Chương 1: Dịch vụ cho thuê nhà ở: Một số vấn đề lý luận và kinh nghiệm quốc tế. + Chương 2: Thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam. 12 + Chương 3: Quan điểm và các giải pháp chủ yếu nhằm phát triển dịc h vụ nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam. 13 CHƢƠNG 1 DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ Ở: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ 1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở 1.1 Đặc điểm của dịch vụ cho thuê nhà ở: Dịch vụ cho thuê nhà ở là loại hình dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của những cư dân có nhu cầu về chỗ ở trong ngắn hạn hoặc dài hạn, do chưa đủ điều kiện và khả năng về thu nhập để sở hữu nhà ở.
Ngoài việc đáp ứng nhu cầu của người thuê nhà, dịch vụ cho thuê nhà còn thỏa mãn nhu cầu của người có nhà cho thuê, dù vì mục đích lợi nhuận hoặc phi lợi nhuận. Người cho thuê nhà có thể là nhà nước, tổ chức xã hội (không vì mục đích lợi nhuận) hoặc đơn vị kinh doanh, cá nhân riêng lẻ (vì mục đích lợi nhuận). Đặc điểm chính của dịch vụ kinh doanh cho thuê nhà ở việc cung cấp đòi hỏi phải có sự đầu tư vốn lớn, nhưng tỷ suất lợi nhuận thu từ hoạt động kinh doanh dịch vụ lại thấp, thời gian thu hồi vốn chậm và nhà ở không có khả năng di chuyển là những nguyên nhân hạn chế việc hấp dẫn với các nhà đầu tư tham gia vào dịch vụ này. Trong khi đó, những người có nhu cầu thuê nhà ở lại thường là những người có thu nhập thấp vì không đủ tiền để sở hữu nhà ở riêng, dẫn đến việc kinh doanh dịch vụ này cũng như việc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho thuê không được phát triển.
Ngoài yếu tố về thu nhập hay lợi nhuận, còn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến dịch vụ thuê nhà ở, ví dụ như sự thay đổi cấu trúc dân cư xã hội, về văn hóa, về sự phát triển của các đô thị và về việc làm không ổn định cũng ảnh hưởng đến quyết định của những người đi thuê nhà. Do vậy, dịch vụ cho 14 thuê thường chỉ xuất hiện tại các đô thị hoặc các vùng công nghiệp cũng là một đặc điểm của loại hình dịch vụ này. Dịch vụ cho thuê nhà ở cũng rất đa dạng về nguồn cung cấp cho thuê, loại hình cho thuê. Trong khi một số nước, khu vực Nhà nước vẫn cung cấp một lượng lớn nhà cho thuê thì ở một số nước khác việc đó lại do các tổ chức kinh doanh hoặc các cá nhân riêng lẻ.2 Vai trò của dịch vụ cho thuê nhà: Cho đến nay, mặc dù nhiều quốc gia trên thế giới cố gắng gia tăng tỷ lệ người sở hữu nhà ở thì trên thực tế việc thuê nhà vẫn không ngừng gia tăng và vẫn là một bộ phận lớn trong quỹ nhà ở tại nhiều quốc gia (Bảng 1).
Nếu chỉ có một sự chọn lựa duy nhất là sở hữu một ngôi nhà thì rất nhiều quốc gia sẽ phải đương đầu với một làn sóng lấn chiếm đất đai và sự phát triển đô thị một cách bất thường. Hầu hết các thành phố lớn trên thế giới hiện nay cần một lượng lớn nhà cho thuê dành cho các hộ độc thân hoặc hộ gia đình. Bảng 1: Hình thức nhà ở của các quốc gia trên thế giới (giai đoạn 1994-2002) Tỷ lệ: 100% Quốc gia Năm Nhà sở hữu Nhà thuê Hình thức % % khác % Châu Phi Benin 1994 63 37 - Ai cập 1996 69 31 - Nigieria 1998 93 7 - Nam Phi 1996 77 22 1 Châu Á 15 Ấn độ 2001 87 11 3 Iran 1996 81 19 - Hàn quốc 1995 75 25 - Singapore 1995 91 8 1 Thái lan 1996 87 13 - Châu Mỹ latinh Bolivia 1997 60 18 22 Brazil 1998 74 25 1 Chilê 2002 73 20 7 Côlômbia 1997 61 35 4 Mêhicô 1998 78 22 - Các nƣớc phát triển Áo 1999 50 50 - Canada 1998 62 33 5 Phần lan 2000 58 31 11 Pháp 1996 54 38 8 Đức 1998 40 60 - Ireland 1999 80 20 - Hà Lan 1999 53 47 - Nauy 2001 77 23 - Thụy Điển 1998 42 39 19 Tây Ban Nha 1999 83 11 6 Anh 2000 69 31 - Mỹ 1997 66 34 - (Nguồn: Rental Housing - UNHABITAT, 2002) 16 Những thành phố lớn trên thế giới thì những người thuê nhà, những người không sở hữu nhà ở chiếm đa số so với những người sở hữu nhà (Bảng 2). Số liệu ở Bảng 2 cho thấy, ở những thành phố lớn trên thế giới những người sống nhờ hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở, trong những căn nhà đi thuê chiếm đa số so với những người sở hữu nhà riêng, bao gồm cả Amsterdam, Berlin, Cairo, Kumasi, Los Angeles, Montreal và New York.
Nếu tính đến những thành phố được khảo sát vào giữa thập kỷ 80 và đầu những năm 90 của thế kỷ trước thì còn có thêm Brucxen, Stockhom, Genevo và Zurich. Bảng 2: Hình thức nhà ở tại các thành phố của các quốc gia trên thế giới (giai đoạn 1994-2001) Đơn vị: 100% Thành phố Nƣớc Năm Nhà sở hữu Nhà thuê Hình thức khác Chõu Phi Alexandria Ai cập 1996 38 62 - Cairo Ai cập 1996 37 63 - Addis Ababa Ethiopia 1998 8 60 32 Kumasi Ghana 1998 26 57 17 Kisumu Kenya 1998 14 82 49 Tripoli Libya 1995 67 33 - Lagos Nigeria 1998 49 49 2 Cape Town Nam phi 1996 55 44 1 Johannesburg Nam phi 1996 55 42 3 Pretoria Nam phi 1996 63 35 2 Chõu Á Pusan Pusan 1995 72 28 - Seoul Seoul 1995 70 30 - 17 Bangkok Bangkok 1998 54 41 5 Istanbul Istanbul 1994 68 32 - Ankara Ankara 1998 58 33 9 Chõu Mỹ latinh và vựng Caribe Buenos Aires Achentina 1998 75 23 2 La Paz/El Alto Bolivia 2001 55 23 22 Santa Cruz Bolivia 2001 48 27 25 Belo Horizonte Brazil 2000 76 15 9 Porto Alegre Brazil 2000 79 13 8 Rio de Janeiro Brazil 2000 75 17 8 Sóo Paulo Brazil 2000 70 20 10 Santiago Chi lờ 2002 73 21 6 Quito Ecuador 1998 47 46 7 Guadalajara Mexico 2000 62 23 15 Mexico City Mexico 2000 76 16 8 Monterrey Mexico 2000 84 11 5 Port of Spain Mexico 1998 38 52 10 Cỏc nước phỏt triển Montreal Canada 1998 46 54 - Toronto Canad 1998 58 42 - Berlin Đức 1998 11 89 - Hamburg Đức 1998 20 80 - Amsterdam Hà Lan 1998 16 74 10 Rotterdam Hà Lan 1998 26 49 25 Oslo Nauy 2001 70 30 - London Anh 2000 58 42 - New York Mỹ 1998 45 55 - Los Angele s Mỹ 1998 47 53 - Washington, D.C Mỹ 1998 62 38 - 18 (Nguồn: Rental Housing - UNHABITAT, 2002) Dịch vụ cho thuê nhà ở tại các quốc gia đang phát triển đang ngày càng tăng cùng với việc phát triển đô thị, sự gia tăng của lượng người di cư và gia tăng dân số tự nhiên đã khuyến khích xu hướng này vì đại đa số người di cư và các hộ gia đình mới ở các đô thị ban đầu thường đi thuê nhà. Chẳng hạn ở New Dehli - Ấn Độ, số lượng các hộ thuê nhà đã tăng từ 324. Ngay cả những thành phố, nơi mà lượng người sở hữu nhà ngày càng tăng thì tốc độ mở rộng đô thị vẫn khiến những người đi thuê nhà ở ngày càng nhiều.
ở thành phố Mexico, số lượng người tìm đến dịch vụ thuê nhà đã tăng từ 484. Ngay ở trong một quốc gia, tại các thành phố khác nhau thì dịch vụ cho thuê nhà ở cũng khác nhau. Sự khác biệt này được hiểu là do nguồn cung nhà ở, hoặc do nguồn cung đất ở của mỗi thành phố. Đối với các thành phố có quỹ nhà đất nhỏ hẹp thì mức độ thuê nhà cao hơn bởi nhiều gia đình muốn sở hữu nhà riêng thì không có đủ khả năng.
Quy mô thành phố cũng góp phần vào sự chật hẹp của quỹ nhà đất, điều đó được thể hiện khi tại các thành phố lớn có tỷ lệ thuê nhà cao hơn các thành phố nhỏ, đặc biệt ở các nước phát triển. Tại Mỹ, tỷ lệ sở hữu nhà của New York từ 32% tăng lên 72% ở Detroit, cũng như ở New York, Los Angeles cũng có mức sở hữu nhà rất thấp. Tại Bỉ, tỉ lệ nhà ở thuê ở Brucxen cao hơn các thành phố nhỏ, tương tư cũng như vậy ở Thụy Sĩ. Tại Áo, ở các thị trấn, thị xã tỷ lệ sở hữu nhà có thể đạt tới 85%, trong khi đó ở Viên thì lượng người đi thuê nhà có nhu cầu là 82%, ở các thành phố khác như Graz, Linz và Iunsbruck lượng nhà ở thuê chiếm 50% quỹ nhà ở.
19 Dịch vụ cho thuê nhà ở ngoài việc là các hoạt động kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận của các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân còn là dịch vụ phục vụ sự di chuyển lao động, phục vụ nhu cầu di trú, khả năng tài chính và những vấn đề khác trong xã hội. Dịch vụ cho thuê nhà ở cần được coi như là một hình thức bổ trợ cho việc sở hữu nhà ở chứ không phải là một sự cạnh tranh.2 Vai trò của Nhà nƣớc trong việc hình thành hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở Trên thế giới, việc khuyến khích phát triển hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở do thể chế chính trị, sự phát triển kinh tế - xã hội, đặc thù dân tộc và hệ tư tưởng của mỗi quốc gia mà có những sự quan tâm khác nhau. Hơn hai mươi năm trước, vấn đề về dịch vụ nhà ở cho thuê không phải là một chủ đề được quan tâm của đa số các quốc gia, ngoài việc họ muốn có thêm nhiều người sở hữu nhà. Nhiều Chính phủ cho rằng những người sở hữu nhà là những công dân tốt hơn là những người đi thuê nhà, họ cho rằng những người sở hữu nhà ở trưởng thành hơn so với những người thuê nhà và cũng đóng góp nhiều hơn cho kinh tế và xã hội của đất nước.
Việc sở hữu nhà ở tuy có nhiều ưu điểm nhưng những ưu điểm đó đã được phóng đại lên quá mức. Tương tự như vậy, những lời chỉ trích về dịch vụ cho thuê nhà ở cũng bị thổi phồng lên mà bỏ qua hết những ưu điểm của nó. Thêm vào đó, niềm tin rằng mục đích chính về chính sách của các chính phủ nhằm tiến tới để mọi người đều có thể sở hữu nhà ở thì lại càng nguy hiểm; có thể khẳng định không có quốc gia nào đạt được điều này.