Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1. LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG 1. Khái niệm và đặc điểm của công chứng 1. Khái niệm về công chứng Xã hội ngày càng phát triển, các quan hệ về trao đổi hàng hóa, tài sản ngày càng đa dạng, phong phú giữa các cá nhân, tổ chức có nhu cầu.
Các giao dịch này thường được thể hiện thông qua lời nói, hành vi hoặc bằng văn bản. Trong đó, các giao dịch liên quan đến các tài sản có giá trị lớn hoặc các giao dịch quan trọng thường được lập thành văn bản ghi chép lại các nội dung đã thỏa thuận, về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch nhằm hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh. Đây là những bằng chứng quan trọng làm cơ sở để giải quyết khi tranh chấp xảy ra. Những giao dịch này ngày càng đòi hỏi phải có sự minh bạch, rõ ràng, xác định rõ trách nhiệm pháp lý, quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch để ràng buộc nhau.
Đồng thời, quy định về thời hạn thực hiện giao dịch, về phương thức xử lý khi phát sinh tranh chấp. Các quan hệ, giao dịch này không thể diễn ra một cách tự do, tùy tiện, lộn xộn. Do đó phải có người thứ ba làm chứng, kiểm soát các nội dung của giao dịch để đảm bảo giao dịch có giá trị pháp lý cao hơn. Đây chính là hoạt động công chứng của các cơ quan công chứng.
Với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong các giao dịch dân sự, công chứng luôn nhận được sự quan tâm của toàn xã hội. Hiện nay, công chứng có mặt ở hầu hết các quốc gia trên thế giới với nhiều quan điểm khác nhau. Có quan điểm cho rằng, có ba hệ thống công chứng trên thế giới, gồm Hệ thống công chứng La tinh, Hệ thống công chứng Conllectiviste và Hệ thống công chứng Awnglo Saxon [25, tr. Quan điểm khác lại cho rằng, có hai hệ 10 z thống công chứng tồn tại chủ yếu gồm Hệ thống công chứng Awnglo Saxon (công chứng hình thức) và hệ thống công chứng pháp luật lục địa (công chứng nội dung) [44, tr.
Tuy đều có những lý lẽ riêng và có những đặc điểm khác nhau nhưng về bản chất, công chứng hay hệ thống công chứng đều được quy định để giải quyết các mối quan hệ liên quan đến sở hữu các loại tài sản như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, thế chấp và các quan hệ liên quan đến tài sản, quyền tài sản trong hoạt động sản xuất - kinh doanh, thương mại. Ở Việt Nam, quan niệm công chứng được nhiều tác giả nhận định trong nhiều công trình nghiên cứu rất đa dạng. Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp đưa ra định nghĩa: "Công chứng là chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết và các giấy tờ từ bản gốc được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác. Theo định nghĩa này, công chứng gồm hai hoạt động: chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết (không bao gồm chứng nhận tính xác thực các hành vi pháp lý đơn phương như Di chúc) và các giấy tờ từ bản gốc như bản sao, bản dịch.
Hoặc trong một bài viết về Kiến nghị hoàn thiện Luật Công chứng được đăng trên tạp chí Nghiên cứu pháp luật của Văn phòng Quốc hội năm 2012 của tác giả Lê Quốc Hùng có viết "Công chứng là lấy quyền công ra mà làm chứng" [27, tr. Theo quan điểm này, Công chứng viên công chứng hợp đồng, giao dịch là sự bảo đảm giao dịch đó đã được làm chứng bởi quyền lực công. Bên thứ ba mặc nhiên phải tôn trọng trong việc làm chứng này. Để hiểu rõ hơn về quan điểm công chứng, cần nghiên cứu cụ thể hơn thông qua các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước về công chứng.
Trước Luật Công chứng năm 2006 và Luật Công chứng năm 2014, công chứng có nhiều định nghĩa khác nhau, trong đó có 4 định nghĩa cơ bản được ghi nhận tại 04 văn bản pháp lý. Cụ thể: - Tại Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư pháp hướng dẫn công tác chứng thực nhà nước thì: Công chứng nhà nước là một 11 z hoạt động của Nhà nước, nhằm giúp công dân, các cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa các văn bản, sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện. Bằng hoạt động, Công chứng nhà nước tạo ra những bảo đảm pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, các cơ quan, tổ chức phù hợp với Hiến pháp và pháp luật của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, giúp cho việc giải quyết các tranh chấp được thuận lợi, góp phần tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa. - Tại Điều 1 Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về tổ chức và hoạt động của công chứng Nhà nước thì: Công chứng Nhà nước là việc chứng nhận tính xác thực các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Các hợp đồng và giấy tờ đã được công chứng có giá trị chứng cứ. - Tại Điều 1, Nghị định số 31/1996/NĐ-CP ngày 18/5/1995 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của công chứng Nhà nước thì: Công chứng là việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội (gọi chung là tổ chức), góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa. Các hợp đồng và giấy tờ đã được Công chứng Nhà nước chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực có giá trị chứng cứ, trừ trường hợp bị Tòa án Nhân dân tuyên bố là vô hiệu. - Tại Điều 2, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực thì: Công chứng là việc Phòng Công chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã 12 z hội khác (gọi chung là hợp đồng, giao dịch) và thực hiện các việc khác theo quy định của Nghị định này.
Các định nghĩa trong các văn bản trên tuy có sự khác nhau về cách diễn đạt nhưng đều có điểm chung, đó là: Công chứng là hoạt động của Nhà nước, được ủy quyền cho một tổ chức, đó là các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng, giao dịch, giấy tờ theo quy định của pháp luật; mục đích của hoạt động công chứng nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, các tổ chức khác và nhằm tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa; các loại giấy tờ đã được công chứng có giá trị chứng cứ. Đến Luật Công chứng năm 2006, khái niệm công chứng được ghi nhận tại Điều 2 của Luật. Theo đó: Công chứng là việc công chứng viên công nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Đến Luật Công chứng năm 2014, khái niệm công chứng đã được mở rộng hơn về phạm vi, đối tượng và yêu cầu chặt chẽ hơn đối với hoạt động công chứng.
Tại Khoản 1, Điều 2 của Luật quy định: Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (gọi chung là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Như vậy, khái niệm công chứng trong Luật Công chứng năm 2014 đề cập đến chủ thể thực hiện công chứng là công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng chứ không quy định chung chung là công chứng viên như trước đây. Theo quy định của Luật thì các tổ chức hành nghề công chứng 13 z bao gồm Phòng Công chứng của Nhà nước và Văn phòng công chứng của tư nhân hoạt động theo mô hình công ty hợp danh. Đây là giai đoạn thực hiện mạnh mẽ chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng nhằm phục vụ nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch của người dân.
Đặc điểm của công chứng - Từ định nghĩa của Luật Công chứng thấy rằng công chứng là hành vi của công chứng viên chứng nhận các hợp đồng, giao dịch mang yếu tố tài sản và trao đổi ngang giá. Do đó, hoạt động công chứng là hoạt động do công chứng viên thực hiện. Điều này để phân biệt hành vi công chứng với hành vi chứng thực. Hành vi chứng thực là hành vi của người đại diện cơ quan hành chính công quyền.
- Nội dung công chứng là xác định tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Tính xác thực của các tình tiết, sự kiện có trong văn bản đó đã được công chứng viên xác nhận. Công chứng viên kiểm chứng và xác nhận các tình tiết, sự kiện có xảy ra trong thực tế. Trong số đó có cả tình tiết, sự kiện chỉ xảy ra một lần, không để lại hình dạng, dấu vết về sau đó.
Do nếu không có công chứng viên xác nhận thì về sau rất dễ xảy ra tranh chấp mà tòa án không thể xác minh được. Đồng thời, công chứng viên kiểm tra, xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng giao dịch và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc làm công chứng của mình. Tính xác thực của các tình tiết trong hợp đồng, giao dịch tạo nên những bằng chứng có giá trị pháp lý cao hơn hẳn so với các văn bản không được công chứng. Mặt khác, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch do công chứng viên và được công chứng viên xác nhận, ghi lại.