Đề tài: Thu thập, phân tích và đánh giá các dự án căn hộ chung cư tại Quận 2

Bài phân tích chuyên sâu các dự án căn hộ chung cư tại Quận 2. Đánh giá chi tiết về vị trí, tiện ích, giá bán và tiềm năng đầu tư bất động sản.

• Tác giả: Nguyễn Thủy Quyền Nhi
• Người hướng dẫn: Th.S Lê Minh Phương Mai
• Trường học: Trường Đại học Tài chính – Marketing
• Chuyên ngành: Kinh doanh Bất động sản
• Đề tài: Thu thập, phân tích và đánh giá các dự án căn hộ chung cư tại khu vực Quận 2
• Loại tài liệu: Thực hành nghề nghiệp 1
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC HÌNH ẢNH
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
• 1.1. Bất động sản
• 1.1.1. Các thuộc tính của bất động sản
• 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
• 1.1.3. Giá trị và giá cả bất động sản
• 1.1.4. Phân loại bất động sản
• 1.2. Thị trường bất động sản
• 1.2.1. Đặc điểm của thị trường bất động sản
• 1.2.2. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
• 1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản
• 1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THÔNG TIN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2
• 2.1. Tình hình thị trường
• 2.1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh
• 2.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản khu vực quận 2
• 2.2. Dự án Thủ Thiêm Zeit River
• 2.2.1. Giới thiệu dự án
• 2.2.2. Tình hình triển khai dự án
• 2.2.3. Thông tin tình hình giao dịch
• 2.3. Dự án Define Capitaland
• 2.3.1. Giới thiệu dự án
• 2.3.2. Tình hình triển khai dự án
• 2.3.3. Thông tin tình hình giao dịch
• 2.4. Dự án D’Lusso
• 2.4.1. Giới thiệu dự án
• 2.4.2. Tình hình triển khai dự án
• 2.4.3. Thông tin tình hình giao dịch
• 3. CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THỊ TRƯỜNG QUẬN 2
• 3.1. Phân tích khu vực nghiên cứu
• 3.1.1. Tình hình kinh tế
• 3.1.2. Tình hình xã hội
• 3.1.3. Tình hình dân cư
• 3.1.4. Tình hình quy hoạch
• 3.2. Phân tích các dự án tại khu vực điển hình
• 3.2.1. So sánh 3 dự án
• 3.2.2. Phân tích SWOT 3 dự án
• 3.2.3. Phân tích diễn biến giá cả 3 dự án
• 3.2.3.1. Dự án Thủ Thiêm Zeit River
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về thị trường bất động sản Quận 2

Quận 2 là một trong những khu vực phát triển bất động sản sôi động nhất tại Thành phố Hồ Chí Minh. Vị trí chiến lược ở phía Đông sông Sài Gòn khiến khu vực Quận 2 trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư và khách mua nhà. Thị trường căn hộ chung cư tại đây ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng trong những năm gần đây. Các dự án căn hộ Quận 2 được thiết kế với kiến trúc hiện đại, cơ sở hạ tầng hoàn thiện và tiện ích đa dạng. Sự phát triển của Khu đô thị Thủ Thiêm đã tạo nên bước ngoặt lớn cho thị trường bất động sản Quận 2, mang lại cơ hội đầu tư lớn và nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực.

1.1. Vị trí địa lý và tính khả dụng

Quận 2 nằm ở phía Đông sông Sài Gòn, liền kề các quận trung tâm và dễ kết nối. Vị trí Quận 2 giúp cư dân tiếp cận các tiện ích công cộng, trường học, bệnh viện một cách thuận tiện. Khu vực này đang được đầu tư phát triển hạ tầng giao thông với các tuyến đường mới, hứa hẹn cải thiện kết nối trong tương lai.

1.2. Xu hướng phát triển dự án

Các dự án chung cư Quận 2 đang theo hướng phát triển bền vững với tiêu chuẩn xanh. Các dự án căn hộ hiện nay tập trung vào khách hàng cao cấp với các tiện ích premium như hồ bơi, gym, khu vui chơi trẻ em. Chiều hướng là xây dựng các cộng đồng cư dân có chất lượng sống cao.

II. Phân tích chi tiết các dự án tiêu biểu

Trên thị trường Quận 2 hiện tại, có ba dự án căn hộ nổi bật đáng được chú ý là Thủ Thiêm Zeit River, Define Capitaland và các dự án khác. Mỗi dự án căn hộ Quận 2 này sở hữu những đặc điểm riêng biệt về vị trí, thiết kế, mức giá và tiến độ triển khai. Phân tích các dự án bất động sản này giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về điểm mạnh, điểm yếu và cơ hội lợi nhuận từ mỗi dự án. Việc so sánh các dự án chung cư dựa trên các tiêu chí như diện tích, giá bán, tiện ích, pháp lý là rất cần thiết để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.

2.1. Dự án Thủ Thiêm Zeit River

Thủ Thiêm Zeit River là một dự án căn hộ cao cấp ở Quận 2, nằm tại vị trí đắc địa. Dự án sở hữu hệ thống tiện ích hoàn chỉnh với Sky Pool tầng 20, gym hiện đại, chuỗi shophouse sầm uất. Thiết kế nội thất căn hộ hiện đại, sang trọng với các hạng mục 1-4 phòng ngủ phù hợp đa dạng nhu cầu khách hàng.

2.2. Dự án Define Capitaland

Define Capitaland là dự án bất động sản mang thương hiệu quốc tế tại Quận 2. Dự án tập trung vào thiết kế tối ưu không gian sống và các tiện ích hiện đại. Với vị trí estratégic và chất lượng xây dựng cao, dự án này hứa hẹn là lựa chọn đầu tư hấp dẫn cho khách hàng có năng lực tài chính.

III. Đánh giá yếu tố kinh tế xã hội khu vực

Khu vực Quận 2 đang trải qua quá trình phát triển kinh tế bền vững với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp lớn. Tình hình kinh tế Quận 2 được cải thiện nhờ sự phát triển hạ tầng và thu hút đầu tư trong những năm gần đây. Dân số khu vực tăng trưởng với sự cải thiện mức sống, tạo nhu cầu cao về căn hộ chung cư chất lượng. Các tiện ích xã hội như trường học quốc tế, bệnh viện, trung tâm thương mại đã được hoàn thiện. Quy hoạch khu vực theo hướng phát triển bền vững góp phần nâng cao giá trị bất động sản Quận 2 và tạo môi trường sống tốt cho cư dân.

3.1. Tình hình kinh tế và dân cư

Nền kinh tế Quận 2 phát triển ổn định với sự gia tăng các doanh nghiệp, công ăn việc làm. Dân số khu vực đang tăng trưởng nhờ sự hấp dẫn của các dự án căn hộ mới và cơ hội kinh tế. Thu nhập bình quân cũng cải thiện, nâng cao khả năng chi trả của cư dân.

3.2. Hạ tầng và quy hoạch khu vực

Quy hoạch Quận 2 tập trung vào phát triển giao thông, cảnh quan xanh và tiện ích công cộng. Các tuyến đường mới được xây dựng cải thiện kết nối với khu vực lân cận. Đầu tư vào hạ tầng Quận 2 tạo lợi thế cạnh tranh cho các dự án căn hộ tại đây.

IV. Phân tích SWOT và triển vọng thị trường

Phân tích SWOT dự án căn hộ Quận 2 cho thấy những điểm mạnh rõ rệt. Các dự án bất động sản tại đây sở hữu vị trí chiến lược, tiện ích hoàn chỉnh và chất lượng xây dựng cao. Những cơ hội trong tương lai rất lớn nhờ sự phát triển của Khu đô thị Thủ Thiêm và cải thiện hạ tầng. Tuy nhiên, dự án căn hộ Quận 2 cũng phải đối mặt với những thách thức như cạnh tranh gay gắt, biến động giá cả thị trường. Triển vọng thị trường bất động sản Quận 2 vẫn tích cực, với những nhà đầu tư sáng suốt có thể tìm thấy những cơ hội lợi nhuận đáng kể trong dài hạn.

4.1. Điểm mạnh và cơ hội

Điểm mạnh của dự án Quận 2 bao gồm vị trí đắc địa, tiện ích cao cấp, pháp lý minh bạch. Cơ hội phát triển rất lớn từ quy hoạch Khu đô thị Thủ Thiêm và tăng nhu cầu nhân lực chất lượng cao. Giá trị bất động sản có tiềm năng tăng mạnh trong tương lai.

4.2. Thách thức và khuyến nghị

Thách thức thị trường bao gồm tính cạnh tranh cao, biến động lãi suất vay. Dự án căn hộ cần nâng cao chất lượng dịch vụ, tạo sự khác biệt. Nhà đầu tư nên thận trọng, chọn dự án có uy tín, pháp lý rõ ràng để giảm rủi ro.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam được hình thành và phát triển từ năm 1993 sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, tạo lập nền tảng pháp lý sơ khởi về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Trải qua các chu kỳ phát triển, thị trường bất động sản đã khẳng định vai trò là ngành kinh tế tổng hợp then chốt, có mối liên kết chặt chẽ với các lĩnh vực tài chính - ngân hàng, xây dựng, thị trường vốn và lao động.

Giai đoạn 2020 – 2022, thị trường ghi nhận nhiều biến động phức tạp dưới tác động của đại dịch COVID-19 cùng tình trạng lạm phát và suy thoái kinh tế toàn cầu. Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý 3/2022 suy giảm mạnh xuống mức 33,5% (giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2021). Mặc dù thị trường chung gặp khó khăn về thanh khoản và nguồn vốn tín dụng, khu vực Quận 2 (thuộc TP. Thủ Đức) vẫn duy trì tốc độ phát triển hạ tầng và dự án cao bậc nhất thành phố. Tính đến hết tháng 9/2022, Quận 2 có 154 dự án bất động sản nhờ vào sự hoàn thiện của các trục giao thông huyết mạch như Xa lộ Hà Nội, Đại lộ Mai Chí Thọ, Hầm Thủ Thiêm, Cầu Phú Mỹ, Cầu Thủ Thiêm 1 và Cầu Thủ Thiêm 2. Xuất phát từ yêu cầu học phần Thực hành nghề nghiệp 1 ngành Kinh doanh Bất động sản tại Trường Đại học Tài chính – Marketing, tác giả Nguyễn Thủy Quyền Nhi thực hiện đề tài nhằm hệ thống hóa kiến thức cơ sở ngành và phân tích thực tiễn các dự án căn hộ tại địa bàn.

Mục tiêu nghiên cứu của đề án được xác định gồm 3 nhiệm vụ:

1. Tìm hiểu tổng quan về thị trường căn hộ chung cư tại khu vực Quận 2.
2. Thu thập dữ liệu và phân tích các dự án căn hộ chung cư điển hình cùng sự khác biệt giữa các dự án.
3. Đánh giá tình hình giao dịch thực tế của các dự án, từ đó đưa ra nhận định về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong khu vực.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Thị trường căn hộ chung cư và 3 dự án điển hình gồm: Dự án Thủ Thiêm Zeit River, Dự án Define (CapitaLand) và Dự án D’Lusso.
• Phạm vi không gian: Địa bàn Quận 2, TP. Hồ Chí Minh (tập trung tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường Thạnh Mỹ Lợi và các khu vực lân cận).
• Phạm vi thời gian: Thu thập và phân tích dữ liệu thị trường tính đến quý 3 và quý 4 năm 2022.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết của đề tài được xây dựng trên hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật và giáo trình chuyên ngành Kinh doanh bất động sản:

• Căn cứ pháp lý: Căn cứ Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về phân loại bất động sản (nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng; tài sản khác do pháp luật quy định).
• Lý thuyết về bất động sản: Khái niệm, 4 thuộc tính cơ bản (tính bất động, tính dị biệt, tính khan hiếm, tính bền vững tương ứng với 4 bậc niên hạn công trình từ dưới 20 năm đến trên 100 năm), 4 đặc điểm cốt lõi (khả năng co giãn của cung kém, thời gian giao dịch dài - chi phí cao - thanh khoản kém, chịu sự can thiệp quản lý của Nhà nước, chịu tác động tương hỗ lẫn nhau), mối quan hệ giữa giá trị và giá cả ($Giá\ BĐS = Giá\ nhà + Giá\ quyền\ sử\ dụng\ đất$).
• Lý thuyết về thị trường bất động sản: Khái niệm, đặc điểm thị trường (cung không co giãn trong ngắn hạn, tính không đồng nhất, tính địa phương, không có thị trường trung tâm, thị trường đa phân khúc, tính độc quyền vị trí), 6 nhóm chủ thể tham gia (người mua, người bán gồm cá nhân/doanh nghiệp tư nhân/doanh nghiệp nhà nước, Nhà nước, nhà thầu xây dựng, đại lý môi giới, ngân hàng và tổ chức tín dụng), 4 tiêu chí phân loại thị trường (quan hệ tài sản - quyền, thể chế chính thức/phi chính thức, loại hình BĐS, thứ tự gia nhập sơ cấp/thứ cấp) và 6 nhóm yếu tố ảnh hưởng (tự nhiên, kinh tế, kinh tế vĩ mô, pháp lý, thị trường, xã hội).

Phương pháp nghiên cứu được triển khai:

• Phương pháp thu thập thông tin: Khảo sát thực tế tại các sàn giao dịch và công trường dự án; tổng hợp dữ liệu thứ cấp từ các báo cáo chuyên ngành (Savills Việt Nam, CBRE Việt Nam), cổng thông tin Cafeland, hồ sơ pháp lý công bố và các tài liệu bán hàng chính thức của chủ đầu tư.
• Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp: Xử lý dữ liệu định lượng về giá bán, diện tích, tiến độ, cơ cấu sản phẩm; đối chiếu các thông số kỹ thuật và pháp lý giữa các dự án; sử dụng công cụ ma trận SWOT và phân tích chu kỳ giá để đưa ra các nhận định tổng hợp.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1 – Cơ sở lý luận

Chương 1 hệ thống hóa toàn bộ lý luận nền tảng về bất động sản và cơ chế vận hành của thị trường bất động sản. Bất động sản được định nghĩa là tài sản gắn liền với đất đai, mang đặc trưng không thể di dời. Tác giả phân loại thuộc tính bền vững của công trình xây dựng theo 4 cấp bậc niên hạn: Bậc I (>100 năm), Bậc II (50–100 năm), Bậc III (20–50 năm) và Bậc IV (<20 năm).

Phân loại bất động sản được tiếp cận theo 2 góc độ:

• Theo bách khoa toàn thư: BĐS có đầu tư xây dựng (nhà đất, nhà xưởng, công trình dịch vụ, hạ tầng), BĐS không đầu tư xây dựng (đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng) và BĐS đặc biệt (công trình bảo tồn, di sản, cơ sở tôn giáo).
• Theo quy định pháp luật (Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015): 4 nhóm tài sản gắn liền với đất đai và công trình.

Chương này cũng chỉ rõ các yếu tố định hình thị trường, làm rõ vai trò quản lý vĩ mô của Nhà nước thông qua công cụ quy hoạch, chính sách thuế, pháp lý đầu tư và cơ chế cung ứng vốn từ hệ thống ngân hàng thương mại.

---

Chương 2 – Thông tin các dự án bất động sản trên địa bàn Quận 2

Chương 2 phản ánh chi tiết thực trạng thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh, thị trường Quận 2 và hồ sơ dữ liệu của các dự án trọng điểm tính đến quý 3/2022:

Chỉ số thị trường TP.HCM (Q3/2022)	Phân khúc Căn hộ	Phân khúc Nhà phố / Biệt thự / Đất nền
Nguồn cung sơ cấp	6.600 căn (-51% theo quý, +120% theo năm)	Nhà ở xây sẵn: ~800 căn (+38% theo quý); Đất nền: >270 nền (+23% theo quý)
Tỷ trọng phân bổ nguồn cung	TP. Thủ Đức chiếm 49%, Quận 1 chiếm 20%	TP. Thủ Đức chiếm 68% nguồn cung sơ cấp nhà ở xây sẵn
Tồn kho thị trường	Chiếm 66% nguồn cung sơ cấp (~4.400 căn)	Hàng tồn đọng chủ yếu ở phân khúc giá cao >18 tỷ đồng/căn
Lượng giao dịch & Hấp thụ	Giao dịch: >990 căn (-89% theo quý); Hấp thụ: 15% (-54 điểm %)	Giao dịch: ~390 căn (+4%); Hấp thụ chung: 49% (-15 điểm %)
Mặt bằng giá sơ cấp	Bình quân >124 triệu đồng/$m^2$	Giá đất ngoại thành thấp hơn 70% so với nội thành (88–100 triệu/$m^2$)
Cơ cấu phân khúc	Loại bình dân: 0% trong năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022	Phân khúc cao cấp (>18 tỷ/căn) chiếm 78% nguồn cung sơ cấp

Tại Quận 2, thị trường ghi nhận sự phát triển của 154 dự án. Giá bán căn hộ cao cấp dao động từ 75 đến 210 triệu đồng/$m^2$ (tăng 100% đến 131% qua các chu kỳ). Theo CBRE, trong giai đoạn 2015–2020, giá căn hộ sơ cấp tại đây tăng trung bình 7,3%/năm; từ năm 2018, tuyến Metro số 1 đã thúc đẩy mức giá chào bán tăng từ 25% đến 75% so với giá khởi điểm.

Hồ sơ chi tiết 2 dự án trọng điểm được thu thập gồm:

1. Dự án Thủ Thiêm Zeit River

• Vị trí: Lô 3-11, Khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đường Nguyễn Cơ Thạch, Phường An Khánh, Quận 2.
• Chủ đầu tư & Phát triển: Tập đoàn GS E&C (Hàn Quốc) / Công ty TNHH MTV Việt Nam GS Enterprise. Thiết kế bởi PTW Architects; Vận hành bởi Xi S&D.
• Quy mô giai đoạn 1: Diện tích đất 9.125,8 $m^2$, mật độ xây dựng 40%. Gồm 2 tháp căn hộ (Tháp T1 cao 25 tầng, Tháp T2 cao 32 tầng) và khối đế 4 tầng thương mại.
• Cơ cấu sản phẩm (300 căn): Căn hộ 1 PN (60,45 $m^2$ - 4 căn), 2 PN, 3 PN, 4 PN, Duplex 4 PN (215,71 $m^2$), 13 căn Shophouse. Tỷ lệ chỗ đỗ xe hơi đạt 1,5 chỗ/căn (470 ô tô, 283 xe máy trên 2 tầng hầm).
• Hồ sơ pháp lý: Giấy chứng nhận QSDĐ số CE 995199 (cấp năm 2002, cập nhật chủ đầu tư năm 2020); Quyết định giao đất số 2512/QĐ-UBND (22/05/2017); Quyết định phê duyệt 1/500 số 10/QĐ-BQL (02/01/2018); Giấy phép xây dựng số 675/GPXD-BQL-XD (13/08/2020); Quyết định chấp thuận đầu tư số 1010/QĐ-UBND (23/03/2020). Hình thức sở hữu: Lâu dài (người Việt Nam), 50 năm (người nước ngoài).
• Tiến độ & Giao dịch: Khởi công tháng 12/2021, tính đến tháng 11/2022 thi công đến tầng 8; dự kiến bàn giao Quý 4/2024. Mở bán chính thức ngày 27/11/2022. Giá dự kiến: Căn hộ khoảng 7.000 USD/$m^2$ (~173 triệu đồng/$m^2$), Shophouse khoảng 13.000 USD/$m^2$ (~323 triệu đồng/$m^2$). Tiến độ thanh toán gồm 7 đợt (đợt 1 ký HĐ cọc 10%, đợt 4 ký HĐMB 5%, đợt 5 góp 20%, đợt 6 nhận nhà 45% + 2% kinh phí bảo trì, đợt 7 nhận sổ 5%). Ngân hàng BIDV và Vietcombank hỗ trợ tín dụng.

2. Dự án Define (CapitaLand)

• Vị trí: Số 02, Đường 60-TML, Phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2.
• Chủ đầu tư & Phát triển: Tập đoàn CapitaLand (Singapore). Tổng thầu xây dựng: Coteccons; Quản lý vận hành: Ascott The Residence.
• Quy mô: Diện tích khu đất 4.501 $m^2$, mật độ xây dựng 35%, quy mô 1 block cao 26 tầng với tổng số 88 căn hộ hạng sang.
• Cơ cấu sản phẩm: Căn 3 PN (197 – 298 $m^2$ với 44 căn), Căn 4 PN (260 – 296 $m^2$ với 42 căn), Penthouse (528 $m^2$ với 2 căn). Tiện ích đặc quyền gồm hệ thống đỗ xe tự động Smart Parking (2 chỗ ô tô/căn hộ + 10 chỗ đỗ siêu xe), hồ bơi riêng trong từng căn hộ 4 PN.

---

Chương 3 – Phân tích các dự án bất động sản trên thị trường Quận 2

Chương 3 tập trung phân tích các yếu tố vị trí, quy hoạch hạ tầng, so sánh tương quan giữa 3 dự án điển hình (Thủ Thiêm Zeit River, Define, D’Lusso) và đánh giá ma trận SWOT:

[Phân tích Khu vực Quận 2] 
[Đánh giá so sánh 3 dự án: Zeit River - Define - D'Lusso]

Nội dung phân tích làm rõ:

• Đặc điểm kinh tế - hạ tầng: Quận 2 đóng vai trò trung tâm tài chính mới với hạt nhân là Khu đô thị Thủ Thiêm và trung tâm hành chính Thạnh Mỹ Lợi. Hệ thống cầu Thủ Thiêm (1, 2, 3, 4) tạo liên kết trực tiếp với Quận 1, Quận 4, Quận 7 và Bình Thạnh.
• So sánh dự án: Thủ Thiêm Zeit River có ưu thế về vị trí lõi trung tâm Thủ Thiêm, chủ đầu tư GS E&C và pháp lý hoàn thiện; Define tạo lập phân khúc căn hộ siêu sang biệt lập với diện tích lớn và tiện ích hồ bơi riêng; D'Lusso phục vụ nhóm khách hàng tìm kiếm căn hộ ven sông với tầm giá dễ tiếp cận hơn.
• Diễn biến giá bán và thanh toán: Tác giả phân tích cấu trúc giá bán theo từng loại hình diện tích và áp lực dòng tiền của tiến độ thanh toán chia nhỏ theo từng đợt đối với khả năng chi trả của người mua trong giai đoạn siết tín dụng.

---

Kết quả và đóng góp

Đề án đạt được các kết quả và số liệu cụ thể:

• Xác lập bức tranh dữ liệu thị trường: Ghi nhận thực trạng sụt giảm giao dịch của TP.HCM trong quý 3/2022 (giao dịch giảm 89%, tỷ lệ hấp thụ giảm xuống 15%) cùng sự lệch pha cung cầu nghiêm trọng khi phân khúc bình dân chiếm 0% thị phần, trong khi phân khúc căn hộ trên 11 tỷ đồng chiếm hơn 60% nguồn cung mới.
• Hệ thống hóa dữ liệu 3 dự án điển hình: Tổng hợp đầy đủ hồ sơ quy hoạch, chỉ tiêu xây dựng, cơ cấu diện tích, giá bán dự kiến (Thủ Thiêm Zeit River: 173 triệu đồng/$m^2$; Define: căn hộ diện tích lớn từ 197 $m^2$ đến 528 $m^2$) và văn bản pháp lý thực tế (các Quyết định phê duyệt 1/500, Giấy phép xây dựng số 675/GPXD-BQL-XD).
• Đánh giá tác động chính sách vĩ mô: Phân tích ảnh hưởng trực tiếp của việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát room tín dụng (3 tháng cuối năm 2022 chỉ còn hơn 3% hạn mức tăng trưởng tín dụng) tới khả năng giải ngân cho vay mua nhà (chiếm 2/3 tổng dư nợ BĐS), chỉ rõ xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang thị trường phụ cận như Bình Dương, Nhà Bè, Bình Chánh.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Đề tài được thực hiện trong khuôn khổ học phần Thực hành nghề nghiệp 1 của bậc đại học nên phạm vi dữ liệu sơ cấp tập trung vào 3 dự án điển hình tại Quận 2; một số dự án tại thời điểm nghiên cứu (tháng 11/2022) chưa hoàn tất đợt mở bán chính thức nên mức giá và phương thức thanh toán chủ yếu dựa trên thông tin dự kiến từ chủ đầu tư.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng khảo sát định lượng hành vi người mua nhà thực tế sau khi dự án hoàn thành bàn giao (giai đoạn 2024); đánh giá sâu hơn tác động của Luật Đất đai sửa đổi và việc bỏ khung giá đất đối với biên độ dao động giá sơ cấp trên địa bàn TP. Thủ Đức.

---

Giá trị tham khảo

Tài liệu có giá trị ứng dụng cụ thể cho:

• Sinh viên ngành Thẩm định giá và Kinh doanh Bất động sản: Làm tài liệu tham khảo về cấu trúc một bài báo cáo khảo sát thực tế, cách thức thu thập và trình bày hồ sơ pháp lý dự án (từ quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng đến tiến độ đóng tiền).
• Chuyên viên môi giới và nghiên cứu thị trường: Tham khảo phương pháp phân tích chỉ số cung - cầu, tỷ lệ hấp thụ theo quý và dữ liệu so sánh thông số kỹ thuật giữa các dự án căn hộ cao cấp tại khu vực Quận 2.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất và xây dựng của dự án Thủ Thiêm Zeit River gồm những văn bản nào?
Dự án được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ số CE 995199 (cấp ngày 07/08/2002, cập nhật đổi tên sang Công ty TNHH MTV Việt Nam GS Enterprise ngày 03/11/2020); Quyết định số 2512/QĐ-UBND ngày 22/05/2017 về việc thuê đất; Quyết định số 10/QĐ-BQL ngày 02/01/2018 duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500; Giấy phép xây dựng số 675/GPXD-BQL-XD ngày 13/08/2020 và Quyết định chấp thuận đầu tư số 1010/QĐ-UBND ngày 23/03/2020 của UBND TP.HCM.

2. Quy mô và cơ cấu diện tích sản phẩm của dự án Define (CapitaLand) được thiết kế như thế nào?
Dự án Define được xây dựng trên khu đất 4.501 $m^2$, mật độ xây dựng 35%, gồm 1 tháp cao 26 tầng với 88 căn hộ: 44 căn 3 PN (197 – 298 $m^2$), 42 căn 4 PN (260 – 296 $m^2$) và 2 căn Penthouse (528 $m^2$). Dự án có bãi đỗ xe thông minh Smart Parking với định mức 2 chỗ đỗ ô tô cho mỗi căn hộ và 10 vị trí đỗ siêu xe.

3. Tình hình hấp thụ và biến động giá căn hộ tại thị trường TP.HCM trong quý 3/2022 được ghi nhận ra sao?
Theo dữ liệu trong báo cáo, lượng giao dịch căn hộ giảm 89% theo quý (xuống còn hơn 990 căn), tỷ lệ hấp thụ giảm 54 điểm phần trăm xuống mức 15%. Giá sơ cấp bình quân đạt trên 124 triệu đồng/$m^2$. Nguồn cung mới có hơn 60% sản phẩm mức giá vượt 11 tỷ đồng/căn, trong khi phân khúc nhà ở bình dân ghi nhận 0% nguồn cung.

4. Tiến độ xây dựng thực tế và thời điểm mở bán của dự án Thủ Thiêm Zeit River được ghi nhận vào thời gian nào?
Dự án khởi công vào tháng 12/2021. Tính đến ngày 03/11/2022, dự án đã thi công đến sàn tầng 8. Chủ đầu tư triển khai nhận booking trong tháng 10/2022 và tổ chức mở bán chính thức vào ngày 27/11/2022, thời gian dự kiến bàn giao nhà vào Quý 4/2024.

---

Kết luận

Báo cáo Thực hành nghề nghiệp 1 của tác giả Nguyễn Thủy Quyền Nhi đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về bất động sản và các quy luật vận hành của thị trường bất động sản. Thông qua việc tổng hợp dữ liệu thực tế tại TP. Hồ Chí Minh và Quận 2 năm 2022, đề tài đã phân tích chi tiết thông số kỹ thuật, hồ sơ pháp lý, cơ cấu giá và tiến độ triển khai của các dự án trọng điểm như Thủ Thiêm Zeit River và Define. Công trình là tài liệu tham khảo học thuật hữu ích cho sinh viên chuyên ngành Kinh doanh Bất động sản và Thẩm định giá trong việc rèn luyện phương pháp khảo sát, thu thập và đánh giá tài sản thực tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Bất động sản 1. Khái niệm Theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm: 1. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; 3.

Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; 4. Tài sản khác theo quy định của pháp luật. (Bộ Luật Dân sự, 2015) Vậy bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ nó không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không thể tách rời với đất đai và được xác định bởi vị trí địa lí của đất.

Những thứ đó là nhà cửa, kiến trúc bên trên hoặc những gì bên dưới mặt đất như dầu mỏ, khoáng chất. Các thuộc tính của bất động sản 1. Tính bất động Mỗi bất động sản đều có một vị trí cố định tại nơi nó tọa lạc. Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến nơi khác vì vị trí của nó không thể thay đổi được.

Đây là điểm khác biệt cơ bản và đặc trưng nhất phân biệt giữa bất động sản và các tài sản khác. Do tính bất động nên giá trị bất động sản tùy thuộc vào địa điểm nó đang tồn tại và bị tác động lớn bởi tình hình kinh tế, văn hóa – xã hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực. Tính dị biệt Không có bất động sản nào là giống hệt nhau. Sự khác nhau về vị trí, qui mô, phương hướng, diện tích mảnh đất và các công trình trên đất đã làm nên tính đa dạng của bất động sản.

Ngoài ra, tùy thuộc vào sở thích cá nhân, điều kiện tài chính Downloaded by NHIM BIEN ([e-mail]) lOMoARcPSD|39458107 Trang 5 mà thiết kế hay trang trí nội thất của mỗi ngôi nhà sẽ khác nhau kể cả khi ở cạnh nhau, tạo sự hấp dẫn cho khách hàng. Ngay trong cùng một cao ốc thì các căn hộ cũng có hướng và tầng khác nhau. Thị trường BĐS rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được các tài sản hoàn toàn giống nhau. Tính khan hiếm Diện tích đất là có giới hạn so với sự gia tăng dân số.

Dân số ngày càng tăng dẫn đến nhu cầu về đất đai và nhà ở của con người có xu hướng tăng theo. Nhu cầu ngày càng tăng trong khi diện tích đất có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân đã tạo nên sự khan hiếm trên thị trường bất động sản. Vì vậy, kéo theo giá bất động sản cũng tăng lên theo thời gian. Tính bền vững Giá trị của bất động sản bền vững theo thời gian.

Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp. Sự tồn tại của bất động sản là lâu dài hơn các loại tài sản, hàng hóa khác, thời gian tồn tại có thể lên đến hàng trăm năm, hàng nghìn năm. (Kinh tế bất động sản 1, 2019) Bậc I: Loại công trình có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Bậc II: Loại công trình có niên hạn sử dụng từ 50-100 năm.

Bậc III: Loại công trình có niên hạn sử dụng từ 20-50 năm. Bậc IV: Loại công trình có niên hạn sử dụng dưới 20 năm. Đặc điểm của bất động sản 1. Khả năng co giãn của cung bất động sản kém Đối với các hàng hóa thông thường thì cung cầu diễn ra theo quy luật chung: Khi cầu của hàng hóa tăng đẩy giá tăng sẽ kích thích cung của hàng hóa tăng để cân bằng lại thị trường, đưa giá về lại mức giá cân bằng.

Đối với thị trường bất động sản, vì tính khan hiếm của bất động sản đã tạo nên sự kém co giãn của cung bất Downloaded by NHIM BIEN ([e-mail]) lOMoARcPSD|39458107 Trang 6 động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở một số mặt như sau: Tổng cung của toàn bộ đất đai là cố định. Nguồn cung đất đai với mục đích sử dụng riêng biệt là có giới hạn. Quy hoạch sử dụng đất phải phù hợp với từng thời kì, từng giai đoạn.

Xây dựng công trình cần thời gian xây dựng khá dài vì thủ tục khá phức tạp như: nghiên cứu thị trường, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công,. Các qui định của Nhà nước về mật độ xây dựng, tầng cao cho phép trong xây dựng tại địa điểm cụ thể nhằm đảm bảo môi trường sống và cảnh quan đô thị. Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao, thanh khoản kém Bất động sản là một tài sản quan trọng, có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản phải có thời gian xem xét và cân nhắc cẩn thận về mặt pháp lý và tài chính. Bên cạnh đó thời gian mua bán cũng tùy vào thời gian hoàn thành thủ tục nên có thể mất nhiều thời gian.

Hơn nữa, nhiều giao dịch giữa người mua - người bán không trực tiếp, phải qua người môi giới nên sẽ mất thêm chi phí. Ngoài ra, phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm cho chi phí giao dịch bất động sản tăng. Vì vậy thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao hơn các hàng hóa khác. Điều này dẫn đến khả năng chuyển hóa tiền mặt không linh hoạt – tính thanh khoản kém, rủi ro trong kinh doanh cao, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.

Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia. Mọi sự biến động về đất đai đều ảnh hưởng đến nền kinh tế, xã hội, chính trị và đời sống của người dân quốc gia đó nên Nhà nước phải ban hành các văn bản pháp luật để điều tiết và quản lý chặt chẽ việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản. (Kim Dung, 2021) Downloaded by NHIM BIEN ([e-mail]) lOMoARcPSD|39458107 Trang 7 1. Bất động sản chịu tác động lẫn nhau Giá trị, giá cả của bất động sản này sẽ chịu tác động rõ rệt của bất động sản khác trong khu vực và phụ thuộc rất lớn vào môi trường xung quanh như: môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh, môi trường xã hội,.

Chẳng hạn như khi Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật như trường học, công viên,. thì sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao hơn nữa giá trị của bất động sản trong khu vực đó. Giá trị và giá cả bất động sản 1. Giá trị bất động sản Giá trị bất động sản có liên quan đến giá cả, chủ yếu do người mua và người bán xác định.

Giá trị không có trên thực tế mà là mức giá dự tính sẽ phải trả tại mỗi thời điểm nhất định tùy thuộc vào đặc điểm của từng bất động sản. Giá trị của bất động sản đối với người bán thường thấp hơn hoặc bằng giá cả họ sẵn sàng bán. Trong khi đó giá trị bất động sản đối với người mua thường cao hơn hoặc bằng giá cả mà họ sẵn sàng mua. Giá cả bất động sản Giá cả hay giá trị trao đổi bất động sản là số tiền mà người bán nhận được từ người mua khi diến ra giao dịch.

Nói chung giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản. Trong giao dịch mua bán, giá cả là giá thị trường của bất động sản, được tính như sau: Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất. Giả cả bất động sản phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua. Phân loại bất động sản 1.

Theo Bách khoa toàn thư mở (Wikipedia) Bất động sản có thể phân thành 3 loại, dựa trên tính chất quy hoạch, tác động của con người lên bất động sản: Downloaded by NHIM BIEN ([e-mail]) lOMoARcPSD|39458107 Trang 8 1. Bất động sản có đầu tư xây dựng Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc,. Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phức tạp cao, chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước. Bất động sản không đầu tư xây dựng Đất nông nghiệp Đất nuôi trồng thủy sản Đất làm muối Đất hiếm Đất chưa sử dụng Trong đó đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Bất động sản đặc biệt Các công trình bảo tồn quốc gia Di sản văn hóa vật thể Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,. Đây được xem là loại hình bất động sản tham gia thị trường ở mức thấp nhất trong 3 loại. Theo quy định pháp luật Căn cứ vào ý nghĩa không di dời được của tài sản để xác định bất động sản. Theo điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015, bất động sản gồm 4 loại như sau: 1.

Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai; Downloaded by NHIM BIEN ([e-mail]) lOMoARcPSD|39458107 Trang 9 3. Tài sản khác gắn liền với đất đai; 4. Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Ba loại bất động sản đầu là các loại bất động sản do bản chất.

Nó không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất cả những gì gắn liền với đất. Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản. Thị trường bất động sản 1. Khái niệm Thị trường bất động sản là nơi thực hiện các giao dịch về tài sản liên quan đến bất động sản thông qua cơ chế giá thị trường.

Trong đó, các giao dịch về tài sản liên quan đến bất động sản gồm có tài sản hữu hình và quyền tài sản, bất động sản đã hình thành và bất động sản hình thành trong tương lai. Thị trường bất động sản sẽ diễn ra các hoạt động như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản,. Những hoạt động này phải tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian và thời gian nhất định và phải tuân theo quy luật của thị trường.