Chương 1: Quy định của pháp luật về nhà ở xã hội 1. Những vấn đề pháp lý cơ bản về nhà ở xã hội 1. Khái quát chung Có thể nói văn bản đầu tiên có liên quan đến việc ưu đãi về nhà ở là Nghị định số 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Điều này cho thấy, khái niệm nhà ở được hưởng các chính sách ưu đãi, một khái niệm rất gần với nhà ở xã hội, mới được nhà nước ta quan tâm từ hơn 10 năm nay.
So với các nước phát triển trên thế giới, nước ta đi sau hàng chục, thậm 1 chí hàng trăm năm kinh nghiệm xây dựng chính sách về nhà ở xã hội. Văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ “nhà ở xã hội” là Quyết định 76/2004/QĐ-TTg ngày 06/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020, trong đó có đưa ra định nghĩa về Quỹ nhà ở xã hội như là “quỹ nhà ở do nhà nước thực hiện chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở”. Cụm từ “Nhà ở xã hội” tiếp tục xuất hiện nhiều trong Luật Nhà ở năm 2005 với những quy định về quỹ nhà ở xã hội, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, đất để phát triển nhà ở xã hội, chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội, đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội.Đây là những nội dung tạo tiền đề cho Luật nhà ở năm 2014 đưa ra khái niệm chính thức về nhà ở xã hội. Khái niệm và đặc điểm pháp lý về nhà ở xã hội 1.
Khái niệm nhà ở xã hội Theo quy định tại Luật nhà ở năm 2014, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở 2014. Theo khái niệm này, nội hàm về nhà ở xã hội phải đảm bảo hai yếu tố, thứ nhất là có sự hỗ trợ của nhà nước trong việc xây dựng nhà ở, hỗ trợ ở đây có thể là cấp ngân sách xây dựng, hoặc hỗ trợ về vốn đầu tư, hỗ trợ lãi suất cho vay, hỗ trợ miễn giảm các loại thuế…., nghĩa là có sự tác động của nhà nước có liên quan đến 1 Doãn Hồng Nhung, Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam, Nhà xuất bản Xây dựng, 2010 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.149 7 tài chính của việc hình thành nhà ở xã hội. Yếu tố thứ hai bắt buộc phải có để xem nó là nhà ở xã hội đó là loại hình nhà ở này chỉ dành cho một số đối tượng theo quy định, nếu nhà ở dành cho các đối tượng ngoài đối tượng quy định này, nó không còn là nhà ở xã hội. Từ những phân tích trên có thể thấy, các loại hình về nhà ở như: nhà chung cư, nhà ở khu tái định cư, nhà ở cho công nhân, nhà ở công vụ.
đều có thể được xem là nhà ở xã hội nếu nó đáp ứng được điều kiện có sự tác động về chính sách có liên quan đến tài chính của nhà nước đối với chủ đầu tư, những người mua, thuê hoặc thuê mua những căn nhà đó và đáp ứng được yêu cầu về đối tượng. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội Theo quy định hiện nay, có rất nhiều đối tượng được nhà nước hỗ trợ chính sách mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, có thể liệt kê các đối tượng sau: - Thực hiện nhất quán chính sách đền ơn đáp nghĩa, bên cạnh các chế độ, chính sách ưu đãi khác, người có công với cách mạng cũng thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định của nhà nước. Theo quy định hiện hành, đối tượng người có công với cách mạng bao gồm các đối tượng sau: người hoạt động cách mạng trước ngày 01/01/1945; người hoạt động cách mạng từ ngày 01/01/1945 đến trước tổng khởi nghĩa 19/8/1945; Liệt sĩ; Bà mẹ Việt Nam anh hùng; Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Anh hùng Lao động; Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh; Bệnh binh; Người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học; Người hoạt động cách mạng, hoạt động kháng chiến bị địch bắt, tù đày; Người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc 2 và làm nghĩa vụ quốc tế; Người có công giúp đỡ cách mạng. - Với nền kinh tế còn đang phát triển, thu nhập bình quân trên đầu người còn thấp so với các nước trong khu vực, tỷ lệ hộ nghèo còn chiếm tỷ lệ cao.
Tính đến hết năm 2015, cả nước có 2,338 triệu hộ nghèo (chiếm tỷ lệ 9,88% so với tổng số hộ dân cư trên toàn quốc) và hơn 1,235 triệu hộ cận nghèo (chiếm tỷ lệ 5,22%) theo 3 chuẩn nghèo đa chiều giai đoạn 2016-2020. Do đó, theo quy định của pháp luật, các hộ gia đình nghèo và cận nghèo ở khu vực nông thôn sẽ được nhà nước hỗ trợ các chính sách trong việc mua, thuê 2 Điều 2, Pháp lệnh số 26/2005/PL-UBTVQH11 ngày 29/6/2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về ưu đãi người có công với cách mạng. 3 Theo Quyết định số 1905/QĐ-LĐTBXH ngày 22/8/2016 của Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội về việc phê duyệt kết quả Tổng điều tra hộ nghèo, hộ cận nghèo năm 2015 theo chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều áp dụng cho giai đoại 2016-2020.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.149 Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.149 8 mua nhà ở xã hội nhằm đảm bảo cho họ ổn định cuộc sống, phát triển kinh tế gia đình. Theo quy định hiện hành của nhà nước, hộ nghèo ở khu vực nông thôn là hộ có thu nhập bình quân đầu người/tháng từ đủ 700.000 đồng trở xuống hoặc có thu nhập trên 700.000 đồng và thiếu hụt từ 03 chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản trở lên.
Hộ cận nghèo ở khu vực nông thôn là hộ có thu nhập bình quân đầu người/tháng trên 700.000 đồng và thiếu hụt dưới 03 chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt tiếp cận các 4 dịch vụ xã hội cơ bản. - Nước ta là một nước nhiệt đới, có vị trí địa lý nằm tại khu vực thường xuyên bị ảnh hưởng của thiên tai cũng như tác động của các hoạt động biến đổi khí hậu, ảnh hưởng rất nhiều đến cuộc sống của người dân ở những khu vực này. Do đó, nhà nước cũng có quy định hỗ trợ chính sách về nhà ở xã hội cho các hộ gia đình người dân đang sinh sống tại nông thôn nơi thường xuyên bị ảnh hưởng của thiên tai, biến đổi khí hậu; - Người có thu nhập thấp trong xã hội; hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người lao động đang làm việc trong các doanh nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức nhà nước: thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân cũng thuộc đối tượng được hỗ trợ chính sách về nhà ở xã hội - Người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc tự chuyển đi nơi khác nhưng chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ thì được hưởng chính sách cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở xã hội hoặc được giao đất để xây dựng nhà ở; - Học sinh, sinh viên các trường chuyên nghiệp, nội trú, dạy nghề; - Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định nhưng chưa được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ về nhà ở, đất ở. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội Các trường hợp nêu trên (trừ những hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại nông thôn; Hộ gia đình tại nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên 4 Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg ngày 19/11/2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều áp dụng cho giai đoạn 2016 – 2020.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.149 9 tai, biến đổi khí hậu), được nhà nước hỗ trợ cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội khi đảm bảo các điều kiện sau: - Chưa có nhà ở, đồng thời chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được nhà nước hỗ trợ các chính sách về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức hoặc đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do nhà nước quy định theo từng thời kỳ; - Có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này; 1.
Các nguồn hình thành nhà ở xã hội - Căn cứ vào chủ thể thực hiện dự án, nhà ở xã hội được xây dựng chủ yếu từ 03 chủ thể chính: nhà nước, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và hộ gia đình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, nhà nước xây dựng nhà ở xã hội cho người có nhu cầu thuê, hoặc thuê mua; doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội xong bàn giao cho nhà nước quản lý, quyết định cho thuê, thuê mua theo quy định. Đối với người dân, họ có thể tự mình xây dựng, sửa chữa nhà ở, nếu thuộc đối tượng hỗ trợ về nhà ở xã hội thì được nhà nước hỗ trợ trong việc vay vốn để đầu tư xây dựng, sửa chữa nhà ở. - Căn cứ vào nguồn vốn để đầu tư cho phát triển nhà ở xã hội có thể chia nhà ở xã hội được hình thành từ hai nguồn chính: nhà ở xã hội được hình thành từ nguồn vốn của ngân sách nhà nước và nhà ở xã hội được hình thành từ nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp.