Luận án tiến sĩ mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam - Bùi Ngọc Toản

• Tác giả: Bùi Ngọc Toản
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Thị Mỹ Linh
• Trường học: Trường Đại học Tài chính – Marketing
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng quan mối quan hệ tài chính và bất động sản

Luận án tiến sĩ của Bùi Ngọc Toản (2021) tại Trường Đại học Tài chính – Marketing nghiên cứu mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam. Phát triển tài chính được đo lường qua bốn chiều: độ sâu, hiệu quả, khả năng tiếp cận và ổn định tài chính. Độ sâu tài chính phản ánh quy mô tổ chức tài chính và thị trường tài chính so với nền kinh tế. Thị trường bất động sản Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng kinh tế. Nghiên cứu sử dụng phương pháp định lượng để phân tích tác động hai chiều giữa hai biến số. Kết quả cho thấy phát triển tài chính thúc đẩy tăng trưởng thị trường bất động sản. Ngược lại, biến động bất động sản cũng ảnh hưởng đến hệ thống tài chính. Mối quan hệ này có ý nghĩa quan trọng đối với chính sách kinh tế vĩ mô.

1.1. Khái niệm phát triển tài chính trong nghiên cứu

Phát triển tài chính là sự cải thiện về quy mô, hiệu quả và khả năng tiếp cận dịch vụ tài chính. Chỉ số đo lường phát triển tài chính của Svirydzenka (2016) được sử dụng phổ biến. Độ sâu tài chính của tổ chức tài chính đo bằng tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân so với GDP. Độ sâu tài chính của thị trường đo bằng vốn hóa thị trường chứng khoán so với GDP. Các chỉ số khác bao gồm giá trị cổ phiếu giao dịch và trái phiếu phát hành. Phương pháp đo lường đa chiều giúp phản ánh bản chất phức tạp của phát triển tài chính.

1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam có tính chu kỳ rõ rệt với các giai đoạn sốt nóng và đóng băng. Các chỉ số đo lường bao gồm giá trị giao dịch, giá bất động sản và chỉ số bong bóng. Giá trị giao dịch phản ánh tổng thể hoạt động mua bán trên thị trường. Giá bất động sản thể hiện diễn biến về mức giá theo thời gian. Chỉ số bong bóng xác định giai đoạn xảy ra bong bóng bất động sản. Dữ liệu giá bất động sản tại Việt Nam còn hạn chế về độ tin cậy và tính sẵn có.

II. Phân tích thực trạng phát triển tài chính Việt Nam

Hệ thống tài chính Việt Nam phát triển theo hướng đa dạng hóa với ngân hàng thương mại và thị trường chứng khoán. Khu vực ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn trong cung ứng vốn cho nền kinh tế. Tín dụng ngân hàng cho khu vực tư nhân tăng trưởng liên tục qua các năm. Thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển mạnh từ năm 2006. Vốn hóa thị trường tăng trưởng đáng kể so với GDP. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận dịch vụ tài chính còn hạn chế ở khu vực nông thôn. Hiệu quả hoạt động của tổ chức tài chính cần được cải thiện. Ổn định tài chính đối mặt với nhiều thách thức từ nợ xấu và biến động thị trường. Phát triển tài chính có tác động trực tiếp đến dòng vốn đầu tư bất động sản.

2.1. Vai trò của hệ thống ngân hàng trong cung ứng vốn

Ngân hàng thương mại là kênh cung ứng vốn chính cho thị trường bất động sản. Tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng tín dụng ngân hàng. Lãi suất cho vay ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu đầu tư bất động sản. Chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước điều tiết dòng vốn vào thị trường. Nợ xấu bất động sản tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống ngân hàng. Sự phụ thuộc vào vốn ngân hàng tạo ra mối liên kết chặt chẽ giữa hai thị trường.

2.2. Tác động của thị trường chứng khoán đến bất động sản

Thị trường chứng khoán cung cấp kênh huy động vốn thay thế cho doanh nghiệp bất động sản. Giá trị vốn hóa thị trường phản ánh quy mô phát triển tài chính. Cổ phiếu ngành bất động sản luôn nằm trong nhóm có thanh khoản cao. Biến động thị trường chứng khoán ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư bất động sản. Phát triển thị trường chứng khoán giúp đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư. Mối quan hệ giữa hai thị trường ngày càng chặt chẽ hơn.

III. Phương pháp nghiên cứu mối quan hệ tài chính bất động sản

Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng với dữ liệu thời gian. Mô hình hồi qui tự hồi qui phân phối trễ (ARDL) được áp dụng để phân tích mối quan hệ dài hạn. Phương pháp kiểm định tương hỗ giúp xác định hướng nhân quả giữa các biến số. Dữ liệu bao gồm các chỉ số phát triển tài chính và chỉ số thị trường bất động sản. Chỉ số phát triển tài chính đo lường qua độ sâu, hiệu quả, khả năng tiếp cận và ổn định. Chỉ số bất động sản bao gồm giá trị giao dịch, giá cả và bong bóng. Phương pháp kiểm định tính dừng của chuỗi thời gian đảm bảo độ tin cậy kết quả. Mô hình vector tự hồi qui (VAR) phân tích tác động qua lại giữa các biến số. Kết quả nghiên cứu cung cấp bằng chứng thực chứng về mối quan hệ hai chiều.

3.1. Mô hình ARDL và kiểm định tương hỗ

Mô hình ARDL cho phép phân tích mối quan hệ dài hạn và ngắn hạn giữa các biến số. Phương pháp này phù hợp với dữ liệu có tính dừng ở bậc khác nhau. Kiểm định Bounds test xác định sự tồn tại của quan hệ đồng tích hợp. Kiểm định Granger causality xác định hướng nhân quả giữa phát triển tài chính và bất động sản. Kết quả kiểm định cho thấy mối quan hệ nhân quả hai chiều trong dài hạn. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi trong nghiên cứu tài chính và bất động sản.

3.2. Xây dựng chỉ số phát triển tài chính tổng hợp

Chỉ số phát triển tài chính tổng hợp được xây dựng theo phương pháp của Svirydzenka (2016). Phương pháp sử dụng phân tích nhân tử để tổng hợp các chiều phát triển. Bốn chiều bao gồm độ sâu, hiệu quả, khả năng tiếp cận và ổn định tài chính. Mỗi chiều được đo lường bởi nhiều chỉ số thành phần riêng biệt. Chỉ số tổng hợp giúp đánh giá toàn diện mức độ phát triển tài chính. Phương pháp này đảm bảo tính khách quan và so sánh được qua thời gian.

IV. Kết luận và hàm ý chính sách phát triển tài chính bất động sản

Nghiên cứu xác nhận mối quan hệ tích cực giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam. Phát triển tài chính thúc đẩy tăng trưởng giao dịch và giá trị bất động sản. Độ sâu tài chính có tác động mạnh nhất đến thị trường bất động sản. Khả năng tiếp cận tài chính giúp mở rộng đối tượng tham gia thị trường. Ổn định tài chính hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản. Thị trường bất động sản cũng tác động ngược lại hệ thống tài chính. Chính sách phát triển tài chính cần cân bằng giữa tăng trưởng và ổn định. Quản lý tín dụng bất động sản đóng vai trò quan trọng trong ổn định hệ thống. Kết luận nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn cho hoạch định chính sách kinh tế vĩ mô tại Việt Nam.

4.1. Hàm ý chính sách phát triển hệ thống tài chính

Chính sách phát triển tài chính cần tập trung vào đa dạng hóa kênh cung ứng vốn. Thị trường chứng khoán cần phát triển mạnh hơn để giảm phụ thuộc vào ngân hàng. Khả năng tiếp cận dịch vụ tài chính ở khu vực nông thôn cần được mở rộng. Cơ chế giám sát tài chính cần được tăng cường để đảm bảo ổn định. Chính sách lãi suất cần được điều tiết hợp lý để kiểm soát dòng vốn bất động sản. Phát triển tài chính toàn diện giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.

4.2. Quản lý rủi ro bất động sản trong hệ thống tài chính

Quản lý tín dụng bất động sản cần được siết chặt để hạn chế rủi ro hệ thống. Tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng tín dụng cần được kiểm soát hợp lý. Giám sát bong bóng bất động sản giúp cảnh báo sớm rủi ro tài chính. Đa dạng hóa sản phẩm tài chính giảm sự phụ thuộc vào bất động sản. Cơ chế xử lý nợ xấu bất động sản cần được hoàn thiện. Hệ thống cảnh báo sớm giúp ngăn ngừa khủng hoảng tài chính bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING --------------- BÙI NGỌC TOẢN MỐI QUAN HỆ GIỮA PHÁT TRIỂN TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2021 BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING --------------- BÙI NGỌC TOẢN MỐI QUAN HỆ GIỮA PHÁT TRIỂN TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số ngành: 9340201 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. NGUYỄN THỊ MỸ LINH TS. PHẠM THỊ THANH XUÂN Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2021 Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: đề tài “Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam” là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn của Người hướng dẫn khoa học PGS. Nguyễn Thị Mỹ Linh và TS. Phạm Thị Thanh Xuân. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận án là trung thực và chưa có ai công bố trong bất kỳ công trình khoa học nào khác, ngoại trừ một số kết quả được công bố trong các công trình khoa học của chính tác giả. Tất cả những nội dung được kế thừa, tham khảo từ nguồn tài liệu khác đều được tác giả trích dẫn đầy đủ và ghi nguồn cụ thể trong Danh mục tài liệu tham khảo.” Tác giả luận án Bùi Ngọc Toản i Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập, nghiên cứu để thực hiện các chuyên đề và luận án tại Trường Đại Học Tài chính – Marketing. Tôi xin trân trọng cảm ơn: Quý Thầy, Cô của Trường Đại Học Tài chính – Marketing, đặc biệt là các Thầy, Cô trong Khoa Tài chính – Ngân hàng và Viện Đào tạo Sau đại học đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn, truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu. Tôi xin gửi lời trân trọng cảm ơn đến PGS. Nguyễn Thị Mỹ Linh và TS. Phạm Thị Thanh Xuân, người đã luôn quan tâm, hướng dẫn tôi từ quá trình thực hiện các chuyên đề đến việc hoàn thành luận án. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn lãnh đạo, các đồng nghiệp tại Trường Đại học Công nghiệp TP.HCM, đã tạo điều kiện thuận lợi, hỗ trợ tôi trong thời gian học tập và thực hiện luận án. Xin kính chúc quý Thầy, Cô luôn dồi dào sức khỏe, hạnh phúc và thành công trong sự nghiệp giảng dạy cao quý của mình. Chúc quý đồng nghiệp luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và luôn thành công trong công việc và cuộc sống. Xin chân thành cảm ơn. Bùi Ngọc Toản ii Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .ii MỤC LỤC . iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT .vii DANH MỤC CÁC BẢNG . ix DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ . xiii CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU . Đặt vấn đề nghiên cứu. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu . Đối tượng và phạm vi nghiên cứu . Đối tượng nghiên cứu . Phạm vi nghiên cứu . Phương pháp nghiên cứu . Phương pháp phân tích . Dữ liệu nghiên cứu . Đóng góp mới của đề tài luận án. Đóng góp mới của đề tài luận án về mặt khoa học . Đóng góp mới của đề tài luận án về mặt thực tiễn . Bố cục của đề tài luận án. 8 Kết luận chương 1 . TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC . Tổng quan lý thuyết về phát triển tài chính . Khái niệm tài chính . Khái niệm phát triển tài chính . Đo lường phát triển tài chính . 14 iii Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam 2. Tổng quan lý thuyết về thị trường bất động sản . Khái niệm bất động sản . Khái niệm thị trường bất động sản . Đo lường thị trường bất động sản . Lý thuyết giải thích mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản . Lý thuyết hiệu ứng của cải . Lý thuyết hiệu ứng tín dụng . Tổng quan các nghiên cứu trước về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản. Kết quả các nghiên cứu trước về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản . Nhận xét về khoảng trống trong các nghiên cứu trước . 37 Kết luận chương 2 . PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . Phương pháp tiếp cận . Giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu . Giả thuyết nghiên cứu . Mô hình nghiên cứu . Dữ liệu nghiên cứu . Phương pháp phân tích . 60 Kết luận chương 3 . KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN . Thực trạng về phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam . Thực trạng về phát triển tài chính tại Việt Nam. Thực trạng về thị trường bất động sản tại Việt Nam . Kết quả mô hình nghiên cứu . Thống kê mô tả và phân tích tương quan . Kiểm định tính dừng . 90 iv Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam 4. Kiểm định đồng liên kết . Kết quả mô hình nghiên cứu. Thảo luận kết quả nghiên cứu . Mối quan hệ giữa độ sâu tài chính và thị trường bất động sản . Mối quan hệ giữa hiệu quả tài chính và thị trường bất động sản . Mối quan hệ giữa khả năng tiếp cận tài chính và thị trường bất động. Mối quan hệ giữa ổn định tài chính và thị trường bất động sản. Vai trò của các biến kiểm soát trong mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản . 114 Kết luận chương 4 . KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH . Kết luận về những phát hiện chính của đề tài luận án . Hàm ý chính sách nhằm phát triển tài chính và thị trường bất động sản . Hàm ý chính sách đối với phát triển tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản . Hàm ý chính sách đối với thị trường bất động sản nhằm phát triển tài. Hàm ý chính sách khác. Hạn chế của đề tài luận án và hướng nghiên cứu tiếp theo . 130 Kết luận chương 5 . 132 KẾT LUẬN CHUNG . 133 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO . Danh sách các ngân hàng thương mại được sử dụng để thu thập dữ liệu bất động sản nhận thế chấp . Kết quả thống kê mô tả các biến . Kết quả phân tích tương quan . Kết quả kiểm định tính dừng . Kết quả kiểm định đồng liên kết . Kết quả mô hình 1. 170 v Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam Phụ lục 4. Kết quả mô hình 2a . Kết quả mô hình 2b. Kết quả mô hình 2c . Kết quả mô hình 2d. Kết quả mô hình 2e . Kết quả mô hình 2f . 186 vi Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Viết tắt Tiếng Việt Tiếng Anh Autoregressive distributed 1 ARDL Độ trễ phân phối tự hồi quy lag 2 BĐS Bất động sản Real estate 3 CPI Chỉ số giá tiêu dùng Consumer price index Tín dụng nội địa cho khu Domestic credit to the 4 DCP vực tư nhân private sector 5 ECM Mô hình hiệu chỉnh sai số Error correction mode 6 FD Phát triển tài chính Financial development 7 GDP Tổng sản phẩm quốc nội Gross domestic product Tổng cục Thống kê Việt General Statistics Office of 8 GSO Nam Vietnam 9 HAI Chỉ số khả năng mua nhà Housing affordability index International Monetary 10 IMF Quỹ Tiền tệ quốc tế Fund 11 LDS Chênh lệch lãi suất Bank lending-deposit spread 12 NHTM Ngân hàng thương mại Commercial bank Organization for Economic Tổ chức Hợp tác và Phát 13 OECD Co-operation and triển Kinh tế Development Tăng trưởng thị trường bất Growth of the real estate 14 REM động sản market Chỉ số thị trường bất động 15 REMI Real estate market index sản 16 SMA Khả năng tiếp cận tài chính Financial market access vii Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam Giá trị vốn hóa của thị 17 SMC Stock market capitalization trường chứng khoán Hiệu quả của thị trường 18 SME Stock market efficiency chứng khoán Biến động của thị trường 19 SMV Stock market volatility chứng khoán Ủy ban Chứng khoán nhà State Securities Commission 20 SSC nước of Vietnam 21 TTBĐS Thị trường bất động sản Real estate market 22 TTCK Thị trường chứng khoán Stock market 23 VAR Vector tự hồi quy Vector autoregression 24 VECM Vector hiệu chỉnh sai số Vector error correction viii Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam DANH MỤC CÁC BẢNG STT Số bảng Tên bảng Trang 1 Bảng 3.1 Các biến trong mô hình nghiên cứu 54 2 Bảng 3.2 Giả thuyết nghiên cứu 57 Tỷ lệ đô thị hóa, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam 3 Bảng 4.1 85 và một số quốc gia trong khu vực (năm 2017) 4 Bảng 4.2 Thống kê mô tả các biến 88 5 Bảng 4.3 Kết quả phân tích tương quan 89 6 Bảng 4.4 Kết quả kiểm định tính dừng 90 7 Bảng 4.5 Kết quả kiểm định đồng liên kết 91 Kết quả nghiên cứu tác động trong dài hạn của phát 8 Bảng 4.6 94 triển tài chính đến TTBĐS 9 Bảng 4.7 Kiểm định Granger (mô hình 1) 96 Kết quả nghiên cứu tác động dài hạn của TTBĐS 10 Bảng 4.8 99 đến tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân 11 Bảng 4.9 Kiểm định Granger (mô hình 2a) 100 12 Bảng 4.10 Kiểm định Granger (mô hình 2b) 102 13 Bảng 4.11 Kiểm định Granger (mô hình 2c) 103 14 Bảng 4.12 Kiểm định Granger (mô hình 2d) 104 15 Bảng 4.13 Kiểm định Granger (mô hình 2e) 105 Kết quả nghiên cứu tác động dài hạn của TTBĐS 16 Bảng 4.14 106 đến biến động TTCK 17 Bảng 4.15 Kiểm định Granger (mô hình 2f) 107 Kết quả nghiên cứu mối quan hệ giữa phát triển tài 18 Bảng 4.16 109 chính và TTBĐS ix Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Số hình vẽ, STT Tên hình vẽ, đồ thị Trang đồ thị 1 Hình 2.1 Chỉ số đo lường phát triển tài chính 14 Mối quan hệ giữa phát triển tài chính (thông qua 2 Hình 2.2 22 TTCK) và TTBĐS 3 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu 41 4 Hình 3.2 Mô hình nghiên cứu đề xuất 56 Quy mô khu vực ngân hàng, TTCK và thị trường trái 5 Hình 3.3 59 phiếu tại Việt Nam (năm 2018) 6 Hình 3.