MỞ ĐẦU 1. Đặi vấn đề Đất đai là nguồn phái sinh ra mọi của cải vat chất “Đất là cha, la0 động là mẹ, của cải là c0n”. Đất là lơi liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia lr0ng quá trình sản xuất nhơi một loi liệu sản xuất. L0ại lơi liệu này đặc siệt vì nó không bị ha0 mòn.
IIếu siết sử dụng, nó không những không mắt đi mà còn lối lên. Dat dai là thành phần quan lrọng hàng đầu của môi lrơjờng sống. luỳ l0ại đất mà vấn dé nojéc, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau.cải lạ0 môi trojờng đất nggiời ta co thé cải lạ0 đơjợc môi lroJờng nojớc, khí hậu và sinh vat Dat đai là cốt lõi, nền láng của nền kinh lế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất Tho vậy, đất đai là lài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là lơi liệu sản xuất đặc siệt, là thành phần hàng đầu của môi lrojờng sống, là địa sàn phân số các khu dân coi, xây dựng cơ sở sản xuất kinh d0anh, văn h0á, xã hội, an ninh và quốc phòng. Với những nguồn lợi 10 lớn đó thì van dé đất đai ngày càng nóng bỏng và đất có giá.
Giá đái có ý nghĩa hết sức quan trọng lr0ng nền kinh lế quốc dân cũng nhơi giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thơjớc đ0 kinh lế của đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phái triển xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đây việc sử dung đất ngày càng có lợi, giúp các sên tham gia thị trojong sất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đây và phát triển thi trotờng sất động sản điều liết quan hệ cung cầu, giúp nhà nojớc nhanh chóng ra quyết định quan trọng lr0ng việc quản lý dat va thi trojong bat động sản. bên cạnh đó, lại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết lạ0 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 2 lính đồng sộ các yếu lố thị trojờng, lr0ng đó có thị trojong Bat dong san. b40 cá0 chính trị lại Đại hội Đại siêu l0àn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát hiên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ đồng sộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các 10ai thi troiờng cơ sản †he0 cơ chế cạnh lranh lành mạnh. cùòng với việc phái triển mạnh Thị trojong hang h0á, dịch vụ và thị trojờng sức la0 động, cần phát triển vững chắc thi trojong fai chính, sa0 gồm lhị trojờng vốn và Thị trojong liền lệ the0 hơiớng đồng sộ, cơ câu h0àn chỉnh; phái triển thị trolờng sất động sản, sa0 gồm thị lrojờng quyền sử dụng đất va Bat động sản gắn liền với đất, làm ch0 đất đai thực sự lrở thành nguồn vốn ch0 phái triển, thi trojờng sất động sản lrÚng nojớc có sức cạnh tranh s0 với thị lrơlờng khu vực”.
Tuyên Quang là một thành phố trẻ mới đojợc thành lập và0 năm 2009, với 13 xã, phojờng; chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức lạp. Giá đất đã có những siễn động đáng kế đặc siệt là Ir0ng khu vực nội thị thành phố còng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những siện pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sa0 ch0 phò hợp voi tinh hình phái triển kinh lế xã hội và phát triển thị trojờng sất động sản lành mạnh lr0ng giai thời kỳ công IIghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay. Xuất phái từ những ý nghĩa hết sức 10 lớn đó và đơjợc sự đồng ý của ban giám hiệu lrolờng Đại học llông Lâm Thái Ilguyên, ban chủ nhiệm kh0Óa Quản lý Tài nguyên cùng sự hojong dẫn của thầy giá0 PGS.Đàm Xuân Vận em liến hành nghiên cứu đề hài: “IIghiên đứu thực tạng giá đất ở và aíc yếu lô ảnh hojởng đến giá đất ở lại lhành phố Tuyên Quang giai đạn 2011- 2013”. Mục đích của đề lài - Đánh giá hiện lrạng biên động giá đất lại các khu vực đặc lrơing thành phố Tuyên Quang, linh Tuyên Quang.
- Xác định và phan lich các yếu ló ảnh hojởng lới công tác định giá đất. - Đề xuất các giải pháp nâng ca0 hiệu quả công lác định giá đấi lại thành Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 4 phố Tuyên Quang, linh Tuyên Quang. Vêu cầu của đê lài - Đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh lế - xã hội thành phó Tuyên Quang. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ - Thực trạng siễn động giá đái trên thị trojờng của thành phố Tuyên Quang.
- Phân tích các yếu #6 anh hojong đến giá đất ở của thành phố Tuyên Quang. - Đề xuất giải pháp nâng ca0 hiệu quả công lác định giá đái thành phố Tuyên Quang - tỉnh Tuyên Quang.Ý nghĩa * Ý nghĩa l0ng học lập và nghiên qứu kh0a học - Giúp học viên h0àn thiện hơn kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai. * Ý nghĩa l0ng thực liễn - cung cấp ch0 mọi ngoiời những thông lin về nguyên nhân và điều kiện của sự siến động giá. - Lam lài liệu tham khả0 giá ch0 các học viên khóa sau.
- Lam lài liệu tham khả0 ch0 các nhà quản lý ở thành phố Tuyên Quang tiếp lục nghiên cứu và h0àn thành trợ giúp lr0ng công lác quản lý. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ chojong 1 TONG QUATI cAc VATI DE HIGhIÊH cỨU 1. Tổng quan về giá đất 1. Khái quái về giá đất Dat đai là sản phẩm phi la0 động, sản thân nó không có giá trị.
D0 đó đối với đất đai mà nói, giá ca đất dai phản ánh lác dụng của đất đai lr0ng h0ạt động kinh lế, nó là sự thu lợi lr0ng quá trình mua sán, có ý nghĩa là to, bản h0á địa 16. Hói cách khác giá cả đất đai ca0 hay thấp quyết định sởi nó có thế thu lợi ca0 hay thấp ở một khOảng thời gian nàO đó. hầu hết những ngiớc có nền kinh lế thị trojong, gia dat dojgc hiểu là siêu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nơjớc la đất đai thuộc sở hữu l0àn dan, gid ca đất đai là dựa trên giá chuyển nhojợng quyền sử dụng đất, là lông h0à giá trị hiện hành của địa lô nhiều năm đoqợc chỉ trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai lr0ng kinh lế.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (giá đấP) là số liền nh lrên đơn vị diện lích đất d0 IIhà nojớc quy định h0ặc đojợc hình thành lr0ng gia0 dịch về quyền sử dụng đất”. Giá đất ở nojớc ta đojợc hình thành tr0ng những lrơiờng hợp sau đây: 1. D0 UBIID tinh, thành phố trực thuộc trung oJơng qui định giá the0 quy định lại khOản 3 va kh0an 4 Điều 56 Luật này. D0 đấu giá quyền sử dụng đất hOặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
D0 ngojời sử dụng đất th0ả thuận về giá đất với những nggịời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhojợng, ch0 †huê, ch0 †huê lại quyền sử dụng đất, góp vốn sằng quyền sử dụng đất. cơ sở khÚa học da việc hình thành gid dat va gid daté Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 7 Tr0ng giai đ0ạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề đojợc quan lâm và chú lrọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân lố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thề và chính xác. Sự hình thành Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ gid tri cua đất là d0 quá trình la0 động, sản xuất, đầu to cha cải vật chất của cOm ngojời và0 nguồn fai nguyên thiên nhiên, còn cơ sở đề hình thành giá dat la dO các yếu lố chính nhơJ: địa lô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Địa lô Địa lô là phần sản phẩm †hặng dơi d0 những nggịời sản xuất lr0ng nông nghiệp †ạ0O ra và nộp ch0 ngojời chủ sở hữu ruộng đất.
Tr0ng chế độ chiếm hữu nô lệ, địa 16 là d0 la0 động của nô lệ và những ngơjời chiếm hữu ruộng đái nhỏ tự đ0 †ạ0 ra. Tr0ng chế độ ph0ng kiến, địa lô là sản phẩm thặng đơi d0 nông nô lạ0 ra và sị chúa ph0ng kiến chiếm đ0ại. Tr0ng chủ nghĩa lo sản, dO còn chế độ lơi hữu về ruộng đất lr0ng nông nghiệp nên vẫn lồn lại địa lô. chủ nghĩa lơi bản có các lOại địa lô: địa lô chênh lệch, địa lô tuyệt đối và địa lô độc quyền.
Tr0ng chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đái thuộc sở hữu l0àn dâu, không còn là to, hữu của địa chủ hay nhà lợi sản thì những cơ sở kinh lế để hình thành địa 16 tuyệt đối và địa lô độc quyền sị x0á sỏ, nhoỊng vẫn lồn lại địa lô chênh lệch, s0ng nó thuộc sở hữu của nhà nojớc và khác về sản chất với địa tô chênh lệch doới chủ nghĩa lơI bản. Địa lô chênh lệch là 10ai dia 16 ma chu dat thu dojgc dO có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi liêu thụ hơn .) làm ch0 †ơi sản đầu lơi có hiệu suất ca0 hơn. có hai lOại địa lô chênh lệch, gồm: địa lô chênh lệch I và địa lô chênh lệch II. - Địa lô chênh lệch I là lợi nhuận thu dojgc khi st dung hai lojong to bản và la0 động ngang nhau lrên cùng một diện lích đất nhơing kết qua thu doge khác nhau.
- Dia 16 chênh lệch II là lợi nhuận thu dojgc dO kha nang dau to, tham canh đem lại. Sự xuất hiện của l0ại địa lô này chính là sự đầu to cua wha tq bản không bang nhau lrên còng một mảnh đất nên kết quả †hu đojợc khác Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www. Địa lô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các l0ại ruộng đất có hai yếu lố tự nhiên và thâm canh a0 nên. Địa lô chênh lệch có thể lính the0 công thức sau: Địa lô chênh lệch = Giá cả sản xuâi xã hội - Giá cả sản xuâi các biệt Số hóa bởi Trung tâm Học liệu — Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 10 bên cạnh địa lô chênh lệch còn có dia 16 tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngÖài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch d0 giá cả sản phẩm ca0 hơn giá cả sản xuất.