phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính của luận văn đƣợc trình bày trong 3 chƣơng nhƣ sau: Chƣơng 1: Cơ sở luận về phát triển cho vay nhà ở của ngân hàng thƣơng mại Chƣơng 2: Thực trạng phát triển cho vay nhà ở tại Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đại La Chƣơng 3: Một số giải pháp phát triển cho vay nhà ở tại Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đại La 7 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. Khái niệm về cấp tín dụng, cho vay của ngân hàng thƣơng mại Hoạt động cấp tín dụng giữ vai trò quan trọng đối với bản thân ngân hàng, bởi nguồn thu nhập từ hoạt động tín dụng luôn chiếm tỉ trọng lớn trong doanh thu của ngân hàng và cũng là một trong những tiêu chí quan trọng để đánh giá hiệu quả hoạt động của từng chi nhánh. Theo luật các TCTD (2010), “Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác”.
Nhƣ vậy, tín dụng là sự chuyển nhƣợng tạm thời một lƣợng giá trị nhất định dƣới hình thức hiện vật hay tiền tệ trong một thời gian nhất định từ ngƣời cho vay (ngƣời sở hữu) sang ngƣời đi vay (ngƣời sử dụng) và khi đến hạn phải hoàn trả lại một lƣợng giá trị lớn hơn cái ban đầu. Khoản giá trị nội tại này đƣợc gọi là lợi tức tín dụng. “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi” (theo Luật các tổ chức tín dụng năm 2010). Nhƣ vậy, cho vay của Ngân hàng thƣơng mại là quan hệ giữa một bên là ngƣời cho vay (Ngân hàng thƣơng mại) bằng cách chuyển giao tiền hoặc tài sản cho bên ngƣời vay (khách hàng vay) để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định với cam kết của ngƣời vay là hoàn trả cả gốc và lãi khi đến hạn.
Cho vay, là quyền của 8 Ngân hàng thƣơng mại. Do đó, Ngân hàng thƣơng mại có quyền yêu cầu khách hàng vay phải tuân thủ những điều kiện mang tính pháp lý nhằm đảm bảo việc trả nợ khi đến hạn. Vì vậy, nội dung các điều kiện chung khi cho vay đối với khách hàng là (theo quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN): Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật. Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.
Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết. Có dự án đầu tƣ, phƣơng án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và hiệu quả; hoặc có dự án đầu tƣ, phƣơng án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ và hƣớng dẫn của Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam. Nói cách khác, khách hàng vay vốn tại Ngân hàng thƣơng mại phải có đủ tƣ cách pháp lý, vốn vay phải đƣợc sử dụng hợp pháp, khách hàng có năng lực tài chính lành mạnh và thực hiện đầy đủ các quy định về đảm bảo tiền vay. Phân loại cho vay Trong nền kinh tế thị trƣờng, các hoạt động tín dụng rất đa dạng và phong phú với nhiều hình thức khác nhau.Việc lựa chọn sản phẩm tín dụng tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế của đối tƣợng sử dụng vốn, nhằm sử dụng và quản lý tín dụng có hiệu quả và phù hợp với sự vận động cũng nhƣ đặc điểm kinh tế khác nhau của đối tƣợng tín dụng.
Trong quản lý, phân loại cho vay là việc sắp xếp các khoản cho vay theo từng nhóm dựa trên một số tiêu thức nhất định. Việc phân loại tín dụng một cách khoa học là tiền đề để thiết lập các quy trình tín dụng thích hợp và nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro tín dụng. 9 Có nhiều tiêu thức phân loại cho vay, dựa vào đặc điểm cũng nhƣ các điều kiện cho vay, có những cách phân loại cơ bản nhƣ sau: 1. Căn cứ theo thời hạn cho vay Cho vay ngắn hạn: là hình thức cấp tín dụng có thời hạn đến 12 tháng và đƣợc sử dụng để bù đắp thiếu hụt vốn lƣu động cho các doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân.
Cho vay trung hạn: là khoản tín dụng có thời hạn từ 1-5 năm. Loại hình tín dụng này thƣờng đƣợc dùng để cung cấp, mua sắm tài sản cố định, cải tiến và đổi mới kỹ thuật, mở rộng và xây dựng công trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh. Cho vay dài hạn: là khoản tín dụng có thời gian trên 5 năm. Loại tín dụng này đƣợc dùng để cấp vốn cho xây dựng cơ bản nhƣ đầu tƣ xây dựng các xí nghiệp mới, các công trình thuộc cơ sở hạ tầng, cải tiến và mở rộng sản xuất.
Căn cứ theo đối tượng khách hàng vay vốn Cho vay khách hàng cá nhân: các khoản tín dụng dành cho khách hàng cá nhân chủ yếu phục vụ nhu cầu tiêu dùng của khách hàng, thƣờng mang lại lợi nhuận cao tuy nhiên lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cho vay khách hàng doanh nghiệp: tín dụng ngân hàng luôn là nguồn tài trợ quan trọng không thể thiếu đối với mỗi doanh nghiệp để bù đắp nhu cầu vốn lƣu động, mua sắm tài sản cố định. Cho vay các tổ chức tài chính khác: cấp tín dụng cho các ngân hàng, công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính, công ty bảo hiểm, quỹ tín dụng và các định chế tài chính khác. Cho vay chính phủ: là việc chính phủ một quốc gia này cho chính phủ một quốc gia khác vay thông qua các hiệp định song phƣơng, đa phƣơng và có thể thông qua các tập đoàn đa quốc gia.
Căn cứ theo mục đích sử dụng khoản vay 10 Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay để tài trợ cho việc tiêu dùng nhằm giúp ngƣời tiêu dùng có thể sử dụng hàng hóa, dịch vụ trƣớc khi họ có khả năng chi trả. Cho vay phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh: Mục đích của loại cho vay này là Ngân hàng cho các doanh nghiệp vay để phục vụ hoạt động kinh doanh của mình, nhằm mở rộng sản xuất hay đáp ứng một nhu cầu nào đó về tiền của doanh nghiệp. Căn cứ theo mức độ tín nhiệm của khách hàng Cho vay có đảm bảo: Đây là những khoản cho vay mà bên cạnh việc cho khách hàng vay vốn, Ngân hàng còn nắm giữ tài sản (hoặc giấy tờ sở hữu tài sản) của ngƣời vay với mục đích xử lý tài sản đó để thu hồi vốn vay khi ngƣời đi vay vi phạm các nghĩa vụ đƣợc quy định tại hợp đồng tín dụng. Cho vay không có đảm bảo: là loại hình cho vay tín chấp, không có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc sự bảo lãnh của bên thứ ba mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng.
Thông thƣờng đối tƣợng khách hàng là ngƣời có tín nhiệm với tổ chức tín dụng cho vay trong việc sử dụng vốn vay và trả nợ đầy đủ, đúng hạn cả gốc và lãi. Căn cứ theo phương thức cho vay Cho vay từng lần: là hình thức cho vay mà mỗi lần ngân hàng và khách hàng làm thủ tục vay cần ký kết hợp đồng tín dụng. Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn thì việc ký kết hợp đồng đƣợc ký kết từ đầu, sẽ thảo luận riêng cho từng lần đi kèm với các điều khoản lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm. Cho vay theo hạn mức tín dụng: là hình thức cho vay mà ngân hàng và khách hàng ký kết một hợp đồng tín dụng trong đó quy định số tiền vay tối đa mà khách hàng đƣợc vay trong thời gian cố định.
Trong kỳ khách hàng có thể vay trả nhiều lần, tuy nhiên không đƣợc vƣợt hạn mức tín dụng quy định 11 trong hợp đồng. Cho vay theo dự án đầu tư: là hình thức Ngân hàng cho khách hàng vay để thực hiện dự án đầu tƣ, phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ và các dự án đầu tƣ phục vụ cuộc sống. Với hình thức cho vay này, ngân hàng có thể giải ngân theo từng hạng mục mà dự án đang thực hiện khi khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ tài liệu, chứng từ cho lần giải ngân đó. Cho vay hợp vốn (cho vay đồng tài trợ): là hình thức một nhóm các tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay vốn của khách hàng, trong đó có một tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác.
Các tổ chức tín dụng phải ký kết với nhau về việc hợp vốn và khách hàng không thể biết đƣợc việc này. HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. Khái niệm cho vay nhà ở Cho vay nhà ở là một thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng quy định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, trong đó, ngân hàng sẽ cấp tín dụng để phục vụ mục đích nhà ở của khách hàng, khách hàng cam kết sẽ hoàn trả số nợ gốc cộng với lãi vốn vay phải trả theo quy định trong hợp đồng. Cho vay nhà ở là một nghiệp vụ trong hoạt động cho vay tiêu dùng của Ngân hàng thƣơng mại.
Hiện chƣa có định nghĩa cụ thể về khái niệm này nhƣng qua thông tin về sản phẩm trên các website của một số Ngân hàng thƣơng mại nhƣ: VIB (Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam), MB (Ngân hàng TMCP Quân đội), Techcombank (Ngân hàng TMCP Kỹ thƣơng Việt Nam) thì có thể hiểu một cách khái quát, đây là hoạt động cho vay tiêu dùng đối với cá nhân, hộ gia đình với mục đích nhà ở đất không nhằm mục đích thƣơng mại (mua bán vì mục đích chênh lệch giá, cho thuê, kinh doanh.) trong khoảng thời gian nhất định và kèm theo chi phí vay vốn.