Nghiên cứu sở thích nhà ở của hộ gia đình trẻ tại Hà Nội

Chuyên khảo phân tích A study on housing preference of young h, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo.

• Tác giả: Hoang Thi Huong Lan
• Người hướng dẫn: Lars Silver
• Trường học: KTH Royal Institute of Technology
• Chuyên ngành: Real Estate and Construction Management
• Đề tài: Nghiên cứu về sở thích nhà ở của hộ gia đình trẻ
• Loại tài liệu: thesis
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Stockholm

Mục lục chi tiết

• TÓM TẮT
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC HÌNH VẼ
• DANH MỤC BẢNG BIỂU
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
• 1.1. Bối cảnh nghiên cứu
• 1.2. Hộ gia đình trẻ và thị trường nhà ở
• 1.3. Mục đích và mục tiêu nghiên cứu
• 1.4. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.5. Kết cấu nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VIỆT NAM VÀ NHỮNG HẠN CHẾ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG
• 2.1. Hạn chế về nguồn cung
• 2.1.1. Tình trạng thiếu hụt kéo dài
• 2.1.2. Những yếu kém trong quản lý đất đai
• 2.1.3. Cơ chế hai giá
• 3. CHƯƠNG 3: TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
• 3.1. Sở thích về các đặc tính nhà ở
• 3.2. Vai trò của nhân khẩu học và kinh tế xã hội trong sở thích nhà ở
• 3.3. Các yếu tố động lực quyết định sự hình thành sở thích của người mua nhà
• 4. CHƯƠNG 4: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 4.1. Phương pháp tiếp cận nghiên cứu
• 4.2. Thu thập và phân tích dữ liệu
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT QUẢ VÀ PHÂN TÍCH
• 5.1. Sở thích đối với các thuộc tính khác nhau
• 6. CHƯƠNG 6: THẢO LUẬN KẾT QUẢ
• 6.1. Nhận định từ phân tích
• 6.2. Hàm ý cho các nhà hoạch định chính sách, nhà phát triển và nhà tiếp thị
• 7. CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ
• 7.1. Hạn chế và khuyến nghị cho các nghiên cứu tiếp theo

Tóm tắt

I. Tổng quan về nghiên cứu sở thích nhà ở của hộ gia đình trẻ

Nghiên cứu về sở thích nhà ở của hộ gia đình trẻ là một chủ đề quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển nhanh chóng. Hộ gia đình trẻ, thường là những người dưới 35 tuổi, đang trở thành một nhóm khách hàng tiềm năng trong lĩnh vực này. Nghiên cứu này không chỉ giúp hiểu rõ hơn về nhu cầu của họ mà còn cung cấp thông tin quý giá cho các nhà phát triển bất động sản trong việc thiết kế và xây dựng các dự án phù hợp.

1.1. Đặc điểm của hộ gia đình trẻ tại Việt Nam

Hộ gia đình trẻ tại Việt Nam thường có quy mô nhỏ, từ 2 đến 4 người. Họ có xu hướng tìm kiếm nhà ở gần trung tâm thành phố để dễ dàng tiếp cận các dịch vụ như trường học, y tế và giải trí.

1.2. Tại sao sở thích nhà ở lại quan trọng

Sở thích nhà ở không chỉ ảnh hưởng đến quyết định mua nhà mà còn phản ánh các yếu tố xã hội, kinh tế và văn hóa. Hiểu rõ sở thích này giúp các nhà phát triển đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường.

II. Vấn đề và thách thức trong nghiên cứu sở thích nhà ở

Mặc dù có nhiều nghiên cứu về sở thích nhà ở, nhưng tại Việt Nam, vấn đề này vẫn chưa được chú trọng đúng mức. Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức như thiếu hụt nguồn cung, giá cả tăng cao và sự thiếu hiểu biết về nhu cầu của người tiêu dùng. Những thách thức này cần được giải quyết để cải thiện tình hình thị trường.

2.1. Thiếu hụt thông tin về nhu cầu người tiêu dùng

Nhiều nhà phát triển không có đủ thông tin về sở thích và nhu cầu của hộ gia đình trẻ, dẫn đến việc sản phẩm không phù hợp với thị trường.

2.2. Giá cả và khả năng chi trả

Giá nhà ở tại các khu vực đô thị lớn đang tăng cao, khiến cho nhiều hộ gia đình trẻ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Điều này tạo ra một khoảng cách lớn giữa nhu cầu và khả năng chi trả.

III. Phương pháp nghiên cứu sở thích nhà ở của hộ gia đình trẻ

Nghiên cứu này sử dụng phương pháp tiếp cận stated-preference để thu thập dữ liệu từ 92 hộ gia đình trẻ tại Hà Nội. Phương pháp này cho phép phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sở thích của họ đối với nhà ở. Kết quả từ nghiên cứu sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về các yếu tố quan trọng mà hộ gia đình trẻ quan tâm.

3.1. Phân tích dữ liệu và phương pháp thu thập

Dữ liệu được thu thập thông qua bảng hỏi và phân tích bằng phương pháp phân tích đồng nhất. Điều này giúp xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của hộ gia đình trẻ.

3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến sở thích nhà ở

Giá cả, vị trí và diện tích là những yếu tố quan trọng nhất mà hộ gia đình trẻ xem xét khi lựa chọn nhà ở. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng môi trường sống thân thiện với trẻ em là một yếu tố được đánh giá cao.

IV. Kết quả nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng hộ gia đình trẻ ưu tiên sống gần trung tâm thành phố để dễ dàng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu. Họ cũng đánh giá cao các dự án nhà ở có chất lượng tốt và giá cả hợp lý. Những thông tin này có thể giúp các nhà phát triển điều chỉnh chiến lược của họ để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường.

4.1. Phân tích các yếu tố ưu tiên của hộ gia đình trẻ

Hộ gia đình trẻ thường ưu tiên các yếu tố như giá cả, vị trí và không gian sống. Những yếu tố này cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình phát triển dự án bất động sản.

4.2. Ứng dụng kết quả nghiên cứu vào thực tiễn

Các nhà phát triển có thể sử dụng kết quả nghiên cứu để thiết kế các dự án nhà ở phù hợp hơn với nhu cầu của hộ gia đình trẻ, từ đó tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của nghiên cứu

Nghiên cứu về sở thích nhà ở của hộ gia đình trẻ là một lĩnh vực cần được chú trọng hơn trong tương lai. Với sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản, việc hiểu rõ nhu cầu của nhóm khách hàng này sẽ giúp cải thiện chất lượng cuộc sống và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của họ.

5.1. Tương lai của thị trường nhà ở cho hộ gia đình trẻ

Dự báo rằng nhu cầu về nhà ở cho hộ gia đình trẻ sẽ tiếp tục tăng cao trong những năm tới, đặc biệt là tại các khu vực đô thị lớn.

5.2. Khuyến nghị cho các nhà phát triển bất động sản

Các nhà phát triển nên chú trọng đến việc nghiên cứu và hiểu rõ hơn về sở thích của hộ gia đình trẻ để có thể phát triển các sản phẩm phù hợp, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản nhà ở tại các đô thị lớn của Việt Nam đã chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc trong hơn hai thập kỷ qua. Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ với tốc độ gia tăng dân số đô thị khoảng 3,4% mỗi năm cùng quy mô dân số trẻ (65% trong tổng số khoảng 85 triệu người ở độ tuổi dưới 35) đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở bùng nổ. Tại thủ đô Hà Nội – đô thị có quy mô dân số khoảng 6,5 triệu người với mật độ cư trú trung bình 1.943 người/km2, sự mất cân đối cung cầu trở nên gay gắt với ước tính thiếu hụt lên đến 20 triệu đơn vị nhà ở trên toàn quốc và khoảng 60 triệu m2 sàn xây dựng đô thị.

Thực tế thị trường trong thời gian dài vận hành theo cơ chế "thị trường của người bán", nơi các chủ đầu tư dễ dàng tiêu thụ sản phẩm mà không cần đầu tư nghiên cứu thấu đáo thị hiếu khách hàng. Người mua nhà, đặc biệt là các hộ gia đình trẻ, đối mặt với hàng loạt rào cản từ giá bán cao gấp 10 đến 20 lần thu nhập bình quân năm, hạn chế tín dụng thế chấp với lãi suất cho vay thương mại lên tới 18% - 20%/năm, cho đến các rủi ro pháp lý trong hợp đồng mua bán trả trước. Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là giải mã cấu trúc sở thích và hành vi đánh đổi của nhóm hộ gia đình trẻ đối với sản phẩm căn hộ chung cư tại các khu đô thị mới ở Hà Nội.

Mục tiêu cụ thể của đề tài là xác định các thuộc tính nhà ở được ưu tiên, đo lường mức độ quan trọng tương đối giữa giá cả, vị trí và diện tích, đồng thời mô hình hóa các hồ sơ căn hộ tối ưu hóa giá trị thỏa dụng. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc, cung cấp dữ liệu định lượng chuẩn xác giúp các nhà phát triển bất động sản cơ cấu lại sản phẩm sát nhu cầu thực và hỗ trợ các nhà hoạch định chính sách hoàn thiện quy hoạch hạ tầng đô thị.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng nền tảng nghiên cứu dựa trên sự kết hợp chặt chẽ giữa lý thuyết kinh tế học hành vi và xã hội học đô thị:

Lý thuyết vòng đời gia đình và sự dịch chuyển cư trú (Family Life-Cycle and Residential Mobility) do Peter Rossi khởi xướng, kết hợp cùng các phát triển của McAuley và Nutty, chỉ ra rằng nhu cầu nhà ở gắn liền với từng giai đoạn phát triển gia đình. Nhóm hộ gia đình trẻ trong độ tuổi 25 đến 35, bước vào giai đoạn kết hôn và sinh con đầu lòng, có xu hướng dịch chuyển cư trú mạnh mẽ nhất nhằm giải quyết tình trạng thiếu hụt không gian sống.

Khung phân loại sở thích đa tầng của Floor và Van Kempen (1997) cùng cấu trúc thuộc tính nhà ở của Andersen (2009) chia các đặc tính căn hộ thành 4 nhóm chính: căn hộ, tòa nhà, tiện ích dịch vụ nội khu và vị trí tiếp cận. Hệ thống này phân định rõ ba cấp độ ưu tiên: sở thích tuyệt đối (điều kiện bắt buộc để chấp nhận mua), sở thích đánh đổi (có thể hy sinh nếu được bù đắp bằng lợi ích khác) và sở thích tương đối (không làm hủy bỏ quyết định mua nếu thiếu vắng).

Lý thuyết tương đồng chức năng và tương đồng hình ảnh bản thân (Functional Congruity and Self-Congruity) của Sirgy và các cộng sự giải thích động lực mua nhà thông qua sự dung hòa giữa các tính năng sử dụng cốt lõi (diện tích, giá, độ an toàn) và hình ảnh biểu trưng của dự án gắn với định vị xã hội của gia chủ.

Các khái niệm chính được vận dụng bao gồm: Hộ gia đình trẻ (chủ hộ dưới 35 tuổi), Căn hộ chung cư khu đô thị mới (mô hình phát triển phức hợp đồng bộ hạ tầng), và Giá trị thỏa dụng từng phần (Part-worth utility) phản ánh mức độ đóng góp của từng mức thuộc tính vào sự hài lòng tổng thể.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu áp dụng phương pháp tiếp cận Sở thích công bố (Stated-Preference Approach) thay vì Sở thích bộc lộ (Revealed-Preference), nhằm loại bỏ các sai lệch do tình trạng khan hiếm nguồn cung giả tạo và hiện tượng đầu cơ trên thị trường thực tế gây ra.

Quy trình thu thập dữ liệu được thực hiện thông qua bảng câu hỏi khảo sát bán cấu trúc tại hai sàn giao dịch bất động sản uy tín ở Hà Nội là Detech Land và Vincom Property Trading Center trong thời gian 4 tuần. Phương pháp chọn mẫu thuận tiện có chủ đích được áp dụng để tiếp cận trực tiếp các khách hàng trẻ đang có nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư. Tổng số 103 phiếu khảo sát đã được phát ra, sau khi sàng lọc đã thu về 92 mẫu hợp lệ (loại bỏ 11 phiếu do thiếu thông tin quan trọng), với thời gian hoàn thành trung bình 8 phút mỗi bảng hỏi.

Phương pháp phân tích kết hợp hai kỹ thuật: Đo lường trực tiếp (Direct Measurement) đánh giá mức độ quan trọng của 4 nhóm thuộc tính chi tiết theo thang đo 3 mức (tuyệt đối quan trọng = 100 điểm, quan trọng = 50 điểm, không quan trọng = 0 điểm); và Phân tích kết hợp (Conjoint Analysis) xử lý 12 hồ sơ căn hộ giả định (thiết kế giai thừa toàn phần từ 3 thuộc tính: Vị trí trong/ngoài 15km, Diện tích dưới 85m2/từ 85-100m2, Giá dưới 1.200 USD/1.200-1.500 USD/1.500-2.000 USD mỗi m2) thông qua phần mềm thống kê SPSS phiên bản 17 với mô hình hồi quy bình phương bé nhất (OLS).

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích nhân khẩu học cho thấy 98% người tham gia khảo sát thuộc độ tuổi 25-35, trong đó 50% tập trung ở nhóm 25-30 tuổi; 72% đã kết hôn và 74% có nhu cầu tìm căn hộ cho quy mô gia đình từ 3-4 thành viên. Về hiện trạng, 50% đang sống chung với bố mẹ và 18,5% đang thuê nhà, với động lực mua nhà lớn nhất là cải thiện điều kiện sống (29%) và chuẩn bị cho cuộc sống gia đình (20%).

Trọng số ảnh hưởng của các thuộc tính chính đến quyết định mua:
┌──────────────────────────────┬─────────────┐
│ Thuộc tính                   │ Trọng số %  │
├──────────────────────────────┼─────────────┤
│ Giá bán (Price)              │ 54%         │
│ Vị trí (Location)            │ 26%         │
│ Diện tích sàn (Floor Area)   │ 20%         │
└──────────────────────────────┴─────────────┘

Kết quả phân tích hồi quy OLS từ mô hình Conjoint Analysis đạt độ tin cậy và độ tương thích cao với hệ số Pearson’s R = 0,874 và Kendall’s tau = 0,679. Giá bán là yếu tố chi phối mạnh mẽ nhất với giá trị quan trọng đạt 54%, kế tiếp là Vị trí (26%) và Diện tích căn hộ (20%).

Xếp hạng các hồ sơ căn hộ có mức thỏa dụng cao nhất (Thang điểm 10):
┌───────┬─────────────────┬──────────────┬───────────────────┬───────────┐
│ Hồ sơ │ Vị trí          │ Diện tích    │ Giá bán (USD/m2)  │ Thỏa dụng │
├───────┼─────────────────┼──────────────┼───────────────────┼───────────┤
│ KH 03 │ Dưới 15 km      │ 85 - 100 m2  │ Dưới 1.200 USD    │ 7.18      │
│ KH 11 │ Dưới 15 km      │ Dưới 85 m2   │ Dưới 1.200 USD    │ 6.56      │
│ KH 06 │ Trên 15 km      │ 85 - 100 m2  │ Dưới 1.200 USD    │ 6.37      │
│ KH 04 │ Dưới 15 km      │ 85 - 100 m2  │ 1.200 - 1.500 USD │ 6.35      │
└───────┴─────────────────┴──────────────┴───────────────────┴───────────┘

Về mặt tiện ích và môi trường, 84% người được hỏi đánh giá dịch vụ nhà trẻ và sân chơi trẻ em là thuộc tính "quan trọng" hoặc "rất quan trọng". Ngược lại, các dịch vụ giải trí xa xỉ như bể bơi, nhà hàng, quán cà phê có tới 70% đánh giá là "không quan trọng". Về khả năng kết nối, 63% khẳng định khả năng tiếp cận khu vực trung tâm là điều kiện tiên quyết, trong khi chỉ có 12% xem khả năng tiếp cận giao thông công cộng là yếu tố sống còn do tỷ lệ sử dụng phương tiện cá nhân (xe máy) chiếm áp đảo từ 80% đến 90% nhu cầu đi lại.

Thảo luận kết quả

Các phát hiện phản ánh một hiện tượng mang tính nghịch lý tại thị trường đô thị Hà Nội khi so sánh với lý thuyết quốc tế. Tại các nước phát triển, các gia đình có con nhỏ thường dịch chuyển ra vùng ngoại ô để hưởng môi trường trong lành và diện tích rộng rãi. Tuy nhiên, tại Hà Nội, phần lớn hộ gia đình trẻ chọn bám trụ trong bán kính dưới 15km quanh trung tâm, sẵn sàng chấp nhận diện tích nhỏ hơn dưới 85m2 để duy trì cự ly di chuyển hợp lý.

Nguyên nhân cốt lõi bắt nguồn từ mô hình đô thị đơn cực với sự tập trung cao độ của hệ thống việc làm, trường học chất lượng cao và bệnh viện tuyến đầu tại các quận nội thành. Cơ sở hạ tầng giao thông kết nối ngoại vi còn yếu kém khi diện tích đất dành cho giao thông chỉ đạt khoảng 7% (thấp hơn nhiều so với mức 15% ở các đô thị châu Âu), trong khi mạng lưới xe buýt chỉ đáp ứng được khoảng 10% nhu cầu đi lại. Do đó, việc chuyển ra sống ngoài bán kính 15km sẽ tạo ra gánh nặng lớn về thời gian đưa đón con và di chuyển đi làm hàng ngày bằng xe máy.

Bên cạnh đó, tâm lý lo ngại về rủi ro pháp lý và chất lượng công trình khiến người mua trẻ đặc biệt chú trọng đến các cam kết cơ bản của chủ đầu tư (hệ thống cấp thoát nước, điện lưới, tiến độ bàn giao) hơn là các chi tiết kiến trúc bề ngoài. Những dữ liệu phân tích này có thể được trình bày trực quan thông qua biểu đồ phân bổ mức độ thỏa dụng từng phần và bảng ma trận đánh đổi đa thuộc tính, làm sáng tỏ cơ chế ra quyết định của người tiêu dùng trong bối cảnh thị trường đang chuyển đổi.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm tối ưu hóa hiệu quả thị trường và đáp ứng tốt hơn nhu cầu an cư của các hộ gia đình trẻ, các giải pháp mang tính hành động cao được đề xuất cho từng nhóm chủ thể:

Doanh nghiệp phát triển bất động sản cần tái cấu trúc danh mục sản phẩm, tập trung phát triển các căn hộ có diện tích linh hoạt từ 65m2 đến 80m2 với đơn giá mục tiêu dao động quanh mốc 1.200 USD/m2. Cần ưu tiên ngân sách hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng thiết yếu và không gian sinh hoạt thân thiện với trẻ em (nhà trẻ nội khu, sân chơi an toàn) thay vì đầu tư dàn trải vào các tiện ích cao cấp tốn kém chi phí vận hành. Lộ trình triển khai cần áp dụng ngay trong giai đoạn thiết kế cơ sở của các dự án mở bán trong vòng 12 đến 24 tháng tới.

Các cơ quan quản lý và quy hoạch đô thị cần thực thi nghiêm ngặt quy chuẩn diện tích cây xanh tối thiểu 5m2/người tại tất cả các khu đô thị mới, chấm dứt tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất công cộng sang đất thương mại. Đồng thời, cần đẩy nhanh tiến độ các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn (đường sắt đô thị, xe buýt nhanh) để rút ngắn thời gian di chuyển từ vùng ven vào khu trung tâm trong giai đoạn trung hạn 3 đến 5 năm.

Cơ quan lập pháp và quản lý thị trường cần ban hành khung pháp lý minh bạch nhằm giám sát chặt chẽ các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định rõ chế tài xử phạt khi chủ đầu tư chậm bàn giao hoặc vi phạm cam kết về diện tích đỗ xe và quỹ bảo trì, hướng tới mục tiêu giảm thiểu 80% các tranh chấp dân sự liên quan đến quyền sở hữu chung - riêng.

Hệ thống ngân hàng thương mại cần nghiên cứu các gói tín dụng mua nhà chuyên biệt cho người trẻ dưới 35 tuổi với thời hạn vay kéo dài từ 15 đến 20 năm, cố định biên độ lãi suất trong 3 năm đầu và điều chỉnh tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DTI) ở mức an toàn dưới 40%, thay vì áp dụng mức thẩm định quá cao lên đến 75% như trước đây.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Chủ đầu tư và các nhà phát triển dự án bất động sản: Giúp nắm bắt chính xác trọng số các thuộc tính ảnh hưởng đến hành vi mua nhà, từ đó định hình cơ cấu sản phẩm căn hộ (diện tích 65-85m2, mức giá dưới 1.200 USD/m2) và tối ưu hóa chi phí đầu tư tiện ích nội khu, gia tăng tốc độ thanh khoản cho dự án.

Chuyên viên nghiên cứu thị trường, tư vấn chiến lược và Marketing BĐS: Cung cấp phương pháp luận thực chứng về mô hình Conjoint Analysis và bộ dữ liệu định lượng về mức độ thỏa dụng của khách hàng trẻ, hỗ trợ xây dựng các chiến dịch truyền thông đánh trúng nhu cầu cốt lõi (tiện ích trẻ em, vị trí kết nối, chất lượng hạ tầng cơ bản).

Các nhà hoạch định chính sách, chuyên gia quy hoạch đô thị và quản lý nhà nước: Cung cấp góc nhìn thực tiễn về sự tương tác giữa hạ tầng đô thị đơn cực và quyết định an cư của người dân, làm căn cứ điều chỉnh quy hoạch phân bổ tiện ích công cộng, trường học và mạng lưới giao thông liên vùng.

Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Bất động sản, Kinh tế phát triển và Quản lý đô thị: Tài liệu tham khảo học thuật giá trị về việc ứng dụng phương pháp Stated-Preference kết hợp phân tích định lượng đa biến trong nghiên cứu hành vi tiêu dùng bất động sản tại các thị trường mới nổi.

Câu hỏi thường gặp

Phương pháp Sở thích công bố (Stated-Preference) mang lại lợi thế vượt trội gì so với phương pháp truyền thống trong nghiên cứu này? Phương pháp Stated-Preference cho phép đo lường trực tiếp hàm thỏa dụng và hành vi đánh đổi của người mua trước các kịch bản nhà ở giả định. Tại thị trường bất động sản còn méo mó vì đầu cơ và khan hiếm nguồn cung thực tế như Hà Nội, phương pháp này phản ánh chính xác nguyện vọng tiềm ẩn của khách hàng mà dữ liệu giao dịch quá khứ (Revealed-Preference) không thể hiện được.

Tại sao giá bán lại chiếm tỷ trọng chi phối lên đến 54% trong cấu trúc sở thích của người mua nhà trẻ? Do tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại các đô thị Việt Nam ở mức rất cao (giá một căn hộ mới tương đương 10-20 lần thu nhập năm của người lao động), kết hợp với rào cản lãi suất vay thế chấp thương mại từ 18% - 20%/năm, khả năng chi trả trở thành ranh giới quyết định khả năng hiện thực hóa quyền sở hữu nhà của các hộ gia đình trẻ.

Tiện ích nội khu nào được các hộ gia đình trẻ tại Hà Nội đánh giá có mức độ ưu tiên cao nhất? Dịch vụ nhà trẻ và sân chơi cho trẻ em là tiện ích được quan tâm hàng đầu với 84% người tham gia khảo sát đánh giá là quan trọng và rất quan trọng. Điều này bắt nguồn từ cơ cấu dân số trẻ có con nhỏ trong độ tuổi mầm non, thời gian nghỉ thai sản ngắn (4 tháng) và mô hình gia đình hạt nhân cả hai vợ chồng đều đi làm.

Vì sao khả năng tiếp cận giao thông công cộng chỉ nhận được 12% đánh giá là thiết yếu từ người mua nhà? Thói quen sử dụng phương tiện cá nhân rất cao (xe máy chiếm 80% - 90% tổng số chuyến đi) nhờ tính linh hoạt cao trong đô thị ngõ ngách, kết hợp với thực trạng mạng lưới xe buýt công cộng chỉ đáp ứng được khoảng 10% nhu cầu di chuyển, khiến người mua chưa coi trọng kết nối giao thông công cộng khi chọn vị trí chung cư.

Đặc điểm nhân khẩu học nổi bật của nhóm khách hàng tiềm năng mua căn hộ chung cư tại Hà Nội là gì? Hồ sơ điển hình là các cá nhân trong độ tuổi 25-35 (chiếm 98% mẫu), trong đó 72% đã lập gia đình và 74% có nhu cầu sinh sống từ 3-4 người. Khoảng 50% đang sống cùng bố mẹ và 18,5% đang thuê nhà, có động lực mua nhà chính nhằm mở rộng diện tích và xây dựng tổ ấm độc lập.

Kết luận

• Luận văn đã xác lập một cách hệ thống cơ chế đánh đổi thuộc tính nhà ở của hộ gia đình trẻ tại Hà Nội, trong đó Giá bán (54%), Vị trí (26%) và Diện tích (20%) tạo thành bộ ba yếu tố chi phối hành vi mua sắm.
• Khẳng định sự tồn tại của xu hướng bám trụ vùng lõi đô thị (bán kính dưới 15km) của người mua trẻ do tính chất tập trung việc làm và dịch vụ đơn cực của Hà Nội, đi ngược lại mô hình ly tâm ngoại ô tại các nước phương Tây.
• Chứng minh tầm quan trọng đặc biệt của các tiện ích thân thiện với trẻ em (84% ưu tiên nhà trẻ, khu vui chơi) và các cam kết kỹ thuật cơ bản của chủ đầu tư so với các tiện ích giải trí thứ cấp.
• Đóng góp về mặt phương pháp luận khi chứng minh tính hiệu quả của mô hình Conjoint Analysis kết hợp kỹ thuật phân tích OLS trong việc định lượng hóa các sở thích nhà ở phức tạp tại thị trường đang phát triển.
• Về lộ trình tiếp theo, các đơn vị phát triển dự án cần nhanh chóng điều chỉnh cơ cấu sản phẩm căn hộ hướng tới phân khúc vừa túi tiền từ 65m2 đến 85m2, đồng thời các cơ quan quản lý cần đẩy mạnh phân bổ hạ tầng xã hội ra các đô thị vệ tinh để giảm áp lực cho vùng lõi trung tâm.

Trích đoạn nội dung tài liệu

KTH Architecture and the Build Environment Department of Real Estate and Construction Management Thesis no: 98 A study on housing preference of young households using stated-preference approach Author: Tutor: Hoang Thi Huong Lan Lars Silver Stockholm 2011 MASTER OF SCIENCE THESIS Title A study on housing preference of young households using stated-preference approach Author Hoang Thi Huong Lan Department Department of Real Estate and Construction Management Supervisor Lars Silver ABSTRACT The isssue of housing preference has been widely researched in housing literature, because it provides valuable information for the planning and development of housing for various residential groups with different needs. In Vietnam, the issue has not received proper attention from scholars and developers though the local housing market is going through a phase of rapid development and transformation. This thesis examines housing preference of young household in the capital city Hanoi with focus on condominiums in new urban areas, due to strong demand of the residential group for the specific type of housing. The thesis employed a stated-preference approach with application of direct measurement and conjoint analysis methods to answer research question.

A total of 92 responses were collected by mean of questionnaires delivered to customers who visited two real-estate agents in Hanoi. Analysis of the empirical data shows that, households are most concerned about developers’ commitments and basic quality of the housing units.They appreciate child-friendly qualities of the living environment, as well as child-friendly facilities and services. The analysis also reveals that price is the most influential attribute to households’ preference, followed by location and floor area. Of the households, majority prefer living close to city centers in order to have good access to jobs, schools, health-care and recreational services; while a small portion choose to live further from city center to get better living conditions, larger space, and lower price.

The preferences are then discussed in connection to current conditions of Hanoi urban areas in order to give implications for urban planning policies and new housing projects. 2 ACKNOWLEGEMENT This Master Thesis has been conducted at the Department of Real Estate and Construction Management, KTH Royal Institute of Technology, Stockholm. First of all, I would like to thank Mr. Nguyen Minh Triet (Real-estate broker, Detech Land), and Mrs.

Tran Bao Huong (Marketing Executive, Vincom Property Trading Center) for their knowledge and support in doing the research. I would like to express my gratitude to my thesis supervisor, Lars Silver, for his creative guidance, valuable comments, and precious encouragement throughout the writing of this thesis. Thanks to him, I have got a very good direction for the thesis from the beginning, and I was able to look at the research issue from a much broader perspective. In addition, I would like to thank all the lecturers of the Department of Real Estate and Construction Management for the knowledge they passed on to me, and KTH Royal Institute of Technology, for giving me the chance to attain the priceless knowledge.

Last but not least, I would like to show my appreciation to my family and friends for their love and support; and special gratefulness to my mom, for always praying for me and giving me inspiration and strength to pursue my goals. Stockholm, May 2011 Hoang Thi Huong Lan 3 TABLE OF CONTENT TABLE OF CONTENT. 4 TABLE OF FIGURES. 5 LIST OF TABLES.

Young households and housing market. Aims and objectives. VIETNAMESE HOUSING MARKET AND CONSUMERS’ CONSTRAINTS. Preference on housing characteristics.

The role of demographics and socioeconomics in housing preference. Motivational determinants of homebuyers’ preference formation. FINDINGS AND ANALYSIS. Preference for various attributes.

Insights from the analysis. Implication for policy makers, developers and marketers. Limitations and recommendations for further research. 58 TABLE OF FIGURES Figure 1: Homebuyers’ preference for groups of housing attributes.

24 Figure 2: Relative importance of condominium attributes. 35 Figure 3: Relative importance of building attributes. 37 Figure 4: Relative importance of local amenities and services. 38 Figure 5: Relative importance of location attributes.

39 Figure 6: The influence of each attribute to overall preference. 40 Figure 7: Job density in Hanoi (Pham, 2011). 47 LIST OF TABLES Table 1: Attributes and attribute levels. 30 Table 2: Respondents' demographic features.

33 Table 3: Conjoint analysis’s outcome. 39 Table 4: Total utility of the hypothetical profiles. 42 Table 5: The most favorite housing profiles. Background Residential market in urban areas in Vietnam is expanding at a very fast pace.

Thanks to economic growth and rapid urbanization, housing spending has been increasing drastically in the last decade. At the same time, investment in housing projects has soared up to fill in the enormous shortage, which is estimated at 20 millions housing units in total (Vietnam Housing Forecast to 2013, 2010). As a result of the overwhelming demand and housing scarcity, good sales are viable for developers without heavy investment in market research. Meanwhile, numerous constraints on real-estate market, financial market, legal system as well as transaction process are making home-ownership very hard to attain.

Homebuyers become less demanding in their purchase, and developers are not very eager to study buyers’ needs. The issue of households/dwellers’ preference thus does not get much attention from developers as well as researchers in Vietnam. Most commercial reports just slightly “tap” the issue. And to the author’s knowledge, there are barely comprehensive studies on housing choice, housing preference, and decision-making process of homebuyers in local context.

This soon needs to be changed. Numerous projects have began construction and a large amount of apartment buildings will come on the market over the next few years (Vietnam Housing Forecast to 2013, 2010). Consumers require better-fitting dwellings, thus competition is anticipated to be significantly higher. The urgent need for better market efficiency calls for a better understanding of homebuyers’ choice and preference.

Besides, Vietnamese residential market, with its distinctive legal framework and rapid transformation, has shown many problems in urban planning. Studies on residential preference may possibly provide good input to crack some of these problems in urban planning practice. Young households and housing market The target of this paper is housing attributes favoured by young households (households in which the head is younger than 35) for condominiums in Vietnamese new urban areas, due to the high and rapid growing demand of this group for this type of housing. According to the 2009 Vietnam population and housing census (2010), population living in urban areas accounts for 29.6% of total population, and increases rapidly at 3.4% were living in permanent dwellings while the rest living in semi- permanent, temporary and simple ones without proper housing facilities.

The country has young population, of which 65 percent of about 85 million people are younger than 35. The proportion of people who are married at the age under 40 are very high, and the number of young 6 households are increasing 2. Smaller size families (2-4 people) are dominant in urban areas (76%). Demand for housing of this group, therefore, is enormous.

Due to very high price housing as well as the lack of reasonably priced rental accommodations, many young people and young households have to live in their parental home, whereas a minority have houses purchased by parents (Gough & Tran, 2009). Having their own houses is the desire of most people living in urban areas, for both financial and cultural reasons. Financially, the cost of rental housing is a substantial burden for average income households (The 2009 Vietnam population and housing census, 2010); besides, the rapid rise in housing price makes homeownership much more pricey, but also provides good capital gain. Culturally, homeownership is a symbol of settlement and wealth of a household, while rental housing is seen as temporary and unstable.

Most young households, therefore, tend to spend a significant part of their savings on buying a dwelling rather than hiring one. As income is increasing, young professionals move out from their parents’ houses after getting married and buy a condominium in urban areas or a small house in surburbs (ADB , 2007). This new trend is emerging regardless of the long-time tradition that the eldest or the only son must live with the parents. Besides, the mobility happens along with the urbanization process and the migration of households to cities also contribute to enormous demand for housing.

It is estimated that there is a need for 60 million square meter of urban residential space, almost double the current stock (Brooke, 2008). The increase in average income over the last decade as well as the popularity of dual-earner family pattern in Vietnamese society are favourable premises for young households to afford an apartment. Young households are also more open to banking sevices and loans compared to the old generation (McKinsey&Company, 2008), which provide them with more flexible options to finance their housing. Among many housing options, condominiums in new urban areas (NUAs) are favored by many young households.

NUA is a distinctive urban development model in Vietnamese market, which promotes the development of a complete infrastructure system and public facilities in conjunction with mix-used residential constructions. Introduced in Vietnam in the late 1990s, NUA projects have become one of the main sources of housing in big cities. The model offers various advantages over the traditional housing types, such as lower price, good infrastructure with various facilities and services, which are suitable for the needs of young households. For these reasons, demand of young households for condominium properties in NUAs has been increasing massively in the last few years.

Residential preference of households for this specific type of housing, therefore, makes an interesting topic for research. Aims and objectives This thesis aims to conduct a survey on housing preference of young households in Vietnamese new urban areas, with the objectives of examining desired housing attributes as well as preferred housing profiles of condominium buyers, and providing some implications for new condominium projects. The research is confined to preference of households who want to buy new condominiums in NUAs in the capital city Hanoi. As the second largest city in Vietnam with population of 6.5 million, Hanoi has the most active real-estate market nationwide, which represents most of typical housing issues of Vietnamese metropolitan cities.

An investigation of young households’ preference in Hanoi therefore would be helpful for various actors on the housing market. Research question A research question is formulated to guide the research and clarify research problem: “What are the preferable attributes of young households for condominiums in new urban areas in Hanoi, Vietnam?” The research employs a stated-preference approach with application of direct measurement and conjoint analysis to examine households’ preference for various attributes. The research result is expected to contribute to a better understanding of housing choice and preference of people in Vietnam; which may be beneficial to residential developers, marketers and policy makers. The author also hopes the study would raise the interest among researchers on this topic, which will result in much broader and deeper research.

Research layout The thesis is organized as follows: The second chapter makes a sketch of Vietnamese residential market and major constraints that homebuyers generally encounter, which serves as a background for the understanding of homebuyers’ preference. The third chapter presents a review of some studies on housing preference, and a conceptual framework developed by the author. The fourth chapter describes research approach and the methods used for data collection and data analysis. The fifth chapter presents and analyses the findings of the survey.

The sixth chapter discusses the main results of the analysis; and finally, the concluding chapter answers the research question and gives some recommendations for further research. VIETNAMESE HOUSING MARKET AND CONSUMERS’ CONSTRAINTS More than 20 years after the formation of its real-estate market, Vietnam has observed rapid growth of both residential and commercial sectors. However, during the short history, buyers’ needs and demands have not been a matter of concern for developers.