Luận án tiến sĩ mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam - Bùi Ngọc Toản

Phân tích mối quan hệ chặt chẽ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam. Tìm hiểu các yếu tố kinh tế, chính sách tín dụng và xu hướng đầu

• Tác giả: Bùi Ngọc Toản
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Thị Mỹ Linh
• Trường học: Trường Đại học Tài chính – Marketing
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng quan mối quan hệ tài chính và bất động sản

Luận án tiến sĩ của Bùi Ngọc Toản (2021) tại Trường Đại học Tài chính – Marketing nghiên cứu mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam. Phát triển tài chính được đo lường qua bốn chiều: độ sâu, hiệu quả, khả năng tiếp cận và ổn định tài chính. Độ sâu tài chính phản ánh quy mô tổ chức tài chính và thị trường tài chính so với nền kinh tế. Thị trường bất động sản Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng kinh tế. Nghiên cứu sử dụng phương pháp định lượng để phân tích tác động hai chiều giữa hai biến số. Kết quả cho thấy phát triển tài chính thúc đẩy tăng trưởng thị trường bất động sản. Ngược lại, biến động bất động sản cũng ảnh hưởng đến hệ thống tài chính. Mối quan hệ này có ý nghĩa quan trọng đối với chính sách kinh tế vĩ mô.

1.1. Khái niệm phát triển tài chính trong nghiên cứu

Phát triển tài chính là sự cải thiện về quy mô, hiệu quả và khả năng tiếp cận dịch vụ tài chính. Chỉ số đo lường phát triển tài chính của Svirydzenka (2016) được sử dụng phổ biến. Độ sâu tài chính của tổ chức tài chính đo bằng tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân so với GDP. Độ sâu tài chính của thị trường đo bằng vốn hóa thị trường chứng khoán so với GDP. Các chỉ số khác bao gồm giá trị cổ phiếu giao dịch và trái phiếu phát hành. Phương pháp đo lường đa chiều giúp phản ánh bản chất phức tạp của phát triển tài chính.

1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam có tính chu kỳ rõ rệt với các giai đoạn sốt nóng và đóng băng. Các chỉ số đo lường bao gồm giá trị giao dịch, giá bất động sản và chỉ số bong bóng. Giá trị giao dịch phản ánh tổng thể hoạt động mua bán trên thị trường. Giá bất động sản thể hiện diễn biến về mức giá theo thời gian. Chỉ số bong bóng xác định giai đoạn xảy ra bong bóng bất động sản. Dữ liệu giá bất động sản tại Việt Nam còn hạn chế về độ tin cậy và tính sẵn có.

II. Phân tích thực trạng phát triển tài chính Việt Nam

Hệ thống tài chính Việt Nam phát triển theo hướng đa dạng hóa với ngân hàng thương mại và thị trường chứng khoán. Khu vực ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn trong cung ứng vốn cho nền kinh tế. Tín dụng ngân hàng cho khu vực tư nhân tăng trưởng liên tục qua các năm. Thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển mạnh từ năm 2006. Vốn hóa thị trường tăng trưởng đáng kể so với GDP. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận dịch vụ tài chính còn hạn chế ở khu vực nông thôn. Hiệu quả hoạt động của tổ chức tài chính cần được cải thiện. Ổn định tài chính đối mặt với nhiều thách thức từ nợ xấu và biến động thị trường. Phát triển tài chính có tác động trực tiếp đến dòng vốn đầu tư bất động sản.

2.1. Vai trò của hệ thống ngân hàng trong cung ứng vốn

Ngân hàng thương mại là kênh cung ứng vốn chính cho thị trường bất động sản. Tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng tín dụng ngân hàng. Lãi suất cho vay ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu đầu tư bất động sản. Chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước điều tiết dòng vốn vào thị trường. Nợ xấu bất động sản tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống ngân hàng. Sự phụ thuộc vào vốn ngân hàng tạo ra mối liên kết chặt chẽ giữa hai thị trường.

2.2. Tác động của thị trường chứng khoán đến bất động sản

Thị trường chứng khoán cung cấp kênh huy động vốn thay thế cho doanh nghiệp bất động sản. Giá trị vốn hóa thị trường phản ánh quy mô phát triển tài chính. Cổ phiếu ngành bất động sản luôn nằm trong nhóm có thanh khoản cao. Biến động thị trường chứng khoán ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư bất động sản. Phát triển thị trường chứng khoán giúp đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư. Mối quan hệ giữa hai thị trường ngày càng chặt chẽ hơn.

III. Phương pháp nghiên cứu mối quan hệ tài chính bất động sản

Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng với dữ liệu thời gian. Mô hình hồi qui tự hồi qui phân phối trễ (ARDL) được áp dụng để phân tích mối quan hệ dài hạn. Phương pháp kiểm định tương hỗ giúp xác định hướng nhân quả giữa các biến số. Dữ liệu bao gồm các chỉ số phát triển tài chính và chỉ số thị trường bất động sản. Chỉ số phát triển tài chính đo lường qua độ sâu, hiệu quả, khả năng tiếp cận và ổn định. Chỉ số bất động sản bao gồm giá trị giao dịch, giá cả và bong bóng. Phương pháp kiểm định tính dừng của chuỗi thời gian đảm bảo độ tin cậy kết quả. Mô hình vector tự hồi qui (VAR) phân tích tác động qua lại giữa các biến số. Kết quả nghiên cứu cung cấp bằng chứng thực chứng về mối quan hệ hai chiều.

3.1. Mô hình ARDL và kiểm định tương hỗ

Mô hình ARDL cho phép phân tích mối quan hệ dài hạn và ngắn hạn giữa các biến số. Phương pháp này phù hợp với dữ liệu có tính dừng ở bậc khác nhau. Kiểm định Bounds test xác định sự tồn tại của quan hệ đồng tích hợp. Kiểm định Granger causality xác định hướng nhân quả giữa phát triển tài chính và bất động sản. Kết quả kiểm định cho thấy mối quan hệ nhân quả hai chiều trong dài hạn. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi trong nghiên cứu tài chính và bất động sản.

3.2. Xây dựng chỉ số phát triển tài chính tổng hợp

Chỉ số phát triển tài chính tổng hợp được xây dựng theo phương pháp của Svirydzenka (2016). Phương pháp sử dụng phân tích nhân tử để tổng hợp các chiều phát triển. Bốn chiều bao gồm độ sâu, hiệu quả, khả năng tiếp cận và ổn định tài chính. Mỗi chiều được đo lường bởi nhiều chỉ số thành phần riêng biệt. Chỉ số tổng hợp giúp đánh giá toàn diện mức độ phát triển tài chính. Phương pháp này đảm bảo tính khách quan và so sánh được qua thời gian.

IV. Kết luận và hàm ý chính sách phát triển tài chính bất động sản

Nghiên cứu xác nhận mối quan hệ tích cực giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam. Phát triển tài chính thúc đẩy tăng trưởng giao dịch và giá trị bất động sản. Độ sâu tài chính có tác động mạnh nhất đến thị trường bất động sản. Khả năng tiếp cận tài chính giúp mở rộng đối tượng tham gia thị trường. Ổn định tài chính hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản. Thị trường bất động sản cũng tác động ngược lại hệ thống tài chính. Chính sách phát triển tài chính cần cân bằng giữa tăng trưởng và ổn định. Quản lý tín dụng bất động sản đóng vai trò quan trọng trong ổn định hệ thống. Kết luận nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn cho hoạch định chính sách kinh tế vĩ mô tại Việt Nam.

4.1. Hàm ý chính sách phát triển hệ thống tài chính

Chính sách phát triển tài chính cần tập trung vào đa dạng hóa kênh cung ứng vốn. Thị trường chứng khoán cần phát triển mạnh hơn để giảm phụ thuộc vào ngân hàng. Khả năng tiếp cận dịch vụ tài chính ở khu vực nông thôn cần được mở rộng. Cơ chế giám sát tài chính cần được tăng cường để đảm bảo ổn định. Chính sách lãi suất cần được điều tiết hợp lý để kiểm soát dòng vốn bất động sản. Phát triển tài chính toàn diện giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.

4.2. Quản lý rủi ro bất động sản trong hệ thống tài chính

Quản lý tín dụng bất động sản cần được siết chặt để hạn chế rủi ro hệ thống. Tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng tín dụng cần được kiểm soát hợp lý. Giám sát bong bóng bất động sản giúp cảnh báo sớm rủi ro tài chính. Đa dạng hóa sản phẩm tài chính giảm sự phụ thuộc vào bất động sản. Cơ chế xử lý nợ xấu bất động sản cần được hoàn thiện. Hệ thống cảnh báo sớm giúp ngăn ngừa khủng hoảng tài chính bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

chương 1 Trong chương đầu tiên, tác giả đã giới thiệu tổng quan về đề tài luận án. Trên cơ sở các vấn đề phát sinh trong thực tiễn, kết hợp với cơ sở lý luận để làm rõ lĩnh vực mà đề tài luận án nghiên cứu. Tác giả đã xác định được mục tiêu tổng quát là nghiên cứu mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS Việt Nam. Trên cơ sở này, tác giả đã xác định được các mục tiêu cụ thể, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, đóng góp mới của đề tài luận án và bố cục của đề tài luận án.

Đây là cơ sở để tác giả triển khai nội dung chi tiết ở các chương tiếp theo. 10 Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC Chương 2 trình bày tổng quan lý thuyết, các nghiên cứu trước về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS. Các nội dung chủ yếu của chương 2 gồm: (1) Tổng quan lý thuyết về phát triển tài chính; (2) Tổng quan lý thuyết về TTBĐS; (3) Lý thuyết giải thích mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS; (4) Các nghiên cứu trước về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS.

Tổng quan lý thuyết về phát triển tài chính 2. Khái niệm tài chính Tài chính là sự vận động của các nguồn lực tài chính, sự vận động của vốn tiền tệ và là quỹ tiền tệ của những chủ thể trong xã hội (Gitman, 1997). Qua đó, có thể hiểu tài chính là hệ thống các quan hệ kinh tế trong phân phối tổng sản phẩm xã hội dưới hình thức giá trị giữa các chủ thể kinh tế thông qua việc tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ. Tài chính thường được biểu hiện liên quan tới ba khu vực cơ bản là nhà nước, doanh nghiệp và hộ gia đình.

Các nguồn lực tài chính biểu hiện dưới dạng tiền tệ trong nền kinh tế, được hình thành và vận động trên thị trường tài chính. Với một quan điểm khác, Fabozzi và Drake (2009) cho rằng tài chính là việc áp dụng các nguyên tắc kinh tế cho việc ra quyết định liên quan đến phân bổ các nguồn lực tài chính trong điều kiện không chắc chắn. Vậy, tài chính có thể được hiểu là sự vận động của vốn tiền tệ. Tài chính phản ánh đa dạng các mối quan hệ trong nền kinh tế nảy sinh trong quá trình phân phối các nguồn lực tài chính thông qua việc tạo lập, sử dụng các quỹ tiền tệ với mục đích đáp ứng nhu cầu khác nhau của các chủ thể trong xã hội.

Tập hợp các mối quan hệ cung cầu về vốn, nhằm dịch chuyển vốn từ nơi cung cấp vốn đến nơi có nhu cầu về vốn được thể hiện thông qua hệ thống tài chính (Mankiw, 2011). Vốn có thể được chuyển trực tiếp bằng việc sử dụng các công cụ tài chính và thông qua thị trường tài chính, hoặc gián tiếp thông qua các tổ chức tài chính. Do đó, hệ thống tài chính bao gồm hai bộ phận quan trọng là tổ chức tài chính và thị trường tài 11 Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam chính. Ngoài ra, hệ thống tài chính còn bao gồm cơ sở hạ tầng tài chính (financial infrastructure) (Khanna & các cộng sự, 1992).

- Tổ chức tài chính là tổ chức có chức năng cung cấp các dịch vụ tài chính. Qua đó, tổ chức tài chính đóng vai trò trung gian giữa bên cung cấp vốn và bên có nhu cầu về vốn. Các tổ chức tài chính quan trọng trong hệ thống tài chính có thể kể đến là ngân hàng, công ty tài chính, công ty bảo hiểm. - Thị trường tài chính là thị trường mà ở đó diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán các công cụ tài chính.

Qua đó, bên cung cấp vốn có thể cung cấp vốn trực tiếp cho bên có nhu cầu về vốn. Công cụ tài chính được mua bán, trao đổi trên thị trường tài chính với nhiều loại và hình thức đa dạng, bao gồm các loại cơ bản như chứng khoán vốn, chứng khoán nợ, chứng khoán phái sinh. Xét theo kỳ hạn, thị trường tài chính có thể được chia thành thị trường tiền tệ (ngắn hạn) và thị trường vốn (trung và dài hạn). Các thị trường tài chính quan trọng trong hệ thống tài chính có thể kể đến là thị trường cổ phiếu và thị trường trái phiếu.

- Đối với cơ sở hạ tầng tài chính, đây là yếu tố bổ trợ giúp cho quá trình vận hành của tổ chức tài chính và thị trường tài chính hiệu quả hơn. Các thành phần quan trọng của cơ sở hạ tầng tài chính có thể kể đến là các quy định, hệ thống pháp luật, hệ thống thanh toán. Hiện nay, hệ thống tài chính không phân biệt ranh giới địa lý hay chính trị, mà được toàn cầu hoá trong việc luân chuyển nguồn vốn. Do đó, sự phát triển của hệ thống tài chính đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế.

Khái niệm phát triển tài chính Hiện tại, trên thế giới đang tồn tại nhiều khái niệm và cách hiểu khác nhau về phát triển tài chính (financial development). Dưới đây là các khái niệm về phát triển tài chính thường được sử dụng: - Thứ nhất, một trong những nền tảng của khái niệm phát triển tài chính là khái niệm áp chế tài chính (financial repression), khái niệm này được đưa ra lần đầu bởi Shaw (1973) và McKinnon (1973). Áp chế tài chính cho rằng chính phủ sẽ sử dụng các chính sách đối với hệ thống tài chính (thông qua lãi suất, dự trữ bắt buộc, kiểm soát tín dụng,…) nhằm tác động đến nền kinh tế, tuy nhiên điều này có thể sẽ làm chậm phát 12 Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam triển tài chính, áp chế tài chính thường được thể hiện rõ ở các quốc gia đang phát triển. Áp chế tài chính có thể dẫn đến hệ quả là hệ thống tài chính không thể phát triển theo chiều sâu, đầu tư trong nền kinh tế sẽ tập trung vào một số dạng tài sản như vàng và bất động sản.

Ngược lại, phát triển tài chính (giảm bớt sự can thiệp của chính phủ) có thể kích thích đầu tư và thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng. - Thứ hai, phát triển tài chính thể hiện sự cải thiện về chất lượng đối với năm chức năng của hệ thống tài chính, bao gồm: (i) Tạo ra, xử lý thông tin về các cơ hội đầu tư tiềm năng và phân bổ vốn dựa trên các đánh giá; (ii) Giám sát các khoản đầu tư và thực hiện quản trị doanh nghiệp sau khi cung cấp tài chính; (iii) Tạo thuận lợi cho việc mua bán, đa dạng hóa và quản lý rủi ro; (iv) Huy động vốn và tiết kiệm; (v) Tạo thuận lợi cho quá trình trao đổi hàng hóa, dịch vụ. Khái niệm này được đưa ra trong nghiên cứu của Levine (2005). Theo đó, sự cải thiện về chất lượng đối với các chức năng của hệ thống tài chính có thể đại diện cho phát triển tài chính.

- Thứ ba, phát triển tài chính hàm ý sự cải thiện về quy mô, hiệu quả của các tổ chức tài chính (ngân hàng, công ty tài chính, công ty bảo hiểm,…) và thị trường tài chính (Zaman & các cộng sự, 2012). - Thứ tư, phát triển tài chính có thể hiểu là một phần của phát triển khu vực tư nhân nhằm kích thích nền kinh tế tăng trưởng và giảm nghèo. Phát triển tài chính bao gồm sự phát triển các tổ chức tài chính và thị trường tài chính nhằm làm giảm bớt các chi phí giao dịch. Do đó, phát triển tài chính là sự kết hợp về phát triển theo độ sâu, khả năng tiếp cận, hiệu quả của các tổ chức tài chính và thị trường tài chính (Svirydzenka, 2016).

- Thứ năm, phát triển tài chính thể hiện sự cải thiện về độ sâu, hiệu quả, khả năng tiếp cận, gia tăng sự ổn định của các tổ chức tài chính và thị trường tài chính. Khái niệm này được đưa ra trong nghiên cứu của Olgu và các cộng sự (2014), đồng thời cũng phù hợp với quan điểm của World Bank. Theo đó, ngoài việc đề cập đến độ sâu, hiệu quả và khả năng tiếp cận, phát triển tài chính còn được thể hiện thông qua sự ổn định của các tổ chức tài chính và thị trường tài chính. Như vậy, từ những khái niệm ở trên, chúng ta có thể hiểu phát triển tài chính là sự cải thiện về độ sâu, hiệu quả, khả năng tiếp cận, ổn định của các tổ chức tài chính và thị trường tài chính.

13 Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam 2. Đo lường phát triển tài chính Hầu hết các nghiên cứu thực nghiệm thường đo lường phát triển tài chính thông qua chỉ số tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân (tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân / GDP) và giá trị vốn hóa TTCK (giá trị vốn hóa TTCK / GDP), đây là hai chỉ số phản ánh về độ sâu tài chính. Có thể nói rằng, các chỉ số này chưa tính đến bản chất đa chiều phức tạp của phát triển tài chính (Svirydzenka, 2016). Bởi vì, ngoài độ sâu tài chính, phát triển tài chính còn được thể hiện thông qua khả năng tiếp cận tài chính, hiệu quả tài chính và ổn định tài chính.

Nhìn chung, xét một cách tổng quát, phát triển tài chính được đo lường thông qua độ sâu tài chính, hiệu quả tài chính, khả năng tiếp cận tài chính, ổn định tài chính của các tổ chức tài chính và thị trường tài chính (Hình 2. Cách đo lường này cũng được IMF và World Bank sử dụng để xác định bộ chỉ số phát triển tài chính. Trong đó, IMF đo lường phát triển tài chính thông qua độ sâu tài chính, hiệu quả tài chính, khả năng tiếp cận tài chính của các tổ chức tài chính và thị trường tài chính. Ngoài ra, World Bank đã công bố dữ liệu về phát triển tài chính của 214 nền kinh tế trên thế giới trong giai đoạn 1960-2017 với 109 chỉ số.

Với bộ chỉ số này, World Bank nhấn mạnh vai trò của ổn định tài chính khi đo lường phát triển tài chính. Theo đó, sự bất ổn của hệ thống tài chính có thể tác động đến các thị trường khác và thậm chí là các quốc gia khác. Phát triển tài chính Tổ chức tài chính Thị trường tài chính Khả Khả Độ Hiệu năng Ổn Độ Hiệu năng Ổn sâu quả tiếp định sâu quả tiếp định cận cận Nguồn: Svirydzenka (2016).