Chương 1: Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất Chương 2: Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội Chương 3: Một số phương hướng và giải pháp cho thị trường nhà đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 11 CHUONG 1: CO SỞ LÝ LUẬN VE THỊ TRƯỜNG NHÀ DAT 1.1 Bat động sản Tài sản của một quốc gia bao gồm rất nhiều thứ, từ tài sản vật chất như đất đai, tài sản gắn liền trên đất, mặt nước, không gian cho đến tài sản vô hình như quyền sử dụng tài nguyên, quyền sở hữu trí tuệ và quyền sở hữu DN. Theo phân loại thông thường, tài sản của một quốc gia có thể được chia thành hai loại: động sản và BĐS. Động sản là những tài sản có thé di chuyén từ nơi này sang nơi khác, như máy móc, thiết bị, xe cộ, tàu thuyền, hàng hóa, vật liệu xây dựng, và các loại tài sản khác có thé chuyén động được.
Trong khi đó, BĐS là những tài sản không di dời được, như đất đai, nhà cửa, tòa nhà, công trình xây dựng, và các loại tài sản khác không thé chuyén động được. Bộ Luật dân sự 2015 đã phân chia tài sản thành BĐS và động sản, cụ thê tại Điều 107 đã xác định như sau: “Bat động sản bao gồm: -Đắt dai; -Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất dai; -Tài sản khác gắn liên với dat dai, nhà, công trình xây dung; -Tài sản khác theo quy định của pháp luật; Động sản là những tài sản không phải là bất động sản” Như vậy, BĐS trước hết là một tài sản và có các đặc điểm là không di dời được, tồn tại và ồn định lâu dài. Một tài sản được coi là BĐS khi thỏa mãn các điều kiện sau: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người. - Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng.
- Là tài sản có thể đo lường giá trị nhất định - Không thê di đời được - Ton tại lâu dài 12 1.2 Thị trường bat động sản Thị trường BĐS là nơi các giao dịch trao đổi hàng hóa BĐS diễn ra. Những quan hệ giữa người mua và người bán, cung và cầu, cùng các quan hệ chuyên dịch về giá trị BĐS xảy ra trong một không gian và thời gian nhất định. Thông qua các giao dịch này, người mua và người bán ảnh hưởng lẫn nhau dé xác định giá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ BĐS được mang ra trao đôi. Tất cả các giao dịch BĐS được thực hiện thông qua quan hệ giữa hàng hóa và tiền tệ, tạo thành thị trường BĐS.
Thị trường này ra đời và phát triển khi trong xã hội có nhu cầu trao đổi hàng hóa BĐS. Việc đất đai trở thành một loại hàng hóa, cùng với sự phát triển của các hoạt động kinh tế và xã hội, đã liên quan mật thiết đến sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS. Khác với các loại hàng hóa thông thường, thị trường BĐS không chỉ đơn thuần là các hoạt động mua bán BĐS mà còn bao gồm các quan hệ liên quan như thuê, cho thuê, cầm có, thế chấp, chuyên dịch quyền sử dụng và sở hữu BĐS. Bên cạnh việc giao dịch BĐS, trên thị trường này còn có các dịch vụ liên quan như định giá, môi giới, tư vấn và cung cấp thông tin về BĐS.
Nhà đất và thị trường nhà dat Nhà đất là bộ phận cấu thành của BĐS, bao gồm nhà và diện tích đất gắn liền với nhà được xây dựng trên đó. Nhà đất là tài sản đặc biệt với hai bộ phận cấu thành là đất đai và nhà ở cùng các công trình xây dựng gắn liền với đất đai đó. Tuy nhiên, cách phân loại nhà đất có thê khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích và yêu cầu của từng hoạt động kinh doanh và quan lý. Trong phạm vi dé tài về TTND tại Thành phố Hà Nội, phân loại hàng hóa nhà đất gồm có: căn hộ dịch vụ, căn hộ dé bán, nhà ở riêng biệt (nhà phó, biệt thự) và nhà ở xã hội.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, TTND cũng ngày càng phát triển và trở thành một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS. TTND là nơi các giao dịch mua bán tài sản nhà và đất, cũng như các dịch vụ liên quan đến chúng, diễn ra giữa các bên trao đổi theo giá cả được hình thành dưới tác động của các quy luật thị trường 13 và sự điều tiết của nhà nước. Trong quá trình này, các phương thức giao dich và trao đồi nhà đất luôn thay đôi và phát triển, đáp ứng nhu cầu của người tham gia. TTND phản ánh sự cân đối giữa cung và cầu của các tài sản BĐS.
Khi cung tai sản BĐS ít hơn nhu cầu, giá cả sẽ tăng và ngược lại, khi cung nhiều hơn cầu, giá cả sẽ giảm. Sự thay đổi giá cả của tài sản BĐS phản ánh mức độ nhu cầu và khả năng mua của các nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân. Thiết lập của TTND bao gồm các thành phan chính là hàng hóa đặc thù như nhà đất, các chủ thé chủ yếu là người mua và người bán, cơ chế thị trường và sự điều tiết của nhà nước. Hàng hóa nhà đất được tạo thành bởi các yêu tố nhà và đất.
Nếu xét theo nghĩa hẹp, TTND chỉ tập trung vào thị trường các yêu tố nhà và đất ở, vườn tược và khuôn viên liền kề nhà. Tuy nhiên, trong nghĩa rộng hơn, TTND còn bao gồm cả đất ở, vườn tược và khuôn viên liền kề nhà và đất dé sử dụng cho các mục đích khác. TTND là một phần của thị tường BĐS và phát triển độc lập so với các bộ phận khác của thị trường BĐS. Nó được hình thành và hoạt động dựa trên các yếu tô thị trường và sự điều tiết của nhà nước.
Vì vậy, trong nên kinh tế thi trường, TTND có thể xuất hiện ở bat kỳ đâu có nhà và đất cùng với các dịch vụ liên quan đến nhà đất. Có thé thay, thị trường BĐS và TTNĐ đều liên quan đến việc mua bán, cho thuê hoặc đầu tư vao các tài sản BĐS. Tuy nhiên, thị trường BĐS bao gồm nhiều loại hình tài sản khác nhau như đất đai, nhà cửa, căn hộ, địa Ốc thương mại, nhà kho, bãi đậu xe vả các tài sản BĐS khác, trong khi TTND tập trung vào các loại hình nhà ở cụ thé hơn. Ở Việt Nam, theo quy định của pháp luật, đất đai được xem là tải sản của toàn dân, do Nhà nước quản ly và cấp sử dung lâu dài cho các tô chức và cá nhân.
Những tô chức và cá nhân này có quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở và được phép thực hiện các quyền như chuyền đổi, chuyên nhượng, thừa kế, cho thuê, thé chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đề hợp tác kinh doanh. Do đó, trên TTNĐ, hàng hóa được trao đôi là quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. TTND có thé được mô tả như là nơi mà người mua và người bán đạt được thỏa thuận về số lượng, chất lượng và giá cả của hàng hóa này. Các hoạt động trên TTND được tổ chức và thực hiện khác nhau ở các vùng miễn, tùy thuộc vào số lượng và quy mô của các bên tham gia, hạ tầng và các điều kiện thông tin liên quan đên người mua và người bán.2 Đặc điểm của thị trường nhà đất TTND là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS.
TTND được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. TTND có các đặc điểm tương đối giống với thị trường BĐS như sau: 1.1 Thị trường nhà đất mang tinh vùng, tính khu vực sâu sắc Vị trí địa lý của nhà đất luôn ton tại trên một mảnh đất không thé di đời. Dat với tư cách là sản phẩm tách rời như nguyên vật liệu đất san lap, cát, sỏi, khoáng sản có thé được di chuyên bằng các tác động tự nhiên hoặc do tác động của con người nhưng đất dai với tính chat là BĐS thì vẫn giữ nguyên vị trí địa lý của nó trên Trái Dat. Boi dat dai không thé di đời, nên khi đất đai được bán, người bán không thé di chuyển một cách cơ học mảnh đất của họ tới người mua như các hàng hóa thông thường.
Nhà đất được ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau như tự nhiên, kinh tế và xã hội của từng vùng, khu vực. Việc cung cấp nhà đất trong các vùng và khu vực khác nhau đa dạng về số lượng, kiểu dáng, mẫu mã, chất lượng và quy mô phát triển. Nhu cầu về nhà đất cũng biến đổi tùy thuộc vào quy mô phát triển, kinh tế, văn hóa, xã hội và dân số của từng vùng. Mỗi vùng, khu vực, địa phương có tính chất riêng về cung và cầu nhà đất, phụ thuộc vào tình hình kinh tế và tài nguyên của từng khu vực.
Ngoài ra, tâm lý, tập quán và thị hiếu cũng đóng vai trò quan trọng trong định hình đặc điểm của nhà đất ở mỗi vùng, khu vực. Các khu vực đang phát triển như đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác. Từ điều này có thể nhận thấy rằng TTND thường biến đôi khác nhau theo từng khu vực. Quan hệ giữa cung và cầu cũng chỉ ảnh hưởng đến giá cả trong vùng, khu vực cụ thể, và ít ảnh hưởng hoặc có tác động chậm đến thị trường nhà đất ở các vùng, khu vực khác.
Cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Trong lĩnh vực thương mại hàng hóa thông thường, nơi giao dịch chủ yếu diễn ra tại những địa điểm mà hàng hóa có mặt, cho phép người mua và người bán tương tác 15 trực tiếp, xem hàng và thương lượng. Tương tự, trong lĩnh vực TTNĐ, cũng hình thành các địa điểm giao dịch cho phép người mua, người bán và người môi giới gặp nhau trực tiếp dé thương lượng và tiến hành giao dịch. Tuy nhiên, do tinh chất không thé di động của bất động sản, giao dịch trong lĩnh vực này thường được thực hiện qua các hình thức "chợ ảo". Điều này dẫn đến việc phát triển nhiều hình thức địa điểm giao dịch khác nhau.
Có thể là các trung tâm lớn với đầy đủ cơ sở vật chất như sàn giao dịch, hoặc chỉ đơn giản là một phòng giao dịch với các thiết bị cần thiết. Thậm chí, giao dịch có thể được tiễn hành thông qua Internet hoặc điện thoại mà không yêu cầu địa điểm cụ thé.