LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hiện nay với nền kinh tế đang trong thời kỳ hội nhập, nhiều hoạt động mua bán tài sản, giao dịch, đầu tư diễn ra ngày càng đa dạng và phức tạp. Vì thế, nhu cầu về thẩm định giá tài sản tăng cao, có vai trò quan trọng trên thị trường giá và trở nên cấp thiết hơn. Với yêu cầu định giá tài sản của các thành phần xã hội đa dạng với nhiều ngành nghề và mục đích khác nhau.
Có thể kể đến như định giá BĐS phục vụ mục đích vay vốn, định giá dự án đầu tư, xác định giá trị tài sản mua sắm từ NSNN,. Để đáp ứng được điều này, các tổ chức trong ngành cần cải thiện tiến bộ hơn về chất lượng định giá để đáp ứng kịp thời nhu cầu của khách hàng. Theo thông báo 12079/TB-BTC của Bộ Tài chính, đến ngày 31 tháng 12 năm 2020 có 333 công ty thẩm định giá được hành nghề tại Việt Nam. Như vậy, ngành thẩm định giá ngày một phát triển mạnh cả về định tính, định lượng, cùng với đó tình trạng cạnh tranh khách hàng gay gắt giữa các tổ chức thẩm định giá.
Đây đặt ra thách thức với hầu hết doanh nghiệp thẩm định giá cũng như công ty VAE để làm sao tăng doanh thu và lượng khách hàng có nhu cầu định giá nhưng vẫn đáp ứng về chất lượng. Do vậy, VAE cần nắm bắt tâm lý tại sao họ sẵn sàng hoặc do dự khi lựa chọn một đơn vị thẩm định giá nào đó để thỏa mãn nhu cầu định giá tài sản, từ đây đưa ra kiến nghị với mục đích khẳng định niềm tin của khách hàng trước lựa chọn của mình, giúp công ty cải thiện, thu hút được nhiều khách hàng hơn. Chính vì thế, em đã chọn đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn sử dụng dịch vụ thẩm định giá tại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho bài khóa luận tốt nghiệp. Qua nghiên cứu này, em hy vọng mang đến cái nhìn toàn diện của khách hàng khi sử dụng dịch vụ thẩm định giá, đồng thời góp phần xúc tiến sự phát triển ngành định giá nước ta.
Mục tiêu nghiên cứu Đi sâu nghiên cứu, phân tích các yếu tố và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đó đến quyết định sử dụng dịch vụ tại công ty định giá VAE. Từ đây có thể rút ra những kiến nghị với mục đích nâng cao ý định sử dụng dịch vụ, hoàn thiện chất lượng của công tác định giá tài sản của công ty. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố tác động đến việc đưa ra quyết định lựa chọn công ty VAE để thỏa mãn nhu cầu định giá tài sản. Phạm vi: Những khách hàng hiện tại (đã và đang sử dụng dịch vụ) của CTCP Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam.
Kết cấu của bài nghiên cứu Bài nghiên cứu này gồm 4 phần: Phần 1: Tổng quan nghiên cứu Phần 2: Số liệu và phương pháp nghiên cứu Phần 3: Kết quả nghiên cứu Phần 4: Một số kiến nghị 2 PHẦN 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về thẩm định giá 1. Khái niệm thẩm định giá Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập và tương tự nhau giữa các nước trước những năm 40 của thế kỷ 20; nhưng trên thế giới thẩm định giá chỉ thật sự phát triển như một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ 20.
Từ khi hoạt động thẩm định giá xuất hiện, đã có khá nhiều quan điểm khác nhau về thẩm định giá, song chưa có một quan điểm mang tính thống nhất. Theo từ điển Oxford (2010) “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật của một tài sản”; “sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Lim Lan Yuan cho rằng “thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.Namara định nghĩa “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh do các nhà thẩm định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.
Kế thừa kết quả nghiên cứu của các nước trên thế giới và trong khu vực, áp dụng vào điều kiện cụ thể của Việt Nam, Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh Giá năm 2012 và trong đó có đưa ra khái niệm về thẩm định giá: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá trị thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. Như vậy, cho đến nay có khá nhiều định nghĩa về thẩm định giá, tuy nhiên trong khuôn khổ nghiên cứu này, thẩm định giá đều có chung một số yếu tố như sau: - Sự ước tính giá trị hiện tại của tài sản. 3 - Biểu hiện chủ yếu bằng hình thái tiền tệ. - Theo mục đích nhất định.
- Tại một thời điểm, địa điểm cụ thể. - Dựa trên cơ sở các dữ liệu, yếu tố của thị trường. Dịch vụ thẩm định giá Dịch vụ thẩm định giá là một loại hình của dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đi đôi với sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Dịch vụ thẩm định giá dựa trên giao dịch có tính chất thị trường.
Dịch vụ thẩm định giá là một dạng đặc biệt của việc xác định giá các loại tài sản do các nhà chuyên môn được đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp. Nhà cung cấp dịch vụ thẩm định giá để chỉ những cá nhân hay tổ chức cung cấp các thông tin về giá trị tài sản (tài sản được thẩm định) cho những cá nhân hay tổ chức có nhu cầu để phục vụ cho các mục đích khác nhau. Dịch vụ thẩm định giá phải được thực hiện một cách độc lập và khách quan, kết quả của thẩm định giá phản ánh đúng đắn giá trị của tài sản theo mục đích đã được xác định trước không bị ràng buộc bởi bất cứ bên thứ ba nào. Tài sản được hiểu ở đây bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
Như vậy có thể định nghĩa dịch vụ thẩm định giá như sau: Dịch vụ thẩm định giá là một loại hình dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp về lĩnh vực thẩm định giá, mang tính độc lập, khách quan nhằm xác định giá trị của tài sản phục vụ cho các mục đích khác nhau, đồng thời chịu trách nhiệm về kết quả của dịch vụ thẩm định giá (Nguyễn Phạm Huy Hoàng, 2017). Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường a. Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường Thẩm định giá xuất hiện như một tất yếu khách quan của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội tụ đủ các yếu tố khách quan của nó. Hoạt động thẩm định giá chỉ có thể phát triển thành một thị trường đúng nghĩa ở một quốc gia khi hội tụ đủ hai điều kiện về cung và cầu.
Nguyễn Khánh Tuyền, 2008 đã nêu rõ một số chức năng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường: - Thẩm định giá đã góp phần quan trọng vào việc xác định giá trị đất đai, tài nguyên, tài sản làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá mua tài sản, các tổ 4 chức cá nhân ra các quyết định liên quan đến việc quản lý, sở hữu, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, …góp phần tiết kiệm chi tiêu trong đầu tư, mua sắm tài sản, chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong hoạt động sản xuất kinh doanh. - Theo báo cáo của các doanh nghiệp thẩm định giá: Việc thẩm định giá tài sản, hàng hóa mua sắm từ nguồn vốn ngân sách đã góp phần giúp tiết kiệm chi cho ngân sách Nhà nước khoảng 10% - 15% tổng giá trị thẩm định. Không những thế, thẩm định giá còn góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ tài sản, của các nhà đầu tư và của các bên liên quan tham gia giao dịch. - Định giá đúng theo giá trị thị trường của các nguồn lực, góp phần thúc đẩy cơ chế thị trường tự động phân bổ các nguồn lực một cách tối ưu.
- Góp phần bảo đảm để thị trường hoạt động công khai hơn, minh bạch hơn, khắc phục những hoạt động của thị trường ngầm, thúc đẩy sự phát triển của thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới. - Tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới. Sử dụng kết quả thẩm định giá để đưa ra quyết định trong nhiều tình huống Thẩm định giá tài sản được áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau như mua – bán, cho vay, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, đầu tư, thanh lý, đầu tư,. Tương ứng với từng mục đích kinh tế, với cùng một tài sản, cùng một thời điểm định giá sẽ cho ra kết quả khác nhau, do đó kết quả thẩm định giá có thể được sử dụng trong nhiều tình huống: - Thực hiện mua sắm tài sản, thế chấp vay vốn, thanh lý, đề bù, cho thuê, chuyển nhượng,.
- Làm căn cứ phê duyệt các dự án đầu tư, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, mua sắm tài sản từ Ngân sách nhà nước. - Làm căn cứ để thực hiện các án lệnh trong việc kiện tụng hay xét xử, bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng. - Làm cơ sở để thực hiện công tác đấu giá công khai (Nguyễn Khánh Tuyền, 2008). Lý thuyết tài chính hành vi Tài chính hành vi là một lĩnh vực tài chính với đích đến tìm hiểu và giải thích hệ thống tài chính chịu sự tác động của các quyết định mang tính tâm lý.