Chương I: Một số vấn dé lý luận về đầu thâu lựa chon nhà đầu tu Dự án BDS và pháp luật về đầu thâu lựa chon nhà đâu tư thực hiện Dự án Bắt động sản tại Việt Nam Chương II: Thực trạng pháp luật và thực thi pháp luật về đấu thâu lựa chọn nhà đâu tư thực hiện Dự án BĐS tại Việt Nam Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về đầu thâu lựa chon nhà dau tư thực hiện Dự án BĐS tại Việt Nam 7. Phương pháp nghiên cứu Về phương pháp luận, để có thể nghiên cứu đề tài, học viên dựa vào phương pháp luận chủ yêu là phép duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác — Lênin, kết hợp với đó là tư tưởng Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, đề tài còn vận dụng các quan điểm, tư tưởng chỉ đạo của Đảng cộng sản Việt Nam làm định hướng cho việc nghiên cứu và đề xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Dự án BĐS tại Việt Nam. Về các phương pháp nghiên cứu cụ thể, học viên sử dụng các phương pháp chính như sau: - Phuong pháp phân tích quy phạm và phương pháp đánh giá thực trang pháp luật, đây là các phương pháp chính được sử dụng trong suốt quá trình thực hiện đề tài này.
Thông qua các phương pháp trên, học viên chỉ ra những điểm hạn chế, bat cập của các quy định pháp luật về dau thầu lựa chọn nha đầu tư thực hiện Dự án BĐS tại Việt Nam - Phương pháp tổng hop, trên cơ sở đánh giá, nhìn nhận đa chiều dé có thé bao quát các van đề liên quan đến đề tài, học viên kết hợp trình bày tổng hợp từ nhiều nguồn tư liệu khác nhau về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án BĐS tại Việt Nam. Ngoài ra, học viên kết hợp giữa phương pháp tổng hợp và các phương pháp nghiên cứu khác dé nhằm mục đích có được sự nhận thức về vấn đề nghiên cứu một cách khoa học, hệ thống, hài hòa, toàn diện và đầy đủ. Ngoài ra, học viên còn sử dụng các phương pháp thống kê, so sánh, hệ thong. Học viên sử dung và kết hợp chặt chẽ, hài hòa, hợp lý các phương pháp nghiên cứu trên để tiếp cận khách thể nghiên cứu và giải quyết các nhiệm vụ của đề tài.
Y nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận văn Về mặt lý luận, việc nghiên cứu đề tài luận văn góp phần làm rõ cơ sở lý luận pháp luật về đấu thầu lựa chọn nha đầu tư thực hiện Dự án BĐS. Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng pháp luật về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án BĐS, chỉ ra những hạn chế, bất cập và nguyên nhân trong quá trình thực thi pháp luật về van đề này, từ đó, đưa ra phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về dau thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án BĐS tại Việt Nam. Về mặt thực tiễn, Luận văn có thê sử dụng làm tài liệu tham khảo cho những nhà hoạch định chính sách trong quá trình xây dựng, hoàn thiện chính sách, pháp luật về đấu thầu lựa chọn nha đầu tư thực hiện Dự án BĐS tại Việt Nam; cho các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, các công ty có hoạt động đầu tư xây dựng sản phẩm bat động san đưa vào kinh doanh; tài liệu tham khảo, nghiên cứu cho các tô chức, cá nhân có liên quan. Việt Nam là quốc gia đang có nền kinh tế phát triển tương đối năng động và có sức hút mạnh với các nhà đầu tư trên thé giới.
Làm thé nao dé sử dụng nguồn lực quốc gia (đặc biệt là đất đai) một cách hiệu quả, thông minh và bền vững vừa là nhiệm vụ lại vừa là thách thức của các nhà quản lý. Quy định pháp luật phù hợp, cơ chế thực hiện minh bạch, tuân thủ nhưng vẫn có sự linh hoạt của Nhà nước sẽ tạo tiền đề thu hút nguồn vốn và thúc đây phát triển kinh tế. Chính vì vậy, việc nghiên cứu pháp lý về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án BĐS tại Việt Nam chính là thể hiện mong muốn thiết thực của học viên dé có thé hệ thống lại các quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh van đề này, đánh giá triển khai pháp lý trên thực tế và các đề xuất sửa đổi bổ sung cần thiết. Việc nghiên cứu đề tài pháp lý về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án BĐS tại Việt Nam là rất cần thiết và phù hợp với các điều kiện trong hoàn cảnh hiện nay.
MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE ĐẦU THAU LỰA CHON NHA DAU TU THUC HIEN DU AN BDS VA PHAP LUAT VE DAU THAU LUA CHỌN NHÀ DAU TU THUC HIEN DỰ ÁN BĐS 1. Ly luận về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án BĐS 1. Lý luận về Dự án BĐS 1. Khái niệm về Dự án BĐS Dự án BĐS là một dạng thức của dự án đầu tư, cụ thể là dự án đầu tư trong lĩnh vực bat động sản, lay đất đai làm nguồn lực tiên quyết.
Dé có khái niệm đầy đủ về Dự án BĐS, học viên tiếp cận từ khái niệm riêng biệt về “dự án đầu tư” và “bất động sản”. Theo Luật Dau tư 2020, khái niệm dự án đầu tu là: tap hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc đài hạn dé tiễn hành các hoạt động dau tư kinh doanh trên địa bàn cụ thé, trong khoảng thời gian xác định [28, Điều 3]. Quy định của Luật Đầu tư 2020 cho thấy khái niệm dự án đầu tư được dùng chung trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh mà pháp luật không cắm, trong đó có Dự án BĐS. Theo Từ điền Giải thích Thuật ngữ Luật học, khái niệm bat động sản là: Tai sản không thể di chuyển được trong không gian hoặc khi tách ra thì không còn công dung tổng thé cua tài sản bao gôm: đất dai, nhà ở, công trình xây dựng gan liên với dat đai, kế cả các tài sản gắn lién với nhà ở hoặc công trình xây dung đó [46, tr.
Bộ luật Dân sự 2015 quy định bat động sản gồm: dat đai; nhà, công trình xây dựng gắn liên với đất đai; tài sản khác gắn liên với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật [33, Điều 107, khoản 1]. Luật Kinh doanh bat động sản 2014 không có định nghĩa trực tiếp về Dự án BĐS, mà tại phần giải thích từ ngữ có đề cập đại ý Dự án BĐS là các dự án đầu tư xây dựng trên đất nhằm mục đích để bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, 10 cho thuê mua sản phẩm dau tư [30, Điều 3]. Đồng thời, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ hướng dẫn Luật Kinh doanh bat động san 2014 đã giải thích rõ dự án bat động sản “là dự án dau tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dung” [13, Điều 3, khoản 2]. Nhu vậy, từ các khái niệm trên, có thé hiểu Dự án BĐS là chuỗi các hoạt động nhằm tìm kiếm lợi nhuận, bao gồm từ nghiên cứu, đề xuất, lập, phê duyệt, bỏ vốn, thực thi đến hoàn thành đưa vào hoạt động các công trình đầu tư xây dựng trên đất (loại công trình được liệt kê theo khoản 2 Điều 3 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP) tại địa điểm và thời gian xác định.
Trên thực tế, Dự án BĐS thường là lĩnh vực đầu tư của nhà đầu tư giàu mạnh về nguồn vốn, vững vàng năng lực và nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực. Đặc điểm của Dự án BĐS Dự án BĐS là một dang thức của dự an đầu tư nói chung va dự an đầu tư có sử dụng đất nói riêng. Như vậy, Dự án BĐS mang day đủ đặc trưng của một dự án đầu tư có sử dụng đất là (i) dé xuất bỏ vốn trung hoặc dài hạn, (ii) tiễn hành hoạt động đầu tư cụ thé, (iii) trong khoảng thời gian xác định và (iv) được thực hiện trên cơ sở tiên quyết là quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Dự án BĐS có một số đặc điểm đặc trưng chủ yếu sau đây: Thứ nhất, về chủ thé, dé có thé trở thành nhà đầu tư thực hiện Dự án BĐS, nhà đầu tư cần phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 [30,Điều 10, khoản 1] và Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh Bat động sản [13, Điều 4.
Như vậy, chủ thể thực hiện Dự án BĐS phải có tư cách pháp nhân, được giới hạn trong hai đối tượng cụ thê là doanh nghiệp và hợp tác xã, không có giới hạn về vốn pháp định. Tuy nhiên, đặt trong mối liên hệ chặt chẽ với các luật chuyên ngành khác, chủ thé là doanh nghiệp hoặc hop tác xã chỉ là 11 điều kiện cần, trước khi xem xét tời hàng loạt các điều kiện đủ khác để được lựa chọn là nhà đầu tư Dự án BĐS. Như vậy, nếu Luật Đầu tư 2020 quy định các dự án đầu tư nói chung được thực hiện bởi các tô chức kinh tế được định nghĩa là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh theo [28, Điều 3, khoản 21] thì Dự án BĐS được chỉ định chỉ dành cho doanh nghiệp và hợp tác xã. Trên thực tế, các nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn loại hình doanh nghiệp dé thực hiện Dự án BĐS thay vi hợp tác xã.
Nguyên nhân của thực trạng này xuất phát từ tính phổ biến của loại hình doanh nghiệp nói chung trên thực tế so với sự tn tại của các hợp tác xã và tính phù hợp của loại hình tổ chức doanh nghiệp với thông lệ quốc tế hơn so với hợp tác xã. Ngoài ra, với tính chất của Dự án đầu tư BĐS cần nguồn vốn lớn, loại hình doanh nghiệp (đặc biệt là công ty cô phần) giúp nhà đầu tư thuận lợi hơn trong quá trình huy động vốn thực hiện Dự án thông qua các hình thức phát hành thêm cổ phần phổ thông, trái phiếu doanh nghiệp, hình thức mua, bán, sáp nhập. Thư hai, Dự án BĐS được thực hiện trên cơ sở nguồn lực đầu tiên, then chốt và bắt buộc không thể thiếu đó là nguồn lực đất đai. Nói cách khác, Dự án BĐS là loại hình gắn chặt với quyền sử dụng đất.