Lời mở đầu Trong xu thế hội nhập cùng phát triển hiện nay, cùng với sự chuyển mình của đất nước và tốc độ phát triển của nền kinh tế thì ngân hàng đóng một vai trò ngày càng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Sự mở cửa hội nhập đã tạo ra những cơ hội lớn đồng thời nó cũng tạo ra thách thức không nhỏ đối với sự phát triển của hệ thống ngân hàng hiện nay. Trong các hoạt động của ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận nhất nhưng đồng thời nó cũng tiềm nhiều những rủi ro. Nhằm hạn chế những rủi do đó các ngân hàng đã yêu cầu người vay phải có tài sản thế chấp, khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì ngân hàng sẽ xử lý tài sản thế chấp để thanh toán cho các khoản nợ đó.
Có thể nói đây là một trong những công cụ quan trọng để hạn chế rủi ro không đáng có do khách hàng gây ra. Để công cụ này thật sự hiệu quả thì công tác thẩm định giá trị (BDS) được coi là mắt xích quan trọng nhất của cả quá trình tín dụng, tuy nhiên tại ngân hàng HABUBANK thì bị coi nhẹ và thực tế tại ngân hàng không có cán bộ chuyên thẩm định giá riêng mà là do cán bộ tín dụng kiêm cả địng giá. Từ những thực tế đó, em đã chọn Chuyên đề thực tập tốt nghiệp : “ Hoạt động định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng HABUBANK” Nội dung Chuyên đề gồm những vấn đề chính sau: Phần I: Cơ sở khoa học của định giá, quản lý và xử lý BĐS thế chấp. Phần II: Tình hình định giá, quản lý và xử lý BĐS thế chấp tại ngân hàng HABUBANK Phần III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng HABUBANK.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45 1 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp PHẦN I: CƠ SỞ LÝ THUẾT VỀ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ CẦM CỐ, THẾ CHẤP, BẢO LÃNH.Thế chấp tài sản là. Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền ( khoản 1 điều 346 Bộ luật dân sự ). Theo quy định tại điều 324 Bộ luật Dân sự thì thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bất động sản là các loại tài sản không di chuyển được bao gồm: đất đai nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
Tài sản thế chấp không phải chuyển giao cho bên nhận thế chấp trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Ngoài những bất động sản mà pháp luật quy định được dùng để thế chấp vay vốn, pháp luật về hàng không về hàng hải còn quy định tầu bay,tầu biển cũng được dùng để thế chấp vay vốn. Một điều đáng lưu ý là khi thế chấp bất động sản và bất động sản đó phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh đó thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận hoặc pháp luật đã quy định. Ví dụ: một người thế chấp khách sạn để vay vốn thì toà bộ hoa lợi, lợi tức thu được từ việc kinh doanh khách sạn cũng thuộc tài sản thế chấp nếu như bên thế chấp và bên nhận thế chấp thoả thuận trong hợp đồng.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Ví dụ:thế chấp một cái nhà để vay vốn, trong nhà có các máy lạnh gắn vào tường, bàn, tủ, tivi tủ lạnh thì tất cả những vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45 2 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận đó. Theo quy định tại khoản 2 điều 346 của bộ luật dân sự thì bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ.
Vídụ khi thế chấp quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp , lâm nghiệp để vay vốn với các tổ trức tín dụng thì người sử dụng đất vẫn phải giữ đất đó để tiếp tục sản xuất thu hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất, thu hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất. Tổ trức tín dụng không thể nhận giữ diện tích đất đã thế chấp vì tổ trức tín dụng không phải là người sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp mà là tổ trức kinh doanh tiền tệ. trong trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất không có khả năng trả nợ cho tổ trức tín dụng thì lúc đó tổ trức tín dụng dược phép giữ đất để thu hồi nợ. Vai trò bất động sản thế chấp trong đời sống xã hội.
Với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế xã hội các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức có nhu câu về vốn ngày càng lớn để đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh nhằm tạo ra hàng hoá và dịch vụ nhằm phục vụ cho nhu cầu đời sống và sản xuất ngày càng đa dạng, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống, thúc đẩy nền kinh tế phát triển… thì họ phải vay vốn từ các tổ chức tín dụng. Để hạn chế tới mức thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra do người vay không trả được nợ, ngân hàng yêu cầu người đi vay phải có tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp vẫn do bên vay giữ và tiếp tục sử dụng. Như vậy thế chấp BĐS đã góp phần thúc đẩy hoạt động sản xuất phát triển, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống của người dân.
Đối với ngành ngân hàng, thế chấp BĐS góp phần tăng tài sản của ngân hàng, tăng tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận góp phần đưa cả hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô, chất lượng cũng như quản lý tiền tệ trong lưu thông. Đối với ngành địa chính, nó góp phần thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nâng cao khả năng quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở. Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45 3 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3. Nội dung chủ yếu của hợp đồng cầm cố thế chấp và bảo lãnh.
Hợp đồng cấm cố, thế chấp bất động sản phải có các nội dung chủ yếu sau: - Tên địa chỉ của các bên ; ngày tháng năm; - Nghĩa vụ được đảm bảo; - Mô tả tài sản cầm cố, thế chấp: danh mục, số lượng, chủng loại, đặc điểm kỹ thuật, hoa lợi, lợi tức phát sinh nếu là bất động sản, quyền sử dụng đất, thì phải ghi rõ vị trí, diện tích đất, ranh giới, các vật phụ kèm theo; - Giá trị của tài sản cầm cố, thế chấp: ghi rõ giá trị của tài sản cầm cố, thế chấp theo văn bản xác định giá trị tài sản kèm theo mà các bên đã thoả thuận xác định hoặc thuê tổ trức tư vấn, tổ trức chuyên môn xác định; - Bên giữ tài sản, giấy tờ của tài sản cầm cố, thế chấp: - Quyền và nghĩa vụ của các bên; - Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý tài sản cầm cổ, thế chấp ; Hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản phải có các nội dung chủ yếu sau: - Tên, địa chỉ các bên, ngày tháng năm; - Nghĩa vụ được bảo lãnh, phạm vi bảo lãnh; ghi số, ngày, tháng, năm hợp đồng tín dụng; số tièn được bảo lãnh (một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ trả nợ ); - Danh mục, số lượng, chủng loại, đặc điểm, giá trị của hợp đồng bảo lãnh; - Quyền, nghĩa vụ của bên bảo lãnh, tổ trức tín dụng nhận bảo lãnh; - Các phương thức xử lý tài sản bảo lãnh; - Cam kết của bên bảo lãnh về việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay khi đến hạn mà khách hang vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ; - Cam kết của bên bảo lãnh về việc xử lý tài sản bảo lãnh khi đến hạn mà không thực hiện được nghĩa vụ bảo lãnh; Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45 4 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Các thoả thuận khác. Các tài sản được dùng để thế chấp. Theo quy định tại điều 5 của quyết định 271/QD- NH trong trường hợp thế chấp bất động sản các tổ trức tín dụng để vay vốn thì những tài sản sau đây được dùng để thế chấp: 1. Các bất động sản có khả năng chuyển nhtượng, mua bán dễ dàng bao gồm: a.
Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng. Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các công cụ thiết bị gắn liền với nhà máy,tàu biển , tàu bay… d. Tài sản khác nếu pháp luật có quy định.
Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp có thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo quy định tại điều 349 của bộ luật dân sự thì tài sản đang cho thuê cũng được đem thế chấp, vì tài sản tuy đã cho thuê nhưng vân thuộc sở hữu của chủ tài sản. người thuê không phải là chủ tài sản thuê được mà chỉ có quyền sử dụng trong thời gian thuê, không có quyền định đoạt tài sản thuê.
Các loại tài sản không được nhận thế chấp. Theo quy định tại điều 7 của quyết định 217/QĐ-NH1 thì các tổ trức tín dụng không được nhận thế chấp, cầm cố cụ thể là: - Các tài sản nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán,chuyển nhượng - Tài sản đang còn tranh chấp. - Tài sản không thuộc sở hữu của người thế chấp cầm cố bảo lãnh.