CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Bất động sản 1. Khái niệm Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.
Theo qui định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sản khác do pháp luật qui định. Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được.
Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Các thuộc tính của bất động sản: Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận. Tính dị biệt: Tính dị biệt của bất động sản.
Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất Downloaded by NHIM BIEN (nhimbien1@gmail.com) lOMoARcPSD|39458107 15 động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về cảnh quan và các ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu tính dị biệt ngày càng tăng.
Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên.
Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 331.698 km2 và mật độ dân số là 290 người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân: Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn). Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp. Và cuối cùng chính là nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn nên dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy du cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
[ CITATION Địa19 \l 1066 ] Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất. Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hưu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô Downloaded by NHIM BIEN (nhimbien1@gmail.com) lOMoARcPSD|39458107 16 hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi.
Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững. Đặc điểm của bất động sản Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt do đó ngoài những đặc điểm chung nó còn có những đặc điểm riêng, đó là: Thứ nhất, khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung, cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, do đó những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: Ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi. Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh đó hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có những hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ trong từng thời kỳ nên không thường không thể tùy tiện chuyển mục đích trái với quy hoạch. Với những thay đổi về chiều cao, diện tích, đất đai xây dựng cũng như phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của Nhà nước. [CITATION adm21 \l 1066 ] Thứ hai, thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao.
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua người môi giới như hiện nay, nên phải mất thêm chi phí. Ngoài ra, phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà Downloaded by NHIM BIEN (nhimbien1@gmail.com) lOMoARcPSD|39458107 17 nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm cho chi phí giao dịch bất động sản tăng. [CITATION adm21 \l 1066 ] Thứ ba, bất động sản có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dung (tiêu dung cho đời sống, tiêu dung cho hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác). Chẳng hạn, trong một văn phòng làm việc, người ta vẫn có thể tạo ra một diệc tích nhỏ làm quầy giải khát, một căn hộ người ta có thể điều chỉnh một số diện tích phù hợp với yêu cầu của từng gia đình… kể cả ngay trong quá trình xây dựng của người ta cũng có thể điều chính công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng. [CITATION adm21 \l 1066 ] Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnh quan, tôn thêm tiện ích của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến.
[CITATION adm21 \l 1066 ] Thứ tư, khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua, bán không nhanh như hàng hóa khác, vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp, đôi khi chủ sỡ hữu bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội. [CITATION adm21 \l 1066 ] Downloaded by NHIM BIEN (nhimbien1@gmail.com) lOMoARcPSD|39458107 18 Thứ năm, sự can thiệp và quản lí chặt chẽ của Nhà nước Chính vì bất động sản có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần có những qui định để điều tiết và quản lí chặt chẽ việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước. Giá trị và giá cả bất động sản 1.
Giá trị của bất động sản Giá của bất động sản và giá trị của bất động sản là 2 phạm trù hoàn toàn khác nhau, giá trị được biểu hiện bằng tiền và lợi ích mà tài sản mang lại trong một thời điểm nhất định. Đặc điểm của giá trị bất động sản được đo bằng tiền cho mỗi cá nhân trong mỗi bối cảnh giao dịch nhất định hiện tại có 5 yếu tố xác định giá trị của bất động sản bao gồm: vị trí (bất động sản ở vị trí đẹp), tính hữu ích (nó được sử dụng vào mục đích gì?) tính khan hiếm (càng khan hiếm thì bất động sản càng đắt và càng có giá trị), nhu cầu thị trường (nhu cầu thị trường cao thì giá thành cao), khả năng chuyển giao dịch trên thị trường Phân loại giá trị bất động sản Theo cách phân loại của các chuyên gia hàng đầu thì có 2 loại giá trị bất động sản bao gồm: Giá trị thị trường Là số tiền được trao đổi về ước tính tài sản giữa người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua, có thể giá chung nhưng 2 bên thỏa thuận để xác lập một mức giá mới.