CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TRUYỀN THÔNG MARKETING 1. Khái niệm chung về BĐS 1. Khái niệm về BĐS Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có 3 khái niệm như sau: Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như thế nào được coi là BĐS Khái niệm 2: BĐS là đất, nhà và các công trình khác xây trên đất. Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: Coi những vật không di dời được đó là đất và nhà.
-> khái niệm này tách nhà khỏi đất Khái niệm 3: Theo bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ ngh ĩa Việt Nam, tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định. Khái niệm thứ 3 có 3 ưu điểm: Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời là yếu tố số một. Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: Nhà xây trên đất, xây dưng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi trong BĐS thì có tài sản cố định. Ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thủy, máy bay, máy móc thiết bị,…) là vật có thể di dời được tuy nhiên nó không phải là BĐS.
BĐS chỉ bao Trần Thị Phương Lớp: K14QTMKA Khóa luận tốt nghiệp 4 Học viện Ngân hàng gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi. Nói chung BĐS là đất là các công trình kiến trúc đã xây dựng trên đó. Đặc điểm của BĐS 1. Tính cá biệt và tính khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính các biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai do diện tích bề mặt trái đất là có hạn chế. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích của từng vùng miền, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ,… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau.
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích các nhân,…. Tình bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và các công trình xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính lâu bền của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho người sử dụng. trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến Trần Thị Phương Lớp: K14QTMKA Khóa luận tốt nghiệp 5 Học viện Ngân hàng hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích cao hơn phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm,…. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng và nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của một BĐS khác.
Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị và giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này là tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của các BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Tính thích ứng Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuốc vào năng lực quản lý Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Dó đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. Trần Thị Phương Lớp: K14QTMKA Khóa luận tốt nghiệp 6 Học viện Ngân hàng 1.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Hàng hóa BĐS chịu dự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,…. Chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
Phân loại BĐS Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân loại ra thành ba loại: BĐS đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. BĐS đầu tư xây dựng: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,… Trong đó BĐS đầu tư xây dựng thì nhó BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước cũng như sự phát triển đô thị bền vững. nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS.
BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuốc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…. BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc điểm của loại BĐS nàu là khả năng tham gia vào thị trường rất thấp, Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết đảm bảo cho việc xây dựng cơ chế chính sách và quản lý thị trường BĐS phù hợp. Trần Thị Phương Lớp: K14QTMKA Khóa luận tốt nghiệp 7 Học viện Ngân hàng 1. Thị trường BĐS 1.
Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS 1. Khái niệm về thị trường Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hóa. Thừa nhận sản xuất hàng hóa không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường. Khái niệm cổ điển cho rằng: Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa.
Theo khái niệm này người ta đồng nhất thị trường với chợ và những điểm mua bán hàng hóa cụ thể. Trong khi hiện đại ít dùng khái niệm này. Theo quan điểm hiện đại: Có rất nhiều quan điểm, theo sự tương tác giữa người mua và người bán trên thị trường người ta cho rằng: Thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hóa mua bán. Quan điểm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời gian và một địa điểm cụ thể.
Theo nội dung: Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực, bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ. Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua hoặc là hai lực lượng cơ bản trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố Cung - Cầu của thị trường, trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hóa và dịch vụ được tính bằng tiền.
Thị trường BĐS Một số khái niệm về thị trường BĐS. Khái niệm 1:Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và mục đích gì. Trần Thị Phương Lớp: K14QTMKA Khóa luận tốt nghiệp 8 Học viện Ngân hàng Khái niệm 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và dịch chuyển giá trị của hoàng hóa BĐS Khái niệm 3: Thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS .