Tổng quan luận án

Công trình nghiên cứu "Nghiên cứu một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội" được tác giả Bùi Tuấn Anh thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Nguyễn Đình Bồng và TS. Đỗ Thị Tám, bảo vệ năm 2015 tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam, thuộc chuyên ngành Quản lý đất đai (mã số: 62.03).

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên quốc gia quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư và xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013; Phương Ngọc Thạch, 2008; Nguyễn Văn Sửu, 2010). Quản lý và sử dụng đất trên thế giới hiện nay được quán triệt thực hiện theo định hướng phát triển bền vững nhằm xóa bỏ nghèo khó, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và đáp ứng yêu cầu phát triển (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012; Luthuli, 2010). Tại Việt Nam, quá trình gia tăng dân số và đô thị hóa nhanh chóng làm giá trị quyền sử dụng đất tăng cao, đồng thời làm nảy sinh các mâu thuẫn, tranh chấp, lấn chiếm và khiếu nại về đất đai.

Thị xã Sơn Tây là đô thị loại III nằm ở phía Tây Bắc Thủ đô Hà Nội với tổng diện tích tự nhiên 113,5 km² (bình quân 923,62 m²/người), mật độ dân số 1.083 người/km². Trong quy hoạch chung, Sơn Tây giữ vai trò là đô thị vệ tinh trong chiến lược phát triển vùng Tây Bắc Hà Nội. Quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa tạo ra sức ép lớn về nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phát triển đô thị, công nghiệp, kéo theo bài toán bố trí tái định cư và chuyển đổi nghề nghiệp cho nông dân.

Khoảng trống nghiên cứu được tác giả chỉ rõ: Các công trình nghiên cứu về quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây trước đây chỉ dừng lại ở các nghiên cứu riêng rẽ theo từng ngành, dẫn đến tình trạng ban hành chính sách cục bộ, chồng chéo. Đồng thời, việc tham gia của người dân trong quá trình xây dựng chính sách chưa được thực hiện đầy đủ. Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống nhằm xác định các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây là yêu cầu cấp thiết.

Mục tiêu nghiên cứu

Luận án xác định 2 mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

  1. Đánh giá thực trạng nhằm xác định các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
  2. Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả quản lý sử dụng đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa của thị xã Sơn Tây.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Quỹ đất và việc quản lý sử dụng 11.353,22 ha đất của thị xã Sơn Tây; các chính sách liên quan đến quản lý sử dụng đất; các đối tượng sử dụng đất bao gồm tổ chức, hộ gia đình và cá nhân.
  • Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn thị xã Sơn Tây gồm 16 xã, phường.
  • Phạm vi thời gian: Hiện trạng sử dụng đất và hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp điều tra vào năm 2010; thực trạng công tác quản lý và sử dụng tài nguyên đất cùng các số liệu kinh tế - xã hội được thu thập và phân tích trong giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2012.
  • Phạm vi nội dung:
    • Quản lý sử dụng đất nông nghiệp: Tập trung vào đất sản xuất nông nghiệp và đất nuôi trồng thủy sản.
    • Quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp: Tập trung vào công tác quản lý sử dụng đất ở.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu lý luận và thực tiễn trong nước và quốc tế

Luận án đã tổng quan hệ thống tài liệu nghiên cứu liên quan đến đất đai, quản lý đất đai và các yếu tố tác động:

  • Khái niệm và đặc tính của đất đai, thổ nhưỡng: Đất dưới góc độ tự nhiên (thổ nhưỡng học) được hình thành từ đá mẹ phong hóa qua tác động của khí quyển, thủy quyển, sinh quyển và thạch quyển (Dokuchaev, dẫn theo Vũ Ngọc Tuyên, 1994; William, dẫn theo Bộ NN&PTNT, 2009a; Nguyễn Mười và cs.). Dưới góc độ kinh tế và không gian, đất đai bao gồm toàn bộ môi trường sinh thái trên và dưới bề mặt (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006) với các vai trò làm không gian sống, vị trí địa lý, lãnh thổ, tài sản, nguồn vốn và môi trường (Nguyễn Đình Bồng, 2012).
  • Lịch sử và xu thế sử dụng đất: Phân tích 3 làn sóng văn minh theo Alvin Toffler (dẫn theo Đường Hồng Dật và cs., 1994; Hoàng Minh Thảo và cs., 2006; Tôn Gia Huyên và Trương Hữu Quýnh, 2000; Meyer, 2008), từ văn minh nông nghiệp, văn minh công nghiệp đến cách mạng khoa học công nghệ hiện đại.
  • Lý thuyết kinh tế đất đai và địa tô: Luận án điểm lại lý thuyết địa tô nông nghiệp của David Ricardo (1821, dẫn theo Nhan Ái Tĩnh, 2002) về quan hệ giữa độ phì nhiêu, địa tô kinh tế, địa tô khế ước và nguyên tắc thặng dư; lý thuyết địa tô đô thị của Karl Marx (dẫn theo Tôn Gia Huyên, 2009) về địa tô chênh lệch I, II và địa tô lũng đoạn; phân tích các quy luật cung cầu, giá cả đất đai đô thị (Tôn Gia Huyên, 2009; Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012; Phạm Sỹ Liêm, 2009).
  • Khái niệm và công cụ quản lý sử dụng đất: Quản lý đất đai theo Liên hợp quốc (United Nations, 1996; Engelke và Vancutsem, 2012; Georgia, 2001) và quản lý sử dụng đất (Verheye, 2010; Preu và Ferber, 2008; Ferber, 2009; Peter, 2008; World Bank, 2010; Đặng Kim Sơn và Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, 2011; Nguyễn Văn Sửu, 2009). Vai trò của quy hoạch sử dụng đất được tổng kết qua các công trình của Tôn Gia Huyên (2007), Trần Khải (2007), Tôn Thất Chiểu (2007), Lê Thái Bạt (2010).
  • Sự tham gia của cộng đồng: Cơ chế tham vấn cộng đồng trong quản lý đất đai đô thị và nông thôn theo Hiệp hội Đô thị Việt Nam (2010), Tạ Thị Quỳnh Hoa (2007, 2009 với mô hình thành phố Vancouver và chính sách nhà ở Pháp MOS).
  • Kinh nghiệm quốc tế:
    • Hoa Kỳ: Quản lý 245 triệu mẫu đất công liên bang của Cục Quản lý đất đai (BLM) thuộc Bộ Nội vụ, phân cấp quản lý đất tư cho cấp bang/hạt, áp dụng sách lược quản lý tăng trưởng đa mục tiêu và huy động vốn phát triển hạ tầng từ đất đai tại New York (Burrows và Walance, 1999; Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2009; Tổng cục Quản lý đất đai, 2011).
    • Pháp: Phân biệt không gian công cộng và không gian tư nhân, thu hồi chi phí hạ tầng, ưu tiên lợi ích công cộng, quản lý nghiêm ngặt đất canh tác, chính sách miễn giảm thuế nông nghiệp từ 3 đến 15 năm và hỗ trợ tích tụ đất đai (Nguyễn Kim Sơn, 2000).
    • Nhật Bản: Hệ thống pháp luật hoàn chỉnh từ thập niên 1950, hệ thống quy hoạch sử dụng đất phân tầng (cấp quốc gia quy định 7 loại đất, cấp vùng, cấp địa phương và phân 5 vùng chức năng) theo Yohei (1996).
    • Trung Quốc: Quản lý tổng hợp tài nguyên đất, bảo tồn đất trồng trọt chăn nuôi theo Luật Khai hoang đất 1988 (cải tạo 163.300 ha đất hoang), kiểm soát xói mòn trên 67 triệu ha tại 7 lưu vực sông lớn và cao nguyên Hoàng Thổ (Loess Plateau) giảm hơn 300 triệu tấn phù sa sông Hoàng Hà mỗi năm, thí điểm bồi thường đất tương đương về số lượng và chất lượng (Tổng cục Quản lý đất đai, 2012).
  • Thực tiễn quản lý sử dụng đất tại Việt Nam (1986-2010): Các nghiên cứu của Lê Đình Thắng và cs., Nguyễn Đình Bồng và cs., Nguyễn Văn Thắng và cs. về thành tựu giao đất (đạt 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% diện tích tự nhiên đến năm 2010); thực trạng thoái hóa đất trên 50% diện tích tự nhiên; tình trạng manh mún đất nông nghiệp (Tổng cục Thống kê, 2006); mở rộng đô thị vượt quy hoạch làm suy giảm vành đai xanh tại Hà Nội (Viện Nghiên cứu định cư, 2008).

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết

Luận án tập trung giải quyết khoảng trống về phương pháp luận và thực tiễn trong việc đánh giá, định lượng mức độ tác động của các nhóm yếu tố (tự nhiên - kỹ thuật, kinh tế - xã hội, cơ chế chính sách, vai trò cộng đồng) đến 5 nội dung quản lý nhà nước về sử dụng đất tại một địa bàn cấp huyện/thị xã đang trong tiến trình đô thị hóa mạnh mẽ như thị xã Sơn Tây.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khung phân tích

Luận án tiếp cận quản lý sử dụng đất như một hệ thống kết hợp giữa các công cụ pháp lý, kinh tế và kỹ thuật của chính quyền nhằm quản lý việc phân bổ, khai thác và phát triển quỹ đất theo 5 nội dung quản lý nhà nước trọng tâm:

  1. Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan đến sử dụng đất.
  2. Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (QHSDĐ, KHSDĐ).
  3. Giao đất và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất.
  4. Công tác định giá đất.
  5. Công tác thông tin bất động sản (BĐS).

Khung phân tích các yếu tố tác động được chia tách thành hai đối tượng cụ thể:

  • Đất nông nghiệp: Chịu tác động bởi nhóm yếu tố tự nhiên và kỹ thuật (độ phì, tính chất đất, địa hình, loại giống cây trồng, diện tích canh tác, tiến bộ kỹ thuật); nhóm kinh tế - xã hội (thị trường, hiệu quả kinh tế, lao động); nhóm cơ chế chính sách (chính sách đất đai, hỗ trợ vốn, giá, khuyến nông); và nhóm vai trò cộng đồng (lãnh đạo địa phương, các hội đoàn thể, truyền thông - thông tin).
  • Đất phi nông nghiệp (đất ở): Chịu tác động bởi nhóm yếu tố tự nhiên (vị trí địa lý, diện tích thửa đất); nhóm kinh tế - xã hội và thị trường (cơ sở hạ tầng, địa tô, giá đất, quan hệ cung cầu, thị trường BĐS, nhu cầu chuyển mục đích); nhóm cơ chế chính sách (chính sách pháp luật, quy hoạch); và nhóm vai trò cộng đồng (lãnh đạo cơ sở, truyền thông thông tin).

Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp kết hợp thu thập tư liệu thứ cấp, điều tra xã hội học sơ cấp và phân tích thống kê định lượng:

  • Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu, bản đồ, niên giám thống kê, báo cáo kiểm kê đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất từ UBND thị xã Sơn Tây, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê từ năm 2000 đến 2012.
  • Phương pháp chọn điểm và điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra chọn mẫu tại 16 xã, phường trên địa bàn thị xã Sơn Tây; sử dụng phiếu điều tra phỏng vấn trực tiếp các hộ nông dân, hộ gia đình sử dụng đất ở, cán bộ quản lý đất đai địa phương và các tổ chức đóng trên địa bàn.
  • Phương pháp đánh giá hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp: Xác định hiệu quả kinh tế thông qua các chỉ tiêu: Giá trị sản xuất (GTSX), Chi phí trung gian (CPTG), Giá trị gia tăng (GTGT) trên một đơn vị diện tích đối với các loại hình sử dụng đất tại 2 tiểu vùng sinh thái (vùng đồng bằng và vùng bán sơn địa), kết hợp đánh giá hiệu quả xã hội (giải quyết việc làm, thu nhập).
  • Phương pháp phân tích số liệu và thang đo: Thiết lập thang đo định lượng phân cấp mức độ đánh giá công tác quản lý và mức độ tác động của các yếu tố (Bảng 2.1 và Bảng 2.2 của luận án):
    • Mức độ đánh giá công tác quản lý: Kém, trung bình, khá, tốt.
    • Mức độ tác động: Không ảnh hưởng, ảnh hưởng ít, ảnh hưởng trung bình, ảnh hưởng nhiều, ảnh hưởng rất nhiều.
  • Phương pháp thống kê so sánh: So sánh số liệu biến động diện tích đất giai đoạn 2005-2012; so sánh chỉ tiêu kế hoạch và kết quả thực hiện quy hoạch các thời kỳ 2001-2005 và 2006-2010; so sánh bảng giá đất do Nhà nước ban hành với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường giai đoạn 2009-2012.
Nhóm phương pháp Công cụ / Kỹ thuật thực hiện Nguồn dữ liệu / Đối tượng áp dụng
Thu thập thứ cấp Tổng hợp văn bản, bản đồ, số liệu thống kê Báo cáo UBND thị xã Sơn Tây, Phòng TN&MT, Phòng Thống kê (2000-2012)
Điều tra sơ cấp Phiếu điều tra phỏng vấn theo thang đo định lượng Hộ nông dân, hộ sử dụng đất ở, cán bộ địa chính tại 16 xã/phường
Đánh giá hiệu quả Tính toán chỉ tiêu GTSX, CPTG, GTGT Các loại hình sử dụng đất vùng đồng bằng và bán sơn địa
Thống kê so sánh So sánh số lượng, tỷ lệ %, phân tích chênh lệch giá Biến động đất đai 2005-2012, KHSDĐ các kỳ, giá đất 2009-2012
Đánh giá tác động Phân cấp thang đo mức độ ảnh hưởng 4 nhóm yếu tố tác động đến đất nông nghiệp và phi nông nghiệp

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

Chương 1 hệ thống hóa cơ sở lý luận về đất đai, thổ nhưỡng, quá trình sử dụng đất và các công cụ quản lý nhà nước về đất đai. Tác giả phân tích sâu các đặc điểm của sử dụng đất nông nghiệp (bảo vệ độ phì, tính phân vùng, hiệu quả quy mô) và sử dụng đất đô thị (ý nghĩa vị trí, phụ thuộc hạ tầng, tính đa dạng mục đích và ngoại ứng).

Chương này trình bày chi tiết kinh nghiệm quản lý đất đai của 4 quốc gia:

  • Hoa Kỳ: Quản lý đất công liên bang của Cục Quản lý đất đai (BLM) thuộc Bộ Nội vụ; chiến lược quản lý tăng trưởng đa mục tiêu tại các bang nhằm kiểm soát tăng trưởng đô thị, bảo tồn cảnh quan và cung cấp hạ tầng đồng bộ; cơ chế huy động vốn từ đất đai xây dựng hạ tầng tại New York (Burrows và Walance, 1999).
  • Pháp: Quản lý đất công dựa trên nguyên tắc tách biệt không gian công/tư, thu hồi chi phí đầu tư hạ tầng, ưu tiên lợi ích công cộng; chính sách miễn giảm thuế đất nông nghiệp 3-15 năm và hỗ trợ tập trung ruộng đất (Nguyễn Kim Sơn, 2000).
  • Nhật Bản: Hệ thống luật phát triển vùng và đất đai từ 1950; hệ thống quy hoạch sử dụng đất phân cấp từ quốc gia (7 loại đất) đến cấp vùng, cấp cơ sở và phân định 5 vùng chức năng (Yohei, 1996).
  • Trung Quốc: Quản lý tổng hợp tài nguyên đất, cải tạo 163.300 ha đất hoang theo Luật Khai hoang 1988, bảo vệ 65% đất chăn nuôi trồng trọt tại 21 tỉnh, kiểm soát xói mòn 67 triệu ha tại 7 lưu vực sông và thí điểm bồi thường đất nông nghiệp bị thu hồi theo nguyên tắc ngang bằng về số lượng và chất lượng (Tổng cục Quản lý đất đai, 2012).

Từ kinh nghiệm quốc tế, tác giả rút ra 3 bài học cho Việt Nam về công cụ quản lý, vai trò của Nhà nước và các nhiệm vụ trọng tâm (quy hoạch, đăng ký, định giá, thuế BĐS). Đồng thời, chương 1 phân tích bức tranh quản lý sử dụng đất tại Việt Nam giai đoạn 1986-2010 và bối cảnh sử dụng đất tại Hà Nội sau khi mở rộng địa giới hành chính năm 2008.

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Chương 2 cụ thể hóa 4 nội dung nghiên cứu chính của đề tài và thiết kế khung phương pháp luận:

  1. Nghiên cứu đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị xã Sơn Tây.
  2. Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây qua 5 nội dung quản lý nhà nước.
  3. Xác định và lượng hóa các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.
  4. Đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trên địa bàn.

Chương này mô tả chi tiết phương pháp chọn mẫu khảo sát, quy trình điều tra sơ cấp bằng phiếu câu hỏi tại 16 xã/phường, phương pháp xác định các chỉ tiêu kinh tế (GTSX, CPTG, GTGT) trong sản xuất nông nghiệp, và phương pháp phân cấp đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố dựa trên thang đo định lượng quy chuẩn.

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

Chương 3 trình bày toàn bộ kết quả nghiên cứu thực nghiệm và thảo luận học thuật qua 4 hợp phần:

1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội thị xã Sơn Tây

Phân tích vị trí địa lý, địa hình bán sơn địa chuyển tiếp, đặc trưng khí hậu (nhiệt độ, lượng mưa phân bố theo tháng), hệ thống sông ngòi và các nguồn lực kinh tế - xã hội, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng CNH - HĐH của thị xã Sơn Tây.

2. Thực trạng quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây

  • Hiện trạng và biến động sử dụng đất: Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2012 trên tổng diện tích 11.353,22 ha; phân tích biến động đất nông nghiệp giai đoạn 2005-2012 (Bảng 3.1) và hiện trạng đất phi nông nghiệp, đất ở năm 2012 (Bảng 3.6, Bảng 3.7).
  • Hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp: Tính toán hiệu quả kinh tế và xã hội của các loại hình sử dụng đất tại vùng đồng bằng và vùng bán sơn địa (Bảng 3.2, Bảng 3.3, Bảng 3.4, Bảng 3.5).
  • Đánh giá 5 nội dung quản lý nhà nước về sử dụng đất:
    • Công tác ban hành văn bản và giải quyết đơn thư khiếu nại: Tổng hợp tình hình đơn thư, khiếu nại giai đoạn 2002-2012 (Bảng 3.8); đánh giá mức độ quan tâm đến chính sách và hiệu quả tổ chức thực hiện văn bản (Bảng 3.9, Bảng 3.10).
    • Công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001-2005 (Bảng 3.11), giai đoạn 2006-2010 (Bảng 3.12); kết quả thực hiện quy hoạch đến năm 2010 (Bảng 3.13) và định hướng quy hoạch đất đô thị đến năm 2030 (Bảng 3.14, Bảng 3.15).
    • Công tác giao đất và quản lý thực hiện quyền sử dụng đất: Tình hình cấp đất ở, giao đất cho các tổ chức và kết quả giải quyết thủ tục hành chính về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2012 (Bảng 3.16, Bảng 3.17, Bảng 3.18, Bảng 3.19).
    • Công tác định giá đất: Phân tích giá đất vị trí 1 do Nhà nước ban hành giai đoạn 2009-2012 (Bảng 3.20) so sánh với giá giao dịch thực tế trên thị trường năm 2012 (Bảng 3.21); tổng hợp các khoản thu từ đất giai đoạn 2010-2012 (Bảng 3.22, Bảng 3.23).
    • Công tác thông tin bất động sản: Đánh giá thực trạng hệ thống dữ liệu, tính công khai minh bạch và khả năng tiếp cận thông tin BĐS của người dân (Bảng 3.24, Bảng 3.25).

3. Xác định các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất

  • Đối với đất nông nghiệp: Phân tích ý kiến đánh giá và lượng hóa mức độ tác động của từng nhóm:
    • Cơ chế chính sách đất đai, hỗ trợ vốn, kỹ thuật (Bảng 3.26, Bảng 3.27).
    • Yếu tố tự nhiên và kỹ thuật: tính chất đất, giống cây trồng, diện tích canh tác (Bảng 3.28, Bảng 3.29).
    • Yếu tố kinh tế - xã hội: thị trường tiêu thụ, thu nhập, lao động (Bảng 3.30, Bảng 3.31).
    • Vai trò của cộng đồng, khuyến nông và truyền thông thông tin (Bảng 3.32, Bảng 3.33).
    • Tổng hợp mức độ tác động của các yếu tố và tác động của quản lý đến hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp (Bảng 3.34, Bảng 3.35).
  • Đối với đất phi nông nghiệp (đất ở): Phân tích và lượng hóa mức độ tác động của các yếu tố:
    • Cơ chế chính sách, quy hoạch và chuyển đổi mục đích (Bảng 3.36, Bảng 3.37).
    • Yếu tố tự nhiên: vị trí địa lý, diện tích thửa đất (Bảng 3.38, Bảng 3.39).
    • Yếu tố kinh tế - xã hội: cơ sở hạ tầng, thị trường BĐS (Bảng 3.40, Bảng 3.41).
    • Vai trò của cộng đồng, lãnh đạo địa phương và truyền thông (Bảng 3.42, Bảng 3.43).
    • Tổng hợp các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp (Bảng 3.44).

4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất

Xây dựng 5 nhóm giải pháp tương ứng với 5 nội dung quản lý nhà nước trên địa bàn thị xã Sơn Tây.

Nội dung quản lý sử dụng đất Thực trạng và vấn đề phát hiện tại Sơn Tây Nhóm yếu tố tác động mức độ cao
1. Ban hành & thực hiện văn bản pháp luật Đơn thư khiếu nại phức tạp giai đoạn 2002-2012; văn bản còn chồng chéo, người dân chưa tiếp cận đầy đủ Chính sách đất đai, vai trò lãnh đạo địa phương, truyền thông - thông tin
2. Lập & quản lý QHSDĐ, KHSDĐ Kết quả thực hiện KHSDĐ các kỳ 2001-2005, 2006-2010 còn chênh lệch so với chỉ tiêu; áp lực quy hoạch đô thị 2030 Mức độ quan tâm đến quy hoạch, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất
3. Giao đất & quản lý quyền sử dụng đất Áp lực cấp đất ở, xử lý hồ sơ hành chính cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2010-2012; giao đất cho tổ chức Diện tích canh tác, diện tích thửa đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật
4. Công tác định giá đất Giá đất ban hành vị trí 1 giai đoạn 2009-2012 thấp hơn nhiều so với giá thị trường; nguồn thu từ đất biến động Thị trường BĐS, vị trí địa lý thửa đất, chính sách tài chính đất đai
5. Thông tin bất động sản Hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu đất đai chưa đồng bộ, tính minh bạch thị trường còn hạn chế Vai trò của truyền thông, thông tin, mức độ quan tâm đến thị trường BĐS

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về mặt lý luận và khoa học

  1. Luận án góp phần bổ sung và hoàn thiện khung phân tích, phương pháp tiếp cận trong nghiên cứu quản lý sử dụng đất cấp huyện/thị xã thông qua việc xác định, phân cấp và lượng hóa mức độ tác động của các nhóm yếu tố đa chiều (tự nhiên, kỹ thuật, kinh tế, xã hội, chính sách và cộng đồng) đến từng nội dung quản lý nhà nước.
  2. Làm rõ mối quan hệ tương tác giữa hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai với hiệu quả kinh tế - xã hội trong sử dụng đất nông nghiệp và đất ở tại khu vực đô thị vệ tinh đang chịu tác động trực tiếp của quá trình đô thị hóa.

Đóng góp mới về mặt thực tiễn

  1. Đối với đất nông nghiệp: Luận án đã xác định chính xác các yếu tố có mức độ tác động cao đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sơn Tây gồm:
    • Vai trò của truyền thông, thông tin;
    • Tính chất tự nhiên của đất;
    • Chính sách đất đai và các chính sách hỗ trợ vốn, kỹ thuật;
    • Loại và giống cây trồng;
    • Diện tích canh tác.
  2. Đối với đất phi nông nghiệp (đất ở): Luận án đã chỉ ra các yếu tố có mức độ tác động cao đến quản lý sử dụng đất gồm:
    • Chính sách đất đai;
    • Mức độ quan tâm đến quy hoạch;
    • Mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản;
    • Vị trí địa lý;
    • Diện tích thửa đất;
    • Cơ sở hạ tầng;
    • Mức độ quan tâm đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
    • Vai trò của lãnh đạo địa phương;
    • Vai trò của truyền thông, thông tin.
  3. Hệ thống giải pháp đề xuất: Luận án đã xây dựng hệ thống các giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây bám sát 5 nội dung quản lý nhà nước:
    • Về công tác ban hành và tổ chức thực hiện văn bản pháp luật: Nâng cao chất lượng tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai, tăng cường đối thoại và hòa giải giải quyết đơn thư khiếu nại.
    • Về công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Nâng cao chất lượng dự báo quy hoạch, bảo đảm tính khả thi của KHSDĐ, quản lý nghiêm việc chuyển mục đích sử dụng đất theo định hướng đô thị vệ tinh đến năm 2030.
    • Về công tác giao đất và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất: Đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, đơn giản hóa thủ tục hành chính, quản lý chặt chẽ quỹ đất công và đất giao cho các tổ chức.
    • Về công tác định giá đất: Hoàn thiện phương pháp định giá đất sát với giá thị trường, chống thất thu ngân sách từ đất.
    • Về thông tin bất động sản: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại, công khai minh bạch thông tin quy hoạch và thị trường BĐS để người dân tiếp cận thuận lợi.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của luận án

  • Phạm vi nghiên cứu về mặt thời gian đối với số liệu điều tra hiện trạng và hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp tập trung vào năm 2010; chuỗi số liệu quản lý và kinh tế - xã hội được giới hạn đến năm 2012.
  • Về phạm vi nội dung, công tác quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp chủ yếu đi sâu vào đất ở, chưa bao quát toàn diện các loại đất phi nông nghiệp khác như đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất công trình công cộng hay đất an ninh quốc phòng trên địa bàn thị xã.

Hướng nghiên cứu tiếp

  • Mở rộng theo dõi, cập nhật chuỗi số liệu biến động sử dụng đất và các giao dịch thị trường BĐS trong các giai đoạn tiếp theo của quy hoạch xây dựng Thủ đô Hà Nội.
  • Nghiên cứu sâu hơn về tác động của các công cụ kinh tế và chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với đất chuyên dùng và đất cơ sở hạ tầng tại các đô thị vệ tinh.

Giá trị tham khảo

Đối tượng thụ hưởng

  • Nghiên cứu sinh, học viên cao học, giảng viên: Thuộc các chuyên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế tài nguyên môi trường, Quy hoạch đô thị và nông thôn có thể tham khảo khung lý thuyết, hệ thống chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng đất và phương pháp phân cấp thang đo đánh giá tác động của các yếu tố quản lý đất đai.
  • Cơ quan quản lý nhà nước và cán bộ địa phương: UBND thị xã Sơn Tây, Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng ban chuyên môn và UBND 16 xã/phường trên địa bàn thị xã Sơn Tây sử dụng kết quả nghiên cứu làm căn cứ thực tiễn để rà soát quy hoạch, xây dựng bảng giá đất, cải cách thủ tục hành chính và hoạch định chính sách chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân.
  • Các địa phương có điều kiện tương đồng: Các huyện, thị xã đang trong quá trình đô thị hóa và phát triển thành đô thị vệ tinh tại Hà Nội và các tỉnh lân cận có thể tham khảo mô hình phân tích yếu tố tác động và 5 nhóm giải pháp quản lý để áp dụng vào thực tế địa phương.

Phần nội dung có giá trị tham khảo cao

  • Khung phương pháp đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội các loại hình sử dụng đất nông nghiệp tại hai vùng sinh thái (đồng bằng và bán sơn địa).
  • Phương pháp điều tra, lượng hóa mức độ ảnh hưởng của cơ chế chính sách và vai trò cộng đồng đến quản lý sử dụng đất.
  • Hệ thống dữ liệu tổng hợp về hiện trạng quản lý đất đai, tình hình khiếu nại, kết quả thực hiện quy hoạch và chênh lệch giá đất tại thị xã Sơn Tây giai đoạn 2000-2012.

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án xác định những yếu tố nào có tác động ở mức độ cao nhất đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp tại thị xã Sơn Tây?

Luận án chỉ ra 5 yếu tố có mức độ tác động cao đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp gồm: (1) Vai trò của truyền thông, thông tin; (2) Tính chất tự nhiên của đất; (3) Chính sách đất đai và các chính sách hỗ trợ vốn, kỹ thuật; (4) Loại và giống cây trồng; (5) Diện tích canh tác.

2. Đối với đất phi nông nghiệp (đất ở), những yếu tố nào ảnh hưởng ở mức độ cao đến công tác quản lý?

Các yếu tố tác động ở mức độ cao đến quản lý đất ở gồm: Chính sách đất đai; mức độ quan tâm đến quy hoạch; mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản; vị trí địa lý; diện tích thửa đất; cơ sở hạ tầng; mức độ quan tâm đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất; vai trò của lãnh đạo địa phương; và vai trò của truyền thông, thông tin.

3. Thực trạng quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây được tác giả đánh giá theo những nội dung quản lý nhà nước cụ thể nào?

Tác giả đánh giá thực trạng theo 5 nội dung quản lý nhà nước chính: (1) Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan đến sử dụng đất; (2) Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (3) Giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; (4) Định giá đất; (5) Thông tin bất động sản.

4. Luận án đã nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất đai của những quốc gia nào để rút ra bài học cho Việt Nam?

Luận án đã phân tích kinh nghiệm quản lý đất đai của 4 quốc gia: Hoa Kỳ (quản lý đất công liên bang và sách lược quản lý tăng trưởng), Pháp (phân biệt không gian công/tư và quản lý đất canh tác), Nhật Bản (hệ thống pháp luật và quy hoạch sử dụng đất phân cấp), và Trung Quốc (quản lý tổng hợp tài nguyên đất, Luật Khai hoang đất 1988 và kiểm soát xói mòn đất).

5. Phạm vi không gian và thời gian thu thập dữ liệu của luận án được xác định như thế nào?

Nghiên cứu được thực hiện trên không gian 16 xã, phường thuộc thị xã Sơn Tây. Về thời gian, hiện trạng sử dụng đất và hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp được điều tra năm 2010; thực trạng công tác quản lý tài nguyên đất và các số liệu kinh tế - xã hội được nghiên cứu trong giai đoạn 2000-2012.

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Bùi Tuấn Anh đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và kinh nghiệm quốc tế về quản lý sử dụng đất, đồng thời phản ánh bức tranh thực trạng quản lý 11.353,22 ha đất tại thị xã Sơn Tây trong giai đoạn 2000-2012. Bằng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp kết hợp điều tra sơ cấp tại 16 xã/phường, công trình đã lượng hóa chính xác các nhóm yếu tố tự nhiên, kỹ thuật, kinh tế, xã hội, chính sách và cộng đồng có tác động mức độ cao đến quản lý đất nông nghiệp và đất ở. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất đồng bộ 5 nhóm giải pháp gắn với 5 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, cung cấp luận cứ khoa học và thực tiễn phục vụ công tác quy hoạch, định giá và quản lý đất đai trong tiến trình phát triển Sơn Tây thành đô thị vệ tinh bền vững của Thủ đô Hà Nội.