mở đầu cuộc cách mạng công nghiệp trên thế giới. Tại các đô thị, than đá bắt đầu thay thế sức nước và trở thành nguồn nguyên liệu quan trọng nhất của tài nguyên năng lượng. Hầu như ở khắp mọi nơi (đặc biệt là ở châu Âu), cách mạng công nghiệp đã tràn ngập cấu trúc đô thị truyền thống với các sáng kiến cải tiến kỹ thuật. Thế giới bước vào thời đại văn minh công nghiệp.
Trong khoảng 50 năm cuối thế kỷ XIX (1851-1901). Dân số của Luân Đôn đã tăng từ 2,5 triệu người lên 6,0 triệu người; cùng thời gian đó dân số của Béclin và Lepzic tăng gấp đôi. Những người dân nông thôn di cư ra thành phố tìm kế sinh nhai đã không tìm thấy chỗ ở và các phương tiện sinh tồn tối thiểu ở các thành phố đông đúc của châu Âu, đã di chuyển đến các khu thịnh vượng của Thế giới mới “The New World” - cụm từ chỉ Bắc Mỹ buổi ban đầu, tạo ra một làn sóng di dân lớn nhất thời đại. Những người dân di cư đó đã góp phần tạo nên diện mạo mới của các đô thị như Manchester, Liverpool (Anh), Chicago, New York (Hoa Kỳ), và khu vực Ruhr của Đức.
Sử dụng đất phi nông nghiệp ngày càng tăng để đáp ứng yêu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông, cấp thoát nước, công nghiệp, nhà ở đô thị (Hoàng Minh Thảo và cs. Làn sóng thứ ba, khởi đầu từ những năm 50 của thế kỷ XX đến nay với cuộc cách mạng về khoa học công nghệ mới (cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ ba), đã làm thay đổi cơ bản đời sống kinh tế, văn hóa, xã hội của thế giới hiện đại. Sau Chiến tranh thế giới thứ hai (1950-1970) các nước trên thế giới tập trung khôi phục phát triển kinh tế, nông nghiệp Hoa Kỳ tiếp tục phát triển mạnh với việc mở rộng quy mô sản xuất các trang trại, phát triển công nghiệp và đô thị; các nước Châu Âu khôi phục công nghiệp và xây dựng lại các đô thị bị tàn phá trong chiến 8 tranh (Đức, Anh, Pháp), các nước Đông Á khôi phục sản xuất nông nghiệp với việc tiến hành cải cách ruộng đất (Nhật Bản, Đài Loan, Trung Quốc). Đến những năm 1970, kinh tế các nước đã hồi phục và bước vào thời kỳ phát triển hưng thịnh.
Tuy nhiên lại phải đương đầu với những thách thức mới của quá trình đô thị hoá với tốc độ cao (Nguyễn Đình Bồng và cs. Sử dụng đất nông nghiệp Nông nghiệp là một ngành sản xuất mà loài người sử dụng đất để có sản phẩm động vật và thực vật (Vương Quang Viễn, 2002 ). Đó là hành vi tạo ra lợi ích từ sản xuất nông nghiệp thông qua việc sử dụng đất đai, lao động và vốn. Thông thường khi nói đến nông nghiệp là đề cập đến cả 4 lĩnh vực: nông, lâm, ngư (nghề cá), gia súc (chăn nuôi) (Nhan Ái Tĩnh, 2002).
Trái đất có diện tích 51 tỷ ha, diện tích biển và đại dương chiếm 36 tỷ ha (70,58%), đất liền 15 tỷ ha (29,42% diện tích trái đất). Tiềm năng đất đai, đất có khả năng nông nghiệp có khoảng 3,3 tỷ ha, (chiếm 22% diện tích phần đất liền); đất không có khả năng nông nghiệp: khoảng 11,7 tỷ ha (chiếm 78%). Những hạn chế chủ yếu: đất quá dốc 2,760 tỷ ha (chiếm 18%); đất quá khô 2,533 tỷ ha (chiếm 17%); đất quá lạnh 2,235 tỷ ha (chiếm 15%); đất đóng băng 1,490 tỷ ha (chiếm 10%); đất quá mỏng 1,341tỷ ha (chiếm 9%); đất quá nghèo 0,745 tỷ ha (chiếm 5%); đất quá lầy 0,596 tỷ ha (chiếm 4%) (Vũ Ngọc Tuyên, 1994).3 Sử dụng đất đô thị Đô thị đã có lịch sử phát triển trên 5000 năm cùng với quá trình nâng cao năng lực sản xuất của cải vật chất và phân công lao động của loài người và trở thành nơi tập trung cao độ về nhân khẩu, kinh tế cũng như mọi hoạt động chính trị, xã hội làm cho hiệu suất sử dụng đất là cao nhất. Đất là nền tảng để phát triển đô thị; cùng với sự hình thành đô thị, đất đai cũng từng bước được chia thành đất đô thị, đất ngoại ô và đất nông thôn; đất đô thị có nguồn gốc chủ yếu từ đất nông nghiệp.
Do kinh tế đô thị phát triển, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận làm cho đất nông nghiệp bị suy giảm, về kinh tế, đô thị mở rộng làm cho giá đất xung quanh đô thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây dựng hoặc mở rộng ra các vùng xung quanh (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012). 9 Đất đô thị là đất nội thành, nội thị và đất ngoại thành được quy hoạch để phát triển đô thị, đất đô thị được xem xét theo 3 khu vực: đất trung tâm đô thị (đã xây dựng); đất quy hoạch xây dựng đô thị (đang hình thành); đất trong phạm vi quản lý hành chính của đô thị (gồm cả vùng ngoại ô). Đất đô thị phát triển là dựa chủ yếu vào đất nông nghiệp. Về địa lý, do kinh tế đô thị phát triển, nhân khẩu tập trung về đó, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận làm cho đất nông nghiệp bị suy giảm.
Về kinh tế, đô thị mở rộng làm cho giá đất xung quanh đô thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây dựng, nhưng những hạn chế về điều kiện kỹ thuật và năng lực đầu tư cũng làm cho diện tích đất đô thị buộc phải mở rộng ra các vùng xung quanh. Cuối cùng, đất nông nghiệp vẫn là nguồn chủ yếu của đất đô thị (Phạm Sỹ Liêm, 2009). Theo số liệu thống kê của Liên hợp quốc, năm 2010 dân cư của thế giới là 6.600 triệu người; trong số đó dân cư đô thị có 2.900 triệu người (chiếm 48 %) (Đất đai và dân số thế giới năm 2010). Dự báo vào năm 2030, dân cư đô thị sẽ là 5,0 tỷ, chiếm 60% dân số thế giới.
Đến năm 2010 trên thế giới có khoảng 320 "tích tụ đô thị" (với hơn 1 triệu dân) trong số này, chỉ có 20 đô thị được phân loại trên cơ sở các số liệu điều tra dân số năm 1995 là siêu đô thị (với hơn 10 triệu dân). Bao gồm các khu vực đô thị với dân số (triệu người): Tôkyô 26,8; New York 16,5; Saopaolo 16,4; Mêhicô City 15,6; Bombay 15,1; Thượng Hải 15,1; Los Angeles 12,4; Bắc Kinh 12,3; Calcuta 11,7; Sơun 11,6 (Anonymous, 2010). Quản lý sử dụng đất 1. Quản lý đất đai Theo định nghĩa của Liên hợp quốc: Quản lý đất đai là quá trình lưu giữ và cập nhật những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến đất (United Nations, 1996).
Đó là quá trình đảm bảo theo luật pháp cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhuận thu được từ đất (thông qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai. Đối tượng quản lý đất đai liên quan đến cả 2 đối tượng đất công và đất tư bao gồm các công việc: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất đai, giám sát sử dụng, lưu giữ và cập nhật các thông tin đất đai, cung cấp các thông tin đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai (Engelke and Vancutsem, 2012; Georgia, 2001). Quản lý sử dụng đất a) Khái niệm quản lý sử dụng đất Quản lý sử dụng đất tập trung vào đất và cách đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ (Verheye, 2010). Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra quyết định và được xác định bởi mục đích sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương thực, nhà ở, giải trí, khai khoáng… và được xác định bởi bản chất và giá trị của đất.
Trước đây quản lý sử dụng đất tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp. Ngày nay, quản lý đất đai còn phải đối mặt với các vấn đề công nghiệp hóa, đô thị hóa, bảo tồn, khai khoáng … (Preu and Ferber, 2008; Ferber, 2009). Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển (Peter, 2008; World Bank, 2010), bao gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, luật pháp, quyền sử dụng đất, định giá đất và thông tin BĐS. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, quản lý sử dụng đất được hiểu là quá trình kết hợp tất cả các công cụ và kỹ thuật để đảm bảo về luật pháp cho việc sử dụng, khai thác và phát triển quỹ đất, và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai.
Các nội dung chính bao gồm: ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan đến sử dụng đất; lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất và thông tin BĐS. b) Đặc điểm quản lý sử dụng đất Hệ thống quản lý sử dụng đất đề cập đến tất cả các hoạt động mà chính quyền địa phương yêu cầu để quản lý đất. Hệ thống quản lý sử dụng đất sẽ xác định quyền sử dụng cho phép hoặc thừa nhận có tương quan đến vùng. Theo Đặng Kim Sơn và Nguyễn Đỗ Anh Tuấn (2011): chính sách đất đai là là hành động và hoạt động, thông qua đó Chính phủ xác định cho các cá nhân và các nhóm người trong xã hội quyền của họ đối với đất đai, cụ thể hóa những hoàn cảnh trong đó quyền về đất đai được chuyển nhượng, xây dựng cơ chế để bảo vệ những quyền lợi đó và định hướng xử lý các tranh chấp có liên quan.
Chính sách đất đai của Việt Nam được phản ánh chính thức thông qua Luật Đất đai, các Nghị định, Chỉ thị, Quyết định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. 11 Có nhiều nguyên tắc cơ bản khi xây dựng và vận dụng các chính sách đất đai. Nguyên tắc cơ bản nhất, quan trọng nhất là tính hiệu quả, công bằng (theo chiều dọc, chiều ngang), bền vững và hiệu lực. Các nguyên tắc này là nền móng cho nỗ lực của đất nước nhằm tạo ra những tiến bộ trong việc theo đuổi các mục tiêu kinh tế - xã hội của quốc gia .