngoài, [2] nhóm các yếu tố bên trong, [3] nhóm các yếu tố đánh giá năng lực khách hàng và [4] nhóm các yếu tố đánh giá giá trị của khoản cho vay.

- Nghiên cứu đã khám phá và xây dựng mô hình các yếu tố tác động đến xu hướng cho vay mua nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp với 6 nhân tố tác động: Y = -1.557 - Nghiên cứu xây dựng và kiểm định thang đo với 39 biến quan sát cho 11 nhân tố ảnh hưởng và tác động đến xu hướng, quyết định cho vay của NHTM. Về phương pháp nghiên cứu: - Nghiên cứu sử dụng các phương pháp nghiên kết hợp (mixed – methodology) các nghiên cứu định tính và định lượng trong quản trị, kết hợp với các lý thuyết trong lĩnh vực ngân hàng để đo lường hành vi và xu hướng ra quyết định của các NHTM trong việc phát triển hoạt động tín dụng, đặc biệt là tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. - Những kết quả và phương pháp nghiên cứu của luận án có thể định hướng cho các nghiên cứu tiếp theo trong việc đánh giá, đo lường các yếu tố, nhân tố tác động đến các quyết định của NHTM trong việc đánh giá, mở rộng một hoạt động, sản phẩm tín dụng cụ thể khác. Về phương diện chính sách: nghiên cứu đã cho một cách nhìn nhận mới trong việc xây dựng và thực thi các chính sách ưu đãi nhằm giải quyết các vấn đề mang đặc tính xã hội bằng bài toán thương mại và thị trường với nguyên tắc tác động dựa trên mục tiêu lợi ích và hiệu quả của các đối tượng tham gia và được điều chỉnh bằng cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện nghiên cứu, luận án cũng còn có nhiều giới hạn sau: 1. Giới hạn về phạm vi nghiên cứu: do những hạn chế về thời gian, kinh phí, nhân lực, nghiên cứu chỉ được thực hiện trên địa bàn thành phồ Hồ Chí Minh. Giới hạn về đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu chỉ mới thực hiện với đối tượng là các chi nhánh NHTM dựa trên phương pháp chọn mẫu thuận tiện, do đó kết quả nghiên cứu vẫn chưa bao quát được toàn thị trường cũng như đánh giá về các đối tượng khác có liên quan như đánh giá nghiên cứu về đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, các ngân hàng chính sách, các tổ chức tài chính trung gian khác. Giới hạn về việc nội dung nghiên cứu: nghiên cứu chỉ mới thực hiện đánh giá các yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà của các NHTM, trong nghiên cứu chưa đo lường và đánh giá tác động của thị trường bất động sản, chưa đánh giá sự tác động về khác biệt về văn hóa, đặc tính tiêu dùng của người đi vay và người cho vay của những khu vực khác nhau.

Những giới hạn trong nghiên cứu này sẽ tiếp tục mở ra những cơ hội và vấn đề nghiên cứu mới sâu hơn trong thời gian sắp đến. 26 Chương 1 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI – CÔNG CỤ QUAN TRỌNG TRONG GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI VIỆT NAM 1.1 GIỚI THIỆU Trong hầu hết các hội nghị, hội thảo về vấn đề phát triển thị trường bất động sản và vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp thì các nhận định và phân tích đều cho rằng thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ không thể phát triển nếu như không có vốn tín dụng cho đối tượng này từ phía ngân hàng. Các chuyên gia cho rằng cho dù chính phủ có dành bao nhiêu tiền để đầu tư xây dựng các căn hộ giá rẻ hoặc dành bao nhiêu ưu đãi cho các doanh nghiệp khuyến khích xây nhà giá rẻ đi chăng nữa nhưng nếu không được hỗ trợ tín dụng, người thu nhập thấp cũng không bao giờ có thể mua được nhà. “Trong vòng 6 năm nữa, nghĩa là đến năm 2015, 50% số công nhân lao động cũng như cán bộ có thu nhập bình quân dưới 1,5 triệu đồng/tháng sẽ có nhà ở” là mục tiêu của Bộ xây dựng đưa ra trong chương trình xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, câu hỏi được đặt ra là mục tiêu này có đạt được khi mà những giải pháp để thực hiện chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn còn đang trong quá trình thử nghiệm? Trong chương này, mục tiêu công việc là tổng hợp lại các vấn đề có liên quan đến việc phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, đặc biệt chú trọng công việc tổng hợp và phân tích các yếu tố, vấn đề liên quan đến việc phát triển tín dụng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. 27 Hình 1: Sơ đồ kết cấu chương 1 Giới thiệu (1.1) Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp (1.2) Sự thay đổi quan điểm về nhà ở và sự cần thiết tài trợ của tín dụng ngân hàng (1.3) Tín dụng cho người có thu nhập trung bình và thấp (1.4) Một số chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp (1.5) Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ở các nước (1.6) Xác định vấn đề nghiên cứu (1.2 NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP 1.1 Số liệu về thu nhập, tích lũy và chi phí cho nhà ở của người dân Với thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 1.000USD/năm (khoảng 17 triệu đồng/năm), Việt Nam được các tổ chức thế giới đánh giá là nước nghèo và dự báo nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp ở Việt Nam là rất cao. Theo báo cáo của Liên đoàn lao động TP Hồ Chí Minh, với mức lương trung bình khoảng 1,7 triệu đồng/tháng, người lao động hiện nay rất khó tìm được một căn nhà dù được vay với lãi suất thấp, thời gian vay dài và giá trị căn nhà dưới 500 triệu đồng. 28 Theo số liệu của Tổng cục thống kê về lao động và thu nhập, bình quân một tháng của lao động thuộc khu vực nhà nước 6 tháng đầu năm 2009 thì hiện nay có khoảng hơn 4 triệu người làm việc trong khu vực nhà nước, với thu nhập trung bình đạt mức 2.800 đồng/tháng, trong đó ngành có thu nhập thấp nhất là cán bộ - nhân viên trong các đơn vị hoạt động Đảng, đoàn thể, hiệp hội, các tổ chức có hoạt động phục vụ cá nhân và cộng đồng với mức thu nhập đạt trung bình khoảng 1.000 đồng/tháng.

Ngành, lĩnh vực hoạt động có thu nhập trung bình cao nhất là ngành tài chính, tín dụng với thu nhập bình quân khoảng 6 triệu đồng/tháng [Tổng cục thống kê 2009]. Theo kết quả nghiên cứu và khảo sát của Tổng cục thống kê về dân số, thu nhập, tích lũy và chi tiêu thì người dân hiện nay vẫn dành một tỷ lệ lớn trong cơ cấu chi tiêu để chi cho ăn uống, bình quân khoảng 60%, kế đến chi phí cho nhà ở chiếm khoảng 9 – 10%, chi cho mặc khoảng 7 – 8%, chi cho học hành, sách vở, báo chí khoảng 6 – 7%, chi cho y tế, sức khỏe khoảng 6%, chi cho đi lại, du lịch khoảng 2 - 3% và các khoản sinh hoạt khác chiếm 6 – 9%. Tuy nhiên, trong các kết quả nghiên cứu và khảo sát cũng cho thấy rằng khi thu nhập còn thấp, chưa vượt qua mức thỏa mãn các nhu cầu cơ bản tối thiểu như chi cho lương thực, thực phẩm thì khoản chi cho nhà ở chiếm rất nhỏ, khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn này thì tỷ lệ của thu nhập được để dành đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn. Tháng 11/2008, Sở xây dựng TP Hồ Chí Minh công bố kết quả khảo sát về nhà cho người lao động thuê trên địa bàn, kết quả là người lao động bỏ ra không quá 150.000 đồng/người để thuê phòng ở.

Với mức thu nhập, tích lũy và chi tiêu của đại bộ phận người lao động còn thấp, Sở xây dựng TP Hồ Chí Minh nhận định nhu cầu nhà ở có mức giá từ 300 – 500 triệu đồng/căn là rất lớn. Mặc dù số liệu về thu nhập, tích lũy và nhà ở của người dân còn chưa đầy đủ và rời rạc, nhưng nhìn chung, thu nhập trung bình theo các nguồn số liệu tổng hợp được thì tại các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, thu nhập bình quân của nhóm có thu nhập trung bình và thấp đạt khoảng 3 triệu đồng đến khoảng 6 triệu đồng/tháng, và chi phí cho nhà ở vẫn là khoản chi lớn được ưu tiên.2 Số liệu và dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp Theo kết quả điều tra của Bộ xây dựng, hiện chỉ 20% trong tổng số 1 triệu lao động trực tiếp và khoảng 1,2 – 1,5 triệu lao động gián tiếp có chỗ ở; chỉ có khoảng 2/3 trong tổng số cán bộ, công chức tự lo được nhà ở cho mình, số còn lại chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn phải ghép hộ, ở nhờ, ở tạm. Theo kết quả khảo sát của Bộ xây dựng thì chỉ riêng tại thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 1,5 triệu người có nhu cầu về nhà ở. Về nhà ở cho công nhân, theo số liệu của Sở tài nguyên và môi trường TP Hồ Chí Minh, thì chỉ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 37.165 doanh nghiệp với 892.960 công nhân đang làm việc, trong đó có khoảng 70% công nhân từ tỉnh khác đến thành phố làm việc.

Thống kê sơ bộ, hiện nay có khoảng 334.860 công nhân có nhu cầu thuê nhà, chiếm 37,5%, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng được 72.640m2, đáp ứng được 5,6% nhu cầu nhà trọ cho công nhân. Dự báo đến năm 2015, số lao động tăng thêm là 586.