CHƯƠNG 1: MỘT SÓ VẤN ĐẺ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VẺ ĐỊNH GIÁ BAT ĐỘNG SAN 1. Những vấn đề lý luận về định giá bất động sản 111 Khải niệm và đặc điểm của bắt động san Theo pháp luật La Mã, bat động sản trước hết là đất đai va những tai sản gan liên với đất đai hoặc liên quan đến dat dai, dựa vào dat đai dé tôn tại như nha ở, công trình xây dựng, cây trong trên dat. Các tai sản được coi là bat động sản này có thể được hình thành theo nguôn gốc tự nhiên hoặc do sức lao động của con người trên mảnh dat dé gắn, đặt vào các công trình xây dưng Thâm chí, pháp luật La Mã còn xác định các quyền trên bat động sản cũng la một loại bat đông sản. Có thé thay, pháp luật La Mã đã co quan niém rat rông va tiền bộ trong định nghĩa về bât đông sản.
Quan niệm nảy cho đến ngày nay vẫn được nhiều quốc gia kế thừa và đưa vào các văn bản pháp luật dan sự với một số điều chỉnh. Tuy nhiên, pháp luật La Ma mới chỉ dừng lại ở việc xác định các loại tai san hữu hình có môi quan hệ liên quan, dua vào dat dai dé tôn tai là bất động sản ma chưa tỉnh tới các loại quyên tai sản hoặc các tai sản vô hình khác. Khai niệm bat động sản được nhiêu quốc gia tiếp cận với các phương thức khác nhau nhưng điểm chung là khái miệm nay thường có nội ham rông, đa dang bao gồm cả tai sản hình thành tự nhiên va tai sẵn hình thành qua lao động, sản xuất của con người, đồng thời khái niệm nảy không chỉ goi gon dưới hình thức vat ma còn có thể là quyên tai sản, dịch vu. Trên thực tế, có những tai sản có quốc gia cho là bat đông sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản.
Tại Việt Nam, khái niệm về bat động sản cho dén hién nay van được định nghĩa theo hướng liệt kê mà không theo hướng tổng hợp khi không quy định tiêu chí hoặc căn cứ phân loại. Cu thể, khoản 1 Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định bat động sản bao gồm: đất đai, nha, công trình xây dựng gắn liên với dat dai, tải sản khác gắn liên với dat dai, nha, công trình xây dung, tai sản khác theo quy định của pháp luật (như quyên sở hữu, quyền khác đôi với tải 6 sản la bat động sản. Với định nghĩa nay, bat động sản ở Việt Nam được liệt kê theo hướng mở khi cho phép các nhà làm luật được bô sung thêm các tài sản được phân loai thành bat đông sản. Bên cạnh đó, pháp luật còn mở rộng nội ham khái niệm bat động sản không chi giới han bởi các tài sản hữu hình như vật, ma còn bao gôm cả các tai sản vô hình như quyển sở hữu, quyên khác đối bat đông sản như quyên sử dụng, quyền bê mặt.
Đông thời, bat động sản cũng không chỉ giới han 1a những vật có sẵn tư nhiên như dat dai ma còn la tat cả những gi được tạo ra do công sức lao động của con người gan liên với dat dai như công trình xây dưng, cây trông. Theo tác giả, việc định nghia bất đông sản tại Việt Nam có thé được tiếp cận theo phương án kết hợp giữa hai phương án trên. Theo đó, một mặt van tiếp tục liệt kê các trường hợp cụ thé được xác định 1a bat đông sản, một mặt bỗ sung thêm các tiêu chi được sử dụng lam căn cử dé xác định bat động sản. Theo cách liệt kê trong Bộ luật dan sự năm 2015, việc liệt kê tai san bat đông sản Việt Nam đang căn cứ theo hai tiêu chí sau: tính gắn kết của tải sản đối với đất đai va tính liên quan của tai sản đối với đất dai và tài sản gắn liên với đất.
Việc bd sung thêm các tiêu chí xác định tải sản là bat động sản sẽ giúp bảo dam tinh thông nhất và nhất quán trong cách liệt kê. Đặc điễm của bat động sản Bat đông sản có những đặc điểm sau: Thứ nhất, tính cả biệt va tinh khan hiếm: Bat động sản là đất đai hoặc các công trình trên dat, tai sản gắn liên với công trinh đó, mà đất dai lả tai nguyên hữu hạn, không sinh sôi thêm nên bat động sản có tính khan hiểm Do có tinh khan hiểm và đặc tính vật ly không di đời được nên dat đai trở thành hảng hóa mang tính cá biệt. Chẳng hạn như hai thửa đất cùng nằm trong một khu vực, thậm chỉ là liền ké nhau thì chúng cũng chứa đựng những yếu tổ hoản toàn khác nhau. Chính vì thé ma dù có vị trí cạnh nhau va tài sản gan liên với đất có chung một kiểu thiết kế đi chăng nữa thì những bat đông sản nảy cũng sẽ mang tính cá biệt, ít nhật là chúng có vị trí không gian khác nhau, dẫn đến hệ quả là giá trị thị trường của các bat đông san đó có sự khác biệt.
Thứ hai, tinh lâu bên: Sở đã bat động săn có đặc điểm nay do dat đai la nguồn tải nguyên quý giá và không thể hủy hoại được. Đặc biết khi các công trình kiến trúc nêu được xây dựng trên nên dat có khả năng tôn tại lâu bên hang trăm năm nêu được tu tạo, nâng cap cẩn thận. Qua đây có thé thay, tính chat bên lâu của bat động sẵn là chỉ tuôi tho của vật kiến trúc và công trình xây dựng của công trinh xây dựng, chứ không phải tui tho kinh tế của bat động san. Thứ ba, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bat động sản chịu sư änh hưởng lẫn nhau rat lớn, giá trị của bat động sản nay có thé sé chịu sự tác động rõ rét của bat đông sản khác, ví du khi Nhà nước xây dựng công trình ha tang, cảnh quan tại mét địa điểm thì việc nay sé làm gia tang giá trị sử dụng của các bat động sản khác ở trong khu vực đó.
Nói một cách khác, các bat đông sản có thé lâm tôn lên vẻ dep, su hap dan cho nhau nêu co sư đâu tư hoặc ngược lại cũng có thé lam giảm giá trị của những bất động san khác. Ngoài ba tính chất trên, bất đông sản còn có những tinh chất khác như tính thích ứng: Bat động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó và vẫn đâm bão yêu cầu sử dung của người dung, Tính phụ thuộc vảo năng lực quản lý: Việc đâu tư xây dụng bat động sản đòi hỏi chi phí lớn, thời gian dai nên can khả năng quan lý tương xứng, Mang nặng yêu to tập quán, thị hiểu vả tâm lý x4 hôi: Nhu cầu về bat động sản của mỗi khu vực, mỗi dân tôc la khác nhau, phu thuộc vào tap quản, lối sông của người dân sinh sông tai đó. Bên cạnh đó, các yếu tổ tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo, cũng góp phân chi phôi nhu câu sử dung bắt động san của các chủ thé 1. Phân loại bat động sản Phân loại bat động sản có ÿ nghĩa quan trong, là cơ sở dé Nha nước đưa ra chính sách quản lý và sử dụng bất động sản (loại tài sản có giá trị lớn) một § cách hợp lý và hiệu quả về mặt kinh tê, xã hội.
Su khác nhau trong quan ly nha nước đối với mỗi loại bất động sản có mục đích sử đụng khác nhau thường thể hiện ở giá trị, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý. Từ đó liên quan đến tiên thuê phải nộp, mức giá đền bù, quyên khai thác lợi ích từ bất đông sản cũng như quyển được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục dich sử dung đôi với người sử dung bat động sản Đề phân loại bât động sản phải căn cứ vào tiêu chỉ phân loại, mỗi tiêu chí đưa ra các kết quả khác nhau và phục vụ mục dich khác nhau. Nêu căn cứ vao đặc tính vật chat, công năng sử dụng có thé chia thành ba loại như khái niệm nêu trên là: Dat đai, công trình kiến trúc, các tải sản gắn liên với công trình kiến trúc và các tải sản khác gắn liên với đất đai. Tuy nhiên, nhìn từ góc đô pháp lý, bat động sản được coi là đối tượng của giao dich dân sự vả tử góc độ thực tế, bat đông sản lại được nhìn nhận 1a một loại hang hóa có giá tri lớn Vi vậy có thé căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành vả thực tế áp dụng luật phân loại bất đông sản thành ba loại sau: Thứ nhất là bat động san có dau tư xây dựng gom: Nhà ở, công xưởng và công trình thương mại dich vu, bất động sản ha tang (ha tang kỹ thuật, ha tang xã hội), văn phòng lam việc.
Trong bat đông sản có dau tư xây dựng thì nhóm nha dat (bao gôm dat đai và các tài sản gắn liên với dat đai) là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn và chịu anh hưởng của nhiều yêu tô chủ quan, khách quan Đây là nhóm bat động sản chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thi trường bat đông sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thé giới Thứ hai 1a bat đông sản không đâu tư xây dựng: Bat động sản thuộc loại nay chủ yếu là dat rừng, đất nuôi trong thuy san, đất làm mudi, dat hiếm, dat chưa sử dung. Thứ ba là bat động sn đặc biệt: Là những bat đông sản như miều mao, đình chùa, công trình bão tôn quốc gia, di sản văn hoà vật thể Đặc điểm của loại bat động sẵn này là khả năng tham gia thi trường tháp. Tuy nhiên xu hướng 9 hiện nay, nhả đầu tư đang có đây mạnh đầu tư xây dựng chúa tư nhân, nhằm đáp ứng nhu cầu thờ tự, tín ngưỡng ngày cảng cao của người dân. Các công trình "kinh doanh" tâm linh như vậy vừa 1a bat đông sản đặc biệt (vì phục vụ tín ngưỡng) vừa liên quan đến bật động sản có đầu tư xây dựng vì mang tính tư nhân.
Định giá bất động sản 12.1 Khải niệm dinh giá bắt động sản Như phân trên đã dé cập, bat động sản là tai sản cô đính về vi tri dia lý và không di đời được. Như vay, bat động san trước hết là tai sản song khác với các tai sản khác, đây là tai sản cô định về vị trí địa ly va không di dời được. Vì vậy muôn tim hiểu như thé nào là định giá bat động san thì trước tiên chúng ta phải đi sâu giải mã nội ham của khái niệm định giá tai san.