phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu. Chƣơng 2: Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 1.
Quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của mỗi Quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Trên thế giới, quản lý đất đai ở các nƣớc khác nhau do chế độ chính trị, xã hội khác nhau, nhƣng đều bao gồm các thành phần chủ yếu là: chính sách, quản lý, hệ thống thông tin và bộ máy tổ chức quản lý đất đai. Ở đây, quản lý đất đai cũng có nhiều hình thức [2]: Các nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng phát triển, đất đai thuộc sở hữu tƣ nhân và có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác nhƣ: Sở hữu của Nhà nƣớc, sở hữu của tập thể, sở hữu của cộng đồng…, vì có nhiều sự quản lý nhƣ vậy nên đất đai đƣợc mua bán nhƣ một loại hàng hóa, mặc dù có những đặc điểm riêng so với các hàng hóa khác. Tại các nền kinh tế này, thị trƣờng đất đai hoạt động mạnh và trở thành bộ phận trọng yếu của thị trƣờng bất động sản.
Tại Việt Nam, Điều 12 Hiến pháp năm 1946 quy định: “ Quyền tƣ hữu tài sản của công dân Việt Nam đƣợc bảo đảm”. Tài sản ở đây đƣợc quan niệm động sản và bất động sản. Nhƣ vậy, đất đai có thể thuộc nhiều hình thức sở hữu; Hiến pháp năm 1959 quy định tại Điều 14: “ Nhà nƣớc công nhận và bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất và tƣ liệu sản xuất của nông dân”, Điều 11 Hiến pháp 1959 quy định: “ Ở nƣớc Việt Nam Dân chủ cộng hòa trong thời kỳ quá độ, các hình thức sở hữu chủ yếu về tƣ liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của Nhà nƣớc tức là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của ngƣời lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tƣ sản dân tộc”. Khi tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, nông dân đƣợc vận động góp ruộng của mình để vào hợp tác xã, hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất dần dần phát triển.
Cho tới khi phong trào hợp tác hóa nông nghiệp đƣợc đánh giá là căn bản hoàn thành thì đất ruộng đƣợc tập thể hóa đã chiếm tuyệt đại bộ phận tổng 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quỹ ruộng đất của nông dân ở miền Bắc. Bằng việc góp ruộng vào hợp tác xã, hình thức sở hữu của nông dân về ruộng đất đã chuyển hóa thành hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất của hợp tác xã. Qua hai Hiến pháp 1946 và 1959 thừa nhận tồn tại nhiều sở hữu khác nhau về đất đai. Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đặt ra một nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối với đất đai.
Ở nƣớc ta lần đầu tiên, theo Hiến pháp năm 1980 “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý” [Điều 19]. Sự thay đổi này của Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa, theo đó xóa bỏ mọi hình thức sở hữu trƣớc kia về đất đai. Hình thức sở hữu này tiếp tục đƣợc khẳng định tại Điều 17 của Hiến pháp 1992 và tại Điều 53 của Hiến pháp 2013. Trƣớc khi công cuộc đổi mới đƣợc tiến hành chính thức năm 1986, những khiếm khuyết của cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã lộ rõ trên nhiều lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội, trong đó rất gay gắt là chính sách ruộng đất.
Những thí điểm đầy rủi ro trong nhân dân, trong chỉ đạo của một số cấp địa phƣơng, cơ chế khoán trong nông nghiệp đƣợc hình thành. Vào ngày 13 tháng 11 năm 1981 theo Chỉ thị 100 của Ban Bí thƣ đã tạo căn cứ chính trị quan trọng cho việc thực hiện rộng trong toàn quốc việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài. Sự việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài đã trở thành một sự kiện lịch sử, đƣợc tổ chức và chỉ đạo thực hiện liên tục trong nhiều năm của thời kỳ đổi mới, nhất là sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 ngày 05/4/1988 về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp. Chính từ quá trình giao đất này, vấn đề quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ nông dân dần dần đƣợc hình thành.
Luật đất đai năm 1993 ra đời và QSDĐ đã đƣợc ghi nhận khi tiến hành giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (Điều 20). Nhƣ vậy, QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Thông qua việc đƣợc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nƣớc trao cho ngƣời sử dụng đất thực hiện trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tƣợng sử dụng đất, theo hình thức giao đất hoặc thuê đất. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Theo đó, ngƣời có quyền sở hữu thì đƣơng nhiên có quyền sử dụng; nhƣng ngƣời có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là ngƣời có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó. Điều này đã đƣợc vận dụng vào trƣờng hợp “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” của Việt Nam. Theo Điều 49 Luật Đất đai năm 1987, ngƣời sử dụng đất có hai quyền chủ yếu là: thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh trên diện tích đất đƣợc giao và hƣởng thụ các lợi ích có đƣợc từ các hoạt động này nhƣ bán, chuyển nhƣợng những tài sản trên đất. Đối với ngƣời sử dụng đất ở thì ngoài quyền đƣợc xây dựng nhà để ở trên đất đƣợc giao, còn có quyền bán, chuyển nhƣợng ngôi nhà đó và những tài sản khác gắn liền với đất.
Cũng theo Luật này, Nhà nƣớc có quyền đƣợc giao đất, thu hồi đất đã giao và bảo vệ quyển lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất khi có ai xâm phạm vào. So với Luật Đất đai năm 1987 thì Luật Đất đai năm 1993 có một số sửa đổi, bổ sung, trong đó Nhà nƣớc không chỉ có quyền đƣợc giao đất và thu hồi đất mà còn đƣợc quyền cho thuê đất (khoản 4 Điều 13). Với quyền này, diện ngƣời sử dụng đất đã đƣợc mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân đƣợc giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân thuê đất. Điều quan trọng là nếu ngƣời sử dụng đất trong diện đƣợc giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì ngƣời sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị.
Một điểm bổ sung quan trọng khác trong Luật Đất đai năm 1993 là ngƣời sử dụng đất có thêm một quyền mới, đó là quyền đƣợc “chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (khoản 3 Điều 73). Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định các quyền mà ngƣời sử dụng đất đƣợc công nhận tại Điều 105 và 106, trong đó hộ gia đình, cá nhân có 09 quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 ban hành và khẳng định tại các Điều 166 và 167, ngƣời sử dụng đất cơ bản có các quyền sau: 1. Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất. Hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
Đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi ngƣời khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy định của Luật này. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Và: Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167) Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, ngƣời sử dụng đất trong khi đƣợc hƣởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết của mình.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 107 và Điều 170 của luật Đất đai 2013, nghĩa vụ của ngƣời dụng đất cơ bản bao gồm: - Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật. - Thực hiện đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật. - Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. - Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trƣờng, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất có liên quan. - Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất. - Giao lại đất khi Nhà nƣớc có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết hạn sử dụng đất mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền gia hạn sử dụng. 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính sách về đất đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi.