Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản giữ vai trò là kênh huy động vốn đầu tư và biến đất đai thành nguồn lực kinh tế quan trọng. Trong cấu trúc vận hành của thị trường này, hoạt động của các tổ chức trung gian và công tác định giá bất động sản đóng vai trò trọng yếu trong việc tính đúng, tính đủ giá trị tài sản làm cơ sở điều tiết nguồn thu ngân sách, bình ổn thị trường, chống đầu cơ, kiểm soát rủi ro và hài hòa lợi ích giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động định giá bất động sản tại Việt Nam thời gian qua bộc lộ nhiều điểm hạn chế, thiếu đồng bộ và đang trong quá trình cải cách mạnh mẽ, đặc biệt là trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 được thông qua với nhiều sửa đổi mang tính căn bản. Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đặng Thái Sơn (Chuyên ngành Luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Nguyễn Thị Nga) được thực hiện nhằm phân tích thực trạng pháp lý và thực tiễn thực thi định giá bất động sản tại các địa phương, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện.

Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu bao quát của đề tài là đề xuất hệ thống giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá bất động sản tại Việt Nam.

Nhiệm vụ nghiên cứu: Tác giả xác định 04 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể được đánh số theo văn bản:

  1. Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần bổ sung hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng pháp luật về định giá bất động sản ở Việt Nam.
  2. Đánh giá thực trạng pháp luật về định giá bất động sản nhằm nhận diện những thành công và những hạn chế, tồn tại; đồng thời chỉ ra nguyên nhân của những hạn chế của lĩnh vực pháp luật này.
  3. Đánh giá thực tiễn triển khai định giá bất động sản ở một số địa phương.
  4. Đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá bất động sản ở Việt Nam.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Các Nghị quyết của Đảng về chính sách đất đai và bất động sản; các quy định pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về giá và định giá bất động sản cùng các văn bản hướng dẫn liên quan; hoạt động định giá đất trong thực tiễn; các báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai và các Dự thảo văn bản hướng dẫn thi hành.
  • Phạm vi nghiên cứu: Khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu dưới góc độ khoa học pháp lý (chuyên ngành Luật Kinh tế), tập trung chuyên sâu vào định giá đất – bộ phận cấu thành cơ bản và quan trọng nhất của bất động sản. Phạm vi không gian gắn liền với dữ liệu thực tiễn tại một số địa phương (điển hình là thông tin, tài liệu từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Nam, Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Nam) và trên phạm vi cả nước. Phạm vi thời gian tập trung vào giai đoạn thi hành Luật Đất đai năm 2013 và đối chiếu với các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và khái niệm sử dụng:

  • Khái niệm bất động sản: Khóa luận kế thừa lịch sử lập pháp từ luật La Mã (tiếp cận bất động sản là đất đai, tài sản gắn liền với đất và các quyền trên bất động sản), đối chiếu với khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam (tiếp cận theo phương pháp liệt kê mở gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất và quyền tài sản). Bất động sản được phân loại thành 03 nhóm: bất động sản có đầu tư xây dựng (nhà đất, hạ tầng, văn phòng, nhà xưởng); bất động sản không đầu tư xây dựng (đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng); bất động sản đặc biệt (công trình bảo tồn, di sản văn hóa, đình chùa, miếu mạo, công trình tâm linh). Các đặc tính cơ bản được phân tích gồm: tính cá biệt và khan hiếm, tính lâu bền, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau, tính thích ứng, phụ thuộc năng lực quản lý và tâm lý tập quán xã hội.
  • Khái niệm định giá bất động sản: Tác giả trích dẫn định nghĩa của GS. Sealrooke (Viện Đại học Portsmouth – Vương quốc Anh), GS. Lim Lan Yuan (Đại học Quốc gia Singapore), khoản 5 Điều 4 Luật Giá năm 2012 và Điều 53 Hiến pháp năm 2013; từ đó xác định định giá bất động sản là quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được trao quyền tiến hành xác định giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích trong thời hạn sử dụng đất xác định.
  • Văn bản pháp luật nền tảng: Hiến pháp năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024, Luật Giá năm 2012, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, Thông tư số 145/2016/TT-BTC, Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT và Nghị định số 89/2013/NĐ-CP (trong văn bản có đoạn trích dẫn số hiệu 80/2013/NĐ-CP).

Phương pháp nghiên cứu:

  • Phương pháp luận: Dựa trên nền tảng duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin.
  • Phương pháp nghiên cứu cụ thể:
    • Phương pháp phân tích, so sánh luật học và lịch sử cụ thể (áp dụng tại Chương 1 để làm rõ lý luận và kinh nghiệm quốc tế).
    • Phương pháp đánh giá, bình luận, thống kê và đối chiếu (áp dụng tại Chương 2 để phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành tại địa phương).
    • Phương pháp tổng hợp, diễn giải và dự báo (áp dụng tại Chương 3 để xây dựng định hướng và giải pháp).

Nguồn dữ liệu: Dữ liệu nghiên cứu bao gồm các đạo luật hiện hành và các nghị định, thông tư chuyên ngành; các giáo trình, đề tài nghiên cứu cấp trường, cấp bộ của Trường Đại học Luật Hà Nội, Ban Nội chính Trung ương, Học viện Tài chính; bài viết trên các tạp chí chuyên ngành (Tạp chí Tài chính, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, Tạp chí Luật sư Việt Nam, Tạp chí Công thương); tài liệu thực tiễn và số liệu cung cấp bởi Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Nam cùng Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Nam.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật về định giá bất động sản

Chương 1 tập trung giải quyết các vấn đề nền tảng về lý luận và pháp luật định giá bất động sản, cấu trúc thành 03 nội dung lớn:

  • Bản chất, đặc điểm và vai trò của định giá bất động sản: Khẳng định định giá là hoạt động phân tích kinh tế ứng dụng mang tính kinh tế - kỹ thuật, pháp lý và xã hội. Định giá đóng vai trò bảo vệ quyền lợi cá nhân trong giao dịch dân sự, thế chấp, mua bán, thanh lý; đồng thời là công cụ để Nhà nước quản lý tài chính đất đai, tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, tính thuế, chống thất thoát tài sản công và phân bổ đất đai theo nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
  • Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động định giá: Gồm 04 chế định cốt lõi:
    1. Nguyên tắc định giá đất (đảm bảo tính minh bạch, khách quan, phòng chống thất thoát ngân sách).
    2. Phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất).
    3. Căn cứ định giá bất động sản (mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, thông tin đầu vào, các yếu tố tác động khác).
    4. Đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề định giá đất (chuẩn hóa năng lực chuyên môn và đạo đức hành nghề).
  • Kinh nghiệm quốc tế về định giá đất:
    • Đức: Hệ thống pháp luật hoàn chỉnh (Đạo luật đất đai, Đạo luật cư trú, Đạo luật về xây dựng nhà ở, Luật về xây dựng nhà ở); giao Hội đồng định giá độc lập (gồm kiến trúc sư, kỹ sư địa chính, thương gia bất động sản) khảo sát, thống kê và công bố giá định hướng; áp dụng 03 phương pháp (so sánh bán hàng, chi phí, thu nhập).
    • Úc: Ban hành Luật định giá đất từ sớm (Nam Úc năm 1971, New South Wales năm 1916); Văn phòng định giá đất công bố giá độc lập vào ngày 01/7 hàng năm; áp dụng cơ chế đấu thầu tư vấn định giá độc lập; phân định rõ quy trình định giá hàng loạt (tính thuế BĐS) và định giá riêng lẻ (bồi thường, thế chấp).
    • Hàn Quốc: Nhà nước không trực tiếp định giá mà thuê 05 công ty định giá độc lập đưa ra 05 phương án, sau đó lấy giá trị trung bình cộng để tính bồi thường; vận hành Hệ thống thông tin đất đai Hàn Quốc (KLIS), Bảng so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (LFCT) và áp dụng Luật Thu hồi đất cho các dự án công (mỗi năm bồi thường khoảng 150 km² với kinh phí 1,5 tỷ USD).
    • Nhật Bản: Căn cứ Điều 86 BLDS Nhật Bản và Luật Đăng ký bất động sản; áp dụng hệ thống định giá hàng loạt thông qua điều tra đồng thời nhiều địa điểm trên toàn quốc để làm căn cứ tính thuế thừa kế, thuế tài sản cố định và bồi thường thu hồi đất.
  • 06 bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam:
    1. Giá đất do thị trường điều tiết; Nhà nước định giá chủ yếu để tính thuế, phí, lệ phí và bồi thường thu hồi đất.
    2. Giá trị đất đai được xác định theo mục đích sử dụng (doanh thu tương lai trừ đi chi phí).
    3. Thiết lập tổ chức định giá cấp Trung ương xây dựng Bảng giá đất chuẩn toàn quốc hàng năm.
    4. Phát triển mạnh hệ thống các tổ chức tư vấn, định giá độc lập chuyên nghiệp.
    5. Thiết lập cơ chế cập nhật, tích hợp dữ liệu giá đất liên tục từ nhiều nguồn.
    6. Xây dựng đồng bộ 05 trụ cột quản lý đất đai: khung pháp lý, tổ chức - bộ máy, phương pháp định giá, hạ tầng công nghệ/dữ liệu và nguồn nhân lực chuyên môn.

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về định giá bất động sản ở một số địa phương

Chương 2 phân tích chuyên sâu thực trạng các quy phạm pháp luật và những vướng mắc phát sinh trong khâu áp dụng:

  • Thực trạng nguyên tắc định giá đất: So sánh sự thay đổi giữa Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 (04 nguyên tắc: mục đích sử dụng hợp pháp, thời hạn sử dụng, phù hợp giá thị trường phổ biến, các thửa liền kề có mức giá như nhau) với khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024. Điểm đột phá căn bản là việc bãi bỏ khung giá đất, thiết lập nguyên tắc định giá theo thị trường, bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn - Hội đồng thẩm định - cơ quan quyết định giá, hài hòa lợi ích Nhà nước - người sử dụng đất - nhà đầu tư, và chấp nhận biên độ chênh lệch không quá 15% giữa các phương pháp định giá.
  • Thực trạng kỹ thuật 05 phương pháp định giá:
    • Phương pháp so sánh trực tiếp (Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT): Quy trình 04 bước; ưu điểm ít phức tạp kỹ thuật tính toán nhưng phụ thuộc hoàn toàn vào tính trung thực của dữ liệu hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan Thuế/Tài nguyên Môi trường (thực tế người dân thường kê khai thấp hơn giá trị thực tế để giảm thuế).
    • Phương pháp chiết trừ (Thông tư 145/2016/TT-BTC): Quy trình 04 bước; kết hợp phương pháp chi phí và so sánh; dùng để bóc tách giá trị tài sản gắn liền với đất nhằm tìm giá trị quyền sử dụng đất.
    • Phương pháp thu nhập (Nghị định 44/2014/NĐ-CP, bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP): Quy trình 05 bước; lấy thu nhập ròng bình quân chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm cá nhân kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước. Nhược điểm: chịu ảnh hưởng lớn từ biến động lãi suất điều hành, chính sách tiền tệ, lạm phát và không phản ánh kịp quy luật cung - cầu.
    • Phương pháp thặng dư (Thông tư 145/2016/TT-BTC): Quy trình 05 bước; lấy tổng doanh thu phát triển giả định trừ tổng chi phí phát triển giả định. Nhược điểm: việc ước tính hiệu quả sử dụng cao nhất và tốt nhất mang tính chủ quan cao, chi phí dự toán dễ biến động theo thời gian triển khai dự án.
    • Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Thông tư 33/2017/TT-BTNMT): Quy trình 04 bước; lấy giá bảng giá đất nhân hệ số K. Bản chất chỉ là phương pháp quy đổi, không vận hành độc lập mà phải dựa trên 03 phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập.
    • Bước chuyển dịch của Nghị định số 12/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai năm 2024: Tinh giản còn 04 phương pháp chính thức (So sánh, Thu nhập, Thặng dư, Hệ số điều chỉnh giá đất), trong đó phương pháp chiết trừ được lồng ghép thành một bước kỹ thuật trong phương pháp so sánh.
  • Thực trạng căn cứ định giá đất: Phân tích 05 căn cứ theo khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024: (1) Mục đích sử dụng đất; (2) Thời hạn sử dụng đất; (3) Thông tin đầu vào từ thị trường; (4) Các yếu tố tự nhiên, xã hội khác; (5) Quy định pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.
  • Thực trạng đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề và đạo đức nghề nghiệp:
    • Khoản 4 Điều 80 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định từ ngày 01/07/2015 không còn cấp chứng chỉ định giá bất động sản, chuyển tiếp cá nhân hành nghề sang tiêu chuẩn thẩm định viên về giá theo pháp luật về giá (Nghị định số 89/2013/NĐ-CP).
    • Quy trình cấp và thu hồi Chứng chỉ định giá đất thực hiện theo Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT. Tiêu chuẩn: tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan, có thời gian công tác từ đủ 36 tháng, có giấy chứng nhận hoàn thành khóa bồi dưỡng định giá đất.
    • Quy tắc đạo đức nghề nghiệp định giá viên gồm 04 chuẩn mực bắt buộc: Độc lập - khách quan; Năng lực chuyên môn; Bảo mật thông tin; Hành vi chuyên nghiệp.
  • Hạn chế, bất cập trong thực tiễn: Dữ liệu địa chính chủ yếu quản lý trên văn bản giấy, việc cập nhật thông tin chậm trễ; hiện tượng khai gian giá mua bán để trốn thuế thu nhập cá nhân dẫn đến sai lệch nguồn dữ liệu đầu vào; năng lực và tính độc lập của các tổ chức tư vấn định giá tại địa phương còn yếu.

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá bất động sản

Nội dung chương tập trung vào các nhóm định hướng và giải pháp cụ thể:

  • Khẩn trương ban hành hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành đồng bộ Luật Đất đai năm 2024, trọng tâm là Nghị định quy định chi tiết về giá đất.
  • Hoàn thiện các quy định về điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất để tránh tình trạng tùy tiện lựa chọn phương pháp tạo ra chênh lệch giá lớn.
  • Xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu số quốc gia về giá đất và giao dịch bất động sản, kết nối chia sẻ thông tin liên thông giữa cơ quan Thuế, Văn phòng đăng ký đất đai và các sàn giao dịch.
  • Nâng cao tính độc lập của các tổ chức tư vấn định giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất tại địa phương; chuẩn hóa quy trình đào tạo, thanh tra, kiểm tra đạo đức hành nghề của đội ngũ định giá viên và thẩm định viên về giá.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận làm rõ bức tranh tổng thể về thể chế định giá đất qua các thời kỳ, phân tích sự thay đổi giữa các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống hóa đặc điểm kỹ thuật của các phương pháp định giá đất áp dụng tại Việt Nam.

Bảng tổng hợp so sánh các phương pháp định giá đất theo phân tích của tác giả:

Phương pháp Căn cứ pháp lý phân tích Đối tượng áp dụng chủ yếu Ưu điểm chính Hạn chế cốt lõi
So sánh trực tiếp Thông tư 36/2014/TT-BTNMT Bất động sản có tính đồng nhất (chung cư, nhà liền kề, văn phòng) Không đòi hỏi mô hình tính toán phức tạp, bám sát giao dịch thực tế Dễ sai lệch do hợp đồng kê khai thấp để né thuế
Chiết trừ Thông tư 145/2016/TT-BTC Thửa đất có tài sản gắn liền với đất cần bóc tách Giải quyết bài toán định giá đất trống khi thiếu dữ liệu Phụ thuộc vào việc đánh giá chính xác tuổi thọ, khấu hao tài sản trên đất
Thu nhập Nghị định 44/2014/NĐ-CP & NĐ 12/2024/NĐ-CP Đất nông nghiệp, thương mại - dịch vụ có dòng tiền đều đặn Cơ sở lý thuyết chặt chẽ, dễ tính toán dòng tiền ròng Chịu ảnh hưởng lớn từ biến động lãi suất ngân hàng và tỷ lệ lạm phát
Thặng dư Thông tư 145/2016/TT-BTC Dự án đầu tư phát triển, đất có tiềm năng quy hoạch Mô phỏng được quá trình đầu tư, hỗ trợ tư vấn dự án Dễ bị sai lệch bởi các giả định chủ quan về doanh thu và chi phí tương lai
Hệ số điều chỉnh (K) Thông tư 33/2017/TT-BTNMT Tính tiền thuê đất định kỳ, giá khởi điểm đấu giá đất nhỏ lẻ Quy trình thực hiện nhanh, giảm áp lực thời gian thu hồi đất Không độc lập, chỉ mang tính quy đổi dựa trên các phương pháp khác

Kết quả chính và đóng góp của công trình:

  • Hệ thống hóa quá trình chuyển dịch pháp lý: Phân tích sự thu gọn từ 05 phương pháp (Nghị định 44/2014/NĐ-CP) còn 04 phương pháp chính thức trong Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 12/2024/NĐ-CP (lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh).
  • Đánh giá tác động của bước chuyển bãi bỏ khung giá đất: Tác giả chỉ ra cơ chế xác định giá theo thị trường sẽ thúc đẩy quỹ đất giải phóng nhanh hơn, cải thiện tâm lý thị trường, tạo điều kiện cho nguồn cung sản phẩm bất động sản phục hồi từ cuối năm 2025 và tăng trưởng sôi động từ giữa năm 2026.
  • Đóng góp khoa học: Cung cấp nghiên cứu tổng hợp có tính hệ thống về lý luận định giá bất động sản dưới góc độ luật học chuyên ngành Luật Kinh tế; phân tích kinh nghiệm quốc tế chi tiết từ 04 quốc gia (Đức, Úc, Hàn Quốc, Nhật Bản) với các mô hình và số liệu cụ thể (như kinh nghiệm hội đồng định giá Đức, mô hình đấu thầu tư vấn Úc, cơ chế trung bình cộng 05 tổ chức tư vấn của Hàn Quốc).

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế của khóa luận: Tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu chủ yếu ở đối tượng định giá đất dưới góc độ Luật Kinh tế, chưa thể bao quát toàn diện các loại hình tài sản gắn liền với đất đặc thù (như bất động sản ngầm, bất động sản du lịch tâm linh phức tạp). Dữ liệu thực tiễn địa phương tập trung chủ yếu vào một số địa bàn (như tỉnh Hà Nam) và tài liệu tổng kết toàn quốc. Ngoài ra, tại thời điểm tác giả hoàn thành khóa luận (năm 2024), Luật Đất đai năm 2024 chưa chính thức có hiệu lực thi hành và các Nghị định hướng dẫn về giá đất vẫn đang trong giai đoạn soạn thảo, do đó các phân tích về luật mới chủ yếu dừng lại ở góc độ phân tích quy định và dự báo tác động.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Tiếp tục đánh giá tác động định lượng trong thực tế khi Nghị định về giá đất và bảng giá đất mới theo Luật Đất đai năm 2024 được các địa phương triển khai đồng bộ sau ngày luật có hiệu lực; nghiên cứu sâu hơn về trách nhiệm pháp lý và cơ chế bảo hiểm rủi ro nghề nghiệp của thẩm định viên về giá trong các vụ việc tranh chấp giá bồi thường đất đai.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng thụ hưởng: Khóa luận là tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên cao học chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Đất đai, chuyên ngành Thẩm định giá và Quản lý thị trường bất động sản.
  • Nội dung có giá trị ứng dụng cao:
    • Tiểu mục 1.3 Chương 1: Phần tổng hợp hệ thống kinh nghiệm lập pháp và mô hình tổ chức định giá đất của Đức, Úc, Hàn Quốc, Nhật Bản cùng 06 bài học trụ cột cho công tác quản lý tại Việt Nam.
    • Tiểu mục 2.1 Chương 2: Bảng phân tích chi tiết các bước tiến hành theo từng thông tư chuyên ngành của 05 phương pháp định giá đất truyền thống, cùng lập luận về việc thu gọn phương pháp tại Nghị định số 12/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai năm 2024.
    • Khung phân tích đạo đức nghề nghiệp và điều kiện hồ sơ cấp Chứng chỉ định giá đất theo Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT.

Câu hỏi thường gặp

1. Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi những nguyên tắc định giá đất cơ bản nào so với Luật Đất đai năm 2013?

Theo phân tích tại mục 2.1 Chương 2, Luật Đất đai năm 2024 (khoản 1 Điều 158) bãi bỏ khung giá đất của Chính phủ để định giá theo nguyên tắc thị trường; bổ sung quy định bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định và cơ quan quyết định giá; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; đồng thời quy định cụ thể việc chấp nhận mức chênh lệch không quá 15% giữa các phương pháp định giá.

2. Vì sao phương pháp chiết trừ không còn là phương pháp định giá đất độc lập theo Nghị định số 12/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai năm 2024?

Tác giả lý giải tại trang 35 rằng phương pháp chiết trừ thực chất là sự kết hợp giữa phương pháp so sánh và phương pháp chi phí nhằm loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản. Do bản chất chiết trừ chỉ là một bước kỹ thuật để bóc tách tài sản nhằm xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh, nên văn bản mới đã lồng ghép chiết trừ thành một khâu trong phương pháp so sánh.

3. Hàn Quốc áp dụng cơ chế định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng như thế nào theo kinh nghiệm được nêu trong khóa luận?

Theo tiểu mục 1.3 Chương 1, tại Hàn Quốc, Nhà nước không tự định giá đất mà thuê 05 công ty định giá độc lập đưa ra 05 phương án khác nhau. Sau đó, cơ quan nhà nước lấy phương án giá trung bình cộng của 05 phương án này để làm giá bồi thường. Nước này vận hành Hệ thống thông tin đất đai (KLIS), Bảng so sánh các yếu tố ảnh hưởng (LFCT) và Luật Thu hồi đất cho các dự án công với quy mô bồi thường trung bình mỗi năm khoảng 150 km² (tương đương 1,5 tỷ USD).

4. Hồ sơ đề nghị cấp Chứng chỉ định giá đất đối với cá nhân gồm những tài liệu gì theo văn bản khóa luận trích dẫn?

Căn cứ Điều 5 Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT được tác giả nêu tại trang 43, hồ sơ bao gồm: (1) Đơn đề nghị cấp chứng chỉ định giá đất; (2) Bằng tốt nghiệp đại học chuyên ngành thẩm định giá, kinh doanh bất động sản hoặc các chuyên ngành liên quan; (3) Giấy xác nhận của cơ quan, nơi công tác về thời gian làm việc từ đủ 36 tháng; (4) Giấy chứng nhận hoàn thành khóa bồi dưỡng về định giá đất; (5) Căn cước công dân hoặc chứng minh thư và ảnh màu cỡ 4x6 cm chụp trong thời gian quy định.

5. Khóa luận dự báo mốc thời gian nguồn cung sản phẩm trên thị trường bất động sản phục hồi dựa trên quy định mới của Luật Đất đai 2024 ra sao?

Tại trang 27-28, tác giả nhận định việc bãi bỏ khung giá đất và phân định rõ ràng các trường hợp đấu giá, đấu thầu dự án công - tư trong Luật Đất đai năm 2024 sẽ tháo gỡ vướng mắc cho các cơ quan quản lý và nhà đầu tư; từ đó nguồn cung sản phẩm trên thị trường bất động sản được dự báo sẽ cải thiện từ cuối năm 2025 và bắt đầu sôi động rõ nét từ giữa năm 2026.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đặng Thái Sơn là công trình nghiên cứu chuyên ngành Luật Kinh tế, cung cấp hệ thống luận cứ lý luận và phân tích thực trạng pháp luật về định giá bất động sản tại Việt Nam. Tác giả đã phân tích cơ sở lý thuyết, đối chiếu quy định giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2024, tổng hợp mô hình định giá của 04 quốc gia phát triển và chỉ ra các bất cập phát sinh trong việc thu thập dữ liệu đầu vào tại địa phương. Các giải pháp được đề xuất trong công trình tập trung vào việc khẩn trương hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành luật mới, minh bạch hóa cơ sở dữ liệu số và nâng cao tính độc lập của các tổ chức tư vấn định giá đất.