Chương 1, Luật Đất đai 2013: "Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất". Giá đất chính là thước đo kinh tế của đất, đất có khả năng sinh lợi càng cao thì giá đất càng cao và ngược lại. Ngày nay, giá đất đóng vai trò trung tâm trong nền kinh tế quốc dân, mọi hoạt động kinh tế đều liên quan tới khả năng sinh lợi của đất (Nguyễn Thị Thu Hà, 2015). Lý luận về sự hình thành giá đất Lý luận về quyền sở hữu đất đai Quyền sở hữu đất đai được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu kinh tế – xã hội của Nhà nước.
Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng tất cả đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội sử dụng đất vào mọi mục đích. Quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Nhưng không vì thế mà Nhà nước mất đi quyền năng của mình, Nhà nước sẽ quản lý thông qua các hình thức như sau: xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể, xây dựng ban hành các quy định pháp luật về quản lý và xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đồng thời người sử dụng đất cũng phải nộp phí về tài chính đất đai như thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, chi phí trước bạ (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất”. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Lý luận về giá trị, giá trị sử dụng, giá cả thị trường của đất đai - Giá trị Đất đai và tài nguyên thiên nhiên là “tặng vật” của tự nhiên cho con người.
Khác với những tư liệu sản xuất khác do con người tạo ra, đất đai do tự nhiên đem lại ngoài ý muốn của con người, đất đai cố định về vị trí, không gian, vô hạn về thời gian sử dụng. Bản thân đất đai không tạo ra của cải vật chất, đất đai chỉ đem lại của cải khi con người đầu tư lao động vào đất đai, sự đầu tư lao động càng hợp lý thì lợi ích mang lại càng lớn, lao động 4 chính là thước đo giá trị của hàng hóa. Vì vậy, đất đai không phải sản phẩm của lao động mà là đối tượng của lao động, bản thân đất đai tự nhiên không có giá trị (Nguyễn Thị Thu Hà, 2015). - Giá trị sử dụng Đất đai tự nhiên không có giá trị nhưng đất đai có những thuộc tính khiến đất có công dụng thỏa mãn nhu cầu con người trong sản xuất hoặc trong các mục đích sử dụng khác.
Bằng kinh nghiệm hoặc bằng lao động khoa học con người phát hiện đất đai có đặc tính có lợi cho loài người, ở những vị trí khác nhau đất đai có đặc tính tự nhiên, xã hội tốt xấu khác nhau. Con người tiếp tục thực hiện điều tra khảo sát, khai hoang, quy hoạch, thiết kế, thi công, mua bán đất đai. Đất đai tự nhiên lúc này trở thành đất đai kinh tế, là hàng hóa và có giá trị, thể hiện giá trị sử dụng của đất đai (Nguyễn Thị Thu Hà, 2015). - Giá cả thị trường Lao động chuyển hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế nên đất đai có giá trị, theo Mác giá trị này là cơ sở của giá cả thị trường đất đai (giá đất).
Giá trị là bản chất bên trong, giá cả là biểu hiện bằng tiền ra bên ngoài. Giá cả thị trường đất đai chịu ảnh hưởng của các nhân tố như: giá trị của đất đai, sức mua tiền tệ, tỷ suất lợi tức, mức độ lạm phát, cạnh tranh, tâm lý khách hàng, mức độ khan hiếm, cung - cầu, luật pháp, các chính sách đất đai, các hình thức địa tô (Nguyễn Thị Thu Hà, 2015). Nhân tố cung - cầu, sự khan hiếm và tâm lý khách hàng là nhóm nhân tố ảnh hưởng nhiều nhất tới giá cả thị trường của đất đai. Dân sô ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất, đặc biệt nhu cầu đối với những mảnh đất có đặc tính tốt ngày càng lớn trong khi đất đai có hạn, khiến cho cung thường ở trạng thái nhỏ hơn cầu, dẫn tới giá cả thị trường của đất đai cao hơn nhiều giá trị của nó.
Đất đai kinh tế là loại hàng hóa đặc biệt, giá đất chỉ là một ước lệ trong mối quan hệ kinh tế giữa đất đai - con người tại một thời điểm, một hoàn cảnh nhất định, không thể tính đúng và đủ giá trị vốn có của nó (Nguyễn Thị Thu Hà, 2015). Theo Điều 55 - Luật Đất đai, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: Do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cơ chế chính sách quản lý tài chính về đất đai của nước ta được phân làm các lĩnh vực, đó là: chính sách về giá đất; thu tiền sử dụng đất; thuê đất; bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; thuế nhà, đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; phí và lệ phí. Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất động sản.
Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản được thể hiện rõ ràng thông qua quan hệ cung – cầu. Khi phân tích quan hệ về cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá. Cung cần cân bằng thì chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không thay đổi, một sự tăng lên hay giảm xuống của cung 5 hoặc của cầu sẽ làm giá thay đổi.
Do đó trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo mối quan hệ giữa các yếu tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành yếu tố thông thường, yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt. Yếu tố thông thường Yếu tố thông thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
Yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: yếu tố hành chính, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế, yếu tố kinh tế. Theo Hồ Thị Lam Trà (2005) các nhân tố thông thường ảnh đến giá đất bao gồm: ● Yếu tố hành chính Yếu tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó. Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể.
Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Yếu tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách thuế, chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính. ● Yếu tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội, ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. ● Yếu tố xã hội Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.
Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa. ● Yếu tố quốc tế Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước. 6 Yếu tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế.
Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao tốt, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao. Ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất xuống theo. ● Yếu tố kinh tế Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia.
Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân.