CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1. Khái niệm về môi giới BĐS 1. Khái niệm Theo từ điển bách khoa tiếng Việt thì môi giới được định nghĩa như sau: “Chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng,…) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh”. Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Hay nói cách khác, chủ thể thực hiện môi giới bất động sản sẽ là bên trung gian thứ ba, giúp bên mua và bên bán thỏa thuận, giao dịch với nhau. Theo Nguyễn Minh Ngọc (2019) thì khái niệm môi giới Hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố sau: Môi giới là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản.
Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS. Môi giới bất động sản chính là công việc trung gian giữa người mua (cần thuê) và người bán (cho thuê). Người môi giới được trả công theo một tỷ lệ hoa hồng đã được thỏa thuận trước dựa trên tổng giá trị giao dịch. Theo các chuyên gia đào tạo nghề, công việc này khác công việc bán hàng ở chỗ, người bán hàng chỉ bán cho người mua, còn nhân viên môi giới là cầu nối trong việc tìm kiếm - kết nối người bán và người mua.
Downloaded by NHIM BIEN (nhimbien1@gmail. Bản chất của môi giới bđs Theo Nguyễn Minh Ngọc (2019) thì bản chất của việc môi giới có thể hiểu rõ hơn khi ta nhìn vấn đề theo hai mặt: bản chất và vai trò của sự việc. Cách nhìn nhận sự việc này sẽ không làm sự việc trở nên mâu thuẫn mà chỉ là nhận thức vấn đề ở hai cách khác nhau. Tổng thể hai cách nhìn nhận sẽ bổ sung cho nhau và cho chúng ta một cái nhìn đầy đủ về khái niệm của việc môi giới BĐS.
Nhà môi giới hoạt động theo yêu cầu của một bên khách hàng và thực hiện những dịch vụ nhất định cho khách hàng của họ. Nhà môi giới cần tìm ra bên thứ hai của thương vụ, người mà chấp nhận những điều kiện đưa ra bởi khách hàng của mình hoặc đàm phán với họ về những điều kiện đó. Bản chất của việc môi giới vì vậy đơn giản là hành động máy móc. Vai trò của việc môi giới ở đây là tìm ra bên thứ hai của thương vụ cho khách hàng của mình, tìm ra người phù hợp với hàng hóa và những điều kiện đặt ra.
Đây cũng là hành vi mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiều thời gian, sự kiên nhẫn và khả năng giới thiệu, thuyết phục về hàng hóa. Vai trò của môi giới bđs Môi giới được xem là có nhiều vai trò trong nhiều mặt, theo Nguyễn Minh Ngọc (2019) thì có các vai trò tiêu biểu như sau: Vai trò thứ nhất là cầu nối cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch: Do đặc thù của hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản, thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hóa không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hóa khác. Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý tập quán. Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, Downloaded by NHIM BIEN (nhimbien1@gmail.com) lOMoARcPSD|39458107 18 tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội, của các gia đình và cá nhân.
Khi trên thị trường thông tin 4 về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua, người bán, người đi thuê và người cho thuê đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch. Đồng thời thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành, các giao dịch công khai trên thị trường ít, chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo. Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định. Như thế, rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu.
Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán… Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản. Hệ thống các tổ chức này ngày càng phát triển, hoạt động ngày càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản. Vai trò thứ hai là thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển: Do thị trường bất động sản người mua, người bán, người thuê và cho thuê không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình. Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lý của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức, ngoài sự kiểm soát của nhà nước.
Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới giá quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là “thực” hay là giá “ảo”. Vì thế khi mà thị trường đóng băng, số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản. Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường.
Rõ ràng thị trường cần phải có sự tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ Downloaded by NHIM BIEN (nhimbien1@gmail.com) lOMoARcPSD|39458107 19 môi giới bất động sản. Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao 5 dịch bất động sản thỏa mãn điều kiện của mình, giúp họ tính toán kỹ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá. Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Vai trò thứ ba là khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước: Thị trường bất động sản ngày càng phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do lượng giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm, Nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường là không thể thực hiện được. Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản quốc gia Hoa Kỳ, ở Việt Nam hiện có tới 80% giao dịch bất động sản trên thị trường được thực hiện thông qua các nhà môi giới tư nhân, môi giới tự phát, còn các công ty môi giới chuyên nghiệp thì chỉ đếm trên đầu ngón tay. Điều này gây ra những thiệt hại không nhỏ cho ngân sách nhà nước.
Vì vậy, khi chỉ có các tổ chức, cá nhân được công nhận cho phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh mới được phép hành nghề môi giới sẽ giúp cho hoạt động kiểm soát thị trường có hiệu quả hơn, giảm thiểu các thất thoát về thuế. Vai trò thứ tư là góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội: Thị trường bất động sản ở bất cứ quốc gia nào cũng là thị trường quan trọng, bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trường phát triển không lành mạnh (đặc biệt là thị trường đất đai) nguyên nhân chính là do chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối Downloaded by NHIM BIEN (nhimbien1@gmail.com) lOMoARcPSD|39458107 20 loạn của thị trường, làm gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán lũng đoạn giá cả, làm cho giá cả lên xuống thất thường,. điều đó tác động xấu đến niềm tin của người dân vào chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước, hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, qua đó ảnh hưởng đến các hoạt động sản xuất và đời sống sinh hoạt của con người và các hoạt động xã hội nói chung.
Trong khi các hoạt động liên quan đến bất động sản thực tế là các hoạt động liên quan đến các tính chất pháp lý của bất động sản. Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận, thế chấp, nhận góp vốn cần nắm bắt, am hiểu. Thế nhưng hầu hết người mua, thuê, nhận, thế chấp, lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kỹ các thông tin về bất động sản.