CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Thẩm định giá và dịch vụ thẩm định giá 1. Thẩm định giá 1.1 Khái niệm Thẩm định giá là một lĩnh vực bắt đầu hình thành từ những năm 40 của thế kỷ XX và dần dần được phát triển thành một dịch vụ tài chính chuyên nghiệp trong nền kinh tế thế giới. Đến nay, vẫn chưa có khái niệm cụ thể, thống nhất về TĐG mà khi nghiên cứu về lĩnh vực này các nhà nghiên cứu đã đưa ra nhiều các định nghĩa khác nhau.
Theo từ điển Oxford: “TĐG là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Có thể thấy rằng, đây là một khái niệm vẫn còn khá chung chung, chủ yếu mang tính chất giải thích từ ngữ.seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “TĐG là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định” Theo ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc: “TĐG là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của TĐG. Do vậy, TĐG là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các TĐV thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu TĐG để hình thành giá trị của chúng” Theo ông Greg Mc.Namara - nguyên Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế: “TĐG là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của TĐG tài sản. Do vậy, TĐG là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà TĐG thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu TĐG để hình thành giá trị của chúng.
Đây được xem là khái niệm gần như đầy đủ nhất, ở đây chúng ta có thể thấy bản chất của hoạt động TĐG chính là việc xác định giá trị tài sản. Tại Việt Nam, khái niệm về TĐG lần đầu tiên được xuất hiện vào năm 2002 tại Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH sau đó được thay bằng Luật giá năm 2012. 6 Khái niệm về TĐG được quy định tại khoản 15, Điều 4 Luật giá 2012 như sau: “TĐG là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn TĐG.” Khái niệm này đã thể hiện được sự bao quát về cả chủ thể, đối tượng và bản chất của TĐG, vừa phù hợp với các định nghĩa được các chuyên gia quốc tế nêu ra, vừa phù hợp với hoạt động TĐG của nước ta. Như vậy, ta có thể hiểu về khái niệm TĐG như sau: “Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định” 1.2 Các tài sản thẩm định giá Các tài sản TĐG được quy định tại Điều 31 Luật giá 2012 bao gồm tài sản của tổ chức, các nhân có nhu cầu TĐG và tài sản mà Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Các tài sản TĐG được quy định cụ thể theo Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 07 như sau: Thứ nhất, các tài sản TĐG phải là những tài sản hợp pháp trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Trường hợp hồ sơ, tài liệu chứng minh tính hợp pháp của tài sản bị mất, bị cháy, bị hủy hoại do địch họa hoặc lý do bất khả kháng khác thì dựa trên khai báo, cam kết, xác nhận của khách hàng (hoặc người chủ tài sản) hoặc dựa trên danh mục tài sản trong Bảng cân đối kế toán gần nhất của doanh nghiệp để tiến hành TĐG. Thứ hai, tài sản TĐG có thể được phân chia như sau: - Phân loại theo khả năng di dời, tài sản được chia thành: bất động sản và động sản + BĐS là các tài sản không có khả năng di dời, cố định với một không gian, vị trí nhất định, bao gồm: đất đai, công trình xây dựng trên đất gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật. 7 + Động sản là những tài sản không phải là bất động sản, có đặc điểm là không gắn với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được, ví dụ: máy móc, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ,.
- Phân loại theo đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị, tài sản được chia thành: tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính + Tài sản hữu hình là những tài sản có hình thái vật chất cụ thể do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ các mục đích của mình, ví dụ: nhà cửa, công trình khác, máy móc thiết bị,. Đặc điểm chung của các tài sản này là có đặc tính vật lý, thuộc sở hữu của chủ tài sản, có thể trao đổi, có thể mang giá trị vật chất hoặc tinh thần. + Tài sản vô hình là những tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế, ví dụ: quyền tác giả, quyền khai thác khoáng sản, cơ sở dữ liệu,. Đặc điểm chung của các tài sản này là không có hình thái vật chất, có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản, có khả năng tạo ra thu nhập cho người có quyền sở hữu và giá trị của tài sản có thể định lượng.
+ Tài sản tài chính bao gồm tiền mặt; công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị khác; quyền theo hợp đồng để nhận hoặc trao đổi tài sản tài chính từ đơn vị khác; hợp đồng được thanh toán bằng các công cụ vốn chủ sở hữu. Tài sản tài chính có thể là: trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Kho bạc, trái phiếu công ty, hối phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi, các giấy tờ có giá khác. - Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền theo quy định của pháp luật. Quyền tài sản bao gồm quyền sở hữu trí tuệ và các quyền tài sản khác.
Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý, nó bao gồm tất cả các quyền lợi và lợi ích liên quan tới quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mà người chủ sở hữu/sử dụng tài sản được hưởng một cách hợp pháp. - Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh. Tài sản của doanh nghiệp được phân loại theo các 8 cách khác nhau như khả năng di dời, đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị hoặc các cách phân loại khác theo quy định của pháp luật.3 Quy trình thẩm định giá Theo Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 05, quy trình TĐG bao gồm 6 bước như sau: Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở TĐG, bao gồm: - Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần TĐG - Đối tượng sử dụng kết quả TĐG - Mục đích thẩm định giá và thời điểm TĐG - Cơ sở giá trị của TĐG - Giả thiết và giả thiết đặc biệt Bước 2: Lập kế hoạch TĐG Xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, xây dựng tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc TĐG, cụ thể: - Mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc. - Phương thức, cách thức tiến hành.
- Dữ liệu cần thiết. - Phát triển các nguồn tài liệu. - Tiến độ thực hiện. - Tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin - Đối với MMTB: Khảo sát và thu thập số liệu về chỉ tiêu và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nhà sản xuất, xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, công suất, quy mô, kích thước, chất liệu, mức độ hao mòn. Thu thập thông tin về tình hình tiêu thụ, phân phối trên thị trường. - Đối với BĐS: Khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của BĐS, các đặc điểm pháp lý liên quan đến BĐS; diện tích đất và công trình kiến trúc gắn liền với đất; loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng; tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì; kết cấu hạ tầng; cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng tại thời điểm TĐG;. 9 - Đối với doanh nghiệp: Khảo sát và thu thập số liệu về ngành nghề kinh doanh, vị trí kinh doanh trong ngành, thành viên góp vốn, năng lực quản trị, quan hệ giữa doanh nghiệp với khách hàng và nhà cung cấp; các khoản doanh thu và chi phí; hiện trạng về tài sản; môi trường kinh tế, chính trị, khoa học – công nghệ, các đơn vị cạnh tranh, cơ chế quản lý của Nhà nước; các thông tin khác ảnh hưởng tới giá trị của doanh nghiệp.
- Đối với tài sản tài chính: Khảo sát và thu thập thông tin về thị trường, thu nhập từ tài sản tài chính mang lại, quyền lợi và lợi ích có được từ việc nắm giữ tài sản, tính thanh khoản của tài sản tài chính. Ngoài ra, TĐV phải thu thập các thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản; chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế,.; các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát,. Bước 4: Phân tích thông tin, bao gồm: - Những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật). - Những thông tin về thị trường của tài sản TĐG: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.
- Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.