Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của dự án xây dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5), huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Chương 3: Đánh giá tác động của việc thu hồi đất, GPMB của dự án xây dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5) đến đời sống, việc làm của người dân và đề xuất một số giải pháp 4 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa 1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa. Công nghiệp hóa - hiện đại hóa và đô thị hoá là con đường phát triển của mọi quốc gia trên thế giới. Trong thời đại khoa học - công nghệ phát triển nhanh thì đó chính là con đường giúp cho các nước chậm phát triển rút ngắn thời gian so với các nước đi trước.
Trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tiến trình phát triển xã hội đã có sự thay đổi cơ bản đó là: phát triển đô thị kèm theo sự thu hẹp xã hội nông thôn, làm thay đổi căn bản xã hội nông thôn theo hướng công nghiệp. Nước ta là một nước có nền kinh tế đang trên đà phát triển. Tuy nhiên với dân số hơn 90 triệu người và những năm gần đây tốc độ đô thị hóa ở nước ta diễn ra mạnh mẽ, xu hướng đổ xô về các thành phố lớn đã làm nảy sinh nhiều vấn đề nhu cầu của người dân như: nhà ở, việc làm, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, … Điều đó đang gây sức ép về việc phân bổ quỹ đất phù hợp để có thể phục vụ quá trình sản xuất cũng như phục vụ cuộc sống sinh hoạt của người dân. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI quyết định chiến lược cơ bản về phát triển kinh tế - xã hội 10 năm đầu của thế kỉ 21 là "Chiến lược đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp cùng với chiến lược củng cố, phát triển hội nhập kinh tế quốc tế" [9].
Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tế trong khu vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hóa hiện nay thì nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu du lịch dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Vì vậy việc sử dụng quỹ đất 5 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com đai hợp lý phục vụ cho nền kinh tế luôn là nhiệm vụ hàng đầu và công tác quản lý, sử dụng vốn đất quốc gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nền kinh tế. Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình công nghiệp, hóa hiện đại hóa là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi. Để thực hiện tốt công tác thu hồi đất, GPMB phục vụ cho các dự án xây dựng, Nhà nước ta phải có môi trường pháp lý vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình huống, đặc biệt phải có các chính sách hợp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của họ.2 Một số khái niệm và nguyên tắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 1.1 Một số khái niệm Các thuật ngữ về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật Đất đai năm 2013 được định nghĩa như sau: - Thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11, Điều 3) [15].
- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12, Điều 3) [15]. - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3) [15]. - Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở. Theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ [15].
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó. 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.2 Nguyên tắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Theo Điều 74, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau: 1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Nguyên tắc trên thể hiện khi Nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà người dân có đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi. Quy định trên rất phù hợp với nguyên tắc được quy định theo Bộ luật Dân sự 2005. Đó là khi Nhà nước thu hồi đất thì bồi thường đất cùng loại, nếu không có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương.
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 88, Luật Đất đai 2013: 1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại tài sản thì được bồi thường. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại. Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2013 khi đã bắt đầu xem xét bồi thường về đất không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tài nguyên và tư liệu sản xuất.
Đất đai là tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất nên nhà đầu tư ngoài việc bồi thường giá trị như một tài sản còn phải bồi thường về thu nhập, sinh kế cho người bị thu hồi đất. Theo nguyên tắc này, nhà đầu tư cần nghiên cứu rất kỹ lưỡng đất đai trong bài toán đầu tư để chi phí ít nhất, chính quyền địa phương cũng 7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com khó đánh đổi mọi giá cho sự pháp triển, như vậy chắc chắn sẽ giảm được tham nhũng từ đất đai và bảo vệ được nguồn lực đất đai. Nguyên tắc về hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: Theo Khoản 1, Điều 83, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định: a. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được nhà nước xem xét hỗ trợ; b.
Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật. Theo Khoản 2, Điều 83, Luật Đất đai 2013 các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: a. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; b. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; d) Hỗ trợ khác.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, có thể tổng hợp những yếu tố chính như sau: * Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế. Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên chính sách về đất đai cũng không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Luật Đất đai đã được ra đời vào các năm 1987, 1993, 2003, 8 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 2013 và các văn bản dưới Luật đi kèm nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước trong từng thời kỳ.
Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi thường, GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư.