Nghiên Cứu Quyền Sở Hữu Tài Sản Chung và Riêng Tại Chung Cư D’.Le Roi Soleil

Nghiên cứu quyền sở hữu tài sản chung và riêng tại chung cư, phân tích tình huống dự án D Le Roi Soleil, cung cấp cái nhìn sâu sắc về pháp lý.

• Tác giả: Trần Thị Ngân
• Người hướng dẫn: Th. Nguyễn Đức Kiên
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Bất động sản
• Đề tài: Nghiên Cứu Quyền Sở Hữu Tài Sản Chung và Riêng Tại Chung Cư D’.Le Roi Soleil
• Loại tài liệu: chuyên đề tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• LỜI CẢM ƠN
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 0.1. Lý do chọn đề tài
• 0.2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
• 0.3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
• 0.4. Phương pháp nghiên cứu
• 0.5. Kết cấu chuyên đề
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN CHUNG VÀ RIÊNG TẠI CHUNG CƯ
• 1.1. Các khái niệm cơ bản
• 1.1.1. Một số khái niệm về nhà ở và chung cư
• 1.1.1.1. Nhà ở
• 1.1.2. Một số khái niệm về các bên liên quan trong quản lý, khai thác chung
• 1.1.2.1. Chủ đầu tư
• 1.1.2.2. Chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ chung cư
• 1.1.2.3. Ban quản lý nhà chung cư
• 1.1.2.4. Ban quản trị nhà chung cư
• 2. CHƯƠNG 2: NGHIÊN CỨU QUYỀN SỞ HỮU VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN CHUNG - RIÊNG TẠI CHUNG CƯ. NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG CỤ THỂ TẠI CHUNG CƯ D°.LE ROI SOLEIL QUANG AN
• 2.1. Tổng quan về các vấn đề cần giải quyết về quyền với tài sản chung và riêng tại nhà chung cư hiện nay
• 2.2. Các bên tham gia trong các vấn đề phát sinh, tranh chấp về tài sản tại nhà chung cư
• 2.2.1. Các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản chung và riêng tại nhà chung cư
• 2.2.1.1. Tranh chấp về nơi để xe
• 2.2.1.2. Tranh chấp sân thượng
• 2.2.1.3. Tranh chấp khu sinh hoạt cộng đồng
• 2.2.2. Nghiên cứu tình huống tại dự án chung cư D’.Le Roi Soleil
• 2.2.2.1. Giới thiệu chung về dự án D’.Le Roi Soleil
• 2.2.2.2. Tình huống tranh chấp tại dự án D°.Le Roi Soleil
• 2.2.2.3. Phân tích nguyên nhân và đánh giá
• 2.3. Một số kiến nghị và giải pháp
• 2.3.1. Cơ sở xây dựng giải pháp
• 2.3.2. Một số kiến nghị và giải pháp để ngăn ngừa, giải quyết các tranh chấp về quyền với tài sản chung, riêng tại nhà chung cư hiện nay
• 2.3.2.1. Giải pháp nâng cao ý thức và trách nhiệm của Chủ đầu tư
• 2.3.2.2. Giải pháp cho cư dân, ban quản trị
• 2.3.2.3. Giải pháp từ phía cơ quan nhà nước
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP
• PHẦN KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Nghiên Cứu Quyền Sở Hữu Chung Cư D Le Roi Soleil

Bài nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích quyền sở hữu tài sản chung và riêng tại chung cư D'Le Roi Soleil, một dự án bất động sản cao cấp tại Hà Nội. Mục tiêu là làm rõ các quy định pháp luật liên quan, xác định những vấn đề phát sinh trong thực tế, và đề xuất giải pháp nhằm giải quyết tranh chấp giữa các bên liên quan. Nghiên cứu sẽ đi sâu vào việc phân định rõ ràng giữa tài sản chung cư và tài sản riêng chung cư, cũng như quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Hy vọng rằng, nghiên cứu sẽ đóng góp vào việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng nhà chung cư, đồng thời nâng cao nhận thức của cư dân và các nhà đầu tư.

1.1. Tại Sao Nghiên Cứu Quyền Sở Hữu Chung Cư Lại Quan Trọng

Nghiên cứu này quan trọng vì nhà chung cư ngày càng phổ biến tại các đô thị lớn. Việc quản lý và sử dụng hiệu quả tài sản chung và riêng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của cư dân. Theo tài liệu gốc, tranh chấp về diện tích sử dụng chung, phí dịch vụ cao, và hoạt động không hiệu quả của Ban quản lý chung cư là những vấn đề cấp bách cần giải quyết. Việc hiểu rõ quy định pháp luật về sở hữu chung cư sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp và tạo môi trường sống ổn định.

1.2. Mục Tiêu Nghiên Cứu Quyền Sở Hữu Chung và Riêng

Mục tiêu chính của nghiên cứu là đưa ra các giải pháp thực tiễn để giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu tài sản chung và riêng giữa chủ đầu tư và Ban quản trị chung cư, đại diện cho cư dân. Nghiên cứu sẽ làm rõ các quy định hiện hành, phản ánh tình trạng tranh chấp tại Hà Nội, và cung cấp thông tin hỗ trợ quá trình đánh giá, giải quyết tranh chấp. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào chung cư D'Le Roi Soleil từ khi bắt đầu vận hành đến nay.

II. Cách Phân Biệt Tài Sản Chung Riêng Tại D Le Roi Soleil

Việc phân biệt tài sản chung và riêng chung cư là yếu tố then chốt để tránh tranh chấp. Tài sản chung cư thường bao gồm: hành lang, cầu thang, mái nhà, khung nhà, thiết bị hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, phòng cháy chữa cháy), và các khu vực sinh hoạt cộng đồng. Tài sản riêng chung cư là căn hộ và các phần diện tích khác được chủ sở hữu mua, thuê mua. Việc xác định rõ ràng các loại tài sản này được quy định trong Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành. Hợp đồng mua bán căn hộ cần nêu rõ danh mục tài sản chung và riêng để tránh hiểu lầm. Trích dẫn từ tài liệu gốc, cần làm rõ các quy định hiện hành về phân định tài sản chung và riêng để hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn.

2.1. Xác Định Tài Sản Chung Theo Luật Nhà Ở Hiện Hành

Theo Luật Nhà ở, tài sản chung là phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho tất cả cư dân trong chung cư. Điều này bao gồm hành lang, cầu thang, thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, và các tiện ích công cộng khác. Nghị định về quản lý sử dụng nhà chung cư cũng quy định chi tiết về việc xác định tài sản chung. Việc quản lý và bảo trì tài sản chung thuộc trách nhiệm của Ban quản trị chung cư và được chi trả từ quỹ bảo trì chung cư.

2.2. Quyền Sở Hữu Riêng Căn Hộ và Các Khu Vực Khác

Quyền sở hữu riêng bao gồm căn hộ và các phần diện tích khác được chủ sở hữu mua hợp pháp. Chủ sở hữu có quyền sử dụng, cho thuê, hoặc bán căn hộ của mình. Tuy nhiên, việc sử dụng tài sản riêng không được ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu khác và phải tuân thủ quy định của pháp luật và quy chế quản lý chung cư. Hợp đồng mua bán chung cư cần nêu rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu.

2.3. Quy Định Về Diện Tích Sở Hữu Chung Tại D Le Roi Soleil

Tại D'Le Roi Soleil, việc xác định diện tích sở hữu chung được quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ và quy chế quản lý chung cư. Các khu vực như sảnh, hành lang, thang máy, và các tiện ích công cộng khác đều thuộc sở hữu chung của cư dân. Việc sử dụng và bảo trì các khu vực này được quản lý bởi Ban quản lý chung cư và được chi trả từ phí bảo trì chung cư. Cần có sự minh bạch trong việc quản lý và sử dụng tài sản chung để tránh tranh chấp.

III. Thách Thức Tranh Chấp Quyền Sở Hữu Tại Chung Cư

Mặc dù đã có các quy định pháp luật, thực tế vẫn tồn tại nhiều tranh chấp quyền sở hữu chung cư. Các tranh chấp thường liên quan đến nơi để xe, sân thượng, khu sinh hoạt cộng đồng, và việc sử dụng quỹ bảo trì. Nguyên nhân của các tranh chấp bao gồm: sự thiếu rõ ràng trong hợp đồng mua bán, sự khác biệt về quan điểm giữa chủ đầu tư và cư dân, và việc thực thi pháp luật chưa nghiêm minh. Việc giải quyết các tranh chấp quyền sở hữu đòi hỏi sự phối hợp giữa các bên liên quan, sự can thiệp của cơ quan nhà nước, và việc áp dụng các biện pháp hòa giải.

3.1. Tranh Chấp Về Nơi Để Xe Sân Thượng và Tiện Ích Chung

Tranh chấp về nơi để xe là một trong những vấn đề phổ biến nhất. Cư dân thường tranh chấp về quyền sử dụng, phí gửi xe, và việc phân bổ chỗ để xe. Tranh chấp về sân thượng và khu sinh hoạt cộng đồng cũng xảy ra khi cư dân không thống nhất về việc sử dụng và quản lý các khu vực này. Cần có quy định rõ ràng và minh bạch về việc sử dụng và quản lý các tiện ích chung để tránh tranh chấp.

3.2. Vấn Đề Quỹ Bảo Trì và Phí Dịch Vụ Chung Cư

Việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chung cư thường gây ra tranh chấp. Cư dân có quyền yêu cầu minh bạch về việc sử dụng quỹ bảo trì và tham gia vào việc quyết định các hạng mục bảo trì. Phí dịch vụ chung cư cũng là một vấn đề nhạy cảm, đặc biệt tại các chung cư cao cấp như D'Le Roi Soleil. Cư dân cần được thông báo rõ ràng về các khoản phí và có quyền phản đối nếu thấy không hợp lý.

3.3. Giải Quyết Tranh Chấp Thông Qua Hòa Giải và Tòa Án

Khi tranh chấp xảy ra, các bên nên ưu tiên giải quyết thông qua hòa giải. Ban quản trị chung cư có vai trò quan trọng trong việc hòa giải các tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Nếu hòa giải không thành công, các bên có thể đưa vụ việc ra tòa án để giải quyết. Việc giải quyết tranh chấp cần dựa trên các quy định pháp luật và các điều khoản trong hợp đồng mua bán chung cư.

IV. Giải Pháp Hoàn Thiện Quản Lý Sở Hữu Chung Cư D Le Roi

Để ngăn ngừa và giải quyết các tranh chấp quyền sở hữu chung cư, cần có các giải pháp đồng bộ từ phía chủ đầu tư, cư dân, và cơ quan nhà nước. Chủ đầu tư cần minh bạch trong việc cung cấp thông tin về dự án và tuân thủ các quy định pháp luật. Cư dân cần nâng cao ý thức về quyền và nghĩa vụ của mình. Cơ quan nhà nước cần tăng cường kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm các vi phạm. Ngoài ra, việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng nhà chung cư là rất quan trọng.

4.1. Nâng Cao Ý Thức Pháp Luật Về Quyền Sở Hữu Chung Cư

Việc nâng cao ý thức pháp luật về quyền sở hữu chung cư là rất quan trọng. Cư dân cần được trang bị kiến thức về các quy định pháp luật liên quan, quyền và nghĩa vụ của mình, và các biện pháp giải quyết tranh chấp. Các buổi tập huấn, hội thảo, và các kênh thông tin trực tuyến có thể giúp cư dân tiếp cận thông tin một cách dễ dàng. Chủ đầu tư và Ban quản lý chung cư cũng cần được đào tạo về pháp luật để quản lý và vận hành chung cư một cách hiệu quả.

4.2. Vai Trò Của Ban Quản Lý Chung Cư Trong Giải Quyết Tranh Chấp

Ban quản lý chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý, vận hành và giải quyết các tranh chấp phát sinh. Ban quản lý cần có năng lực chuyên môn, kinh nghiệm, và sự công tâm để đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan. Ban quản lý cần chủ động lắng nghe ý kiến của cư dân, giải quyết các khiếu nại, và hòa giải các tranh chấp một cách kịp thời và hiệu quả.

4.3. Kiến Nghị Để Giải Quyết Tranh Chấp Quyền Sở Hữu Chung Cư

Để ngăn ngừa và giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản chung và riêng, cần có các biện pháp sau: (1) Rà soát và sửa đổi các quy định pháp luật chưa rõ ràng, chồng chéo. (2) Tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật. (3) Nâng cao năng lực của Ban quản lý chung cư. (4) Khuyến khích hòa giải và giải quyết tranh chấp thông qua các cơ chế ngoài tòa án. (5) Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho cư dân và chủ đầu tư.

V. Ứng Dụng Kết Quả Nghiên Cứu Quyền Sở Hữu D Le Roi Soleil

Nghiên cứu này cung cấp một cái nhìn sâu sắc về các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu tài sản chung và riêng tại chung cư D'Le Roi Soleil. Kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng để cải thiện công tác quản lý và vận hành chung cư, giải quyết các tranh chấp hiện có, và ngăn ngừa các tranh chấp trong tương lai. Nghiên cứu cũng có thể làm tài liệu tham khảo cho các dự án chung cư khác và các nhà hoạch định chính sách.

5.1. Đề Xuất Giải Pháp Thực Tiễn Cho Chung Cư D Le Roi Soleil

Dựa trên kết quả nghiên cứu, có thể đề xuất các giải pháp thực tiễn cho chung cư D'Le Roi Soleil như sau: (1) Xây dựng quy chế quản lý chung cư chi tiết và minh bạch. (2) Thành lập tổ công tác hòa giải để giải quyết các tranh chấp. (3) Tổ chức các buổi tập huấn về pháp luật cho cư dân và Ban quản lý. (4) Tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy chế quản lý chung cư.

5.2. Kinh Nghiệm Quản Lý Bài Học Cho Thị Trường Bất Động Sản

Nghiên cứu này rút ra được nhiều kinh nghiệm quản lý quý báu cho thị trường bất động sản. Cần có sự minh bạch, công bằng, và sự tham gia của tất cả các bên liên quan trong việc quản lý và vận hành chung cư. Việc giải quyết tranh chấp cần dựa trên các quy định pháp luật và các điều khoản trong hợp đồng mua bán chung cư. Thị trường bất động sản cần có sự quản lý chặt chẽ của nhà nước để đảm bảo quyền lợi của người tiêu dùng và sự phát triển bền vững.

VI. Kết Luận và Tương Lai Nghiên Cứu Quyền Sở Hữu Chung Cư

Nghiên cứu về quyền sở hữu tài sản chung và riêng tại chung cư D'Le Roi Soleil đã làm rõ nhiều vấn đề quan trọng và đề xuất các giải pháp thực tiễn. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều khía cạnh cần được nghiên cứu sâu hơn trong tương lai, như: tác động của công nghệ đến quản lý chung cư, các mô hình quản lý chung cư hiệu quả trên thế giới, và vai trò của chính quyền địa phương trong việc giải quyết tranh chấp. Hy vọng rằng, các nghiên cứu tiếp theo sẽ tiếp tục đóng góp vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân chung cư.

6.1. Tầm Quan Trọng Của Nghiên Cứu Trong Bối Cảnh Đô Thị Hóa

Trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng tăng, nhà chung cư trở thành một loại hình nhà ở phổ biến. Việc quản lý và sử dụng hiệu quả tài sản chung và riêng là rất quan trọng để đảm bảo chất lượng cuộc sống của cư dân và sự phát triển bền vững của đô thị. Nghiên cứu về quyền sở hữu chung cư cần được tiếp tục đẩy mạnh để đáp ứng nhu cầu thực tiễn.

6.2. Hướng Nghiên Cứu Tiếp Theo Về Quản Lý và Sử Dụng Chung Cư

Các hướng nghiên cứu tiếp theo có thể tập trung vào: (1) Nghiên cứu về các mô hình quản lý chung cư thông minh, sử dụng công nghệ để nâng cao hiệu quả và tiết kiệm chi phí. (2) Nghiên cứu về các giải pháp tài chính để bảo trì và nâng cấp chung cư. (3) Nghiên cứu về các vấn đề xã hội liên quan đến cuộc sống trong chung cư, như: sự gắn kết cộng đồng, an ninh trật tự, và bảo vệ môi trường.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại các thành phố lớn ở Việt Nam kéo theo nhu cầu nhà ở gia tăng mạnh mẽ, biến mô hình nhà chung cư trở thành giải pháp tất yếu nhằm tiết kiệm quỹ đất, tận dụng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đồng thời hình thành diện mạo đô thị hiện đại. Khác với loại hình nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư là công trình có cấu trúc phức tạp với sự đan xen giữa nhiều chủ sở hữu, người sử dụng, các diện tích chức năng khác nhau và đặc biệt là hệ thống tài sản thuộc sở hữu chung - sở hữu riêng.

Trong quá trình quản lý, khai thác và vận hành tại Thủ đô Hà Nội cũng như cả nước, mối quan hệ "bốn bên" gồm Chủ đầu tư (CĐT), Ban quản trị (BQT), đơn vị quản lý vận hành tòa nhà và cư dân nảy sinh nhiều bất cập. Các mâu thuẫn dai dẳng và phổ biến nhất tập trung vào việc bàn giao quỹ bảo trì 2%, phân định diện tích sở hữu chung - riêng (như tầng hầm để xe, khối đế thương mại, sân thượng, phòng sinh hoạt cộng đồng), cùng với mức phí dịch vụ quản lý chưa tương xứng với chất lượng. Sự thiếu đồng bộ trong hệ thống văn bản pháp lý qua các thời kỳ và việc thực thi cam kết chưa nghiêm túc của một số chủ đầu tư đã tạo nên các xung đột phức tạp.

Đề tài "Nghiên cứu quyền sở hữu tài sản chung - riêng tại chung cư. Nghiên cứu tình huống cụ thể tại dự án D'.Le Roi Soleil" được thực hiện nhằm tìm kiếm các giải pháp thực tiễn để giải quyết tranh chấp quyền sở hữu giữa chủ đầu tư và đại diện cư dân. Để đạt được mục đích này, tác giả xác định 3 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

1. Làm rõ các quy định pháp luật hiện hành về phân định tài sản chung và tài sản riêng tại nhà chung cư; hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn phục vụ công tác xây dựng, thực thi chính sách quản lý.
2. Phản ánh thực trạng tranh chấp trong quản lý, sử dụng tại các khu chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm gần đây; phân tích chi tiết tình huống tranh chấp phát sinh tại dự án D'.Le Roi Soleil (Quảng An, Tây Hồ).
3. Cung cấp luận cứ khoa học và thông tin thực tế làm cơ sở hỗ trợ đánh giá, ngăn ngừa và giải quyết các mâu thuẫn phát sinh trong công tác quản lý vận hành chung cư.

Về đối tượng nghiên cứu, đề tài tập trung vào quyền sở hữu và quyền khai thác tài sản chung - riêng, cụ thể là hành vi và mối quan hệ tương tác giữa các bên liên quan: Chủ đầu tư, Ban quản trị, cư dân và doanh nghiệp quản lý vận hành. Về phạm vi nghiên cứu, không gian khảo sát được giới hạn tại địa bàn thành phố Hà Nội, hướng trọng tâm vào các nhà chung cư cao tầng hình thành từ giai đoạn triển khai Nghị định 71/2001/NĐ-CP đến nay, trong đó nghiên cứu điển hình tại dự án D'.Le Roi Soleil từ thời điểm đưa vào vận hành thực tế đến năm 2023.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và hệ thống khái niệm

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý thuyết dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước và các cơ quan chuyên ngành:

• Luật và Bộ luật: Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (Đặc biệt là Điều 3, Điều 70, Điều 100, Điều 101, Điều 102, Điều 103, Điều 104); Luật Nhà ở số 56/2005/QH11; Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Điều 74, Điều 83, Điều 124, Điều 214); Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (Khoản 9 Điều 3); Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13; Luật Đất đai số 45/2013/QH13 (Điều 202); Luật Hòa giải ở cơ sở số 35/2013/QH13 (Điều 2).
• Nghị định và Thông tư: Nghị định 71/2001/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP; Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Điều 6, 7, 8, 17, 38, 42, 43); Thông tư số 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số quy định về quản lý vận hành; Thông tư số 31/2016/TT-BXD quy định phân hạng nhà chung cư thành Hạng A, B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí (Quy hoạch - kiến trúc; Hệ thống, thiết bị kỹ thuật; Dịch vụ, hạ tầng xã hội; Chất lượng, quản lý, vận hành); Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

Đề tài chuẩn hóa hệ thống định nghĩa liên quan đến các chủ thể tham gia:

• Chủ đầu tư (CĐT): Chủ sở hữu vốn hoặc tổ chức được giao quản lý vốn đầu tư xây dựng công trình, trực tiếp bán căn hộ và chịu trách nhiệm xây dựng nội quy, bàn giao hạ tầng.
• Chủ sở hữu và người sử dụng: Tổ chức, cá nhân sở hữu hợp pháp phần diện tích riêng hoặc sử dụng căn hộ qua hợp đồng thuê, mượn.
• Ban quản trị (BQT): Tổ chức đại diện cư dân do Hội nghị nhà chung cư bầu ra, có tư cách pháp nhân, con dấu riêng và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị công ty cổ phần hoặc Ban chủ nhiệm hợp tác xã.
• Ban quản lý tòa nhà (BQLTN) / Doanh nghiệp quản lý vận hành: Đơn vị có chuyên môn được CĐT hoặc BQT ký hợp đồng cung cấp dịch vụ điều hành kỹ thuật, an ninh, vệ sinh và bảo trì.

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

Tác giả kết hợp đồng bộ các phương pháp nghiên cứu khoa học:

• Phương pháp phân tích - tổng hợp lý luận: Sử dụng tại Chương 1 để phân loại các hình thức sở hữu, tiêu chuẩn phân hạng, vai trò của các bên và quy trình giải quyết mâu thuẫn.
• Phương pháp so sánh luật học: So sánh cơ chế phân định tài sản chung - riêng và quản trị nhà chung cư giữa Việt Nam với Thụy Điển (Luật Bostadsrättslagen, mô hình Hợp tác xã thành lập từ năm 1923, quỹ bảo trì Underhållsfond), Hồng Kông (Pháp lệnh BMO, Hội đồng cư dân OC, Thỏa ước cam kết Deed of Mutual Covenant), và Singapore (Luật BMSMA 2016, Cơ quan Phát triển Nhà ở HDB đáp ứng 85% nhà ở dân cư, MCST/MA).
• Phương pháp quan sát và thu thập thông tin thực tế: Khảo sát trực tiếp hiện trường tranh chấp kết hợp thu thập tư liệu từ các phương tiện truyền thông, báo chí, hình ảnh, văn bản pháp lý tại dự án D'.Le Roi Soleil trong quá trình tác giả thực tập tại Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác Tòa nhà VNPT (PMC).
• Phương pháp tổng hợp và diễn giải: Ứng dụng tại Chương 2 và Chương 3 để xác định căn nguyên xung đột và thiết lập hệ thống giải pháp phân cấp.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và khai thác tài sản chung và riêng tại chung cư

Chương 1 hệ thống hóa toàn diện các khái niệm, quy chuẩn pháp lý và kinh nghiệm quốc tế về quản trị tài sản nhà chung cư:

• Phân định quyền sở hữu theo Luật Nhà ở 2014:
  • Sở hữu riêng (Khoản 1 Điều 100): Diện tích bên trong căn hộ (gồm ban công, logia gắn liền), diện tích khác được công nhận riêng, và trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ.
  • Sở hữu chung (Khoản 2 Điều 100): Phần diện tích còn lại ngoài phần riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng; khung, cột, tường chịu lực, tường bao, sàn, mái, sân thượng, hành lang, thang máy, hộp kỹ thuật; hệ thống cấp thoát điện nước, thông tin liên lạc, PCCC; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với tòa nhà và các công trình công cộng không thuộc diện kinh doanh hoặc bàn giao cho Nhà nước.
• Cơ chế giải quyết tranh chấp pháp lý: Quy trình hòa giải gồm 3 cấp độ:
  1. Hòa giải tại cơ sở: Do Tổ dân phố tiến hành theo Luật Hòa giải ở cơ sở.
  2. Hòa giải hành chính: Ủy ban nhân dân cấp xã/phường hỗ trợ xử lý trật tự xây dựng; Sở Xây dựng đóng vai trò cơ quan chuyên môn chủ trì phân định tranh chấp phức tạp về quyền sở hữu và hợp đồng.
  3. Tố tụng tư pháp: Khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền khi hòa giải không đạt kết quả theo Thông tư 02/2016/TT-BXD.
• Bài học kinh nghiệm quốc tế:

Quốc gia / Vùng lãnh thổ	Khung pháp lý chủ đạo	Mô hình quản trị và vận hành	Đặc điểm phân định tài sản chung - riêng
Thụy Điển	Luật Chung cư (Bostadsrättslagen)	Hội đồng quản lý (Styrelse), Hợp tác xã nhà ở (từ 1923)	Sở hữu quyền sử dụng nhà lâu dài (ägarlägenhet); bắt buộc lập quỹ dự trữ bảo trì (underhållsfond); minh bạch thông tin cao.
Hồng Kông	Pháp lệnh Quản lý Tòa nhà (BMO)	Hiệp hội cư dân (OC) hoặc Công ty quản lý (MC)	Ranh giới xác định theo Phụ lục BMO và Thỏa ước cam kết (Deed of Mutual Covenant); chế tài nghiêm ngặt khi vi phạm.
Singapore	Luật Bảo trì và Quản lý Căn hộ (BMSMA 2016)	Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB), Tổ chức quản lý (MCST/MA)	Phân cấp tài sản chung cụ thể tại Điều 2; 85% dân số sống trong chung cư HDB dạng đô thị vệ tinh; quy định chặt chẽ về nội quy vận hành.

Chương 2: Nghiên cứu quyền sở hữu và khai thác tài sản chung - riêng tại chung cư. Nghiên cứu tình huống cụ thể tại chung cư D'.Le Roi Soleil Quảng An

Chương 2 phân tích bức tranh tranh chấp chung cư tại Hà Nội và đi sâu vào nghiên cứu tình huống thực địa:

• Thực trạng xung đột trên địa bàn Hà Nội:
  • Lịch sử ghi nhận hàng loạt điểm nóng tranh chấp tại cả phân khúc cao cấp (The Manor, Keangnam, Golden Westlake, 96 Định Công, Sky City, 57 Láng Hạ, 93 Lò Đúc, Pacific Place, Richland Southern) lẫn chung cư bình dân và nhà ở xã hội (Đại Thanh, 19 Đại Từ, 102 Thái Thịnh, CT1 Ngô Thì Nhậm).
  • Bản chất xung đột bắt nguồn từ việc xác định chỗ để xe tầng hầm do có sự thiếu đồng nhất giữa các văn bản pháp lý: Luật Nhà ở 2005 coi bãi xe là diện tích chung; Nghị định 71/2010/NĐ-CP trao quyền định đoạt chỗ để xe tầng hầm cho CĐT; Luật Nhà ở 2014 tách bãi đỗ ô tô khỏi phần sở hữu chung mặc định.
• Nghiên cứu tình huống tại dự án D'.Le Roi Soleil (Tập đoàn Tân Hoàng Minh làm CĐT):
  • Tranh chấp khu vực sân thượng và tầng mái: Bất đồng về tiến độ và kết cấu hoàn thiện mái vòm theo hồ sơ thiết kế phê duyệt.
  • Chậm trễ tiện ích công cộng: Hạng mục bể bơi trong tòa nhà thi công ngổn ngang kéo dài, chưa hoàn thiện đưa vào sử dụng đúng hạn cam kết dù đã vận hành căn hộ.
  • An toàn thi công: Thi công sửa chữa, hoàn thiện không được che chắn an toàn, gây ảnh hưởng đến đời sống cư dân.
  • Phản ứng của cư dân: Cư dân tập hợp giăng băng rôn phản đối CĐT trước trụ sở nhằm yêu cầu thực thi đúng hợp đồng mua bán và hồ sơ cấp phép.
• Phân tích nguyên nhân: Mâu thuẫn lợi ích giữa khai thác thương mại của CĐT và nhu cầu sinh hoạt của cư dân; tình trạng thiếu minh bạch thông tin tài chính/kỹ thuật của dự án; điều khoản hợp đồng mua bán không quy định chi tiết ranh giới sở hữu; sự thiếu hoàn thiện và thay đổi qua các thời kỳ của các quy định pháp luật.

Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp

Tác giả đề xuất 3 nhóm giải pháp đồng bộ nhằm hạn chế và xử lý triệt để tranh chấp tài sản chung - riêng:

1. Đối với Chủ đầu tư: Nâng cao trách nhiệm pháp lý và đạo đức kinh doanh; công khai toàn bộ hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng và phương án phân bổ diện tích chung - riêng trong hợp đồng mua bán; tuân thủ tiến độ bàn giao tiện ích (mái vòm, bể bơi); quản lý và bàn giao quỹ bảo trì đúng quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD.
2. Đối với Cư dân, Ban quản trị và Đơn vị quản lý: Cư dân cần nâng cao hiểu biết pháp luật, chủ động tham gia Hội nghị nhà chung cư; BQT phải minh bạch thu chi tài chính và phối hợp chặt chẽ với đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp (như PMC) để quản lý hồ sơ kỹ thuật, duy tu công trình.
3. Đối với Cơ quan quản lý nhà nước: Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân các cấp cần hoàn thiện khung thể chế điều chỉnh mô hình tổ hợp đa chức năng (mixed-use); tăng cường thanh tra, xử phạt vi phạm trật tự xây dựng và lấn chiếm diện tích chung; nâng cao hiệu lực hòa giải chuyên môn của Sở Xây dựng trước khi đưa vụ việc ra Tòa án.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

• Hệ thống hóa toàn bộ các mốc thay đổi pháp lý của Việt Nam liên quan đến phân định tài sản chung - riêng tại nhà chung cư từ Nghị định 71/2001/NĐ-CP, Luật Nhà ở 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP đến Luật Nhà ở 2014 và hệ thống Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
• Xác định được bản chất cốt lõi của các mâu thuẫn tại các chung cư cao tầng trên địa bàn Hà Nội, chỉ rõ sự bất cập trong phân định bãi đỗ xe tầng hầm, sân thượng, khối đế thương mại và chuyển đổi công năng diện tích chung.
• Khảo sát và phân tích toàn diện ca nghiên cứu thực tế tại dự án D'.Le Roi Soleil Quảng An, chỉ ra các hành vi vi phạm cam kết về tiện ích (bể bơi, mái vòm) và công tác đảm bảo an toàn thi công dẫn đến sự phản kháng của cư dân.

Đóng góp về mặt học thuật và thực tiễn

• Đóng góp nguồn tư liệu thực tế và góc nhìn chuyên môn thu nhận trực tiếp từ đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chuyên nghiệp (Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác Tòa nhà VNPT - PMC).
• Cung cấp mô hình so sánh đối chiếu đa quốc gia (Thụy Điển, Hồng Kông, Singapore), rút ra bài học về tính minh bạch thông tin, vai trò của thỏa ước cam kết và sự điều tiết của các cơ quan chuyên trách như HDB Singapore cho thị trường bất động sản Việt Nam.
• Thiết lập hệ thống giải pháp mang tính ứng dụng thực tế cao, phân định rõ trách nhiệm của 4 nhóm chủ thể trong mối quan hệ quản lý nhà chung cư.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi khảo sát thực tế tập trung chuyên sâu vào một tình huống điển hình (dự án D'.Le Roi Soleil) và một số dự án tại thành phố Hà Nội; dữ liệu tranh chấp phần lớn được khai thác qua tài liệu thứ cấp, văn bản phản ánh của cư dân và phương tiện thông tin đại chúng trong thời gian thực tập.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu định lượng thông qua phát phiếu điều tra xã hội học với quy mô mẫu lớn cho cư dân tại nhiều phân khúc chung cư khác nhau; nghiên cứu chuyên sâu các cơ chế tài chính và pháp lý điều chỉnh các tòa nhà chung cư hỗn hợp phức hợp (vừa có chức năng ở, văn phòng, vừa có trung tâm thương mại dịch vụ).

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên và học viên: Chuyên ngành Bất động sản, Kinh tế tài nguyên, Luật kinh tế và Quản lý đô thị khi thực hiện đề tài về quản trị bất động sản, pháp luật nhà ở và giải quyết tranh chấp dân sự.
• Chủ đầu tư và Đơn vị tư vấn pháp lý: Vận dụng trong quá trình soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ, xây dựng quy chế quản lý tòa nhà nhằm phòng tránh rủi ro khiếu kiện.
• Ban quản trị, Ban quản lý tòa nhà và Cư dân: Tham khảo quy trình hòa giải, quyền và nghĩa vụ luật định của từng bên để bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Điểm khác nhau cơ bản về quy định nơi để xe giữa Luật Nhà ở 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Luật Nhà ở 2014 là gì?

Theo Luật Nhà ở 2005, nơi để xe được mặc định thuộc phần sử dụng chung của chung cư. Đến Nghị định 71/2010/NĐ-CP, quy định thay đổi theo hướng nơi để xe tầng hầm thuộc sở hữu của CĐT và CĐT có quyền quyết định bán/cho thuê hoặc giữ lại. Luật Nhà ở 2014 điều chỉnh tách biệt: chỗ để xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe hai bánh thuộc sở hữu chung; còn chỗ để xe ô tô thuộc quyền mua/thuê của chủ sở hữu căn hộ, nếu không mua/thuê thì thuộc quyền sở hữu, quản lý của CĐT.

2. Các tranh chấp cụ thể phát sinh tại dự án D'.Le Roi Soleil gồm những vấn đề gì?

Tại dự án D'.Le Roi Soleil, các mâu thuẫn chính gồm:

• Tranh chấp liên quan đến việc thi công và hoàn thiện hạng mục mái vòm tầng mái theo đúng thiết kế được duyệt.
• Sự chậm trễ trong việc hoàn thiện và đưa vào vận hành tiện ích bể bơi nội khu dù cư dân đã vào ở.
• Vấn đề an toàn lao động trong quá trình CĐT thi công cải tạo, không che chắn an toàn.
• Cư dân tổ chức giăng băng rôn phản đối CĐT ngay trước trụ sở tòa nhà để yêu cầu đối thoại và thực hiện cam kết.

3. Kinh nghiệm quản lý chung cư từ Hồng Kông và Singapore mang lại bài học gì cho Việt Nam?

Hồng Kông đưa ra bài học về việc sử dụng "Thỏa ước cam kết" (Deed of Mutual Covenant) làm cơ sở phân định chi tiết mọi tài sản chung - riêng kèm chế tài nghiêm khắc đối với người vi phạm. Singapore cung cấp mô hình quản lý tập trung thông qua Cơ quan Phát triển Nhà ở HDB (giải quyết 85% nhà ở) và cấu trúc quản trị linh hoạt của Ban quản trị MCST/MA theo Luật BMSMA 2016, đảm bảo tính công khai và hạn chế tranh chấp ngay từ khâu thiết kế đô thị.

4. Quy trình hòa giải tranh chấp quyền sở hữu tại chung cư được phân cấp như thế nào?

Theo quy định pháp luật được trích dẫn:

• Cấp cơ sở: Tổ dân phố chủ trì hòa giải các mâu thuẫn dân sự phát sinh giữa cư dân hoặc cư dân với CĐT.
• Cấp chính quyền địa phương: UBND cấp phường/xã phối hợp kiểm tra, xử lý vi phạm trật tự xây dựng; với tranh chấp phức tạp vượt thẩm quyền, UBND cấp xã báo cáo lên cấp trên.
• Cấp quản lý chuyên môn: Sở Xây dựng đứng ra chủ trì hòa giải, đóng vai trò trọng tài chuyên môn yêu cầu các bên tuân thủ quy định pháp luật trước khi vụ việc được chuyển tiếp đến Tòa án nhân dân giải quyết theo thủ tục tố tụng.

5. Bốn nhóm tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư theo Thông tư 31/2016/TT-BXD gồm những gì?

Thông tư số 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định phân hạng chung cư (Hạng A, B, C) dựa trên 4 nhóm tiêu chí:

1. Nhóm tiêu chuẩn về quy hoạch - kiến trúc.
2. Nhóm tiêu chuẩn về hệ thống, thiết bị kỹ thuật.
3. Nhóm tiêu chuẩn về dịch vụ, hạ tầng xã hội.
4. Nhóm tiêu chuẩn về chất lượng, quản lý, vận hành.

---

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp của tác giả Trần Thị Ngân đã hệ thống hóa toàn diện khung pháp lý và cơ sở lý luận về quyền sở hữu, khai thác tài sản chung và tài sản riêng tại nhà chung cư ở Việt Nam. Thông qua việc đối chiếu kinh nghiệm quốc tế và phân tích thực trạng tranh chấp trên địa bàn Hà Nội, đặc biệt là tình huống thực tế tại dự án D'.Le Roi Soleil Quảng An, đề tài đã chỉ rõ các nguyên nhân cốt lõi dẫn tới xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân. Các giải pháp được đề xuất tại công trình có tính thực tiễn cao, đóng góp cơ sở khoa học quan trọng cho công tác hoàn thiện chính sách pháp luật và nâng cao hiệu quả quản trị, vận hành nhà chung cư trong bối cảnh đô thị hóa hiện nay.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUYEN SỞ HỮU VA KHAI THÁC TÀI SẢN CHUNG VÀ RIÊNG TẠI CHUNG CƯ _CHUONG 2: NGHIÊN CỨU CÁC VAN DE PHÁT SINH VÀ GIẢI QUYET TRANH CHAP VE TÀI SAN CHUNG VÀ RIÊNG TẠI CHUNG CU CHUONG 3. MOT SO KIEN NGHI VA GIAI PHAP 12 CHUONG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUYÈN SỞ HỮU VÀ KHAI THÁC TÀI SÁN CHUNG VÀ RIÊNG TẠI CHUNG CƯ 1.

Các khái niệm cơ bản 1. Một số khái niệm về nhà ở và chung cư a. Nhàở Bắt đầu từ thời kỳ nguyên thuỷ, nhà ở mới chỉ đơn giản là nơi che mưa, che năng và tránh thú dữ. Khi cuộc sống từng bước phát triển cũng là lúc tam quan trọng của ngôi nhà được nâng cao.

Nhà ở đã trở thành nơi diễn ra mọi sinh hoạt, nơi tái tạo sức lao động và còn là một loại hàng hoá đặc biệt có những đặc điểm riêng. Trong từ điển Tiếng Việt thì “nhà” được hiểu trong nghĩa nhà ở là danh từ chỉ công trình xây dựng gồm có mái, có tường vách được sử dụng làm chỗ ở, thường cùng với gia đình. Khái niệm nhà ở được quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII như sau: “1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục dich dé ở và phục vụ các nhu cau sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyên sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liên kê và nhà ở độc lập. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, câu thang chung, có phan sở hữu riêng, phan sở hữu chung và hệ thong công trình ha tang sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục dich sử dung hỗn hợp dé ở và kinh doanh. Nhà ở thương mại là nhà ở được dau tư xây dựng dé ban, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng dé cho các đổi tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.

Nhà ở dé phục vụ tái định cư là nhà ở dé bo trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hôi đất ở, bi giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hô trợ cua Nhà nước cho các đổi tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nay. Nhà chung cw Nha chung cư là nha trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với nhau nhưng có những phan diện tích hoặc trang thiết bi sử dụng chung. Theo Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 thì “nhà chung cu là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiều căn hộ, có lỗi di, cau thang chung, có phan sở hữu riêng, phan sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tang sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gom nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

” Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13: “Nhà chung cu là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiễu căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phan sở hữu riêng, phan sở hữu chung và hệ thong công trình hạ tang sử dung chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gom nhà chung cu được xây dựng với mục dich dé ở và nhà chung cư được xây dựng có mục dich sử dụng hỗn hop để ở và kinh doanh ”. Căn cứ Khoản 1 Điều 3 Thong tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 của Bộ Xây dựng về sửa đổi, b6 sung một số quy định của thông tư số 10/2015/TT- BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của bộ xây dựng quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của bộ xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng 14 dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành san giao dich bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và một số quy định của quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của bộ trưởng bộ xây dựng : “2. Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối dé nồi trên mặt dat được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyên phê duyệt.Cum nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dung theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyên phê duyệt. ” Theo Quyền sở hữu thi nhà chung cư gồm hai loại: Nhà chung cư có một chủ sở hữu và nhà chung cư có nhiều CSH.

Trong đó, căn cứ Khoản 11 Điều 3 Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu là loại nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên. Trong bài chủ yếu nói về loại nhà chung cư này, vì đây là nơi nảy sinh nhiều mâu thuẫn tranh chấp khi có nhiều CSH các phần chung, riêng. Một số khái niệm về các bên liên quan trong quan lý, khai thác chung Cw a. Chi dau tw Căn cứ Luật Dau thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 thang 11 năm 2013 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII có nêu khái niệm về chủ đầu tư.

Trong đó quy định rang CDT là một tô chức sở hữu vốn hoặc được giao thay mặt chủ sở hữu vốn. Họ trực tiếp theo déi và quan lý quá trình thực hiện dự án. Trong lĩnh vực xây dựng, định nghĩa về CDT cũng được quy định trong Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII. Theo đó, tương tự như 15 trên chủ đâu tư xây dựng là cơ quan, tô chức, cá nhân sở hữu vôn, vay vôn hoặc được giao trực tiêp quan ly.

Họ sử dung von đê triên khai hoạt động đâu tư xây dựng. Vậy có thể hiểu chủ đầu tư là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý sử dụng vốn dé thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật; là người trực tiếp bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên mua. Chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ chung cw Chủ sở hữu nhà chung cư là tổ chức, cá nhân đang sử hữu hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Căn cứ Khoản 8, Khoản 9 Điều 3 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định : “8.

Người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tô chức, hộ gia đình, cá nhân dang sử dụng hợp pháp căn hộ, phân diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được uy quyên quan lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyên. Đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư là người đại diện cho chủ sở hữu của mỗi căn hộ, mỗi phân diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư hoặc người sử dụng hợp pháp nếu chủ sở hữu không sử dung và có uy quyên hợp pháp (sau đây gọi chung là đại diện chủ sở hữu căn hộ). Ban quản lý nhà chung cư Ban quản lý tòa nhà: Là đội ngũ đứng sau nhằm điều hành và quản lý trực tiếp mọi hoạt động của tòa nhà. Các hoạt động này đều được Cục quản lý nha va thị trường bat động sản xét duyệt, được dang tai đầy đủ hoạt động theo văn bản trên công thông tin điện tử của Bộ Xây dựng.

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là tổ chức đang được giao trách nhiệm trực tiếp quản lý nhà chung cư đó. 16 Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư là đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý, vận hành nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Doanh nghiệp này được chủ đầu tư hoặc BQT nhà chung cu ký hợp đồng dé thực hiện nhiệm vụ cung cấp dịch vụ quản lý vận hanh nhà chung cư. Ban quản tri nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư là đại diện của các CSH nhà chung cư được Hội nghị nhà chung cư bau ra dé thay mặt họ quản lý vận hành nhà chung cư.

Hình thức tổ chức, cơ cấu tô chức và ngân sách chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư cũng do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Pháp luật hiện hành quy định ba hình thức tổ chức Ban quản trị nhà chung cư sau: Căn cứ Khoản 3 Điều 103 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 quy định: “3. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phan hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tu cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyên, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Diéu 104 của Luật nay.” Khoản 1 Điều 17 Thông tư 02/2016/TT-BXD cũng quy định Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình.