CHƯƠNG 1 NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT 1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Khái niệm, đặc diém của quyền sử dụng dat 1. Khái niệm quyên sử dụng đất Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, không phải là tài sản do con người tạo ra nên quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm khác so với các loại tài sản thông thường khác, quyền sử dụng đất là quyền năng độc lập thuộc quyền sở hữu đất đai.
Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao một phần đất đai của mình cho các tô chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ các quyền và nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước. Việc quy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người nắm quyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ đó đã được quy phạm hóa ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý dé người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách hợp pháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao. Chính vì vậy, ngay trong Hiến pháp 2013 tại của nước ta quy định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử đụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ [23, Điều 54]. Thực hiện hóa quy định của Hiến Pháp năm 2013, Luật Đất đai 2013 tại Điều 4 khang định rõ hơn quyền sở hữu dat đai: “Dat dai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Với vai trò chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua hàng loại các quyền như: Quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng đất; quyền phân bé đất dai thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lí nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất, điều tiết các thu nhập đối với người sử dụng đất và thực hiện quyền giải quyết tranh chấp, bất đồng, các khiếu nại, tố cáo về đất đai. Băng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Điều 54 Hiến pháp 2013 và Điều 4 LDD năm 2013, Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tô chức và cá nhân thông qua các hình thức nhận giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai.
Khi chuyền giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thé sử dụng đất khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học — Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất bản Công an Nhân dân năm 1999, có giải thích: Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất dé phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. các tô chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chat cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất [32].
Theo định nghĩa này thi quyền sử dụng dat của Nha nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất. Và như vậy, những giá trị và khả năng sinh lợi của đất, những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở phạm vi toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không là tùy thuộc vào Người sử đụng đất — người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất theo ý đồ của Nhà nước. Tuy nhiên không phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu. Đến đây có thể thấy rằng quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý thức là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thé sử dụng đất cụ thé).
Như vậy, chủ thé thực hiện quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thé sử dung đất chứ không phải với tư cách chủ sở hữu. Với tư cách là người đại điện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lí đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhân và đảm bảo thực hiện, đó là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất sử dụng tức là giao cho người sử dụng đất một trong 3 quyền năng của mình trong đó quyền sử dụng. Nắm trong tay quyền sử dụng đất diện tích đất mà nhà nước giao cho, bên cạnh quyền sử dung đất ôn định, lâu dài, người sử dụng đất còn được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất của mình như chuyên đổi, chuyên nhượng, cho thuê, thé chấp, góp vén.bang giá trị quyền sử dung đất nhằm đảm bảo quyền lợi thiết thực cho mình.
Để đảm bảo các quyền trên của người sử dụng đất được thực hiện trên thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều kiện để quyền sử dụng đất của mỗi người dân được đảm bảo. Từ đây, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành. Từ những phân tích trên ta có khái niệm: Quyên sử dụng đất là những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyên nhất định khi khai thác và sử dụng dat dé Phuc vu cho cac nhu câu khai thác của đời sống xã hội. Những quyền đó được pháp luật ghỉ nhân và bảo đảm thực hiện trên thực tế.
Đặc điểm của quyên sử dụng đất Ở nước ta, Hiến pháp và các đạo luật đều khang định đất đai thuộc sở hữu toàn 10 dân, trong đó Nhà nước là tô chức đại diện chủ sở hữu, quản lý thống nhất đất đai trên phạm vi cả nước. Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, nhưng trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao quyền sử dụng đất cho các chủ thé sử dụng với mục đích phục vụ cho việc phát triển kinh tế và đời sống xã hội, đổi lại các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuê sử dụng dat, tiền sử dụng đất. Như vậy, có thê thấy rằng có hai chủ thể có quyền sử dụng đất ở Việt Nam, đó là quyền sử dụng đất của đại diện chủ sở hữu - Nhà nước và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được coi là một loại tài sản, nếu như trong quan hệ dân sự, các chủ sở hữu tai sản có quyền tự thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình, định đoạt số phận pháp lý của tài sản thì quyền sử dụng đất do Nhà nước trao người sử dụng tuy là tài sản của họ, song lại là quyền tài sản đặc biệt.
Cũng bởi tính chất này mà quyền sử dụng đất có những đặc điểm riêng so với với các loại tài sản khác, thé hiện ở các mặt sau: Thứ nhát, quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Ở đây có sự tách bạch nhất định giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai, chủ sở hữu đất đai là "toàn dân", tuy nhiên tập thể này sẽ không thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà phải thông qua đại diện là Nhà nước, từ đó Nhà nước sẽ giao quyền sử dụng đất cho các tô chức, cá nhân, hộ gia đình. Các chủ thể này được phép chuyên quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác nên quyền sử dụng đất đã trở thành một quyền tương đối độc lập. Thứ hai, quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai.
Trong đó quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu, có trước, còn quyền sử dụng đất là quyền có sau, chỉ được hình thành sau khi chủ thể sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Sau khi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng các thuộc tinh có ích của đất đề đem lại một lợi ích vật chất nhất định nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình. Mặc dù là một quyền năng tương đối độc lập, nhưng quyền sử dung đất không trọn vẹn, đầy đủ như quyền sở hữu. Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất 11 đai 2013 thì người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất của minh trong quá trình sử dụng dat, mặc dù những chủ thé này cũng có những quyền năng của chủ sở hữu như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bang gia tri QSDD.
Như vậy, người sử dung đất không có toàn quyền quyết định tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu.