Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Khóa luận tốt nghiệp được thực hiện trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn hội nhập sâu rộng, mở ra nhiều cơ hội phát triển nhưng đồng thời đặt các doanh nghiệp trước môi trường cạnh tranh gay gắt. Đối với lĩnh vực bất động sản, thị trường trong nước sau giai đoạn khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 đã rơi vào trạng thái trầm lắng, đóng băng kéo dài với lượng hàng tồn kho lớn (ước tính đầu năm 2013 vào khoảng 70.000 căn hộ). Đến giai đoạn 2013-2014, thị trường bắt đầu có những tín hiệu phục hồi nhờ vào các chính sách hỗ trợ tín dụng của Chính phủ, tiêu biểu là gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng với lãi suất thấp và tỷ lệ cho vay lên tới 70% giá trị hợp đồng mua bán.
Công ty TNHH Dịch Vụ – Địa Ốc EVERLAND được thành lập vào năm 2013, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực phân phối, tiếp thị và môi giới bất động sản (tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp). Dù bước đầu vượt qua giai đoạn đóng băng của thị trường và hoạt động kinh doanh đã có lãi, công ty vẫn chưa xây dựng được một bộ phận chuyên trách để phân tích chuyên sâu các chỉ tiêu tài chính, hiệu quả kinh doanh và tỷ suất sinh lời. Do đó, việc nghiên cứu và đánh giá thực trạng các tỷ số lợi nhuận là yêu cầu thực tiễn cấp bách nhằm nhận diện rõ năng lực, hạn chế và đề xuất phương hướng phát triển cho doanh nghiệp.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài gồm 2 nhiệm vụ:
- Phân tích các tỷ số đánh giá lợi nhuận doanh nghiệp của Công ty TNHH Dịch Vụ – Địa Ốc EVERLAND, qua đó đánh giá những điểm mạnh và hạn chế trong hoạt động kinh doanh của đơn vị.
- Từ kết quả phân tích các tỷ số đánh giá lợi nhuận, đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện hiệu quả tài chính và hoạt động kinh doanh tại sàn giao dịch bất động sản EVERLAND.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Các hoạt động kinh doanh của công ty thông qua Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và các chỉ tiêu tài chính liên quan.
- Phạm vi không gian: Công ty TNHH Dịch Vụ – Địa Ốc EVERLAND (trụ sở tại số 168 Xô Viết Nghệ Tĩnh, Phường 21, Quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh).
- Phạm vi thời gian: Số liệu thứ cấp được thu thập và phân tích qua 3 kỳ thuộc giai đoạn 2014 - 2015, bao gồm: Kỳ I (6 tháng đầu năm 2014), Kỳ II (6 tháng cuối năm 2014) và Kỳ III (6 tháng đầu năm 2015).
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Về cơ sở lý thuyết, tác giả hệ thống hóa các khái niệm và phạm trù tài chính căn bản theo chuẩn mực kế toán Việt Nam:
- Doanh thu: Tổng giá trị các lợi ích kinh tế doanh nghiệp thu được trong kỳ kế toán từ các hoạt động thông thường, bao gồm doanh thu bán hàng - cung ứng dịch vụ và doanh thu hoạt động tài chính. Doanh thu được xác định theo mô hình:
$$\text{Doanh thu} = \sum (P_i \times Q_i)$$
Trong đó $P_i$ là đơn giá và $Q_i$ là sản lượng tiêu thụ của sản phẩm/dịch vụ loại $i$.
- Chi phí: Hao phí về lao động sống và lao động vật hóa phát sinh trong quá trình hoạt động, chia thành chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh (giá vốn hàng bán, chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp) và chi phí khác.
- Lợi nhuận: Chênh lệch giữa tổng doanh thu thuần, thu nhập khác và tổng chi phí.
- Tài sản và nguồn vốn: Mối quan hệ cân đối kế toán căn bản:
$$\text{Tổng tài sản} = \text{Tổng nguồn vốn} = \text{Vốn chủ sở hữu} + \text{Nợ phải trả}$$
- Hệ thống 4 tỷ số đánh giá khả năng sinh lời được sử dụng gồm:
- Tỷ suất lợi nhuận ròng trên doanh thu thuần:
$$\text{Tỷ suất LN ròng / DTT} = \left(\frac{\text{Lợi nhuận ròng}}{\text{Doanh thu thuần}}\right) \times 100$$
- Tỷ suất lợi nhuận ròng trên bình quân tổng tài sản (ROA):
$$\text{ROA} = \left(\frac{\text{Lợi nhuận ròng}}{\text{Bình quân tổng tài sản}}\right) \times 100$$
- Tỷ suất lợi nhuận ròng trên bình quân vốn chủ sở hữu (ROE):
$$\text{ROE} = \left(\frac{\text{Lợi nhuận ròng}}{\text{Bình quân vốn chủ sở hữu}}\right) \times 100$$
- Tỷ suất lợi nhuận ròng trên tổng chi phí (được tác giả định nghĩa và ký hiệu là ROS):
$$\text{ROS} = \left(\frac{\text{Lợi nhuận ròng}}{\text{Tổng chi phí}}\right) \times 100$$
Phương pháp nghiên cứu được triển khai trên thực tế:
- Phương pháp thống kê: Thu thập, tổng hợp số liệu tài chính từ phòng Kế toán và các phòng ban chức năng thuộc công ty EVERLAND.
- Phương pháp phân tích và so sánh: Đánh giá biến động bằng số tuyệt đối ($\Delta = Y_1 - Y_0$) và số tương đối ($% = \frac{\Delta}{Y_0} \times 100$), kết hợp hai kỹ thuật so sánh:
- So sánh liên hoàn: So sánh kết quả của kỳ nghiên cứu với kỳ liền trước (Kỳ II so với Kỳ I; Kỳ III so với Kỳ II) nhằm nhận diện xu hướng ngắn hạn.
- So sánh định gốc: Lấy Kỳ I làm mốc cơ sở để đánh giá mức độ tăng trưởng lũy kế của Kỳ II và Kỳ III.
- Nguồn dữ liệu: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, Bảng cân đối kế toán nội bộ của Công ty EVERLAND trong 3 kỳ (2014-2015), cùng báo cáo diễn biến thị trường của Bộ Xây dựng.
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1: Cơ sở lý luận về các tỷ số đánh giá và các vấn đề liên quan
Chương 1 xây dựng khung lý luận về quản trị tài chính doanh nghiệp. Tác giả lập luận rằng quy mô lợi nhuận tuyệt đối không phản ánh đầy đủ chất lượng điều hành kinh doanh vì chỉ tiêu này phụ thuộc vào quy mô vốn và tổ chức quản lý; do đó, việc sử dụng các tỷ số tài chính là bắt buộc để đánh giá hiệu quả sử dụng các nguồn lực.
Nội dung chương đi sâu vào bản chất của 4 tỷ số sinh lời (LN ròng/DTT, ROA, ROE, ROS tính trên chi phí), đồng thời phân loại các yếu tố tác động thành:
- Nhóm nhân tố trực tiếp: Doanh thu tiêu thụ, giá vốn hàng bán, chi phí hoạt động và chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Nhóm nhân tố gián tiếp: Biến động kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá), môi trường pháp lý (luật đất đai, chính sách bất động sản), trình độ quản trị của nhân sự và quy mô nguồn vốn tự có. Ngoài ra, tác giả phân tích cơ cấu tài sản (ngắn hạn, dài hạn) và nguồn vốn (nợ phải trả, vốn chủ sở hữu) trong mối liên hệ với tính thanh khoản và năng lực tự chủ tài chính.
Chương 2: Phân tích thực trạng các tỷ số đánh giá lợi nhuận của Công ty TNHH Dịch Vụ – Địa Ốc EVERLAND
Chương 2 giới thiệu tổng quan về Công ty EVERLAND (mô hình tổ chức gồm Tổng Giám đốc, Phó Tổng Giám đốc, Giám đốc Kinh doanh phụ trách 3 phòng Sales với khoảng 50 nhân sự, phòng Kế toán và phòng Hành chính - Nhân sự). Tiếp đó, chương tập trung tính toán, bóc tách thực trạng tài chính qua 3 kỳ nghiên cứu.
| Chỉ tiêu tài chính |
Kỳ I (6T đầu 2014) |
Kỳ II (6T cuối 2014) |
Kỳ III (6T đầu 2015) |
So sánh Kỳ II / Kỳ I (%) |
So sánh Kỳ III / Kỳ II (%) |
| Doanh thu bán hàng (trđ) |
33.378 |
46.761 |
48.751 |
+40,09% |
+4,26% |
| Các khoản giảm trừ (trđ) |
523 |
1.308 |
827 |
+150,10% |
-36,77% |
| Doanh thu thuần (trđ) |
32.855 |
45.453 |
47.924 |
+38,34% |
+5,44% |
| Tổng chi phí (trđ) |
30.758 |
42.774 |
43.247 |
+39,07% |
+1,11% |
| Lợi nhuận trước thuế (trđ) |
2.097 |
2.679 |
4.677 |
+27,75% |
+74,58% |
| Lợi nhuận sau thuế (trđ) |
1.507,75 |
2.009,25 |
3.507,75 |
+33,26% |
+74,58% |
| Tổng tài sản (trđ) |
65.520 |
66.020 |
66.320 |
+0,76% |
+0,45% |
| Vốn chủ sở hữu (trđ) |
16.456 |
17.006 |
17.845 |
+3,34% |
+4,93% |
Ghi chú: Lợi nhuận sau thuế tại Bảng 2.6 của văn bản ghi nhận Kỳ I đạt 1.572,75 trđ (chênh lệch Kỳ II/Kỳ I tăng 436,5 trđ tương đương 27,75%), trong khi Bảng 2.1 ghi nhận 1.507,75 trđ.
Kết quả phân tích 4 tỷ số lợi nhuận tại EVERLAND:
- Tỷ suất LN ròng / DTT: Đạt 4,79% ở Kỳ I, giảm xuống 4,19% ở Kỳ II do tốc độ tăng tổng chi phí (+39,07%) vượt tốc độ tăng doanh thu thuần (+38,34%). Sang Kỳ III, tỷ số này tăng mạnh lên 7,32% nhờ công ty kiểm soát chi phí hiệu quả (chi phí chỉ tăng 1,11% trong khi doanh thu tăng 5,44%).
- Tỷ suất LN ròng / Tổng tài sản (ROA): Tăng trưởng liên tục từ 2,40% (Kỳ I) lên 3,00% (Kỳ II) và đạt 5,29% (Kỳ III). Tác giả chỉ ra rằng tổng tài sản tăng rất chậm (từ 65.520 trđ lên 66.320 trđ, tỷ trọng tài sản dài hạn luôn chiếm trên 74,8%), trong khi lợi nhuận ròng tăng nhanh đã thúc đẩy ROA tăng 2,204 lần sau 3 kỳ.
- Tỷ suất LN ròng / Vốn chủ sở hữu (ROE): Lần lượt đạt 9,56% (Kỳ I), 11,81% (Kỳ II) và 19,65% (Kỳ III), tương ứng mức tăng 2,055 lần. Vốn chủ sở hữu duy trì tỷ trọng từ 25,1% đến 25,7% trong tổng nguồn vốn, trong khi nợ phải trả chiếm xấp xỉ 74,3% - 74,9%.
- Tỷ suất LN ròng / Tổng chi phí (ROS): Kỳ I đạt 5,11%, Kỳ II giảm xuống 4,70%, Kỳ III tăng lên 8,11%.
Phần đánh giá chung chỉ rõ các nguyên nhân:
- Khách quan: Giai đoạn 2014 ghi nhận sự phục hồi của thị trường BĐS (Hà Nội đạt 11.450 giao dịch, TP.HCM đạt 10.350 giao dịch thành công); chính sách tín dụng thông thoáng; tuy nhiên mức độ cạnh tranh giữa các sàn môi giới rất gay gắt và khung pháp lý đất đai còn nhiều thủ tục phức tạp.
- Chủ quan: Đội ngũ nhân viên môi giới trẻ, tích cực bán hàng qua các sự kiện mở bán định kỳ; tuy nhiên chi phí bán hàng (hoa hồng, quảng cáo, cước viễn thông) và chi phí khác (du lịch nhân viên, khảo sát dự án xa) còn phát sinh lớn làm suy giảm biên lợi nhuận ở Kỳ II.
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị cải thiện các tỷ số đánh giá lợi nhuận của Công ty TNHH Dịch Vụ - Địa Ốc EVERLAND
Chương 3 trình bày các định hướng và giải pháp cụ thể:
- Mục tiêu tổng quát và chỉ tiêu kế hoạch năm 2015: Doanh thu 100 tỷ đồng, lợi nhuận dự kiến 20 tỷ đồng, nộp ngân sách nhà nước 5 tỷ đồng, thu nhập bình quân người lao động từ 7 triệu đồng/tháng.
- Mục tiêu tài chính 6 tháng cuối năm 2015: Tỷ số LN ròng / DTT đạt 10%; ROA đạt 7%; ROE đạt 20%; ROS (LN ròng / Tổng chi phí) đạt 10%.
- Các nhóm giải pháp đề xuất:
- Giải pháp gia tăng doanh thu: Đa dạng hóa danh mục sản phẩm, mở rộng từ phân khúc căn hộ cao cấp sang căn hộ cho người có thu nhập trung bình và thấp; đẩy mạnh tiếp thị qua Internet, báo chí; đào tạo nâng cao kỹ năng tư vấn cho nhân sự 3 phòng kinh doanh.
- Giải pháp cắt giảm và kiểm soát chi phí: Thiết lập định mức cước điện thoại, công tác phí, xăng xe; giám sát chặt chẽ chi phí tổ chức sự kiện bán hàng; rà soát và cắt giảm các khoản chi phí khác chưa hợp lý (như các chuyến du lịch, khảo sát xa không mang lại doanh thu trực tiếp).
- Hoàn thiện công tác quản lý tài chính: Cân đối lại cơ cấu nợ vay ngân hàng nhằm giảm áp lực chi phí tài chính (lãi vay vốn đã tăng từ 6.026 trđ ở Kỳ I lên 7.875 trđ ở Kỳ III).
- Nhóm kiến nghị:
- Kiến nghị cơ quan Nhà nước: Tiếp tục duy trì các gói tín dụng hỗ trợ nhà ở, hoàn thiện khung pháp lý kinh doanh bất động sản và đơn giản hóa thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.
- Kiến nghị Ban điều hành công ty: Kiện toàn bộ máy quản lý, thành lập bộ phận chuyên trách phân tích tài chính định kỳ, chú trọng chính sách đãi ngộ để giữ chân nhân sự bán hàng giỏi.
Kết quả và đóng góp
Khóa luận đã tổng hợp được các kết quả định lượng cụ thể về hoạt động kinh doanh của Công ty EVERLAND trong 3 kỳ nghiên cứu (2014-2015):
| STT |
Tỷ số tài chính |
Kỳ I (6T đầu 2014) |
Kỳ II (6T cuối 2014) |
Kỳ III (6T đầu 2015) |
Xu hướng biến động chung |
| 1 |
LN ròng / Doanh thu thuần |
4,79% |
4,19% |
7,32% |
Giảm nhẹ kỳ II, tăng mạnh kỳ III |
| 2 |
LN ròng / Tổng tài sản (ROA) |
2,40% |
3,00% |
5,29% |
Tăng trưởng liên tục (+2,89%) |
| 3 |
LN ròng / Vốn chủ sở hữu (ROE) |
9,56% |
11,81% |
19,65% |
Tăng trưởng liên tục (+10,09%) |
| 4 |
LN ròng / Tổng chi phí (ROS) |
5,11% |
4,70% |
8,11% |
Giảm nhẹ kỳ II, phục hồi mạnh kỳ III |
Đóng góp của tác giả bao gồm:
- Về mặt thực tiễn quản trị: Hệ thống hóa toàn bộ số liệu kế toán tản mạn thành một bộ chỉ số tài chính hoàn chỉnh cho một doanh nghiệp môi giới bất động sản mới hoạt động 2 năm. Tác giả phát hiện ra sự suy giảm hiệu quả chi phí tại Kỳ II (doanh thu tăng 38,34% nhưng lợi nhuận ròng chỉ tăng 27,75%), từ đó chỉ rõ sự lãng phí trong chi phí bán hàng, chi phí quản lý và chi phí ngoại khóa.
- Về mặt giải pháp: Xây dựng hệ thống giải pháp gắn với mục tiêu định lượng cụ thể cho 6 tháng cuối năm 2015 (ROE 20%, ROA 7%, biên lợi nhuận ròng 10%), đồng thời chỉ ra tính cấp thiết của việc mở rộng sang phân khúc nhà ở bình dân để thích ứng với thị trường.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Khóa luận tồn tại một số giới hạn do điều kiện nghiên cứu thực tế:
- Hạn chế về chuỗi dữ liệu: Số liệu khảo sát mới chỉ thu thập được qua 3 kỳ 6 tháng (từ đầu năm 2014 đến tháng 6/2015) của một doanh nghiệp mới thành lập năm 2013, chưa bao quát được toàn bộ chu kỳ kinh doanh dài hạn nhiều năm của ngành bất động sản.
- Hạn chế về công cụ phân tích: Nghiên cứu chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh số học và phân tích cơ cấu cơ bản, chưa kết hợp mô hình phân tích Dupont đa nhân tố hoặc mô hình hồi quy để lượng hóa chính xác mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố vĩ mô.
Hướng nghiên cứu tiếp theo:
- Mở rộng phạm vi thời gian nghiên cứu sang chu kỳ 3 - 5 năm hoàn chỉnh để đánh giá tính ổn định của các tỷ số tài chính.
- Thực hiện so sánh đối chuẩn (benchmarking) giữa Công ty EVERLAND với các doanh nghiệp môi giới bất động sản cùng quy mô trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
Giá trị tham khảo
Tài liệu này có giá trị ứng dụng cụ thể cho các nhóm đối tượng:
- Sinh viên chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Tài chính doanh nghiệp và Bất động sản: Cung cấp nghiên cứu tình huống thực tế về quy trình phân tích tài chính tại một doanh nghiệp thương mại dịch vụ quy mô nhỏ trong giai đoạn phục hồi sau khủng hoảng.
- Người làm đề tài khóa luận về phân tích tài chính: Có thể tham khảo phương pháp xây dựng hệ thống bảng biểu so sánh liên hoàn và định gốc, kỹ thuật tách biến doanh thu - chi phí và cách liên hệ số liệu nội bộ với bối cảnh chính sách vĩ mô (như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng).
- Cán bộ quản lý tại các sàn giao dịch bất động sản vừa và nhỏ: Cung cấp bài học thực tiễn về kiểm soát chi phí trung gian (quảng cáo, viễn thông, tiếp khách) khi mở rộng quy mô bán hàng.
Câu hỏi thường gặp
-
Cơ cấu tài sản và nguồn vốn của Công ty EVERLAND trong giai đoạn 2014-2015 có đặc điểm gì nổi bật?
Tài sản dài hạn luôn chiếm tỷ trọng áp đảo trên 74,8% tổng tài sản (Kỳ I: 75,4%; Kỳ II: 74,9%; Kỳ III: 74,8%), trong khi tài sản ngắn hạn chỉ chiếm khoảng 24,6% - 25,2%. Về nguồn vốn, nợ phải trả chiếm tỷ trọng rất cao từ 74,3% đến 74,9%, vốn chủ sở hữu chỉ chiếm từ 25,1% đến 25,7%. Điều này cho thấy công ty phụ thuộc lớn vào vốn vay để tài trợ cho hoạt động kinh doanh.
-
Tại sao tỷ suất lợi nhuận ròng trên doanh thu thuần lại giảm từ Kỳ I (4,79%) sang Kỳ II (4,19%) dù doanh thu thuần tăng tới 38,34%?
Do tốc độ tăng tổng chi phí (+39,07%, tăng 12.016 triệu đồng) cao hơn tốc độ tăng doanh thu thuần (+38,34%, tăng 12.598 triệu đồng). Cụ thể, giá vốn hàng bán tăng 42,95%, chi phí tài chính tăng 28,9%, chi phí bán hàng tăng 54,68% và các khoản giảm trừ doanh thu tăng vọt từ 523 trđ lên 1.308 trđ.
-
Tác giả định nghĩa và tính toán tỷ số ROS trong khóa luận này như thế nào?
Trong đề tài này, tác giả sử dụng thuật ngữ ROS để biểu thị "Tỷ suất lợi nhuận ròng trên tổng chi phí" với công thức tính bằng Lợi nhuận ròng chia cho Tổng chi phí nhân 100 (thay vì chia cho Doanh thu thuần như quy chuẩn quốc tế thông thường). Chỉ số này phản ánh 100 đồng chi phí bỏ ra đem lại bao nhiêu đồng lợi nhuận ròng.
-
Nguyên nhân chủ yếu nào khiến lợi nhuận trước thuế Kỳ III tăng đột biến 74,58% so với Kỳ II?
Trong Kỳ III, tổng doanh thu tiếp tục tăng 2.471 triệu đồng (+5,44%), nhưng tổng chi phí được kiểm soát rất tốt khi chỉ tăng nhẹ 473 triệu đồng (+1,11%). Đặc biệt, giá vốn hàng bán gần như giữ nguyên (chỉ tăng 25 triệu đồng, tương đương +0,08%) và các khoản giảm trừ doanh thu giảm từ 1.308 trđ xuống 827 trđ, tạo ra bước nhảy vọt về lợi nhuận.
-
Mục tiêu tài chính cụ thể mà công ty EVERLAND đặt ra cho 6 tháng cuối năm 2015 là gì?
Theo Bảng 3.1 của văn bản, mục tiêu bao gồm: Tỷ suất LN ròng / Doanh thu thuần đạt 10%, ROA đạt 7%, ROE đạt 20%, và ROS (LN ròng / Tổng chi phí) đạt 10%; hướng tới tổng doanh thu cả năm 2015 đạt 100 tỷ đồng và lợi nhuận 20 tỷ đồng.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đào Phú Quý đã hoàn thành việc khảo sát và bóc tách thực trạng tài chính của Công ty TNHH Dịch Vụ – Địa Ốc EVERLAND qua 3 kỳ hoạt động trong giai đoạn 2014-2015. Thông qua hệ thống số liệu kế toán thực tế, nghiên cứu đã phân tích biến động của 4 tỷ số sinh lời căn bản (LNST/DTT, ROA, ROE, ROS tính trên chi phí), chỉ rõ những hạn chế trong kiểm soát chi phí bán hàng ở năm 2014 cũng như sự bứt phá lợi nhuận ở đầu năm 2015. Trên cơ sở đó, tác giả đã đề xuất hệ thống giải pháp toàn diện về mở rộng thị trường, đa dạng hóa phân khúc căn hộ và thắt chặt định mức chi phí quản lý, tạo tiền đề định hướng cho doanh nghiệp hoàn thành kế hoạch kinh doanh năm 2015.
