Nghiên Cứu Tình Hình Biến Động Giá Đất Tại Thị Trấn Lương Sơn, Huyện Lương Sơn, Tỉnh Hòa Bình

Nghiên cứu tình hình biến động giá đất ở thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình, cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản.

• Tác giả: Quách Thế Anh
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Hải
• Trường học: Trường Đại Học Lâm Nghiệp
• Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
• Đề tài: Nghiên Cứu Tình Hình Biến Động Giá Đất Tại Thị Trấn Lương Sơn, Huyện Lương Sơn, Tỉnh Hòa Bình
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC HÌNH ẢNH
• 1. CHƯƠNG I: ĐẶT VẤN ĐỀ
• 1.1. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
• 1.1.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.1.2. Mục tiêu cụ thể
• 2. CHƯƠNG II: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.1.1. Cơ sở lý luận về giá đất
• 2.1.1.1. Khái niệm giá đất
• 2.1.1.2. Cơ sở của việc hình thành giá đất
• 2.1.1.2.1. Địa tô
• 2.1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
• 2.1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
• 2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 2.1.2.1. Yếu tố tự nhiên
• 2.1.2.1.1. Vị trí thửa đất
• 2.1.2.1.2. Kích thước, hình thể, diện tích
• 2.1.2.1.3. Địa hình thửa đất toạ lạc
• 2.1.2.1.4. Yếu tố thiên nhiên, môi trường
• 2.1.2.2. Yếu tố kinh tế
• 2.1.2.2.1. Khả năng cho sinh lợi
• 2.1.2.2.2. Các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh và tiện nghi phục vụ sinh hoạt
• 2.1.2.2.3. Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất
• 2.1.2.3. Yếu tố pháp lý
• 3. CHƯƠNG III: VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 4. CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 5. CHƯƠNG V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Nghiên Cứu Biến Động Giá Đất Tại Thị Trấn Lương Sơn

Nghiên cứu biến động giá đất tại thị trấn Lương Sơn, Hòa Bình là một vấn đề quan trọng trong bối cảnh phát triển kinh tế và đô thị hóa. Giá đất không chỉ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản mà còn tác động đến đời sống của người dân. Việc hiểu rõ về tình hình biến động giá đất giúp các nhà quản lý đưa ra các chính sách hợp lý nhằm điều tiết thị trường. Đặc biệt, trong giai đoạn 2020 - 2023, thị trấn Lương Sơn đã chứng kiến nhiều thay đổi đáng kể về giá đất, phản ánh sự phát triển kinh tế và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng.

1.1. Tầm Quan Trọng Của Giá Đất Trong Kinh Tế

Giá đất là yếu tố quyết định trong việc phân bổ tài nguyên và phát triển kinh tế. Nó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư và phát triển hạ tầng. Đặc biệt, trong bối cảnh đô thị hóa, giá đất càng trở nên quan trọng hơn.

1.2. Mục Tiêu Nghiên Cứu Biến Động Giá Đất

Mục tiêu của nghiên cứu này là đánh giá tình hình biến động giá đất tại thị trấn Lương Sơn, từ đó đề xuất các giải pháp quản lý giá đất hiệu quả. Nghiên cứu sẽ tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và xu hướng biến động trong giai đoạn 2020 - 2023.

II. Vấn Đề Biến Động Giá Đất Tại Thị Trấn Lương Sơn

Biến động giá đất tại thị trấn Lương Sơn đang trở thành một thách thức lớn đối với các nhà quản lý và người dân. Sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường đang ngày càng gia tăng. Điều này không chỉ gây khó khăn trong việc định giá đất mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Các yếu tố như nhu cầu sử dụng đất, chính sách đất đai và tình hình kinh tế xã hội đều có tác động lớn đến biến động giá đất.

2.1. Nguyên Nhân Biến Động Giá Đất

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến biến động giá đất, bao gồm sự phát triển kinh tế, nhu cầu sử dụng đất tăng cao và các chính sách đất đai không đồng bộ. Đặc biệt, sự đô thị hóa nhanh chóng tại Lương Sơn đã làm gia tăng nhu cầu về đất ở và đất sản xuất.

2.2. Thách Thức Trong Quản Lý Giá Đất

Quản lý giá đất tại thị trấn Lương Sơn gặp nhiều thách thức, bao gồm việc xác định giá đất hợp lý và công bằng. Sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá thị trường gây ra nhiều vấn đề trong việc thực hiện các chính sách đất đai.

III. Phương Pháp Nghiên Cứu Biến Động Giá Đất

Phương pháp nghiên cứu biến động giá đất tại thị trấn Lương Sơn bao gồm việc thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn khác nhau, phân tích số liệu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng. Nghiên cứu sẽ sử dụng các phương pháp định lượng và định tính để đảm bảo tính chính xác và khách quan.

3.1. Phương Pháp Thu Thập Dữ Liệu

Dữ liệu sẽ được thu thập từ các cơ quan chức năng, báo cáo thị trường và khảo sát thực địa. Việc thu thập dữ liệu đầy đủ và chính xác là rất quan trọng để đảm bảo kết quả nghiên cứu.

3.2. Phân Tích Số Liệu

Số liệu sẽ được phân tích bằng các phương pháp thống kê và mô hình hóa để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất. Phân tích này sẽ giúp đưa ra những nhận định chính xác về tình hình giá đất tại thị trấn Lương Sơn.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Biến Động Giá Đất

Kết quả nghiên cứu cho thấy giá đất tại thị trấn Lương Sơn đã có sự biến động mạnh mẽ trong giai đoạn 2020 - 2023. Giá đất ở đã tăng đáng kể, phản ánh nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng có sự chênh lệch lớn giữa giá đất quy định và giá thị trường, điều này cần được xem xét để có các giải pháp quản lý hợp lý.

4.1. Biến Động Giá Đất Trong Giai Đoạn 2020 2023

Giá đất ở thị trấn Lương Sơn đã tăng trung bình khoảng 15% mỗi năm trong giai đoạn này. Sự tăng giá này chủ yếu do nhu cầu sử dụng đất tăng cao và sự phát triển của các dự án hạ tầng.

4.2. So Sánh Giá Đất Quy Định Và Giá Thị Trường

Sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá thị trường hiện nay đang ở mức cao, có thể lên tới 30%. Điều này gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền sử dụng đất và ảnh hưởng đến sự công bằng trong phân phối đất đai.

V. Giải Pháp Quản Lý Giá Đất Tại Thị Trấn Lương Sơn

Để quản lý giá đất hiệu quả tại thị trấn Lương Sơn, cần có các giải pháp đồng bộ và hợp lý. Các giải pháp này bao gồm việc điều chỉnh chính sách đất đai, tăng cường công tác định giá đất và nâng cao nhận thức của người dân về giá trị đất đai.

5.1. Điều Chỉnh Chính Sách Đất Đai

Cần điều chỉnh các chính sách đất đai để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu phát triển. Việc này sẽ giúp giảm thiểu sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá thị trường.

5.2. Tăng Cường Công Tác Định Giá Đất

Cần có các phương pháp định giá đất chính xác và công bằng hơn. Việc này sẽ giúp đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất và tạo ra sự công bằng trong phân phối tài nguyên đất đai.

VI. Kết Luận Về Nghiên Cứu Biến Động Giá Đất

Nghiên cứu biến động giá đất tại thị trấn Lương Sơn đã chỉ ra nhiều vấn đề cần được giải quyết. Việc hiểu rõ về tình hình giá đất sẽ giúp các nhà quản lý đưa ra các chính sách hợp lý nhằm điều tiết thị trường. Tương lai của thị trấn Lương Sơn phụ thuộc vào việc quản lý giá đất hiệu quả và bền vững.

6.1. Tương Lai Của Giá Đất Tại Thị Trấn Lương Sơn

Dự báo giá đất tại thị trấn Lương Sơn sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, đặc biệt là khi các dự án hạ tầng được triển khai. Tuy nhiên, cần có các biện pháp quản lý để đảm bảo sự phát triển bền vững.

6.2. Đề Xuất Chính Sách Quản Lý Giá Đất

Cần xây dựng các chính sách quản lý giá đất linh hoạt và phù hợp với thực tiễn. Việc này sẽ giúp tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn và đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp "Nghiên cứu tình hình biến động giá đất ở tại thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hoà Bình" được tác giả Quách Thế Anh thực hiện năm 2024 thuộc ngành Quản lý đất đai (mã ngành: 7850103) tại Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Trường Đại học Lâm nghiệp, dưới sự hướng dẫn khoa học của ThS. Nguyễn Thị Hải.

Bối cảnh nghiên cứu xuất phát từ thực tiễn chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, khi đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt và nguồn nội lực quan trọng của quốc gia. Giá đất vừa là công cụ kinh tế để quản lý tài chính đất đai, vừa là căn cứ bảo đảm công bằng xã hội trong phân phối đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng và xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Tại Việt Nam, hệ thống quản lý đất đai đang tồn tại "cơ chế hai giá": giá đất do Nhà nước quy định theo bảng giá và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tự do. Sự chênh lệch lớn giữa hai mặt bằng giá này nảy sinh nhiều hệ lụy xã hội phức tạp như thất thu ngân sách, khiếu kiện đất đai và tham nhũng.

Huyện Lương Sơn giữ vai trò cửa ngõ phía Đông của tỉnh Hòa Bình, tiếp giáp trực tiếp với Thủ đô Hà Nội, sở hữu các trục giao thông huyết mạch gồm Quốc lộ 6A và Quốc lộ 12B. Đặc biệt, thị trấn Lương Sơn đang trong tiến trình đô thị hóa mạnh mẽ và phấn đấu đạt tiêu chuẩn thị xã vào năm 2025. Nhu cầu sử dụng đất, thu hút đầu tư hạ tầng, phát triển thương mại - dịch vụ và công nghiệp tại đây gia tăng nhanh chóng, dẫn đến các đợt biến động mạnh về giá đất ở đô thị. Việc nghiên cứu biến động giá đất tại địa bàn là yêu cầu cấp thiết nhằm cung cấp luận cứ điều chỉnh chính sách quản lý.

Mục tiêu nghiên cứu được xác định cụ thể như sau:

1. Mục tiêu tổng quát: Trên cơ sở nghiên cứu tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2020 - 2023, đề xuất giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý giá đất trên địa bàn.
2. Mục tiêu cụ thể:
   • Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lương Sơn giai đoạn 2020 - 2023.
   • Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý giá đất tại thị trấn Lương Sơn.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở đô thị và tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Lương Sơn giai đoạn 2020 - 2023.
• Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn thị trấn Lương Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.
• Phạm vi thời gian: Thu thập và phân tích dữ liệu biến động giá đất giai đoạn 2020 - 2023; số liệu điều tra phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình thực hiện giao dịch chuyển nhượng trong 4 năm (2020, 2021, 2022, 2023).
• Phạm vi nội dung: Tập trung vào biến động giá đất ở đô thị, so sánh đối chiếu giữa bảng giá đất nhà nước quy định với giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận được xây dựng dựa trên hệ thống cơ sở lý luận về đất đai và kinh tế đất. Đất đai là tài nguyên tự nhiên, sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị nội tại nhưng có giá trị quyền sử dụng đất. Theo Khoản 19 và Khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013, giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích xác định trong thời hạn xác định. Cơ sở hình thành giá đất bắt nguồn từ địa tô (trong đó địa tô chênh lệch gắn liền với yếu tố vị trí giữ vai trò chủ đạo), lãi suất tiền gửi ngân hàng (vận động nghịch chiều với khả năng chi trả mua đất) và quy luật cung - cầu. Giá đất chịu sự tác động đồng thời của ba nhóm nhân tố chính: nhóm yếu tố tự nhiên (vị trí thửa đất, kích thước - hình thể, địa hình, môi trường sinh thái); nhóm yếu tố kinh tế (khả năng sinh lợi, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội phụ trợ); nhóm yếu tố pháp lý và tâm lý - xã hội (quy hoạch sử dụng đất, tính pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phong thủy, mật độ dân số, an ninh trật tự).

Về mặt kỹ thuật định giá, nghiên cứu căn cứ 5 phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Hệ thống cơ sở pháp lý được trích xuất trực tiếp từ các văn bản quy phạm pháp luật trung ương và địa phương:

• Cấp trung ương: Luật Đất đai năm 2013; các Nghị định của Chính phủ gồm Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Nghị định 46/2014/NĐ-CP, Nghị định 104/2014/NĐ-CP, Nghị định 135/2016/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP; các Thông tư hướng dẫn gồm Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, Thông tư 48/2012/TT-BTC, Thông tư 76/2014/TT-BTC, Thông tư 77/2014/TT-BTC, Thông tư 02/2015/TT-BTC, Thông tư 332/2016/TT-BTC, Thông tư 333/2016/TT-BTC, Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT, Thông tư 10/2018/TT-BTC, Thông tư 11/2018/TT-BTC.
• Cấp địa phương (tỉnh Hòa Bình và huyện Lương Sơn): Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30/12/2019 của UBND tỉnh Hòa Bình ban hành bảng giá các loại đất giai đoạn 2020 - 2024; Quyết định số 48/2021/QĐ-UBND ngày 25/8/2021 của UBND tỉnh Hòa Bình về việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất; Quyết định số 325/QĐ-UBND ngày 12/02/2020 và Quyết định số 4105/QĐ-UBND ngày 15/10/2021 của UBND huyện Lương Sơn quy định chi tiết các khu vực định giá các loại đất.

Phương pháp nghiên cứu thực tế gồm:

• Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập hệ thống văn bản pháp lý, báo cáo thống kê đất đai năm 2023 từ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lương Sơn, báo cáo phát triển kinh tế - xã hội của UBND thị trấn Lương Sơn, hồ sơ lưu trữ giao dịch đất đai tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Lương Sơn.
• Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: Xác định dung lượng mẫu theo công thức chọn mẫu ngẫu nhiên: $$n = \frac{N}{1 + N(e)^2}$$ Trong đó: Tổng số giao dịch chuyển nhượng đất ở giai đoạn 2020 - 2023 tại thị trấn Lương Sơn là $N = 381$ trường hợp; sai số cho phép $e = 10%$ ($0{,}1$). Kết quả tính toán dung lượng mẫu tối thiểu là: $$n = \frac{381}{1 + 381 \times (0{,}1)^2} \approx 79{,}21 \Rightarrow 79\text{ phiếu}$$ Để nâng cao độ tin cậy và đáp ứng quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT (mỗi vị trí trong loại đường phố điều tra tối thiểu 3 phiếu; thị trấn có 8 loại đường phố với 32 vị trí định giá), tác giả mở rộng quy mô khảo sát thực tế lên 120 phiếu điều tra (phân bổ đều 15 phiếu/loại đường phố) đối với các chủ hộ đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng, cán bộ địa chính và các nhà môi giới bất động sản.
• Phương pháp xử lý, phân tích số liệu: Thống kê mô tả, tổng hợp bảng biểu, so sánh giá đất quy định với giá giao dịch thị trường theo từng loại đường phố và vị trí qua các năm.
• Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn sâu ý kiến của các nhà khoa học, chuyên gia định giá và cán bộ quản lý địa phương nhằm nhận định sát thực tế biến động thị trường.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Đặt vấn đề

Tác giả trình bày tính cấp thiết của công tác định giá đất trong nền kinh tế thị trường, phân tích vai trò của đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội và làm rõ bản chất mâu thuẫn của "cơ chế hai giá". Nội dung chương khẳng định việc nghiên cứu biến động giá đất ở tại thị trấn Lương Sơn là đòi hỏi cấp bách phục vụ lộ trình nâng cấp đô thị lên thị xã vào năm 2025. Chương I xác định rõ ràng mục tiêu tổng quát, hai mục tiêu cụ thể và các nhiệm vụ nghiên cứu trọng tâm của đề tài.

Chương II: Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Chương này hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về giá đất, bản chất của địa tô chênh lệch trong chủ nghĩa xã hội, tác động của lãi suất ngân hàng và quan hệ cung - cầu. Tác giả phân tích chuyên sâu 3 nhóm nhân tố cấu thành và chi phối giá bất động sản (tự nhiên, kinh tế, pháp lý - xã hội). Đi sâu vào quy định thể chế, chương tổng hợp 5 phương pháp định giá đất của Luật Đất đai 2013 và hệ thống hóa khung pháp lý định giá đất tại tỉnh Hòa Bình. Theo phân loại đô thị, thị trấn Lương Sơn được xếp là đô thị loại 5 thuộc vùng miền núi. Tỉnh Hòa Bình quy định chia đường phố đô thị từ loại 1 đến loại 8 và phân định tối đa 5 vị trí định giá theo chiều sâu thửa đất (Vị trí 1: sâu từ 0 đến 20m; Vị trí 2: từ trên 20m đến 50m; Vị trí 3: từ trên 50m đến 100m; Vị trí 4: từ trên 100m đến 200m; Vị trí 5: phần diện tích còn lại). Ngoài ra, chương tổng quan khái quát thị trường bất động sản thế giới (Mỹ, Trung Quốc) và các giai đoạn biến động sốt đất, suy giảm thanh khoản tại Việt Nam giai đoạn 2013 - 2022.

Chương III: Vật liệu và phương pháp nghiên cứu

Xác định không gian nghiên cứu tại thị trấn Lương Sơn - địa bàn có Quốc lộ 6A (chiều dài 7 km chạy qua) và Quốc lộ 12B, cách trung tâm Hà Nội 40 km và cách thành phố Hòa Bình 30 km. Đối tượng nghiên cứu giới hạn ở giá đất ở đô thị trong 4 năm (2020 - 2023). Tác giả chi tiết hóa thiết kế nghiên cứu: phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp; quy trình tính toán cỡ mẫu khảo sát sơ cấp theo công thức sai số ngẫu nhiên với $N = 381$ giao dịch, xác định mẫu tối thiểu $n = 79$ và mẫu thực tế 120 phiếu chia đều cho 8 loại đường phố (32 vị trí định giá); các công cụ phân tích thống kê và phương pháp tham vấn chuyên gia.

Chương IV: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương IV trình bày các kết quả thực nghiệm và dữ liệu thống kê then chốt:

• Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: Địa hình thị trấn mang tính chất trung du đồi bát úp lượn sóng nghiêng từ Tây sang Đông, cao độ dưới 25m, bao quanh bởi núi đá vôi. Dân số năm 2023 là 15.956 người; lực lượng lao động trong độ tuổi đạt 8.633 người (7.219 người có việc làm). Kinh tế năm 2023 duy trì tăng trưởng: giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp đạt 389,1 tỷ đồng (102,39% kế hoạch); thương mại - dịch vụ đạt 536,3 tỷ đồng (101,18% kế hoạch); thu ngân sách thị trấn đạt 13.000.000 đồng (đạt 168,99% dự toán).
• Hiện trạng sử dụng đất năm 2023: Tổng diện tích tự nhiên là 225,36 ha. Đất nông nghiệp chiếm 184,30 ha (81,78% diện tích tự nhiên, trong đó đất trồng cây lâu năm chiếm áp đảo với 178,02 ha tương ứng 96,59% đất nông nghiệp; đất lúa chỉ có 5,06 ha). Đất phi nông nghiệp là 40,54 ha (17,98% diện tích tự nhiên, trong đó đất ở tại đô thị ODT là 14,77 ha chiếm 36,43% đất phi nông nghiệp; đất phát triển hạ tầng 17,69 ha chiếm 43,63%). Đất chưa sử dụng còn 0,52 ha (0,23%).
• Phân loại tuyến đường quy định: Địa bàn thị trấn được phân thành 8 loại đường phố. Đường loại 1 gồm đoạn đường Trần Phú (QL6A) từ Km 40+560 (cầu Đồng Bái) đến Km 41+680 (đường La Văn Cầu) và đoạn đường Phạm Văn Đồng. Các tuyến đường giảm dần thứ cấp đến đường loại 8 (các trục đường thuộc xóm Mòng và xóm Đồng Bái).
• Biến động giá đất ở theo quy định: Bảng giá đất của UBND tỉnh Hòa Bình (Quyết định 57/2019/QĐ-UBND và Quyết định 48/2021/QĐ-UBND) quy định giá đất cao nhất ở Vị trí 1 đường loại 1 là 11.000.000 đồng/m², giảm dần xuống Vị trí 4 đường loại 1 (giá vị trí 1 gấp khoảng 3,7 lần vị trí 4). Giá Vị trí 1 đường loại 1 cao gấp 8,15 lần so với Vị trí 1 của đường loại 8 (1.350.000 đồng/m²).
• Biến động giá đất ở trên thị trường và mức độ chênh lệch giai đoạn 2020 - 2022:
  • Năm 2020: Giá thị trường cao nhất tại Vị trí 1 đường loại 1 đạt 62.909.000 đồng/m² (gấp 5,64 lần giá nhà nước quy định 11.000.000 đồng/m²); thấp nhất tại Vị trí 4 đường loại 8 là 652.000 đồng/m². Chênh lệch tại Vị trí 1 giữa giá thị trường và giá quy định dao động từ 1,48 lần (đường loại 8) đến 5,64 lần (đường loại 1).
  • Năm 2021: Thị trường bất động sản sôi động đẩy giá đất tăng cao. Giá thị trường Vị trí 1 đường loại 1 đạt 65.727.000 đồng/m² (gấp 5,91 lần giá quy định). Mức chênh lệch tại Vị trí 1 dao động từ 1,70 lần (đường loại 8) đến 5,91 lần (đường loại 1).
  • Năm 2022: Đạt đỉnh điểm biến động giá. Giá thị trường Vị trí 1 đường loại 1 chạm mức 70.091.000 đồng/m² (gấp 6,36 lần giá quy định). Các đường phố khác cũng tăng mạnh: đường loại 2 đạt 45.136.000 đồng/m² (gấp 4,55 lần); đường loại 3 đạt 35.750.000 đồng/m²; đường loại 4 đạt 27.118.000 đồng/m² (gấp 4,91 lần); đường loại 5 đạt 21.966.000 đồng/m² (gấp 4,77 lần); đường loại 6 đạt 10.273.000 đồng/m² (gấp 4,55 lần); đường loại 7 đạt 5.782.000 đồng/m² (gấp 2,70 lần); đường loại 8 đạt 2.425.000 đồng/m² (gấp 1,93 lần).
• Đánh giá chung và đề xuất giải pháp: Tác giả đánh giá bảng giá đất nhà nước chưa theo kịp biến động thị trường; đề xuất các nhóm giải pháp hoàn thiện công tác quản lý giá đất ở đô thị, nâng cao chất lượng cập nhật cơ sở dữ liệu giá đất và kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Chương V: Kết luận và kiến nghị

Tổng kết toàn bộ kết quả phân tích về thực trạng sử dụng đất, khoảng cách chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường trên 8 loại đường phố. Khóa luận đưa ra các kiến nghị đối với UBND tỉnh Hòa Bình, Sở Tài nguyên và Môi trường cùng UBND huyện Lương Sơn trong việc điều chỉnh bảng giá đất định kỳ sát với thị trường, hoàn thiện hệ thống thông tin địa chính và tăng cường thanh tra, kiểm tra giao dịch quyền sử dụng đất.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã định lượng hóa mức độ chênh lệch giữa giá đất nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường tại thị trấn Lương Sơn. Dữ liệu khảo sát thực tế tại Vị trí 1 của 8 loại đường phố trong giai đoạn 2020 - 2022 được tổng hợp chi tiết trong bảng dưới đây:

STT	Phân loại đường phố	Giá đất quy định tại VT1 (nghìn đồng/m²)	Giá thị trường năm 2020 (nghìn đồng/m²)	Chênh lệch 2020 (Lần)	Giá thị trường năm 2021 (nghìn đồng/m²)	Chênh lệch 2021 (Lần)	Giá thị trường năm 2022 (nghìn đồng/m²)	Chênh lệch 2022 (Lần)
1	Đường phố loại 1	11.000	62.909	5,64	65.727	5,91	70.091	6,36
2	Đường phố loại 2	9.450	40.899	4,04	42.394	4,24	45.136	4,55
3	Đường phố loại 3	8.200	30.500	3,41	32.125	3,69	35.750	-
4	Đường phố loại 4	5.450	23.064	4,18	25.591	4,55	27.118	4,91
5	Đường phố loại 5	4.250	15.261	3,41	18.114	4,09	21.966	4,77
6	Đường phố loại 6	2.000	7.389	3,32	8.782	3,86	10.273	4,55
7	Đường phố loại 7	2.220	3.155	1,75	4.617	2,45	5.782	2,70
8	Đường phố loại 8	1.350	2.096	1,48	2.261	1,70	2.425	1,93

Các kết quả và đóng góp chính của công trình gồm:

• Làm rõ sự biến động liên tục qua các năm: Giá đất ở trên thị trường tại tất cả các tuyến đường có xu hướng tăng đều đặn qua các năm từ 2020 đến 2022. Tại trục đường chính loại 1 (đoạn Quốc lộ 6A), giá thị trường tăng từ 62.909.000 đồng/m² (năm 2020) lên 65.727.000 đồng/m² (năm 2021) và đạt 70.091.000 đồng/m² (năm 2022).
• Đo lường độ lệch giá: Xác định biên độ chênh lệch rất lớn giữa giá quy định và giá thị trường. Mức chênh lệch tại Vị trí 1 đường loại 1 liên tục gia tăng: từ 5,64 lần năm 2020 lên 5,91 lần năm 2021 và đạt đỉnh 6,36 lần vào năm 2022. Mức độ chênh lệch có xu hướng giảm dần khi chuyển từ đường loại 1 về đường loại 8 (năm 2022, đường loại 8 chênh lệch 1,93 lần).
• Phát hiện quy luật biến động không gian: Giá đất biến động theo khoảng cách tiếp cận trục Quốc lộ 6A và vị trí mặt tiền; giá đất ở Vị trí 1 luôn cao gấp từ 3 đến 4 lần so với Vị trí 4 trong cùng một tuyến đường do lợi thế kết hợp kinh doanh thương mại và dịch vụ.
• Hệ thống giải pháp đề xuất: Tác giả kiến nghị các biện pháp cụ thể nhằm tăng cường quản lý giá đất tại địa phương, bao gồm điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) linh hoạt theo từng năm, xây dựng cơ chế giám sát hợp đồng chuyển nhượng thực tế qua ngân hàng để chống thất thu thuế, và đẩy nhanh tiến độ số hóa bản đồ giá đất phục vụ quy hoạch thị xã Lương Sơn.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận còn một số hạn chế căn cứ trên phạm vi và dữ liệu thực tế:

• Dung lượng mẫu và đặc thù địa bàn: Mẫu điều tra thực tế dừng lại ở 120 phiếu trên tổng số 381 giao dịch tại địa bàn đô thị miền núi, chưa bao quát được toàn diện các giao dịch ngầm hoặc chuyển nhượng qua hình thức ủy quyền không công chứng.
• Tâm lý khai báo thông tin: Việc thu thập giá chuyển nhượng thực tế gặp rào cản do tâm lý người dân thường khai thấp giá trị giao dịch trên hợp đồng công chứng để giảm tiền thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, khiến số liệu điều tra phỏng vấn phụ thuộc nhiều vào tính trung thực của người trả lời.
• Giới hạn loại đất: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu biến động giá đất ở đô thị (ODT), chưa mở rộng phân tích biến động giá của đất trồng cây lâu năm, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp - những loại đất có tỷ lệ chuyển đổi mục đích sử dụng cao tại Lương Sơn trong thời kỳ đô thị hóa.

Hướng nghiên cứu mở rộng:

• Mở rộng phân tích các yếu tố tác động định lượng bằng mô hình kinh tế lượng (hồi quy đa biến hoặc mô hình định giá hưởng lạc Hedonic Price Model) để lượng hóa chính xác tỷ lệ đóng góp của từng yếu tố hạ tầng, pháp lý và phong thủy đến giá đất.
• Mở rộng không gian nghiên cứu sang các xã lân cận chuẩn bị sáp nhập hoặc nâng cấp lên phường khi huyện Lương Sơn thành lập thị xã.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên và học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế tài nguyên, Bất động sản: Tham khảo phương pháp thiết kế nghiên cứu khảo sát giá đất thực tế, cách áp dụng công thức xác định cỡ mẫu Yamane/Slovin trên số lượng giao dịch chuyển nhượng cụ thể, và phương pháp phân bổ mẫu khảo sát theo vị trí quy định của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
• Cán bộ quản lý đất đai và cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lương Sơn, UBND thị trấn Lương Sơn có thể khai thác hệ thống dữ liệu điều tra thực nghiệm để làm căn cứ tham mưu xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm và xây dựng bảng giá đất giai đoạn tiếp theo.
• Tổ chức tư vấn định giá đất và nhà đầu tư bất động sản: Khai thác bức tranh biến động giá đất ở thực tế theo 8 loại đường và các vị trí cụ thể để thẩm định giá trị tài sản bảo đảm, dự phóng chi phí giải phóng mặt bằng và lập dự án đầu tư trên địa bàn.

Câu hỏi thường gặp

1. Căn cứ nào để tác giả lựa chọn dung lượng mẫu 120 phiếu điều tra trong nghiên cứu?

Theo số liệu từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Lương Sơn, trong giai đoạn 2020 - 2023 có tổng cộng 381 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thị trấn Lương Sơn ($N = 381$). Với sai số chọn mẫu cho phép $e = 10%$ ($0{,}1$) đối với địa bàn thị trấn miền núi, công thức tính mẫu ngẫu nhiên: $$n = \frac{N}{1 + N(e)^2}$$ cho ra cỡ mẫu tối thiểu là 79 phiếu. Tuy nhiên, căn cứ hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT yêu cầu mỗi vị trí định giá phải điều tra tối thiểu 3 phiếu. Thị trấn Lương Sơn có 8 loại đường phố với 32 vị trí định giá ($32 \times 3 = 96$ phiếu tối thiểu), tác giả đã quyết định mở rộng khảo sát thực tế lên 120 phiếu (phân bổ đều 15 phiếu cho mỗi loại đường phố) để đảm bảo độ tin cậy khoa học.

2. Sự chênh lệch giữa giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất giao dịch trên thị trường tại thị trấn Lương Sơn năm 2022 là bao nhiêu?

Năm 2022 ghi nhận mức chênh lệch rất lớn giữa hai loại giá. Tại Vị trí 1 của đường loại 1 (trục đường Trần Phú - Quốc lộ 6A), giá quy định là 11.000.000 đồng/m² trong khi giá thị trường khảo sát đạt 70.091.000 đồng/m², tương ứng mức chênh lệch 6,36 lần. Ở các loại đường khác, mức chênh lệch tại Vị trí 1 lần lượt là: đường loại 2 gấp 4,55 lần (45.136.000 đồng/m² so với 9.450.000 đồng/m²); đường loại 4 gấp 4,91 lần (27.118.000 đồng/m² so với 5.450.000 đồng/m²); đường loại 5 gấp 4,77 lần; đường loại 6 gấp 4,55 lần; đường loại 7 gấp 2,70 lần; và thấp nhất tại đường loại 8 gấp 1,93 lần (2.425.000 đồng/m² so với 1.350.000 đồng/m²).

3. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Lương Sơn năm 2023 có đặc điểm gì nổi bật?

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2023 của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lương Sơn, tổng diện tích tự nhiên của thị trấn là 225,36 ha. Đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn nhất với 184,30 ha (81,78% diện tích tự nhiên), trong đó chủ yếu là đất trồng cây lâu năm với 178,02 ha (chiếm tới 96,59% đất nông nghiệp), đất trồng lúa chỉ còn 5,06 ha (2,74%). Đất phi nông nghiệp có 40,54 ha (chiếm 17,98% diện tích tự nhiên), trong đó đất phát triển hạ tầng chiếm 17,69 ha (43,63% đất phi nông nghiệp) và đất ở tại đô thị (ODT) có diện tích 14,77 ha (chiếm 36,43% đất phi nông nghiệp). Đất chưa sử dụng còn 0,52 ha (0,23%).

4. Địa bàn thị trấn Lương Sơn được phân chia thành bao nhiêu loại đường phố và vị trí định giá đất?

Theo Quyết định số 48/2021/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hòa Bình và Quyết định số 4105/QĐ-UBND của UBND huyện Lương Sơn, thị trấn Lương Sơn được chia thành 8 loại đường phố. Tuyến có giá trị thương mại cao nhất là đường loại 1 (đoạn đường Trần Phú trên Quốc lộ 6A từ cầu Đồng Bái đến đường La Văn Cầu và đoạn đường Phạm Văn Đồng mặt cắt 27m); đường loại 8 là các trục đường còn lại thuộc xóm Mòng và xóm Đồng Bái. Mỗi tuyến đường được phân định tối đa 5 vị trí định giá theo chiều sâu thửa đất (từ mặt tiền giáp đường đến các lớp sâu tiếp theo từ 20m, 50m, 100m trở lên), trong đó nghiên cứu thực nghiệm khảo sát tập trung tại 4 vị trí chính (VT1 đến VT4).

5. Yếu tố nào tạo nên lực đẩy chính khiến giá đất thị trường tại thị trấn Lương Sơn tăng mạnh giai đoạn 2020 - 2022?

Giá đất ở thị trường tăng mạnh do tổng hòa các nguyên nhân: vị trí cửa ngõ tiếp giáp Thủ đô Hà Nội qua trục Quốc lộ 6A (chạy qua thị trấn 7 km) và Quốc lộ 12B; mục tiêu quy hoạch toàn huyện Lương Sơn đạt tiêu chí đô thị loại IV và thành lập thị xã vào năm 2025; sự tập trung của các khu - cụm công nghiệp, trung tâm thương mại Đông Dương và chợ trung tâm; khả năng khai thác thương mại dịch vụ cao của các thửa đất mặt đường chính kết hợp với dòng vốn đầu cơ bất động sản từ các đô thị lớn đổ về thị trường vùng ven trong giai đoạn 2020 - 2021.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Quách Thế Anh đã phản ánh toàn diện tình hình biến động giá đất ở đô thị tại thị trấn Lương Sơn giai đoạn 2020 - 2023 thông qua nguồn dữ liệu điều tra thực nghiệm 120 phiếu trên 8 loại đường phố. Kết quả nghiên cứu chứng minh sự chênh lệch lớn giữa bảng giá đất nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường (năm 2022 ghi nhận mức chênh lệch từ 1,93 đến 6,36 lần tại Vị trí 1), đồng thời chỉ ra tính quy luật phân hóa giá trị theo cấp loại đường giao thông và vị trí chiều sâu thửa đất. Công trình là căn cứ thực tiễn có giá trị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai, xây dựng bảng giá đất sát thị trường và hỗ trợ định hướng phát triển hạ tầng đô thị cho địa phương trong lộ trình lên thị xã.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1, LĐĐ 2013). Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định. Đặc biệt, thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại "cơ chế 2 giá". Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án.

Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Tuy nhiên, sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này đã gây ra nhiều hệ lụy khác nhau như khiếu kiện, tham nhũng…(Nguyễn Thế Chinh, 2011). Cơ sở của việc hình thành giá đất Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động - sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu (Trịnh Hữu Liên và cs. * Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất.

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác 3 về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. * Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi. Vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.

Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. * Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn hảo, giá cả hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng giữa quan hệ cung cầu. Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động.

Nếu yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng. Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu. Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài.

Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường rất ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối.