CHƯƠNG 1. TONG QUAN LY THUYET VE Ý ĐỊNH ĐẦU TU, DAC DIEM ANH HUONG DEN Y ĐỊNH DAU TƯ NHÀ O CHUNG CU 1. Tổng quát lý thuyết về bat động sản va đầu tư 1. Tổng quan lý thuyết về bất động sản - Khái niệm: Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất.
Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga Ta, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.[1] Những thứ có thé dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di dong,léu, nhà tạm thì không được xem là bat động san. Bat động san ("real estate" hay "real property") có nghĩa ngược với động sản ("personal property"). - Bat động sản có thé phân thành ba loại: + Bất động sản có dau tư xây dựng: bat động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bat động sản trụ sở làm việc, v. Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa sô các giao dịch trên thị trường bât động sản của một nước.
+ Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, dat làm muôi, dat hiêm, dat chưa sử dụng, v. + Bât động sản đặc biệt: các công trình bảo tôn quôc gia, di sản văn hóa vật thé, nhà thờ họ, đình chùa, miéu mao, nghĩa trang, v. Nói cách khác, Bất động sản được xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Người sở hữu Bat động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng dé ký quỹ, dé di chúc lai cho người được thừa hưởng, hoặc dé yên Bat động sản của bản thân.
Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng dé ký quỹ, dé di chúc lai cho người được thừa hưởng, hoặc dé yên bat động sản của mình. Thị trường bat động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài chính. - Đặc điêm cơ bản của bât động sản: + Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, không thể di chuyên đi nơi khác. Do đó mặc dù đây là tài sản của một người, nhưng họ không thé cầm, nắm hay thực hiện các tác động khác.
Dù được đem chuyền nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác. Đương nhiên không thé chuyền bat động sản đó đên nơi họ muôn, đên nơi mà họ sinh sông. Quyên sử dụng đất nằm trong thị trường bat động sản. Vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất.
Do đó mà đất đai ở các địa phương khác nhau có quy hoạch khác, giá chuyền nhượng khác nhau. Khi mà các điều kiện kinh tế, xã hội luôn khác biệt ở thành thị, nông thôn, ở vùng núi — đồng bằng. + Tính không đồng nhất: Mỗi bat động sản lại thé hiện đặc điểm bên trong và tác động bên ngoài khác nhau. Ngay cả các bất động sản gần nhau cũng có giá cả khác nhau, phù hợp với mục đích sử dụng khác.
Như đất mặt đường, mặt ngõ, một mặt tiền, hai mặt tién,. Các yếu tố phản ánh tính không đồng nhất, giá của bất động sản có thể phản ánh đối với tính không đồng nhất của nó.Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực thì giá cả của chúng cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: - Thời điểm bán như thế nào. - Nhu cau, khả năng, người mua có thích hay không. - Tâm lý của người mua lúc đó như thế nào.
- Quan trọng là đặc điểm cụ thé của bat động sản đó nữa. Tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản. Nó cũng phản ánh tính cung cầu đối với một tài sản, thêm nữa là đặc trưng của bất động sản. Nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay, tính không đồng nhất của bat động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng phát trién.
Con người coi trọng hơn nên giá đất tăng nhanh ở các khu vực phát triển. + Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân là lý do cầu tăng khiến giá đất tăng.
Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân: - Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn). Người dân cũng đồ lên các khu vực thành thị, vùng phát triển để sinh sông. Do đó diện tích đất có hạn, mật độ dân số đông đương nhiên đất không đủ đề sinh sống với mật độ lớn. Lệ - Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa — hiện đại hóa.
Các khu công nghiệp mở rộng làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp. Xu hướng này cũng đang được tiếp diễn ở nông thôn. - Nhu cau lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phó tăng đột biến. Người dân thường tìm đến các khu vực phát triển để làm việc trong các doanh nghiệp, xí nghiệp thay vì nông nghiệp.
Vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê. Các diện tích nhà chung cư cũng được quy hoạch lớn hơn. Đề đáp ứng nhu câu sinh sông lớn của người dân các khu đô thi lớn. + Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bat động sản bao gồm dat đai và các công trình trên đất.
Trong đó, các tài sản được đặt trong hệ quy chiếu, gan với đất đai, công trình trên đất cũng được xác định là bất động sản. Đắt là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Đất được sử dụng vào các mục đích sử dụng khác nhau của con người ở nhiêu lĩnh vực, ngành nghê. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội, mang đến giá trị bền vững cho chủ sở hữu, cho người khai thác.
Thời gian sử dụng đất đai là vô hạn, hoặc thời gian cho thuê có thời hạn dài. Bên cạnh các lợi ích, tiềm năng khai thác được trên đất mà các ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thé hiện đời sống kinh tế bền vững, đóng góp lớn cho đời sống của đất nước. Tổng quan lý thuyết về đầu tư - Khái niệm: Đầu tư là một hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiện tại (như tài chính, vật chất, lao động, trí tuệ, thời gian.
), để đạt được lợi nhuận và lợi ích kinh tế lớn hơn trong tương lai so với nguồn lực đã bỏ ra. Dé hiểu rõ về dau tư là gi, chúng ta cần phân biệt rõ: + Đầu tư không đơn thuần là đánh bạc như nhiều người vẫn nghĩ, bằng cách bỏ ra một số tiền và thu về lợi nhuận cho từng thương vụ. Đây là nhận định hoàn toàn sai lầm, bởi cờ bạc dựa vào rất nhiều yếu tố may rủi, còn đầu tư thì không. Một nhà đâu tư thực sự không phải “ném tiên qua cửa sô”, mà cân rât nhiêu thời gian, kiến thức, kỹ năng, kinh nghiệm dau tư dé đánh giá tiềm năng, lợi ích kinh tế và đo lường rủi ro của một dự án.
Tất nhiên, việc phán đoán chính xác là điều không thé, nhưng khi đã trang bị cho mình những kỹ năng cần thiết thì hoàn toàn có khả năng mang về lợi nhuận từ kênh đâu tư đó. + Mặt khác, đầu tư khác hoàn toàn với đầu cơ. Đầu cơ là tận dụng cơ hội của thị trường đi xuống hay kỳ vọng một sự kiện có thể gây biến động giá hoặc tạo sự khan hiếm, nhằm tích lũy số lượng lớn một loại tài sản (như cô phiếu, tiền tệ, bất động sản, hàng hóa.), sau đó bán lại với gia cao hon dé hưởng lợi từ mức chênh lệch trong thời gian ngăn. Trong khi đó, đầu tư là dựa trên nghiên cứu, phân tích về đối tượng đầu tư, đồng thời đặt kỳ vọng vào sự tăng trưởng lâu bền đề tích lũy một loại tài sản trong thời gian dài.
- Các loại hình đầu tư + Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế Theo quy định thì nhà đầu tư, bao gồm cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài được thực hiện thủ tục dé thành lập tổ chức kinh tế theo pháp luật hiện hành. Trong đó, nhà đầu tư trong nước đầu tư thành lập tô chức kinh tế theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật tương ứng với từng loại hình tô chức kinh tế. Nhà đầu tư nước ngoài thành lập tô chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài quy định tại Điều 9 của Luật đầu tư 2020, bao gồm: a) Tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế; b) Hình thức đầu tư; c) Phạm vi hoạt động đầu tư; đ) Năng lực của nhà đầu tư; đối tác tham gia thực hiện hoạt động đầu tư; đ) Điều kiện khác theo quy định tại luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ và điều ước quôc tê mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên. Trước khi thành lập tổ chức kinh tế, nhà đầu tư nước ngoài phải có dự án đầu tư, thực hiện thủ tục cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, trừ trường hợp thành lập doanh nghiệp nhỏ và vừa khởi nghiệp sáng tạo và quỹ đầu tư khởi nghiệp sáng tạo theo quy định của pháp luật về hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa.
Ké từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương, tổ chức kinh tế do nhà đầu tư nước ngoài thành lập là nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. + Đâu tư góp vôn, mua cô phân, mua phân vôn góp.