Đánh giá công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng dự án KDC tổ 4 thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình

Khóa luận tốt nghiệp đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án xây dựng khu dân cư tổ dân phố 04, thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình đợt 1.

• Tác giả: Phạm Thị Thúy Hòa
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
• Trường học: Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Địa chính môi trường
• Đề tài: Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án đầu tư xây dựng công trình Khu dân cư Tổ dân phố số 04 - thị trấn Hương Sơn - huyện Phú Bình (đợt 1)
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp đại học
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• 1. MỤC LỤC
• 1.1. Mục tiêu của đề tài
• 1.2. Ý nghĩa của đề tài
• 1.3. Ý nghĩa thực tập và nghiên cứu
• 1.4. Ý nghĩa trong thực tiễn
• 1.5. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.5.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 1.5.2. Khái quát về công tác bồi thường GPMB
• 1.5.3. Khái niệm về bồi thường GPMB
• 1.5.4. Những yếu tố tác động đến công tác GPMB
• 1.5.5. Đối tượng được bồi thường khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng
• 1.5.6. Quy trình của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
• 1.5.7. Thực trạng về công tác bồi thường GPMB trên thế giới và ở Việt Nam
• 1.5.7.1. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên Thế giới
• 1.5.7.2. Công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam
• 1.5.7.3. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Tỉnh Thái Nguyên
• 1.5.8. Bồi thường về đất
• 1.5.9. Chính sách hỗ trợ
• 1.5.10. Một số nghiên cứu có liên quan đến đề tài
• 1.6. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 1.6.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.6.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu
• 1.6.3. Nội dung nghiên cứu
• 1.6.4. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị trấn Hương Sơn
• 1.6.5. Khái quát về dự án
• 1.6.6. Đánh giá kết quả công tác quản lý GPMB trên địa bàn khu vực dự án
• 1.6.7. Đánh giá ảnh hưởng của dự án đến đời sống của người dân
• 1.6.8. Đề xuất giải pháp khắc phục trong công tác giải phóng mặt bằng khu vực nghiên cứu
• 1.6.9. Phương pháp nghiên cứu
• 1.6.9.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
• 1.6.9.2. Điều tra phỏng vấn người dân
• 1.6.9.3. Phương pháp xử lý thông tin
• 1.6.9.4. Phương pháp phân tích số liệu
• 1.7. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
• 1.7.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị trấn Hương Sơn
• 1.7.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 1.7.1.2. Điều kiện kinh tế
• 1.7.1.3. Điều kiện xã hội
• 1.7.2. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị trấn ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế của thị trấn Hương Sơn
• 1.7.3. Khái quát về dự án
• 1.7.4. Sơ lược về dự án. Quy mô và cơ cấu quy hoạch sử dụng đất
• 1.7.5. Đánh giá kết quả công tác GPMB của dự án trên địa bàn Khu dân cư tổ dân phố số 4, thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình
• 1.7.5.1. Quy trình thực hiện dự án
• 1.7.5.2. Thực trạng công tác bồi thường (đất + tài sản)
• 1.7.5.3. Ảnh hưởng của dự án đến đời sống của người dân
• 1.7.5.4. Thuận lợi của người dân khu vực dự án khi bị thu hồi đất
• 1.7.5.5. Khó khăn của người dân ở khu vực dự án khi bị thu hồi đất
• 1.7.5.6. Đề xuất của người dân khu vực dự án khi bị thu hồi đất
• 1.7.5.7. Nhận thức người dân về công tác GPMB
• 1.7.5.8. Ảnh hưởng tích cực từ phía người dân đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
• 1.7.5.9. Ảnh hưởng tiêu cực từ phía người dân đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
• 1.7.5.10. Đề xuất giải pháp khắc phục trong công tác giải phóng mặt bằng khu vực dự án
• 1.7.6. Tổ chức và quản lý
• 1.7.7. Về chính sách bồi thường GPMB
• 2. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Đánh giá công tác bồi thường

Đánh giá công tác bồi thường là một phần quan trọng trong quá trình thực hiện dự án. Công tác này liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân và sự thành công của dự án. Trong dự án Khu dân cư Tổ dân phố 04 Hương Sơn, việc bồi thường được thực hiện theo quy định của pháp luật, bao gồm bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số khó khăn trong việc xác định giá trị bồi thường, dẫn đến tâm lý không hài lòng của người dân. Cần có sự điều chỉnh chính sách để đảm bảo công bằng và minh bạch.

1.1 Quy trình bồi thường

Quy trình bồi thường trong dự án được thực hiện theo các bước cụ thể, bao gồm khảo sát, đánh giá hiện trạng, xác định giá trị bồi thường và thanh toán. Quy trình này cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để tránh tranh chấp. Tuy nhiên, việc áp dụng quy trình còn gặp nhiều khó khăn do sự phức tạp của địa bàn và sự đa dạng trong tài sản của người dân.

1.2 Chính sách bồi thường

Chính sách bồi thường là yếu tố quyết định đến sự thành công của công tác bồi thường. Trong dự án, chính sách được áp dụng dựa trên các văn bản pháp quy của Nhà nước và địa phương. Tuy nhiên, cần có sự điều chỉnh để phù hợp với thực tế địa phương và đảm bảo quyền lợi của người dân.

II. Giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là bước quan trọng để triển khai dự án. Trong dự án Khu dân cư Tổ dân phố 04 Hương Sơn, công tác này được thực hiện với sự phối hợp giữa các cấp chính quyền và người dân. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số khó khăn như sự chậm trễ trong việc di dời và tâm lý không muốn rời bỏ đất đai của người dân. Cần có các biện pháp hỗ trợ và tuyên truyền để thúc đẩy quá trình này.

2.1 Tình hình giải phóng mặt bằng

Tình hình giải phóng mặt bằng trong dự án được đánh giá dựa trên tiến độ thực hiện và sự hợp tác của người dân. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, nhưng vẫn còn một số hộ gia đình chưa đồng ý di dời do mức bồi thường chưa thỏa đáng. Cần có sự điều chỉnh chính sách và tăng cường công tác tuyên truyền để giải quyết vấn đề này.

2.2 Hỗ trợ tái định cư

Hỗ trợ tái định cư là yếu tố quan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng. Trong dự án, các biện pháp hỗ trợ bao gồm cung cấp nhà ở mới, hỗ trợ việc làm và các dịch vụ cơ bản. Tuy nhiên, cần có sự cải thiện trong việc thực hiện các biện pháp này để đảm bảo cuộc sống ổn định cho người dân sau khi di dời.

III. Dự án khu dân cư

Dự án khu dân cư Tổ dân phố 04 Hương Sơn là một dự án quan trọng nhằm cải thiện điều kiện sống của người dân và phát triển kinh tế - xã hội địa phương. Dự án được thực hiện với quy mô lớn, bao gồm xây dựng nhà ở, hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng. Tuy nhiên, việc triển khai dự án còn gặp nhiều khó khăn do vấn đề bồi thường và giải phóng mặt bằng. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan để đảm bảo tiến độ và chất lượng dự án.

3.1 Quy hoạch khu dân cư

Quy hoạch khu dân cư là yếu tố quyết định đến sự thành công của dự án. Trong dự án, quy hoạch được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn và quy định của Nhà nước. Tuy nhiên, cần có sự điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân và điều kiện địa phương.

3.2 Tác động xã hội

Tác động xã hội của dự án được đánh giá dựa trên sự thay đổi trong đời sống của người dân. Dự án mang lại nhiều lợi ích như cải thiện điều kiện sống và tạo cơ hội việc làm. Tuy nhiên, cũng có một số tác động tiêu cực như sự thay đổi trong cộng đồng và tâm lý không muốn rời bỏ đất đai của người dân. Cần có các biện pháp hỗ trợ để giảm thiểu các tác động tiêu cực này.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong tiến trình đổi mới và đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự hình thành và mở rộng các khu công nghiệp, khu du lịch, dịch vụ cũng như hạ tầng đô thị tạo ra nhu cầu rất lớn về mặt bằng xây dựng. Để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất từ các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng.

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) là hoạt động phức tạp do liên quan trực tiếp đến đất đai – loại tài sản có giá trị cao và là tư liệu sản xuất chủ yếu của người dân khu vực nông thôn. Thực tiễn triển khai tại nhiều địa phương cho thấy việc xác định giá bồi thường thường có sự chênh lệch thấp hơn so với thị trường, tác động trực tiếp đến quyền lợi kinh tế và tâm lý của người có đất bị thu hồi, dẫn tới khó khăn trong việc vận động người dân tự nguyện bàn giao mặt bằng đúng tiến độ.

Xuất phát từ thực tiễn trên, tác giả Phạm Thị Thúy Hòa (chuyên ngành Địa chính môi trường, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên) đã thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án đầu tư xây dựng công trình Khu dân cư Tổ dân phố số 04 - thị trấn Hương Sơn - huyện Phú Bình (đợt 1)".

Mục tiêu nghiên cứu được xác định cụ thể gồm 3 nội dung:

1. Đánh giá kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng.
2. Tìm hiểu những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án.
3. Đề xuất phương án giải quyết có tính khả thi và rút ra bài học kinh nghiệm cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho địa phương trong thời gian tới.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án đầu tư xây dựng công trình Khu dân cư Tổ dân phố số 04, thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình (đợt 1).
• Phạm vi không gian: Địa bàn Tổ dân phố số 04, thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên; thực hiện thu thập tư liệu tại Trung tâm phát triển Quỹ nhà - đất và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tỉnh Thái Nguyên.
• Phạm vi thời gian: Số liệu và tài liệu thực địa được thu thập, xử lý trong giai đoạn từ ngày 14/08/2017 đến ngày 12/11/2017.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và cơ sở lý luận

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý thuyết dựa trên các khái niệm nền tảng của công tác quản lý đất đai: bồi thường GPMB, thu hồi đất, hỗ trợ ổn định đời sống, tái định cư, và điều kiện bồi thường đất đai quy định tại Điều 75 và Điều 86 Luật Đất đai năm 2013. Tác giả phân tích hai đặc tính cố hữu của công tác GPMB gồm tính đa dạng (khác biệt về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, mật độ dân cư) và tính phức tạp (tâm lý giữ đất sản xuất của cư dân nông thôn, việc kiểm kê và định giá tài sản gắn liền với đất).

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật trung ương được áp dụng:

• Luật Đất đai số 45/2013/QH13.
• Các Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (quy định về giá đất), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (thu tiền sử dụng đất), Nghị định số 47/2014/NĐ-CP (quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất).
• Các Thông tư chuyên ngành: Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Thông tư số 74/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Hệ thống văn bản pháp lý địa phương của tỉnh Thái Nguyên và huyện Phú Bình:

• Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/08/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
• Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019.
• Quyết định số 01/2016/QĐ-UBND ngày 05/01/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành đơn giá bồi thường nhà và công trình kiến trúc gắn liền với đất.
• Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/06/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu.
• Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10/08/2007 về điều chỉnh cấp đổi GCNQSDĐ vườn, ao.
• Quyết định số 686/2017/QĐ-UBND ngày 07/02/2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên.
• Quyết định số 3788/2017/QĐ-UBND ngày 04/12/2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt giá đất của dự án.
• Quyết định số 686/2018/QĐ-UBND ngày 07/02/2018 của UBND huyện Phú Bình về thu hồi đất thực hiện dự án (đợt 1).

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

• Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Kế thừa số liệu, hồ sơ địa chính, báo cáo lưu trữ, văn bản pháp lý, hồ sơ dự toán bồi thường tại UBND huyện Phú Bình, UBND thị trấn Hương Sơn và Trung tâm phát triển Quỹ nhà - đất và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tỉnh Thái Nguyên.
• Phương pháp điều tra phỏng vấn người dân: Áp dụng phương pháp đánh giá nhanh nông thôn (RRA - Rapid Rural Appraisal) kết hợp bảng hỏi bán cấu trúc. Tiến hành khảo sát toàn bộ $n = 37$ hộ gia đình bị thu hồi đất tại Tổ dân phố số 04 (100% là hộ sản xuất nông nghiệp).
• Phương pháp xử lý và phân tích dữ liệu: Sử dụng phần mềm Microsoft Excel để thực hiện các thống kê mô tả (tần số, tỷ lệ phần trăm, quy mô diện tích, giá trị kinh phí đền bù), kết hợp phương pháp phân tích so sánh giữa các chỉ tiêu kinh tế - xã hội qua các thời kỳ.

---

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Tác giả trình bày tính cấp thiết của vấn đề bồi thường GPMB trong bối cảnh phát triển đô thị và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất. Xác lập 3 mục tiêu nghiên cứu, đồng thời nêu rõ ý nghĩa lý luận (giúp sinh viên củng cố kiến thức chuyên ngành địa chính môi trường) và ý nghĩa thực tiễn (cung cấp tư liệu cho các nhà quản lý đất đai cấp huyện/tỉnh rút kinh nghiệm, thúc đẩy tiến độ dự án theo quy hoạch).

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Tác giả hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

• Khung quy trình chuẩn của tỉnh Thái Nguyên: Quy định theo 8 bước chuẩn hóa tại Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND, từ thông báo thu hồi đất, kê khai điều tra hiện trạng, lập và niêm yết phương án (20 ngày), thẩm định, ban hành quyết định thu hồi và phê duyệt phương án chi trả (trong 05 ngày làm việc), bàn giao đất (trong 20 ngày sau thanh toán), chỉnh lý biến động đất đai đến cưỡng chế thu hồi đất khi cần thiết.
• Kinh nghiệm quốc tế:
  • Trung Quốc: Mục tiêu giảm thiểu thu hồi đất; áp dụng 3 khoản chi trả (tiền đất, trợ cấp tái định cư, bồi thường hoa màu); cơ chế đền bù dựa trên giá trị tổng sản lượng nhiều năm nhân hệ số; trao quyền quản lý đất tập thể cho cấp thôn/xã tái đầu tư hạ tầng.
  • Thái Lan: Giá bồi thường do cơ chế thị trường điều tiết, dự án chiến lược quốc gia được nhà nước chi trả cao hơn giá thị trường nhằm tạo đồng thuận.
  • Hàn Quốc: Bồi thường thông qua hỗ trợ tài chính kết hợp quyền mua căn hộ tái định cư do thành phố xây dựng cách thủ đô Seoul 5 km.
• Thực tiễn trong nước: Tổng kết tình hình bồi thường GPMB tại TP. Hà Nội (giai đoạn 2010 - 6/2016 hoàn thành 1.711 dự án với diện tích 8.462 ha), TP. Hồ Chí Minh (hoàn thành 41.703 căn hộ và nền đất tái định cư, đạt tỷ lệ bố trí 77%), và huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc (năm 2014 thực hiện trên 60 dự án).
• Các nghiên cứu liên quan: Trích dẫn nghiên cứu của Tôn Văn Thật (2014) chỉ ra 5 nhóm vướng mắc lớn trong GPMB tại Việt Nam: (1) Giá đất bồi thường thấp hơn thị trường; (2) Chính sách đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp chưa đáp ứng thực tế; (3) Năng lực và tính minh bạch của cán bộ thực thi còn hạn chế; (4) Tiến độ xây dựng khu tái định cư chậm; (5) Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn bất cập.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Nội dung chương mô tả chi tiết địa bàn nghiên cứu tại thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình; xác định khung thời gian khảo sát (14/08/2017 đến 12/11/2017); xác lập hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu gồm điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội, quy mô quy hoạch dự án, thực trạng bồi thường đất và tài sản, ảnh hưởng sinh kế đến người dân và các giải pháp hoàn thiện; quy định chi tiết kỹ thuật điều tra RRA trên 37 hộ nông nghiệp và xử lý số liệu bằng Microsoft Excel.

Phần 4: Kết quả và thảo luận

1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Hương Sơn

• Vị trí và địa hình: Phía Đông và Bắc giáp đất nông nghiệp/dân cư hiện hữu; phía Tây giáp đường xóm Trạng và dự án nhà ở xã Điềm Thụy; phía Nam giáp Tỉnh lộ ĐT266 (đối diện Cụm công nghiệp Điềm Thụy 52 ha). Địa hình tương đối bằng phẳng, độ chênh cao 1 - 2 m, phần lớn là đất lúa nước.
• Kinh tế năm 2017: Tốc độ tăng trưởng đạt 15,7%; tổng thu ngân sách 5.429 triệu đồng (đạt 134,91% kế hoạch); cơ cấu kinh tế: công nghiệp chiếm 35,3%, nông lâm thủy sản chiếm 35,25%, dịch vụ chiếm 18,5%, xây dựng chiếm 16,8%.
• Dân số và lao động: Toàn thị trấn có 5.432 nhân khẩu phân bổ trên 14 tổ dân phố. Tại khu vực thu hồi đất (TDP số 04) có 37 hộ với 160 nhân khẩu và 125 lao động nông nghiệp.

Bảng: Hiện trạng nhân khẩu và lao động khu vực giải phóng mặt bằng (TDP số 04)

Chỉ tiêu	Số lượng	Đơn vị
Số hộ bị thu hồi đất	37	Hộ
Số nhân khẩu trong vùng dự án	160	Người
Số lao động trong vùng dự án	125	Người

(Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Thái Nguyên)

2. Khái quát quy hoạch dự án Khu dân cư TDP số 04

• Chủ đầu tư: Trung tâm phát triển Quỹ nhà - đất và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tỉnh Thái Nguyên.
• Quy mô: Tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch là 6,4 ha; tổng diện tích đất quy hoạch lập dự án là 5,3 ha (53.074,7 $\text{m}^2$); quy mô dân số tính toán khoảng 1.000 người.
• Cơ cấu sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết:

Bảng: Quy hoạch cơ cấu sử dụng đất dự án Khu dân cư TDP số 04

STT	Nội dung quy hoạch	Diện tích ($\text{m}^2$)	Tỷ lệ (%)
1	Đất ở dân cư đô thị hiện trạng	10.207,4	19,20
2	Đất ở đô thị quy hoạch mới	15.362,3	28,90
3	Đất xây dựng các công trình công cộng	500,0	0,94
4	Đất cây xanh	3.339,2	6,30
5	Đất hạ tầng kỹ thuật	4.945,6	9,30
6	Đất giao thông	18.720,2	35,30
Tổng	Tổng diện tích khu đất quy hoạch	53.074,7	100,00

3. Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (đợt 1)

• Quy trình thực tế tại dự án: Gồm 9 bước triển khai, từ công bố quy hoạch, phát tờ khai, thống kê kiểm kê, áp giá dự thảo, thẩm định phương án, phê duyệt dự toán, chi trả tiền bồi thường, bàn giao đất đến giải quyết khiếu nại/cưỡng chế.
• Kết quả thu hồi đất đợt 1: Tổng diện tích đất thu hồi là 17.000,1 $\text{m}^2$. Toàn bộ diện tích thu hồi được bồi thường và hỗ trợ bằng tiền do địa phương không còn quỹ đất nông nghiệp để bồi thường bằng đất.
• Bảng giá đất áp dụng bồi thường tại dự án:

Bảng: Đơn giá bồi thường đất theo từng vị trí và loại đất tại dự án

TT	Vị trí / Tuyến đường	Tờ BĐ	Thửa đất	Loại đất	Đơn giá ($\text{đồng/m}^2$)
I	Đất ở, đất vườn có nguồn gốc cùng thửa đất
1	Từ QL37 (Cty Xổ số Thái Nguyên) đến ngã ba cầu Vườn Nhanh	7	24	ODT (Đất ở đô thị)	3.000.000
2	Đất vườn cùng thửa với đất ở (thửa 24, tờ 7)	7	24	CLN (Cây lâu năm)	1.000.000
3	Nhánh rẽ trục phụ từ QL37 đến cầu Vườn Nhanh (đường bê tông 3m, sâu 35m)	5	484	ODT (Đất ở đô thị)	2.000.000
4	Đất vườn cùng thửa với đất ở (thửa 484, tờ 5)	5	484	CLN (Cây lâu năm)	1.000.000
II	Đất nông nghiệp tại thị trấn Hương Sơn
1	Đất trồng lúa	-	-	LUK	74.000
2	Đất bằng trồng cây hàng năm khác	-	-	BHK	67.000
3	Đất trồng cây lâu năm khác	-	-	LNK	64.000
4	Đất nuôi trồng thủy sản	-	-	TSN	54.000

(Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Thái Nguyên)

4. Đánh giá tác động và phản hồi của người dân

• Thuận lợi: Dự án nhận được sự chỉ đạo sát sao của UBND huyện Phú Bình và chủ đầu tư, phần lớn đất thu hồi đợt 1 là đất nông nghiệp nên không phải bố trí di dời nhà ở phức tạp; người dân nhận tiền bồi thường tập trung có vốn để đầu tư chuyển đổi sản xuất.
• Khó khăn: 100% hộ dân thuộc diện thu hồi là hộ nông nghiệp với 125 lao động bị mất tư liệu sản xuất chính; việc tìm kiếm việc làm phi nông nghiệp mới gặp trở ngại do trình độ chuyên môn kỹ thuật chưa cao; một số hộ có tâm lý băn khoăn về mức giá bồi thường đất nông nghiệp (74.000 $\text{đồng/m}^2$ đối với đất lúa) thấp hơn nhiều so với giá thị trường chuyển nhượng tự do.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

1. Dữ liệu thực trạng GPMB: Tổng hợp đầy đủ số liệu đợt 1 dự án Khu dân cư TDP số 04 với diện tích thu hồi 17.000,1 $\text{m}^2$ trên tổng quy mô quy hoạch 53.074,7 $\text{m}^2$. Toàn bộ 37 hộ gia đình (160 nhân khẩu, 125 lao động) đều thực hiện nhận bồi thường bằng tiền mặt theo đúng khung pháp lý quy định tại Quyết định 3788/2017/QĐ-UBND và Quyết định 686/2018/QĐ-UBND.
2. Hệ thống hóa quy trình quản lý: Khóa luận làm rõ sự phối hợp giữa Trung tâm phát triển Quỹ nhà - đất và các phòng ban huyện Phú Bình, chỉ ra sự chuyển tiếp giữa quy trình 8 bước theo Quyết định 31/2014/QĐ-UBND của tỉnh và 9 bước thực tế tại dự án.

Giải pháp tác giả đề xuất

• Về mặt tổ chức và quản lý:
  • Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức công vụ của cán bộ làm công tác địa chính, bồi thường GPMB nhằm tránh sai sót trong kiểm kê, áp giá.
  • Công khai, minh bạch quy hoạch chi tiết 1/500, kế hoạch sử dụng đất và dự thảo phương án bồi thường tại trụ sở UBND thị trấn và nhà văn hóa TDP số 04 để người dân trực tiếp giám sát.
  • Tăng cường công tác tuyên truyền, giải thích chính sách pháp luật đất đai, đối thoại trực tiếp để giải quyết kịp thời các vướng mắc của người dân ngay tại cơ sở.
• Về cơ chế, chính sách:
  • Nghiên cứu điều chỉnh bảng giá đất bồi thường tiệm cận sát hơn với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm thu hồi.
  • Xây dựng chính sách đào tạo nghề, định hướng chuyển đổi việc làm thực chất cho 125 lao động nông nghiệp bị thu hồi đất; kết nối với Cụm công nghiệp Điềm Thụy liền kề để ưu tiên tuyển dụng lao động địa phương.
  • Đảm bảo thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và các chính sách hỗ trợ đời sống (tương đương 30 kg gạo/khẩu/tháng theo quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP).

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Đề tài chỉ tập trung khảo sát phạm vi đợt 1 của dự án (17.000,1 $\text{m}^2$ đất nông nghiệp trên tổng thể 5,3 ha quy hoạch); thời gian nghiên cứu thực địa giới hạn trong 3 tháng (từ 14/08/2017 đến 12/11/2017); cỡ mẫu khảo sát dừng lại ở 37 hộ gia đình tại một tổ dân phố duy nhất.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu đánh giá toàn diện công tác bồi thường ở các đợt tiếp theo của dự án (bao gồm phần đất ở đô thị hiện trạng $10.207,4\text{ m}^2$ và công tác bố trí tái định cư); thực hiện nghiên cứu theo dõi dọc (longitudinal study) để đánh giá sự biến động về thu nhập, việc làm và chất lượng cuộc sống của các hộ nông dân sau 3 - 5 năm nhận tiền bồi thường.

---

Giá trị tham khảo

• Đối tượng sử dụng: Khóa luận là tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý Đất đai, Địa chính Môi trường, Quản lý Tài nguyên và Kinh tế Phát triển khi nghiên cứu về quy trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng.
• Nội dung tham khảo giá trị:
  • Phương pháp xây dựng bảng hỏi và thu thập thông tin RRA trên nhóm đối tượng hộ nông nghiệp bị thu hồi đất.
  • Bảng tổng hợp số liệu chi tiết về đơn giá bồi thường đất ở, đất nông nghiệp (LUK, BHK, LNK, TSN) và cơ cấu quy hoạch phân bổ sử dụng đất đô thị cấp huyện tại tỉnh Thái Nguyên.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Quy mô diện tích nghiên cứu và diện tích quy hoạch chính thức của dự án Khu dân cư TDP số 04 là bao nhiêu?
Tổng diện tích đất nghiên cứu quy hoạch của dự án là 6,4 ha, trong đó tổng diện tích đất quy hoạch chi tiết dự án được phê duyệt là 5,3 ha ($53.074,7\text{ m}^2$), dự kiến phục vụ quy mô dân số khoảng 1.000 người.

2. Trong đợt 1 của dự án, diện tích đất thu hồi là bao nhiêu và tác động đến bao nhiêu đối tượng?
Đợt 1 của dự án thu hồi tổng cộng $17.000,1\text{ m}^2$ đất, ảnh hưởng trực tiếp đến 37 hộ gia đình với 160 nhân khẩu và 125 lao động (100% là hộ sản xuất nông nghiệp).

3. Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp tại thị trấn Hương Sơn phục vụ dự án được áp dụng ở mức nào?
Mức giá bồi thường đất nông nghiệp bằng tiền gồm: đất trồng lúa (LUK) là 74.000 $\text{đồng/m}^2$; đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK) là 67.000 $\text{đồng/m}^2$; đất trồng cây lâu năm khác (LNK) là 64.000 $\text{đồng/m}^2$; đất nuôi trồng thủy sản (TSN) là 54.000 $\text{đồng/m}^2$.

4. Cơ cấu quy hoạch sử dụng đất của dự án dành tỷ lệ lớn nhất cho hạng mục nào?
Hạng mục chiếm diện tích và tỷ lệ lớn nhất trong cơ cấu quy hoạch là đất giao thông với $18.720,2\text{ m}^2$ (chiếm 35,30%), tiếp theo là đất ở đô thị quy hoạch mới với $15.362,3\text{ m}^2$ (chiếm 28,90%).

5. Đơn vị nào chịu trách nhiệm làm chủ đầu tư dự án?
Chủ đầu tư của dự án là Trung tâm phát triển Quỹ nhà - đất và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tỉnh Thái Nguyên.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Phạm Thị Thúy Hòa đã phản ánh chi tiết thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đợt 1 tại dự án Khu dân cư Tổ dân phố số 04, thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình. Nghiên cứu cung cấp hệ thống số liệu thực địa rõ ràng về diện tích thu hồi $17.000,1\text{ m}^2$, cơ cấu giá bồi thường đất nông nghiệp và các văn bản quy phạm pháp luật áp dụng tại địa phương. Trên cơ sở phân tích những khó khăn của 37 hộ dân nông nghiệp bị mất đất sản xuất, tác giả đã đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, tính minh bạch thông tin và chính sách hỗ trợ chuyển đổi việc làm cho người dân.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên vô vùng quý giá mà tạo hóa đã ban tặng cho con người. Đất đai còn là tư liệu quan trọng không thể thay thế trong quá trình sản xuất nông, lâm nghiệp nói riêng. Một trong những yêu cầu cơ bản là sử dụng đất đai hợp lý và nâng cao chất lượng của đất. Trong những năm gần đây thực hiện công tác đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước do Đảng đề ra, đất nước ta có nhiều khởi sắc, kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đang trên đà phát triển với các khu công nghiệp, khu du lịch, dịch vụ, văn hóa… Sự thay đổi và phát triển đòi hỏi phải có mặt bằng xây dựng.

Vậy, để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội Nhà nước phải thu hồi một phần đất của người dân đang sử dụng. Công tác GPMB là một việc làm hết sức khó khăn và phức tạp bởi nó có liên quan đến tài sản rất có giá trị đó là đất đai. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các tổ chức, cá nhân, các hộ gia đình và thực tế qua nhiều dự án đã cho thấy công tác GPMB vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và gặp nhiều khó khăn. Khó khăn chủ yếu của công tác GPMB là việc xác định giá trị bồi thường.

Giá trị bồi thường thường thấp hơn so với thực tế. Do vậy nó đã tác động rất lớn đến tâm lý người dân, họ luôn cảm thấy mức bồi thường như vậy là chưa thoả đáng. Động chạm trực tiếp đến quyền lợi của người dân thì họ không tự nguyện chuyển đi, không ủng hộ công tác bồi thường GPMB cũng là điều dễ hiểu. Xuất phát từ những vấn đề trên được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thai Nguyen University – TNU 2 Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của giảng viên, Ts.

Vũ Thị Thanh Thủy, em tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án đầu tư xây dựng công trình Khu dân cư Tổ dân phố số 04 - thị trấn Hương Sơn - huyện Phú Bình (đợt 1)”. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng. - Tìm hiểu những thuận lợi, khó khăn còn t1ồn tại trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án. - Đề xuất phương án giải quyết có tính khả thi và rút ra bài học kinh nghiệm cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho địa phương trong thời gian tới.

Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa thực tập và nghiên cứu - Nắm chắc các luật, chính sách có liên quan đến vấn đề GPMB để áp dụng vào thực tế. - Việc hoàn thành đề tài là cơ sở cho sinh viên củng cố và hoàn thiện kiến thức đã học, đồng thời là cơ sở để sinh viên bước đầu tiếp cận với công tác đền bù GPMB 1. Ý nghĩa trong thực tiễn Kết quả của đề tài giúp cho các nhà quản lí đất đai rút ra kinh nghiệm, thấy được những mặt đã làm được và những mặt còn hạn chế trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, từ đó có biện pháp thúc đẩy công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thực hiện đúng tiến độ kế hoạch, quy hoạch của phường.

Thai Nguyen University – TNU 3 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận Giải phóng mặt bằng là một quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau ở từng dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.

Tính đa dạng: Mỗi dự án được triển khai trên một vùng đất khác nhau với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường, trình độ dân trí. Đối với mỗi một khu vực khác nhau thì mật độ dân cư cũng, các ngành nghề và hoạt động sản xuất cũng là khác nhau. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt. Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống của mỗi người dân.

Ở nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng do đó tâm lý dân cư là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất được lợi nhuận cao nhưng họ vẫn không cho thuê. Tình hình đó dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển gặp rất nhiều khó khăn. Không những vậy, công tác kiểm kê, định giá để bồi thường, hỗ trợ gặp nhiều khó khăn do các tài sản như công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất rất đa dạng. Vì vậy khi thực hiện công tác BT & GPMB cần có sự phối hợp giữa các cấp chính quyền, các ban ngành, đoàn thể có liên quan và người dân.

Cần áp dụng đúng, kịp thời những chính sách của Nhà nước để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên tham gia theo đúng quy định của pháp luật. Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư Thai Nguyen University – TNU 4 trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. [20] Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là việc bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai theo Luật đất đai năm 2013.

[7] Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. [7] Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. [7] Thu hồi đất, bồi thường về đất là một trong những giải pháp quan trọng mang tính đột phá, tạo điều kiện thuận lợi nhằm thu hút các nguồn lực đầu tư cho quá trình triển khai và phát triển của các dự án. Việc thực hiện bồi thường GPMB phải đảm bảo sự hài hòa giữa các lợi ích: lợi ích Nhà nước, lợi ích của các doanh nghiệp, của cộng đồng dân cư và đặc biệt là lợi ích của chính người dân.

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần của người dân tại đó. Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ một vị trí quan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng. Các dự án tái định cư cũng được gọi là các dự án phát triển và được thực hiện như các dự án phát triển khác. Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường & GPMB - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội ban hành; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Thai Nguyen University – TNU 5 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; - Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; - Thông tư số 74/2015/TT-BTC ngày 15/05/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi thường & GPMB - Quyết định số 01/2016/QĐ-UBND ngày 05/01/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định đơn giá bồi thường nhà và các công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Thai Nguyen University – TNU 6 - Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/06/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Đơn giá bồi thường cây cối và hoa màu gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10/08/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định điều chỉnh cấp đổi GCN quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao đã cấp vượt hạn mức đất ở theo quy định do không tách diện tích đất ở và đất vườn, ao trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/08/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Khái quát về công tác bồi thường GPMB 2.