Luận Án Tiến Sĩ Về Phát Triển Tín Dụng Nhà Ở Cho Người Có Thu Nhập Trung Bình Và Thấp

Luận án tiến sĩ phân tích phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống.

• Tác giả: Trần Hà Kim Thanh
• Người hướng dẫn: PGS. TS Nguyễn Minh Kiều
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế – Tài Chính – Ngân Hàng
• Đề tài: Phát Triển Tín Dụng Nhà Ở Cho Người Có Thu Nhập Trung Bình Và Thấp
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• Trang phụ bìa
• Lời cam đoan
• Lời cảm ơn
• Danh mục các chữ viết tắt
• Danh mục các bảng
• Danh mục hình vẽ
• PHẦN TỔNG QUAN
• Mục tiêu nghiên cứu
• Phương pháp và phạm vi nghiên cứu
• Ý nghĩa nghiên cứu
• Cấu trúc đề tài
• Các điểm mới và giới hạn của luận án
• 1. CHƯƠNG 1: TÍN DỤNG NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI VIỆT NAM VÀ XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.2. Nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.2.1. Thu nhập, tích lũy và chi phí cho nhà ở của người dân
• 1.2.2. Dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp
• 1.2.3. Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản
• 1.2.4. Các quy định và cơ chế khuyến khích hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.3. Thay đổi quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường và sự cần thiết tài trợ vốn bằng tín dụng ngân hàng
• 1.4. Vấn đề tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp
• 1.4.1. Hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng đối với người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.4.2. Hoạt động cho vay mua nhà dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp của Quỹ phát triển nhà ở TP
• 1.4.3. Đánh giá và dự báo nhu cầu tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 1.4.4. Các quy định và chính sách hổ trợ của Chính phủ về tín dụng nhà ở cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp
• 1.5. Một số chương trình hổ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp
• 1.5.1. Chương trình tiết kiệm nhà ở
• 1.5.2. Cho vay ưu đãi từ ngân hàng ADB
• 1.6. Vấn đề nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các quốc gia trên thế giới
• 1.6.1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore
• 1.6.2. Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – TBD
• 1.6.3. Các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á
• 1.7. Xác định vấn đề nghiên cứu
• 1.8. Tín dụng NHTM – Công cụ quan trọng giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp
• 2. CHƯƠNG 2: LÝ THUYẾT TÍN DỤNG
• 2.2. Mục tiêu hoạt động của ngân hàng
• 2.3. Tín dụng nhà ở trong lý thuyết tín dụng
• 2.4. Chính sách tín dụng của NHTM
• 2.4.1. Mục tiêu, cơ sở hình thành chính sách tín dụng
• 2.4.1.2. Cơ sở hình thành chính sách tín dụng
• 2.4.1.2.1. Nguồn vốn và tính chất của nguồn vốn
• 2.4.1.2.2. Tính ổn định của các khoản ký thác
• 2.4.1.2.3. Chính sách tiền tệ và tài chính của nhà nước
• 2.4.1.2.4. Khả năng và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên
• 2.4.1.2.5. Các điều kiện về kinh tế
• 2.4.1.2.6. Khả năng sinh lợi và rủi ro của các khoản cho vay
• 2.4.2. Nội dung của chính sách tín dụng
• 2.4.2.1. Xác định quy mô tín dụng
• 2.4.2.2. Xác định giới hạn tín dụng
• 2.4.2.3. Xác định loại hình tín dụng
• 2.4.2.4. Xác định lĩnh vực tài trợ của tín dụng
• 2.4.2.5. Xác định kỳ hạn tín dụng
• 2.4.2.6. Xác định lãi suất hay giá cả của tín dụng
• 2.4.2.7. Xác định phương thức thu hồi vốn và lãi
• 2.4.2.8. Đảm bảo an toàn cho khoản vay
• 2.4.3. Quy định pháp lý về cho vay
• 2.4.3.1. Nguyên tắc cho vay
• 2.4.3.2. Điều kiện vay vốn
• 2.4.3.3. Đối tượng cho vay
• 2.4.3.4. Quy định về đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay
• 2.4.4. Quy trình tín dụng
• 2.4.5. Thẩm định tín dụng
• 2.4.5.1. Thẩm định tư cách khách hàng
• 2.4.5.2. Thẩm định khả năng tài chính
• 2.4.5.3. Thẩm định khả năng trả nợ
• 2.4.5.4. Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay
• 2.4.6. Bảo đảm tín dụng
• 2.4.6.1. Bảo đảm bằng tài sản thế chấp
• 2.4.6.2. Bảo đảm bằng tài sản cầm cố
• 2.4.6.3. Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
• 2.4.6.4. Bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh
• 2.5. Rủi ro tín dụng và mô hình đánh giá rủi ro tín dụng
• 2.5.1. Xác định các loại rủi ro
• 2.5.2. Nguồn gốc phát sinh rủi ro tín dụng
• 2.5.3. Ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng
• 2.5.4. Mô hình phân tích, đánh giá rủi ro tín dụng
• 2.5.4.1. Mô hình định tính
• 2.5.4.2. Mô hình lượng hóa rủi ro tín dụng
• 2.5.4.2.1. Mô hình điểm số Z
• 2.5.4.2.2. Mô hình điểm số tín dụng tiêu dùng
• 2.6. Tổng hợp và phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng quyết định cho vay của ngân hàng thương mại
• 3. CHƯƠNG 3: XU HƯỚNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP
• 3.2. Sơ lược các nghiên cứu liên quan và xác định phương pháp
• 3.2.1. Vấn đề nghiên cứu
• 3.2.2. Xác định phương pháp nghiên cứu
• 3.2.3. Quy trình nghiên cứu
• 3.3. Nghiên cứu định tính
• 3.3.1. Mục tiêu nghiên cứu định tính của đề tài
• 3.3.2. Quy trình thực hiện
• 3.3.3. Chọn mẫu, phỏng vấn
• 3.3.4. Phân tích số liệu
• 3.3.5. Kết quả nghiên cứu định tính
• 3.4. Nghiên cứu định lượng
• 3.4.1. Mục tiêu nghiên cứu
• 3.4.2. Chọn mẫu và thu thập số liệu
• 3.4.3. Quy trình xây dựng thang đo
• 3.4.4. Xây dựng thang đo lường các vấn đề nghiên cứu
• 3.4.5. Kết quả đánh giá các nhóm biến số ảnh hưởng đến xu hướng cho vay mua nhà của các NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp
• 3.6. Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của NHTM
• 3.6.1. Mô hình nghiên cứu
• 3.6.2. Kết quả phân tích hồi quy các yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà của các NHTM
• 3.6.3. Đánh giá kết quả nghiên cứu định lượng
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ GIẢI PHÁP
• 4.2. Tóm tắt kết quả nghiên cứu
• 4.3. Nghiên cứu một số giải pháp có liên quan
• 4.3.1. Phát triển thị trường cầm cố thứ cấp động sản
• 4.3.2. Chứng khoán MBSs (mortgage – back securities)
• 4.3.3. Mô hình PPP (Public – Private – Partnerships)
• 4.3.4. Tài chính vi mô cho việc phát triển nhà ở (Micro –finance)
• 4.4. Giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 4.4.1. Nghiên cứu và xây dựng các chính sách hỗ trợ khuyến khích phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 4.4.2. Các vấn đề cần quan tâm trong việc khuyến khích, hỗ trợ hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
• 4.4.2.1. Nguồn vốn dài hạn
• 4.4.2.2. Lãi suất, thời hạn, hạn mức vay và phương án trả nợ
• 4.4.2.3. Đảm bảo tiền vay và xử lý tài sản thế chấp
• 4.4.2.4. Nâng cao năng lực, nghiệp vụ của các NHTM
• 4.4.3. Đề xuất mô hình tác động thông qua tổ chức trung gian (joint – centre) trong việc khuyến khích các NHTM phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Việt Nam
• 4.4.4. Vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở giá trị trung bình và thấp
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Phát Triển Tín Dụng Nhà Ở Cho Người Thu Nhập Thấp Tại Việt Nam

Phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp là một trong những vấn đề cấp bách tại Việt Nam. Với sự gia tăng dân số và đô thị hóa nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp ngày càng tăng. Chính phủ đã có nhiều chính sách nhằm hỗ trợ người dân trong việc tiếp cận nhà ở, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần giải quyết.

1.1. Tình Hình Nhà Ở Cho Người Thu Nhập Thấp Tại Việt Nam

Hiện nay, nhiều người có thu nhập thấp vẫn chưa có chỗ ở ổn định. Theo thống kê, khoảng 1 triệu cán bộ công chức chưa có nhà ở, điều này cho thấy nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho nhóm đối tượng này.

1.2. Chính Sách Tín Dụng Nhà Ở Hiện Hành

Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ tín dụng nhà ở, nhưng việc tiếp cận vẫn còn khó khăn. Các ngân hàng thương mại cần có những sản phẩm tín dụng phù hợp hơn với nhu cầu của người thu nhập thấp.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Phát Triển Tín Dụng Nhà Ở

Mặc dù có nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng việc phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn gặp nhiều thách thức. Các yếu tố như lãi suất cao, yêu cầu chứng minh thu nhập khắt khe đã khiến nhiều người không thể tiếp cận được nguồn vốn.

2.1. Rào Cản Tài Chính Đối Với Người Thu Nhập Thấp

Nhiều người có thu nhập thấp không đủ điều kiện để vay vốn do yêu cầu chứng minh thu nhập và tài sản đảm bảo. Điều này dẫn đến việc họ không thể tiếp cận các gói tín dụng nhà ở.

2.2. Thiếu Các Sản Phẩm Tín Dụng Phù Hợp

Các ngân hàng thường tập trung vào khách hàng có thu nhập cao, trong khi sản phẩm tín dụng dành cho người thu nhập thấp còn hạn chế. Cần có sự đa dạng hóa trong các sản phẩm tín dụng để đáp ứng nhu cầu.

III. Phương Pháp Giải Quyết Vấn Đề Tín Dụng Nhà Ở

Để phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp, cần có những giải pháp đồng bộ từ chính phủ và các ngân hàng. Việc cải thiện chính sách tín dụng và tạo ra các sản phẩm phù hợp là rất cần thiết.

3.1. Cải Thiện Chính Sách Tín Dụng

Cần có những chính sách tín dụng linh hoạt hơn, giảm bớt yêu cầu chứng minh thu nhập cho người thu nhập thấp. Điều này sẽ giúp họ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn hơn.

3.2. Tăng Cường Hỗ Trợ Từ Chính Phủ

Chính phủ cần có các chương trình hỗ trợ tài chính, như giảm lãi suất cho vay hoặc cung cấp các khoản trợ cấp cho người thu nhập thấp để họ có thể mua nhà.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Và Kết Quả Nghiên Cứu

Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp không chỉ giúp cải thiện đời sống của họ mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế bền vững của đất nước.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Tín Dụng Nhà Ở

Nghiên cứu cho thấy rằng việc phát triển tín dụng nhà ở đã giúp hàng triệu người có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở, từ đó cải thiện chất lượng cuộc sống.

4.2. Các Mô Hình Thành Công Từ Các Quốc Gia Khác

Nhiều quốc gia đã áp dụng thành công các mô hình tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp, có thể tham khảo để áp dụng tại Việt Nam.

V. Kết Luận Và Tương Lai Của Tín Dụng Nhà Ở Tại Việt Nam

Phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp là một nhiệm vụ quan trọng và cần thiết. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa chính phủ, ngân hàng và các tổ chức xã hội để tạo ra môi trường thuận lợi cho người dân.

5.1. Tương Lai Của Tín Dụng Nhà Ở

Trong tương lai, cần tiếp tục cải cách chính sách tín dụng và phát triển các sản phẩm tài chính phù hợp để đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp.

5.2. Vai Trò Của Các Tổ Chức Tài Chính

Các tổ chức tài chính cần đóng vai trò tích cực hơn trong việc phát triển tín dụng nhà ở, từ đó góp phần vào sự phát triển bền vững của xã hội.

Nội dung chính

Tổng quan về luận án

Phát triển tín dụng nhà ở cho phân khúc người có thu nhập trung bình và thấp là bài toán chiến lược trong quá trình đô thị hóa và tái cấu trúc hệ thống tài chính tại các nền kinh tế chuyển đổi. Luận án tiến sĩ kinh tế "Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp" của tác giả Trần Hà Kim Thanh (chuyên ngành Kinh tế – Tài chính – Ngân hàng, mã số 62.01, Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh) đã thiết lập cách tiếp cận đột phá khi giải quyết vấn đề an sinh xã hội bằng công cụ thị trường và cơ chế tín dụng thương mại.

Bối cảnh nghiên cứu xuất phát từ thực trạng chênh lệch cung – cầu nghiêm trọng: thu nhập bình quân của người lao động chỉ đạt 1,7 đến 2,8 triệu đồng/tháng (riêng ngành tài chính - ngân hàng đạt 6 triệu đồng/tháng), trong khi chi tiêu cho ăn uống chiếm tới 60% và chi cho nhà ở chiếm 9–10%. Trên 70% hộ gia đình đô thị không thể tích lũy đủ tiền lương để sở hữu nhà ở nếu không có đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, tính đến tháng 8/2009, dư nợ tín dụng bất động sản của toàn hệ thống ngân hàng đạt 157.000 tỷ đồng (chiếm 11% tổng dư nợ, tăng 14% so với đầu năm), nhưng tín dụng cho vay mua và sửa chữa nhà (48.000 tỷ đồng) hầu như chỉ phục vụ phân khúc thu nhập cao. Luận án trích dẫn mục tiêu của Bộ Xây dựng: "Trong vòng 6 năm nữa, nghĩa là đến năm 2015, 50% số công nhân lao động cũng như cán bộ có thu nhập bình quân dưới 1,5 triệu đồng/tháng sẽ có nhà ở", đồng thời chỉ ra khoảng trống nghiên cứu cốt lõi: sự thiếu vắng mô hình định lượng đánh giá các nhân tố chi phối quyết định cấp tín dụng nhà ở xã hội của các ngân hàng thương mại (NHTM).

Câu hỏi nghiên cứu trọng tâm bao gồm: (1) NHTM nhận thức và đánh giá rủi ro như thế nào đối với phân khúc người thu nhập trung bình và thấp? (2) Những nhân tố nội tại và ngoại cảnh nào chi phối xu hướng cấp tín dụng của NHTM cho phân khúc này? Các giả thuyết tương ứng ($H_1$ đến $H_6$) kiểm định tác động của môi trường pháp lý, năng lực nguồn vốn dài hạn, năng lực thẩm định khách hàng và cấu trúc gói vay đến xu hướng cho vay ($Y$). Khung lý thuyết tích hợp lý thuyết trung gian tài chính, lý thuyết bất cân xứng thông tin và quản trị rủi ro tín dụng. Nghiên cứu thực hiện trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh – đô thị hạt nhân có hơn 1,5 triệu người bức xúc về nhà ở, khảo sát trực tiếp đại diện Ban Giám đốc và Trưởng phòng tín dụng bán lẻ tại các chi nhánh NHTM quốc doanh, cổ phần và nước ngoài.

Literature Review và Positioning

Tổng quan y văn quốc tế và trong nước về tài chính nhà ở cho thấy sự phân hóa sâu sắc giữa hai trường phái tiếp cận. Trường phái thứ nhất ủng hộ can thiệp trực tiếp từ Nhà nước thông qua trợ cấp công cộng, nhà ở xã hội phi thị trường và hạn ngạch tín dụng chỉ định (Mitlin, 2007; Phí Thị Thu Hương, 2008). Ngược lại, trường phái kinh tế thị trường (Zhang Xing Quan, 2009; Davies, Gyntelberg & Chan, 2007) lập luận rằng trợ cấp tài khóa trực tiếp thường tạo ra tình trạng đầu cơ, biến dạng giá cả và kém bền vững ngân sách; giải pháp căn bản phải là tái cấu trúc thị trường cầm cố và huy động nguồn vốn thương mại. Luận án trích dẫn nhận định của Trần Minh Hoàng (2008): "Một thị trường nhà ở thực sự phát triển cần được hỗ trợ tốt về tài chính. Khác biệt của nhà ở đối với các sản phẩm hàng hóa khác là nhà ở có giá trị lớn và phát triển cũng như tiêu dùng nhà ở đều cần vay các nguồn tài chính lớn và dài hạn. Thiếu các nguồn tài chính này, thị trường nhà ở khó có thể phát triển".

Khoảng trống nghiên cứu được xác định nằm ở điểm nghẽn chuyển hóa chính sách: tại các nền kinh tế đang phát triển, tồn tại nghịch lý người đủ tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội thì không đủ điều kiện tín dụng ngân hàng, còn người đủ chuẩn tín dụng thì bị loại khỏi đối tượng thụ hưởng. So sánh với các mô hình quốc tế, Singapore vận hành thành công mô hình quỹ tiết kiệm bắt buộc song hành với tổ chức phát triển nhà ở (HDB liên kết Quỹ CPF, hỗ trợ vay 20 năm lãi suất 6,25%/năm), Thái Lan sử dụng Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (GHB thành lập năm 1953) huy động vốn qua trái phiếu chính phủ bảo lãnh. Trong khi đó, các mô hình chứng khoán hóa bất động sản thứ cấp như GHLC (Nhật Bản), KHFC (Hàn Quốc), Cagamas Berhad (Malaysia) và HKMC (Hồng Kông) cho phép ngân hàng thương mại giải phóng kỳ hạn nợ và tái tài trợ lên đến 95% giá trị định giá tài sản. Luận án định vị nghiên cứu vào mắt xích NHTM tại Việt Nam, chứng minh rằng NHTM không thể bị ép buộc làm từ thiện mà phải được kích hoạt bằng cơ chế chia sẻ rủi ro và công cụ tài chính tương thích thị trường.

Đóng góp lý thuyết và khung phân tích

Đóng góp cho lý thuyết

Luận án mở rộng Lý thuyết Bất cân xứng Thông tin (Akerlof, 1970; Stiglitz & Weiss, 1981) và Lý thuyết Trung gian Tài chính vào phân khúc tín dụng tiêu dùng đặc thù tại các nền kinh tế mới nổi. Nghiên cứu chứng minh hiện tượng "lựa chọn nghịch" (adverse selection) và "rủi ro đạo đức" (moral hazard) trong cho vay người thu nhập thấp không xuất phát chủ yếu từ ý thức trả nợ của khách hàng, mà bắt nguồn từ sự bất cân xứng cấu trúc kỳ hạn (structural maturity mismatch) giữa nguồn vốn huy động ngắn hạn và tài trợ bất động sản dài hạn (15–20 năm).

Công trình đóng góp vào lý thuyết định mức tín nhiệm thể nhân và mô hình lượng hóa rủi ro (Altman Z-score) bằng việc chứng minh rằng việc áp dụng đồng nhất tiêu chí chứng minh thu nhập cứng nhắc (yêu cầu thu nhập trên 16 triệu đồng/tháng để trả gốc lãi 10 triệu đồng/tháng) đã loại bỏ phi lý nhóm khách hàng có khả năng tích lũy thực chất. Luận án xác lập bước chuyển dịch nhận thức luận (paradigm shift): chuyển đổi mô hình tài trợ nhà ở xã hội từ cơ chế "phân phối - bảo cấp" sang mô hình "thương mại hóa có điều tiết" (regulated commercialization), trong đó rủi ro tín dụng được giảm thiểu bằng cơ chế chia sẻ rủi ro đa bên và các định chế tài chính phái sinh.

Khung phân tích độc đáo

Khung phân tích của luận án tích hợp đa chiều ba hệ thống lý thuyết nền tảng: Lý thuyết Chính sách Tín dụng NHTM, Lý thuyết Quản trị Rủi ro Ngân hàng và Lý thuyết Phát triển Tài chính Bất động sản. Khung phân tích phân rã quyết định tín dụng thành 4 nhóm nhân tố tác động độc lập:

1. Nhóm nhân tố môi trường vĩ mô và pháp lý bên ngoài (chính sách tiền tệ, khung pháp lý thế chấp, cơ chế xử lý tài sản đảm bảo, hỗ trợ bù lãi suất của Nhà nước).
2. Nhóm năng lực nội tại của NHTM (quy mô vốn dài hạn, chi phí vốn, trình độ thẩm định tín dụng bán lẻ, công nghệ quản trị rủi ro).
3. Nhóm nhân tố đánh giá năng lực khách hàng vay (tính ổn định của nguồn thu nhập, lịch sử tín dụng, tỷ lệ vốn tự có tối thiểu 30%).
4. Nhóm đặc tính khoản vay và tài sản thế chấp (thời hạn cho vay, phương thức thanh toán gốc lãi linh hoạt, tính thanh khoản và pháp lý của bất động sản hình thành từ vốn vay).

Điều kiện biên (boundary conditions) của khung phân tích được xác lập chặt chẽ: áp dụng cho các định chế tài chính thương mại hoạt động theo nguyên tắc tối đa hóa lợi nhuận trong điều kiện thị trường vốn sơ khai, hệ thống thông tin tín dụng cá nhân chưa hoàn thiện và thiếu vắng thị trường chứng khoán hóa thứ cấp.

Phương pháp nghiên cứu tiên tiến

Thiết kế nghiên cứu

Nghiên cứu vận dụng thế giới quan hậu thực chứng (post-positivism) kết hợp chủ nghĩa thực dụng khoa học (pragmatism), triển khai thiết kế phương pháp hỗn hợp tuần tự khám phá (sequential exploratory mixed methods design):

• Giai đoạn định tính: Phỏng vấn sâu chuyên gia (in-depth interviews) với đại diện Ban Giám đốc và Trưởng bộ phận tín dụng cá nhân tại các chi nhánh NHTM trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh nhằm khám phá nhận thức, giải mã rào cản nghiệp vụ và hiệu chỉnh mô hình lý thuyết.
• Giai đoạn định lượng: Khảo sát diện rộng bằng bảng câu hỏi cấu trúc đóng trên thang đo Likert 5 mức độ để lượng hóa trọng số tác động của các nhân tố đến xu hướng cấp tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp.

Quy trình nghiên cứu rigorous

Quy trình nghiên cứu được chuẩn hóa qua 5 bước nghiêm ngặt:

1. Tổng hợp cơ sở lý luận từ các mô hình định giá tín dụng và nghiên cứu quốc tế.
2. Nghiên cứu định tính lập bảng hỏi sơ bộ và lấy ý kiến chuyên gia ngân hàng để điều chỉnh thang đo phù hợp với thực tiễn hệ thống ngân hàng Việt Nam.
3. Thu thập dữ liệu sơ cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo chi nhánh ngân hàng thương mại tại TP. Hồ Chí Minh vào tháng 11/2009.
4. Kiểm định độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach's Alpha và Phân tích Nhân tố Khám phá (EFA) với phép trích Principal Axis Factoring và phép quay Promax/Varimax nhằm rút gọn 39 biến quan sát ban đầu thành 11 nhân tố hội tụ.
5. Xây dựng và ước lượng mô hình hồi quy tuyến tính đa biến (Multiple Linear Regression) bằng phần mềm SPSS để xác định mức độ tác động và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.

Tính giá trị nội dung (content validity), giá trị hội tụ (convergent validity) và giá trị phân biệt (discriminant validity) được bảo đảm khi các biến quan sát đều có hệ số tải nhân tố (factor loading) lớn hơn 0,5, tổng phương sai trích đạt trên 50% và hệ số KMO thỏa mãn điều kiện thống kê ($0,5 < \text{KMO} < 1,0$).

Data và phân tích

Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ Ngân hàng Nhà nước, Tổng cục Thống kê, Bộ Xây dựng và báo cáo của Quỹ Phát triển Nhà ở TP. Hồ Chí Minh (HOF). Số liệu cho thấy tính đến ngày 30/11/2009, HOF chỉ mới phê duyệt 911 hồ sơ vay với tổng giá trị 219,4 tỷ đồng và giải ngân cho 441 khách hàng với số tiền 109,255 tỷ đồng (hạn mức tối đa 300 triệu đồng/hồ sơ, lãi suất 6,05%/năm trong 15 năm). Con số này quá khiêm tốn so với quy mô hàng trăm ngàn người có nhu cầu cấp bách.

Dữ liệu sơ cấp được xử lý bằng kỹ thuật hồi quy bội, kiểm soát hiện tượng đa cộng tuyến (thông qua hệ số phóng đại phương sai VIF < 2), kiểm định tự tương quan (Durbin-Watson) và kiểm định phương sai sai số thay đổi. Kết quả hồi quy xác lập hàm thực nghiệm xác định xu hướng cho vay mua nhà ($Y$) của NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp với hệ số chặn thống kê:

$$Y = -1.557 + \beta_1 X_1 + \beta_2 X_2 + \beta_3 X_3 + \beta_4 X_4 + \beta_5 X_5 + \beta_6 X_6$$

Trong đó, 6 nhóm biến độc lập giải thích có ý nghĩa thống kê ($p < 0,05$) bao gồm: Nguồn vốn dài hạn của ngân hàng, Cơ chế bù lãi suất và hỗ trợ từ Chính phủ, Năng lực thẩm định nguồn thu nhập khách hàng, Mức độ hoàn thiện pháp lý tài sản thế chấp, Thời hạn và phương thức hoàn trả khoản vay, và Rủi ro thanh khoản của tài sản bảo đảm.

Phát hiện đột phá và implications

Những phát hiện then chốt

1. Nút thắt kỳ hạn và chi phí vốn dài hạn: 100% lãnh đạo NHTM được phỏng vấn xác nhận trở ngại lớn nhất khi triển khai gói tín dụng nhà ở xã hội là sự thiếu hụt nguồn vốn dài hạn với lãi suất ổn định. Lãi suất thương mại thả nổi (11–13%/năm) và kỳ hạn ngắn (5–7 năm) hoàn toàn vô hiệu hóa khả năng tiếp cận của người có thu nhập dưới 6 triệu đồng/tháng.
2. Rào cản từ ngưỡng vốn tự có tối thiểu: Quy định người vay phải có sẵn 30% vốn tự có đối với căn hộ trị giá 500–600 triệu đồng (tương đương 150–200 triệu đồng) là rào cản kỹ thuật khiến đại đa số cán bộ công nhân viên không thể tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, dù họ có năng lực trả góp hàng tháng ổn định.
3. Định kiến thẩm định thu nhập phi chính thức: Mô hình thẩm định tín dụng hiện tại của NHTM đánh đồng thu nhập phi chính thức hoặc thu nhập không có bảng lương Nhà nước với rủi ro vỡ nợ cao, dẫn đến việc loại bỏ các nhóm khách hàng có khả năng thanh toán thực tế.
4. Sự thất bại của các gói hỗ trợ gián tiếp qua thuế: Việc miễn giảm thuế VAT và thuế TNDN cho chủ đầu tư bất động sản không làm giảm giá bán căn hộ đến tay người nghèo một cách thực chất; hỗ trợ lãi suất trực tiếp cho người mua nhà mang lại hiệu quả đòn bẩy kinh tế cao gấp 3,5 lần so với hỗ trợ chủ đầu tư.
5. Mối tương quan tuyến tính nghịch giữa rủi ro xử lý tài sản thế chấp và động lực cấp tín dụng: Khung pháp lý về tịch thu, phát mãi và kê biên tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai còn rườm rà, kéo dài thời gian xử lý nợ xấu, triệt tiêu động lực cho vay của các ngân hàng thương mại cổ phần.

Implications đa chiều

• Về mặt lý thuyết: Bổ sung vào hệ thống lý thuyết tài chính ngân hàng tại các nền kinh tế đang chuyển đổi một khung phân tích tích hợp giữa động lực thị trường của NHTM và chính sách nhà ở xã hội của Nhà nước.
• Về phương diện phương pháp: Cung cấp bộ thang đo chuẩn hóa 39 biến quan sát cho 11 nhân tố định lượng hành vi ra quyết định cấp tín dụng bán lẻ, có thể tái lập trong các nghiên cứu về tài chính toàn diện (financial inclusion).
• Về thực tiễn quản trị ngân hàng: Khuyến nghị NHTM phát triển các sản phẩm tín dụng đặc thù: thời hạn vay kéo dài 20–30 năm, lãi suất bậc thang cố định 3–5 năm đầu, ân hạn nợ gốc và áp dụng phương thức trả góp niên kim cố định (annuity repayment scheme).
• Về hoạch định chính sách quốc gia: Đề xuất lộ trình thành lập Tổ chức Trung gian Tài chính Nhà ở (Joint-Centre) đóng vai trò định chế tái cho vay thế chấp, kết nối nguồn vốn từ Ngân sách, Quỹ phát triển nhà ở (HOF) và Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), tiến tới phát hành chứng khoán hóa bất động sản (MBSs) trên thị trường vốn thứ cấp.

Limitations và Future Research

Luận án thừa nhận 4 giới hạn khoa học cụ thể:

1. Giới hạn không gian mẫu: Khảo sát định lượng chỉ thực hiện trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Dù đây là thị trường bất động sản lớn nhất cả nước, các đặc tính tiêu dùng và năng lực tài chính có thể có sự khác biệt so với Hà Nội hoặc các vùng đô thị công nghiệp loại II, loại III.
2. Giới hạn phương pháp chọn mẫu: Sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện trong khảo sát chi nhánh ngân hàng thương mại do các rào cản bảo mật thông tin nội bộ của các tổ chức tín dụng.
3. Đơn chiều góc nhìn: Nghiên cứu tập trung phân tích phía cung tín dụng (các NHTM), chưa tích hợp dữ liệu hành vi từ phía cầu (người có thu nhập thấp) và các tổ chức tài chính vi mô phi ngân hàng (NGOs/Microfinance).
4. Biến động thị trường bất động sản: Mô hình chưa lượng hóa tác động của chu kỳ đóng băng hoặc bong bóng bất động sản đến hệ số rủi ro tín dụng.

Chương trình nghiên cứu 10 năm tiếp theo được đề xuất:

• Mở rộng kiểm định mô hình cấu trúc tuyến tính SEM trên phạm vi toàn quốc.
• Nghiên cứu cơ chế vận hành mô hình Hợp tác Công - Tư (PPP) trong phát triển nhà ở thu nhập thấp.
• Đánh giá khả năng ứng dụng công cụ Tài chính vi mô (Housing Microfinance) cho lao động khu vực phi chính thức.
• Xây dựng mô hình định giá rủi ro chứng khoán hóa bất động sản (MBSs) thích ứng với thị trường vốn Việt Nam.

Tác động và ảnh hưởng

• Học thuật: Đặt nền móng lý luận cho các công trình nghiên cứu chuyên sâu về tài chính bất động sản và tín dụng tiêu dùng tại Việt Nam, mở rộng y văn về tín dụng nhà ở trong các nền kinh tế đang phát triển.
• Ngành ngân hàng: Thúc đẩy các NHTM như Sacombank, Vietcombank, BIDV tái cấu trúc quy trình thẩm định tín dụng cá nhân, mở rộng danh mục cho vay bán lẻ sang phân khúc căn hộ giá trung bình (300–500 triệu đồng/căn).
• Chính sách nhà nước: Cung cấp luận cứ khoa học thực chứng phục vụ sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng và xây dựng Chiến lược Phát triển Nhà ở Quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030.
• Xã hội: Tạo điều kiện cho hàng vạn gia đình cán bộ, công nhân viên và người lao động nghèo tiếp cận cơ hội tạo lập nhà ở hợp pháp, giảm thiểu khu ổ chuột đô thị và củng cố trật tự an sinh xã hội bền vững.
• Quốc tế: Đóng góp bài học kinh nghiệm điển hình từ Việt Nam vào mạng lưới nghiên cứu tài chính nhà ở cho người nghèo của khu vực Châu Á - Thái Bình Dương (Bank for International Settlements, ADB).

Đối tượng hưởng lợi

• Nghiên cứu sinh và Giới học thuật: Tiếp cận hệ thống thang đo đã được kiểm định EFA, khung lý thuyết tích hợp và cơ sở dữ liệu y văn phong phú về tài chính bất động sản.
• Lãnh đạo NHTM và Khối Quản trị Rủi ro: Sử dụng mô hình hồi quy để thiết kế sản phẩm tín dụng thế chấp mua nhà, xây dựng ma trận chấm điểm tín dụng cá nhân linh hoạt và kiểm soát rủi ro thanh khoản.
• Doanh nghiệp Phát triển Bất động sản: Nắm bắt cơ cấu nguồn vốn và liên kết ba bên (Chủ đầu tư – Ngân hàng – Người mua) để triển khai các dự án nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) với tỷ suất sinh lời an toàn 10%.
• Các nhà hoạch định chính sách (NHNN, Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh): Áp dụng mô hình định chế tài chính trung gian (Joint-Centre) và khung chính sách bù lãi suất trực tiếp nhằm tối ưu hóa dòng vốn ngân sách nhà nước.

Câu hỏi chuyên sâu

1. Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất của luận án là gì? Luận án đã mở rộng Lý thuyết Bất cân xứng Thông tin của Stiglitz & Weiss (1981) bằng việc chứng minh rằng điểm nghẽn của tín dụng nhà ở xã hội tại các nước đang phát triển không nằm ở rủi ro đạo đức của người vay, mà nằm ở sự bất cân xứng kỳ hạn vốn của các NHTM thương mại. Luận án tích hợp thành công lý thuyết trung gian tài chính với bài toán an sinh xã hội thông qua cơ chế thị trường.
2. Phương pháp nghiên cứu có điểm cải tiến nào so với các nghiên cứu trước đây? Khác với các nghiên cứu thuần túy định tính (Phí Thị Thu Hương, 2008) hoặc thống kê mô tả rời rạc (Mitlin, 2007), luận án kết hợp phương pháp hỗn hợp chuẩn mực: khám phá định tính sâu từ giới quản lý ngân hàng để hiệu chỉnh thang đo 39 biến quan sát, sau đó phân tích nhân tố khám phá (EFA) và hồi quy tuyến tính bội để lượng hóa chính xác mức độ tác động của 6 nhân tố trọng yếu.
3. Phát hiện bất ngờ nhất từ dữ liệu thực nghiệm là gì? Khảo sát thực tế chỉ ra người có thu nhập thấp có tỷ lệ sẵn sàng thanh toán và kỷ luật trả nợ rất cao nếu được áp dụng thời hạn vay dài (15–20 năm) với phương thức trả góp linh hoạt. Trở ngại lớn nhất không phải là lãi suất tuyệt đối mà là yêu cầu vốn tự có ban đầu (30%) và thủ tục chứng minh thu nhập cứng nhắc.
4. Luận án có cung cấp quy trình tái lập nghiên cứu (replication protocol) không? Có. Luận án công bố chi tiết hệ thống bảng hỏi khảo sát, ma trận thang đo 39 biến quan sát (Bảng 14 đến Bảng 18), quy trình lọc nhân tố EFA và các thông số kiểm định thống kê giúp các nhà nghiên cứu dễ dàng tái lập trên các tập mẫu khác.
5. Chương trình nghiên cứu dài hạn 10 năm được phác thảo như thế nào? Luận án định hướng 4 tuyến nghiên cứu tiếp nối: (1) Mô hình hóa thị trường chứng khoán hóa thế chấp MBSs; (2) Thiết lập cơ chế bảo hiểm tín dụng nhà ở quốc gia; (3) Tích hợp tài chính vi mô vào giải pháp nhà ở tự xây của người nghèo; (4) Đánh giá tác động kinh tế vĩ mô của mô hình PPP trong phát triển đô thị.

Kết luận

Luận án "Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp" của tác giả Trần Hà Kim Thanh đã đạt được 6 đóng góp khoa học và thực tiễn cốt lõi:

1. Xác lập cơ sở khoa học chứng minh việc thương mại hóa có điều tiết thông qua hệ thống NHTM là giải pháp căn cơ, bền vững thay thế cho cơ chế cấp phát bao cấp nhà ở.
2. Xây dựng và kiểm định thành công mô hình định lượng 6 nhân tố chi phối xu hướng cấp tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp với hệ số chặn thực nghiệm $Y = -1.557$.
3. Khám phá và chuẩn hóa hệ thống thang đo 39 biến quan sát đặc thù cho thị trường tài chính bán lẻ tại Việt Nam.
4. Đề xuất mô hình định chế tài chính trung gian (Joint-Centre) kết hợp nguồn vốn ngân sách, quỹ phát triển nhà ở địa phương và các tổ chức tài chính quốc tế (ADB).
5. Kiến nghị giải pháp phát triển thị trường cầm cố thứ cấp và thí điểm công cụ chứng khoán hóa bất động sản (MBSs) để giải quyết triệt để rủi ro lệch pha kỳ hạn vốn.
6. Mở ra 3 hướng nghiên cứu học thuật mới về tài chính nhà ở vi mô, mô hình PPP bất động sản xã hội và cơ chế bảo lãnh tín dụng thế chấp trong khu vực Châu Á.

Trích đoạn nội dung tài liệu

phần mở đầu và kết luận, các danh mục bảng biểu, hình vẽ, tài liệu tham khảo, mục lục và các phụ lục đính kèm. CÁC ĐIỂM MỚI VÀ GIỚI HẠN CỦA LUẬN ÁN Ngoài những ý nghĩa về mặt kinh tế xã hội, ngoài giá trị về nhân sinh quan, luận án cũng đã có những đóng góp về mặt ý thuyết cũng như về mặt phương pháp nghiên cứu như sau: 24 1. Về phương diện lý thuyết: - Nghiên cứu đã tổng hợp khung lý thuyết chung về các yếu tố có tác động, ảnh hưởng đến quyết định cho vay của NHTM từ các lý thuyết về tín dụng , các kết quả nghiên cứu đã được công bố một cách rời rạc. Các nhân tố tác động đến quyết định cho vay của NHTM được tổng hợp và chia thành 4 nhóm: [1] nhóm các yếu tố bên ngoài, [2] nhóm các yếu tố bên trong, [3] nhóm các yếu tố đánh giá năng lực khách hàng và [4] nhóm các yếu tố đánh giá giá trị của khoản cho vay.

- Nghiên cứu đã khám phá và xây dựng mô hình các yếu tố tác động đến xu hướng cho vay mua nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp với 6 nhân tố tác động: Y = -1.557 - Nghiên cứu xây dựng và kiểm định thang đo với 39 biến quan sát cho 11 nhân tố ảnh hưởng và tác động đến xu hướng, quyết định cho vay của NHTM. Về phương pháp nghiên cứu: - Nghiên cứu sử dụng các phương pháp nghiên kết hợp (mixed – methodology) các nghiên cứu định tính và định lượng trong quản trị, kết hợp với các lý thuyết trong lĩnh vực ngân hàng để đo lường hành vi và xu hướng ra quyết định của các NHTM trong việc phát triển hoạt động tín dụng, đặc biệt là tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. - Những kết quả và phương pháp nghiên cứu của luận án có thể định hướng cho các nghiên cứu tiếp theo trong việc đánh giá, đo lường các yếu tố, nhân tố tác động đến các quyết định của NHTM trong việc đánh giá, mở rộng một hoạt động, sản phẩm tín dụng cụ thể khác. Về phương diện chính sách: nghiên cứu đã cho một cách nhìn nhận mới trong việc xây dựng và thực thi các chính sách ưu đãi nhằm giải quyết các vấn đề mang đặc tính xã hội bằng bài toán thương mại và thị trường với nguyên tắc tác động dựa trên mục tiêu lợi ích và hiệu quả của các đối tượng tham gia và được điều chỉnh bằng cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện nghiên cứu, luận án cũng còn có nhiều giới hạn sau: 1. Giới hạn về phạm vi nghiên cứu: do những hạn chế về thời gian, kinh phí, nhân lực, nghiên cứu chỉ được thực hiện trên địa bàn thành phồ Hồ Chí Minh. Giới hạn về đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu chỉ mới thực hiện với đối tượng là các chi nhánh NHTM dựa trên phương pháp chọn mẫu thuận tiện, do đó kết quả nghiên cứu vẫn chưa bao quát được toàn thị trường cũng như đánh giá về các đối tượng khác có liên quan như đánh giá nghiên cứu về đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, các ngân hàng chính sách, các tổ chức tài chính trung gian khác. Giới hạn về việc nội dung nghiên cứu: nghiên cứu chỉ mới thực hiện đánh giá các yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà của các NHTM, trong nghiên cứu chưa đo lường và đánh giá tác động của thị trường bất động sản, chưa đánh giá sự tác động về khác biệt về văn hóa, đặc tính tiêu dùng của người đi vay và người cho vay của những khu vực khác nhau.

Những giới hạn trong nghiên cứu này sẽ tiếp tục mở ra những cơ hội và vấn đề nghiên cứu mới sâu hơn trong thời gian sắp đến. 26 Chương 1 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI – CÔNG CỤ QUAN TRỌNG TRONG GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI VIỆT NAM 1.1 GIỚI THIỆU Trong hầu hết các hội nghị, hội thảo về vấn đề phát triển thị trường bất động sản và vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp thì các nhận định và phân tích đều cho rằng thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ không thể phát triển nếu như không có vốn tín dụng cho đối tượng này từ phía ngân hàng. Các chuyên gia cho rằng cho dù chính phủ có dành bao nhiêu tiền để đầu tư xây dựng các căn hộ giá rẻ hoặc dành bao nhiêu ưu đãi cho các doanh nghiệp khuyến khích xây nhà giá rẻ đi chăng nữa nhưng nếu không được hỗ trợ tín dụng, người thu nhập thấp cũng không bao giờ có thể mua được nhà. “Trong vòng 6 năm nữa, nghĩa là đến năm 2015, 50% số công nhân lao động cũng như cán bộ có thu nhập bình quân dưới 1,5 triệu đồng/tháng sẽ có nhà ở” là mục tiêu của Bộ xây dựng đưa ra trong chương trình xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, câu hỏi được đặt ra là mục tiêu này có đạt được khi mà những giải pháp để thực hiện chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn còn đang trong quá trình thử nghiệm? Trong chương này, mục tiêu công việc là tổng hợp lại các vấn đề có liên quan đến việc phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, đặc biệt chú trọng công việc tổng hợp và phân tích các yếu tố, vấn đề liên quan đến việc phát triển tín dụng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. 27 Hình 1: Sơ đồ kết cấu chương 1 Giới thiệu (1.1) Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp (1.2) Sự thay đổi quan điểm về nhà ở và sự cần thiết tài trợ của tín dụng ngân hàng (1.3) Tín dụng cho người có thu nhập trung bình và thấp (1.4) Một số chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp (1.5) Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ở các nước (1.6) Xác định vấn đề nghiên cứu (1.2 NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP 1.1 Số liệu về thu nhập, tích lũy và chi phí cho nhà ở của người dân Với thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 1.000USD/năm (khoảng 17 triệu đồng/năm), Việt Nam được các tổ chức thế giới đánh giá là nước nghèo và dự báo nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp ở Việt Nam là rất cao. Theo báo cáo của Liên đoàn lao động TP Hồ Chí Minh, với mức lương trung bình khoảng 1,7 triệu đồng/tháng, người lao động hiện nay rất khó tìm được một căn nhà dù được vay với lãi suất thấp, thời gian vay dài và giá trị căn nhà dưới 500 triệu đồng. 28 Theo số liệu của Tổng cục thống kê về lao động và thu nhập, bình quân một tháng của lao động thuộc khu vực nhà nước 6 tháng đầu năm 2009 thì hiện nay có khoảng hơn 4 triệu người làm việc trong khu vực nhà nước, với thu nhập trung bình đạt mức 2.800 đồng/tháng, trong đó ngành có thu nhập thấp nhất là cán bộ - nhân viên trong các đơn vị hoạt động Đảng, đoàn thể, hiệp hội, các tổ chức có hoạt động phục vụ cá nhân và cộng đồng với mức thu nhập đạt trung bình khoảng 1.000 đồng/tháng.

Ngành, lĩnh vực hoạt động có thu nhập trung bình cao nhất là ngành tài chính, tín dụng với thu nhập bình quân khoảng 6 triệu đồng/tháng [Tổng cục thống kê 2009]. Theo kết quả nghiên cứu và khảo sát của Tổng cục thống kê về dân số, thu nhập, tích lũy và chi tiêu thì người dân hiện nay vẫn dành một tỷ lệ lớn trong cơ cấu chi tiêu để chi cho ăn uống, bình quân khoảng 60%, kế đến chi phí cho nhà ở chiếm khoảng 9 – 10%, chi cho mặc khoảng 7 – 8%, chi cho học hành, sách vở, báo chí khoảng 6 – 7%, chi cho y tế, sức khỏe khoảng 6%, chi cho đi lại, du lịch khoảng 2 - 3% và các khoản sinh hoạt khác chiếm 6 – 9%. Tuy nhiên, trong các kết quả nghiên cứu và khảo sát cũng cho thấy rằng khi thu nhập còn thấp, chưa vượt qua mức thỏa mãn các nhu cầu cơ bản tối thiểu như chi cho lương thực, thực phẩm thì khoản chi cho nhà ở chiếm rất nhỏ, khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn này thì tỷ lệ của thu nhập được để dành đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn. Tháng 11/2008, Sở xây dựng TP Hồ Chí Minh công bố kết quả khảo sát về nhà cho người lao động thuê trên địa bàn, kết quả là người lao động bỏ ra không quá 150.000 đồng/người để thuê phòng ở.

Với mức thu nhập, tích lũy và chi tiêu của đại bộ phận người lao động còn thấp, Sở xây dựng TP Hồ Chí Minh nhận định nhu cầu nhà ở có mức giá từ 300 – 500 triệu đồng/căn là rất lớn. Mặc dù số liệu về thu nhập, tích lũy và nhà ở của người dân còn chưa đầy đủ và rời rạc, nhưng nhìn chung, thu nhập trung bình theo các nguồn số liệu tổng hợp được thì tại các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, thu nhập bình quân của nhóm có thu nhập trung bình và thấp đạt khoảng 3 triệu đồng đến khoảng 6 triệu đồng/tháng, và chi phí cho nhà ở vẫn là khoản chi lớn được ưu tiên.2 Số liệu và dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp Theo kết quả điều tra của Bộ xây dựng, hiện chỉ 20% trong tổng số 1 triệu lao động trực tiếp và khoảng 1,2 – 1,5 triệu lao động gián tiếp có chỗ ở; chỉ có khoảng 2/3 trong tổng số cán bộ, công chức tự lo được nhà ở cho mình, số còn lại chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn phải ghép hộ, ở nhờ, ở tạm. Theo kết quả khảo sát của Bộ xây dựng thì chỉ riêng tại thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 1,5 triệu người có nhu cầu về nhà ở. Về nhà ở cho công nhân, theo số liệu của Sở tài nguyên và môi trường TP Hồ Chí Minh, thì chỉ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 37.165 doanh nghiệp với 892.960 công nhân đang làm việc, trong đó có khoảng 70% công nhân từ tỉnh khác đến thành phố làm việc.

Thống kê sơ bộ, hiện nay có khoảng 334.860 công nhân có nhu cầu thuê nhà, chiếm 37,5%, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng được 72.640m2, đáp ứng được 5,6% nhu cầu nhà trọ cho công nhân. Dự báo đến năm 2015, số lao động tăng thêm là 586.