Chương 1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
3 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về quyền của ngƣời sử dụng đất 1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu 1.1 Quyền sở hữu Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt quan trọng. Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp người đông thì ruộng đất càng là tài sản quý hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước.
Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu chiếm hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai quốc gia. Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” [15]. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng,.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản [2]. - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau.
Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSD đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [2]. - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền 4 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [2].2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo Điều 5, 6, 7 của Luật Đất đai 2003 sửa đổi đã quy định về chế độ “Sở hữu đất đai”, “Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ những quyền năng của một chủ thể sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt [3]. Điều 19 Hiến pháp năm 1980, điều 17 Hiến pháp năm 1992 và Điều 1 Luật Đất đai năm 1993, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi đã quy định: Toàn bộ vốn đất nằm trên lãnh thổ Việt Nam, trên đất liền hay các hải đảo và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Trên cơ sở đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã ra đời.
Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở hữu đối với đất đai mà trong đó toàn dân là chủ thể nhưng toàn thể nhân dân không thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua một chủ thể đại diện cho mình, chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân, lợi ích của Nhà nước cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp nhân dân lao động. Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước. Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở 5 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát, đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai.để nắm được biến động đất đai qua các thời kỳ. Tuy nhiên, quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp, cụ thể với từng mảnh đất nhất định được xác định rõ diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng.
Trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền chiếm hữu sử dụng đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn và trọn vẹn [2]. Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vi giao đất, cho thuê đất.đánh thuế việc chuyển QSD đất.Nhà nước không mất đi QSD khi giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng.
Cũng như quyền chiếm hữu, QSD đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trong phạm vi cả nước. Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi không gian, thời gian và mục đích sử dụng [2]. Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận pháp lý của đất đai. Trước đây, quyền này không được thể hiện rõ ràng trong các Luật Đất đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung của chế độ quản lý Nhà nước về đất đai.
Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước về đất đai không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một số nội dung có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này. Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai [2]. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, đây là nguyên tắc cơ bản nhất của ngành luật đất đai. Điều này có nghĩa là toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước chỉ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thực 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com hiện các quyền của chủ sở hữu chứ không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khác.
Với tư cách là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có trọn vẹn các quyền năng của một chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Như vậy, ở Việt Nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu với chủ sử dụng trong quan hệ đất đai. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai (quyền đặc trưng của chủ sở hữu) thông qua các hành vi sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất Theo Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả.
Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSD đất của người sử dụng [11]. Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Từ đây xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất”. Vậy quyền sử dụng đất là gì? Theo các nhà khoa học pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất được hiểu trên hai phương diện: - Phương diện chủ quan: Theo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. 7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai. Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “.