Chương 1. Cơ sở lý thuyết về hoạt động cho vay khách hàng cá nhân mua bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Nam Á – Chi nhánh Bình Dương Chương 2. Phân tích về hoạt động cho vay khách hàng cá nhân mua bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Nam Á – Chi nhánh Bình Dương Chương 3. Nhận xét và Kiến nghị.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NAM Á – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG 1. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA HOẠT ĐỘNG CHO VAY KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN MUA BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm tín dụng ngân hàng Theo Bùi Diệu Anh (2009), cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường qua nhiều thời kỳ và giai đoạn phát triển khác nhau, dẫn đến hình thành nên nhiều hình thức tín dụng khác nhau trong nền kinh tế như: tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại, tín dụng nhà nước, tín dụng tiêu dùng,…Mỗi hình thức tín dụng trên đều có những khác biệt riêng như các chủ thể tham gia, hàng hóa, thời hạn cho vay,.để có thể mang lại nhiều lợi ích nhất và phù hợp nhất với chủ thể tham gia. Trong các hình thức tín dụng trên, tín dụng ngân hàng là một hình thức vô cùng quan trọng, nó là một quan hệ tín dụng chủ yếu, cung cấp phần lớn nhu cầu tín dụng cho các doanh nghiệp, cho các thể nhân khác trong nền kinh tế.
Đặc biệt trong giai đoạn ngành công nghiệp ngân hàng phát triển mạnh như hiện nay, tín dụng ngân hàng càng trở thành một hình thức không thể thiếu trong chủ thể trong nước và quốc tế. Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng giữamột bên là ngân hàng hoặc một tổ chức tín dụng khác (TCTD), với các nhà doanh nghiệp và cá nhân (bên đi vay), trong đó các TCTD chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thoả thuận, và bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện cả vốn gốc và lãi cho TCTD khi đến hạn thanh toán. Trong nền kinh tế, ngân hàng đóng vai trò là một định chế tài chính trung gian, vì vậy trong quan hệ tín dụng với các nhà doanh nghiệp và cá nhân, ngân hàng vừa là người cho vay đồng thời vừa là người đi vay. Khái niệm về cho vay Theo Nguyễn Đăng Dờn (2007), cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.
Khái niệm về cho vay cá nhân Theo Bùi Diệu Anh (2009), cho vay cá nhân là khái niệm để thể hiện mối quan hệ giữa người cho vay và người vay. Trong quan hệ này, người cho vay có nhiệm vụ chuyển giao quyền sử dụng tiền hoặc hàng hóa cho vay cho người đi vay trong một khoảng thời gian nhất định. Người đi vay có nghĩa vụ trả số tiền hoặc giá trị hàng hóa đã vay khi đến hạn trả nợ kèm hoặc không kèm một khoảng lãi. Cho vay cá nhân phục vụ khách hàng là cá nhân, nhu cầu phục vụ đời sống như vay mua nhà, mua ôtô, du học, kinh doanh, phục vụ đời sống cá nhân.
Hỗ trợ nguồn vốn giúp khách hàng mua sắm vật dụng gia đình, làm kinh tế, và các nhu cầu khác. Người vay phải có thu nhập ổn định và tài sản đảm bảo để chúng minh được là bản thân có khả năng thanh toán khoản nợ này khi đến hạn thanh toán. Khái niệm bất động sản Theo Quyết định số 385/2016/QĐ-NHNA-33 (2016), bất động sản được hiểu là nhà gắn liền với đất, căn hộ, đất nền, đất thổ cư, đất có nhà xưởng, đất nông nghiệp xen kẻ khu dân cư.được phép chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Khái niệm về cho vay bất động sản Cho vay bất động sản là loại hình tín dụng của Ngân hàng thương mại, trong đó ngân hàng sẻ cho ngừời đi vay vay một số vốn để thực hiện mục đích về bất động sản như: mua nhà, mua đất, xây dựng nhà xưởng, văn phòng, cao ốc cho thuê, sửa chửa nhà ở, đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán… Khi đến hạn người đi vay phải hoàn trả vốn và tiền lãi cho ngân hàng.
Ngân hàng kiểm soát được người đi vay, kiểm soát được quá trình sử dụng vốn. Người đi vay có í thức quan trọng cho việc trả nợ bắt buộc họ phải quan tâm đến việc sử dụng vốn sao cho hiệu quả. Phân loại cho vay bất động sản Cho vay kinh doanh bất động sản cho vay bất động sản phục vụ sản xuất. 4 Cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân, tuy nhiên mục tiêu cho vay kinh doanh bất động sản không nằm vào việc mang tính chất đầu cơ ngắn hạn cho các hình thức cá nhân mà chủ yếu hổ trợ vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê, xây dựng căn hộ,….
Cho vay bất động sản phục vụ sản xuất chủ yêú là do các doanh nghiệp có điều kiện về vốn để xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng nhà xưởng mới để sản xuất thay vê đi thuê. Cho vay mua nhà, đất để ở Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp Cho vay xây dựng và sửa chữa nhà Cho vay xây dựng nhà xưởng Cho vay xây dựng văn phòng Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê Cho vay xây dựng khách sạn, resort Cho vay mua đất để ăn chênh lệch giá Cho vay thế chấp bất động sản để kinh doanh. Đặc điểm về cho vay bất động sản. Thời hạn cho vay bất động sản thường mang tính trung dài hạn do tài sản được đầu tư là bất động sản mang tính lâu dài ngoại trừ trường hợp đầu cơ ngắn hạn.
Đồng thời cũng xuất phát từ đây mà lãi suất cho vay bất động sản thường được aps dụng là lãi suất cho vay trung dài hạn, cao hơn các mảng cho vay khác có thời hạn cho vay dưới 12 tháng. Cho vay bất động sản là sản phẩm mang tính kinh tế- xả hội cao hơn là một số mảng cho vay khác như: cho vay bổ sung vốn lưu động, cho vay đầu tư máy móc, thiết bị…. Cho vay bất động sản là hình thức truyền thống của các hình thức tín dụng, chủ yếu là ngân hàng trong suốt quá trình hoạt động do các nhu cầu liên quan bất động sản rất đa dạng và luôn phát sinh trong mọi kì. Vai trò của cho vay bất động sản Giống như các loại thị trường khác, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dung: 5 Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi.
Việc xây dựng thị trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bản tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu quả nhất Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS: Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐs và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thê kinh doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế thị trường đối với một quốc gia.
Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác: Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà nước… Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường. Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận. Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững: 6 Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng quan hệ: nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như: xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị.
Tiêu chí đánh giá hoạt động cho vay bất động sản 1. Đặc tính Thời hạn vay: Tối đa 240 tháng (20 năm) Phương thức vay: Từng lần Phương thức trả nợ: Trả lãi hàng tháng, tính trên dư nợ thực tế; Trả gốc: linh hoạt (ngắn hạn), phân kỳ hàng tháng/quý (trung dài hạn). Mức vay: Tối đa 70% nhu cầu vốn trong trường hợp bất động sản mua chính là tài sản bảo đảm duy nhất; Tối đa đến 100% nhu cầu vốn nếu khách hàng có tài sản bảo đảm khác hoặc bổ sung thêm tài sản bảo đảm khác được Nam A Bank chấp thuận đủ đảm bảo giá trị khoản vay. Đối tượng Khách hàng cá nhân là người Việt Nam 1.
