Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Thái Bình là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội của tỉnh Thái Bình, giữ vai trò một trong sáu đô thị trung tâm của vùng duyên hải Bắc Bộ. Với tổng diện tích đất tự nhiên là 6.806,13 ha, địa bàn thành phố có cơ cấu sử dụng đất gồm 3.480,67 ha đất nông nghiệp (chiếm 51,14%), 3.296,10 ha đất phi nông nghiệp (chiếm 48,43%) và 29,36 ha đất chưa sử dụng (chiếm 0,43%). Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, quy mô kinh tế địa phương đạt mức tăng trưởng ấn tượng với tổng giá trị sản xuất năm 2016 ước đạt 22.425,1 tỷ đồng (tăng 11,7% so với năm 2015), kéo theo nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng vọt. Trong giai đoạn 2011 - 2015, toàn thành phố đã có 15 dự án phát triển đô thị và hạ tầng kỹ thuật được triển khai theo quy hoạch sử dụng đất.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là giải quyết bài toán mâu thuẫn giữa việc triển khai các dự án quy hoạch và sự biến động phức tạp của giá đất trên thị trường so với khung giá quy định của Nhà nước. Mục tiêu cụ thể của công trình nhằm làm rõ mức độ tác động của việc thực hiện dự án theo quy hoạch đến giá đất trên cả hai phương diện không gian và thời gian, đồng thời đề xuất hệ thống giải pháp hạn chế các bất cập về tài chính đất đai. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào chuỗi dữ liệu giá đất giai đoạn 2010 - 2016 tại hai công trình đại diện: Dự án Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, công trình nhà phố Shop-House tại phường Đề Thám (vốn tư nhân) và Dự án Khu phố 3, 4 thuộc Khu đô thị mới Trần Hưng Đạo tại phường Trần Hưng Đạo (vốn Nhà nước). Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn trong việc hỗ trợ các nhà quản lý hoàn thiện chính sách định giá đất, giảm thiểu thất thoát ngân sách và bảo đảm hài hòa lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết quy hoạch sử dụng đất theo định nghĩa của Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hợp Quốc (FAO, 1995) và quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, xác định quy hoạch là công cụ phân bổ và khoanh vùng không gian sử dụng đất đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Về mặt kinh tế học đất đai, tác giả kết hợp hệ thống lý thuyết giá trị quyền sử dụng đất với các nguyên tắc định giá cốt lõi: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc thu nhập, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc cạnh tranh cung cầu.

Bên cạnh đó, nghiên cứu tham chiếu mô hình ranh giới phát triển đô thị (UGB) tại thành phố Portland, tiểu bang Oregon của William K. Jaeger và Andrew J. Plantinga (2009), cùng nghiên cứu thực nghiệm của Michael Buxton (2010) tại thành phố Melbourne (Australia) trên 59.146 thửa đất để làm rõ cơ chế phân hóa giá đất giữa khu vực trong và ngoài ranh giới quy hoạch. Đồng thời, mô hình kinh tế lượng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ven đô của Lê Khương Ninh (2011) với biến kiểm soát quy hoạch treo và kỳ vọng giá trên cỡ mẫu 1.860 hộ gia đình cũng được kế thừa để phân tích thực trạng tại Việt Nam. Ba khái niệm chủ chốt xuyên suốt đề tài gồm: giá đất nhà nước quy định theo Nghị định 104/2014/NĐ-CP, giá thị trường tự do và hiệu ứng lan tỏa hạ tầng đô thị.

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các phân tích định lượng và định tính, đề tài sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp gồm các Báo cáo thống kê kinh tế - xã hội, Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Bình ban hành ngày 01 tháng 01 hàng năm giai đoạn 2010 - 2016, cùng hệ thống văn bản pháp lý như Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Nguồn dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp điều tra bảng hỏi với tổng cỡ mẫu là 200 phiếu, phân bổ đồng đều 100 phiếu cho mỗi dự án nghiên cứu.

Phương pháp chọn mẫu phân tầng kết hợp ngẫu nhiên được áp dụng thông qua hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trúng đấu giá tại Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Thái Bình. Đối tượng khảo sát bao gồm các hộ dân có đất nằm trực tiếp trong ranh giới dự án (phường Đề Thám, phường Trần Hưng Đạo) và các khu vực đối chứng phụ cận ngoài ranh giới (phường Quang Trung, Lê Hồng Phong, Tiền Phong). Phương pháp phân tích thống kê mô tả và phương pháp so sánh chuỗi thời gian (lấy năm bắt đầu phê duyệt quy hoạch làm mốc cơ sở) được lựa chọn nhằm bóc tách chính xác tỷ lệ tăng giá thuần túy do tác động của hạ tầng dự án, loại bỏ các nhiễu số liệu từ lạm phát tự nhiên của thị trường. Quá trình thu thập và xử lý toàn bộ dữ liệu được tiến hành từ tháng 3/2016 đến tháng 3/2017.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, việc phê duyệt và thực hiện dự án theo quy hoạch tạo ra bước nhảy vọt về giá đất quy định của Nhà nước. Tại Dự án Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, công trình nhà phố Shop-House (diện tích 12.236,2 m2 do Tập đoàn Vingroup đầu tư), giá đất nông nghiệp theo quy định năm 2014 là 42.000 đồng/m2. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng vào năm 2015, giá đất ở quy định đã tăng vọt lên mức 7,0 triệu đồng/m2 và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đạt 4,0 triệu đồng/m2. Trong giai đoạn 2015 - 2016, giá đất ở tiếp tục tăng lên mức 8,0 triệu đồng/m2 (tăng 14,28%), trong khi vùng ngoài dự án chỉ tăng từ 4,5 lên 5,0 triệu đồng/m2 (tăng 11,11%).

Thứ hai, đối với Dự án Khu phố 3, 4 - Khu đô thị mới Trần Hưng Đạo (diện tích 87.105 m2 theo Quyết định số 2909/QĐ-UB), giá đất ở quy định trong vùng dự án dao động từ 14,0 đến 16,0 triệu đồng/m2, ghi nhận mức tăng trưởng 57,14% trong giai đoạn nghiên cứu. Ngược lại, giá đất ở khu vực liền kề ngoài ranh giới dự án chỉ biến động từ 7,5 đến 8,5 triệu đồng/m2, tương ứng với tỷ lệ tăng 10,24%.

Thứ ba, trên thị trường tự do, tốc độ tăng giá đất thực tế tại các vùng quy hoạch vượt xa mức tăng trưởng bình quân của khu vực. Giai đoạn 2014 - 2016, giá đất ở thị trường trong vùng dự án Shop-House Đề Thám tăng trưởng trung bình 34,44%/năm, cao hơn nhiều so với mức tăng 20,18%/năm của khu vực ngoài dự án; giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nội bộ dự án tăng bình quân 22,06%/năm. Tại Khu đô thị mới Trần Hưng Đạo, giá đất ở thị trường trong ranh giới dự án tăng bình quân 25,55%/năm so với 21,18%/năm ở vùng ngoài dự án; giá đất nông nghiệp trước khi thu hồi trong vùng dự án cũng tăng 12,40%/năm, cao hơn mức 9,14%/năm của đất nông nghiệp ngoại vi.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến sự phân hóa giá đất mạnh mẽ xuất phát từ việc hoàn thiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Khi dự án được quy hoạch, các tuyến đường giao thông kết nối, hệ thống cấp thoát nước, vỉa hè và công viên cây xanh được đầu tư bài bản, trực tiếp nâng cao khả năng sinh lợi và hiệu quả thương mại của từng mét vuông đất. Thêm vào đó, hiệu ứng tâm lý thị trường và kỳ vọng sinh lời cao từ các nhà đầu tư lớn đã đẩy mức thanh khoản và giá giao dịch thực tế lên cao đột biến.

Kết quả này hoàn toàn tương thích với các kết luận của William K. Jaeger và Andrew J. Plantinga (2009) khi chứng minh ranh giới phát triển đô thị làm chênh lệch giá đất nội - ngoại khu lên tới hơn 100.000 USD/mẫu Anh tại Hoa Kỳ. Đồng thời, nghiên cứu cũng củng cố luận điểm của Lê Khương Ninh (2011) về vai trò của minh bạch thông tin quy hoạch nhằm triệt tiêu các cơn sốt đất ảo. Toàn bộ các tương quan này có thể được mô hình hóa trực quan qua bảng ma trận biến động giá theo không gian và biểu đồ cột kép so sánh tốc độ tăng trưởng giá đất giữa khu vực trong và ngoài quy hoạch theo chuỗi thời gian 2010 - 2016.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên các bằng chứng định lượng từ thực tiễn thành phố Thái Bình, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm nhằm hạn chế bất cập về giá đất và nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch:

Thứ nhất, nâng cao chất lượng lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất. Ủy ban nhân dân thành phố Thái Bình cần chủ trì tích hợp chặt chẽ quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng và phát triển giao thông đô thị giai đoạn 2018 - 2025. Cần đặt chỉ tiêu phân bổ quỹ đất dành cho giao thông đô thị đạt mức tối thiểu 20% - 25% tổng diện tích đất xây dựng (thay vì mức dưới 13% như giai đoạn trước), bảo đảm hạ tầng kỹ thuật đi trước một bước nhằm tối ưu hóa giá trị gia tăng của đất đai sau quy hoạch.

Thứ hai, hoàn thiện cơ chế xác định giá đất và điều chỉnh bảng giá đất. Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Tài chính xây dựng phương pháp định giá đất thặng dư và so sánh trực tiếp linh hoạt, rút ngắn chu kỳ rà soát bảng giá đất từ 5 năm/lần xuống cập nhật định kỳ khi giá thị trường biến động từ 20% trở lên theo đúng tinh thần của Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Mục tiêu đưa giá đất quy định đạt ngưỡng 75% - 85% giá giao dịch thực tế trên thị trường nhằm đảm bảo công bằng trong bồi thường giải phóng mặt bằng.

Thứ ba, công khai minh bạch thông tin quy hoạch và đa dạng hóa nguồn lực đầu tư. Sở Thông tin và Truyền thông cùng các cơ quan chức năng cần thiết lập cổng thông tin điện tử công khai 100% đồ án quy hoạch chi tiết, tiến độ triển khai các dự án có vốn ODA, FDI và vốn tư nhân. Giải pháp này giúp ngăn ngừa triệt để tình trạng đầu cơ trục lợi và hiện tượng thao túng giá đất cục bộ.

Thứ tư, tăng cường sự tham gia và giám sát của cộng đồng dân cư. Ủy ban Mặt trận Tổ quốc các cấp và chính quyền phường, xã cần tổ chức lấy ý kiến đóng góp của người dân với tỷ lệ tham vấn đạt tối thiểu 90% số hộ bị ảnh hưởng trước khi phê duyệt dự án. Đồng thời, kiên quyết xử lý, hủy bỏ các dự án không triển khai sau 3 năm theo quy định tại Điều 29 Luật Đất đai năm 2013 để loại trừ triệt để tình trạng quy hoạch treo gây thiệt hại kinh tế cho người dân.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị thực tiễn và tính học thuật ứng dụng cao cho nhiều nhóm đối tượng:

  • Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên, môi trường và tài chính: Lãnh đạo và chuyên viên thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Bình có thể sử dụng dữ liệu thực chứng của 2 dự án làm căn cứ xây dựng bảng giá đất, tính tiền sử dụng đất sát thực tế và thiết lập chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tối ưu.
  • Các nhà đầu tư phát triển bất động sản và doanh nghiệp hạ tầng: Doanh nghiệp có thêm góc nhìn phân tích định lượng về hệ số sinh lời, biến động giá đất ở và đất sản xuất kinh doanh theo từng giai đoạn dự án, từ đó lập bài toán tài chính tiền khả thi chuẩn xác cho các dự án thương mại và khu đô thị mới.
  • Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành: Các nhà nghiên cứu thuộc ngành Quản lý đất đai, Kinh tế phát triển, Quy hoạch đô thị tại các cơ sở đào tạo có thể kế thừa khung phương pháp điều tra 200 mẫu và mô hình phân tích so sánh không gian - thời gian làm tài liệu tham khảo giảng dạy và phát triển các đề tài luận văn chuyên sâu.
  • Các tổ chức thẩm định giá độc lập và chuyên viên môi giới: Đơn vị tư vấn có thể áp dụng các phát hiện về biên độ tăng giá đất nông nghiệp (11,96% - 12,40%/năm) và đất ở (25,55% - 34,44%/năm) để hiệu chỉnh các hệ số vị trí và thời gian trong quá trình định giá bất động sản thực tế.

Câu hỏi thường gặp

Việc phê duyệt dự án quy hoạch tác động thế nào đến giá đất do Nhà nước quy định? Khi dự án được phê duyệt và chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp, bảng giá đất quy định của Nhà nước tăng từ vài chục đến hàng trăm lần. Điển hình tại dự án Shop-House Đề Thám, giá đất nông nghiệp từ 42.000 đồng/m2 năm 2014 đã tăng lên mức 7,0 triệu đồng/m2 đất ở vào năm 2015.

Tại sao giá đất ở thực tế trong vùng dự án luôn tăng nhanh hơn vùng lân cận ngoài dự án? Khu vực bên trong dự án được đầu tư hoàn thiện đồng bộ về giao thông, chiếu sáng, cấp thoát nước và không gian thương mại. Tại khu đô thị Trần Hưng Đạo, giá đất ở thị trường nội khu tăng tới 25,55%/năm, cao hơn mức 21,18%/năm của vùng phụ cận do lợi thế trực tiếp về công năng sử dụng và khả năng kinh doanh vượt trội.

Quy hoạch treo gây ra những hệ lụy gì đối với giá trị bất động sản? Quy hoạch treo làm đóng băng quyền chuyển nhượng chính thức, hạn chế quyền xây dựng, cải tạo nhà ở của người dân, khiến giá trị giao dịch thực tế bị sụt giảm nghiêm trọng. Theo quy định pháp luật, các khu đất sau 3 năm công bố kế hoạch thu hồi mà không thực hiện phải được điều chỉnh hoặc hủy bỏ để bảo vệ quyền lợi người dân.

Có sự khác biệt nào về biến động giá đất giữa dự án vốn tư nhân và dự án vốn Nhà nước? Dự án vốn tư nhân như Vincom Shophouse (quy mô 12.236,2 m2) có tiến độ thực hiện nhanh (khoảng 2 năm), tạo lực đẩy giá đất ở tăng đột biến tới 34,44%/năm. Dự án vốn Nhà nước như Khu đô thị Trần Hưng Đạo (quy mô 87.105 m2) có chu kỳ hoàn thành dài hơn, mức độ tăng giá ổn định và bền vững ở mức 25,55%/năm.

Phương pháp định giá nào mang lại độ chính xác cao nhất cho đất đô thị sau quy hoạch? Phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp thặng dư là lựa chọn tối ưu. Phương pháp thặng dư cho phép ước tính tổng doanh thu phát triển giả định sau khi trừ đi toàn bộ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, phản ánh chính xác tiềm năng sinh lợi thực tế của thửa đất được quy hoạch.

Kết luận

  • Luận văn đã chứng minh thực chứng rằng việc thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng đất là nguyên nhân chủ yếu thúc đẩy giá đất thị trường tăng mạnh với biên độ từ 25,55% đến 34,44%/năm tại thành phố Thái Bình giai đoạn 2010 - 2016.
  • Nghiên cứu làm rõ quy luật phân hóa không gian khi tốc độ tăng giá đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong ranh giới dự án luôn cao gấp 1,2 đến 1,7 lần so với các khu vực phụ cận bên ngoài.
  • Đóng góp khoa học cốt lõi của đề tài là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu định lượng so sánh giữa 2 hình thức dự án có vốn đầu tư tư nhân và vốn đầu tư Nhà nước, cung cấp luận cứ vững chắc cho công tác quản lý tài chính đất đai.
  • Kế hoạch triển khai tiếp theo đòi hỏi chính quyền địa phương hoàn thiện bảng giá đất tiệm cận thị trường, cập nhật dữ liệu khi thị trường biến động trên 20% và công khai minh bạch 100% hồ sơ quy hoạch chi tiết.
  • Các cấp quản lý cần khẩn trương áp dụng đồng bộ các giải pháp về quy hoạch, cơ chế chính sách, huy động vốn và tăng cường giám sát cộng đồng nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển đô thị bền vững.