CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI NGÂN HÀNG CHÍNH SÁCH XÃ HỘI 1. Cơ sở lý thuyết về hoạt động cho vay nhà ở xã hội của Ngân hàng chính sách xã hội: 1. Khái niệm hoạt động cho vay nhà ở xã hội của ngân hàng chính sách xã hội: 1. Khái niệm về ngân hàng chính sách xã hội: Ngân hàng là trung gian tài chính, thực hiện chức năng luân chuyển vốn từ nơi thừa sang nơi thiếu trong nền kinh tế.
Theo Lê Thị Tuyết Hoa và cộng sự (2013), ngân hàng là trung gian tài chính quan trọng trong hệ thống trung gian tài chính, thông qua hoạt động huy động vốn từ người thừa vốn để thực hiện cấp tín dụng, đầu tư chuyển giao quyền sử dụng vốn cho người thiếu vốn. Tùy thuộc vào quy định của mỗi quốc gia mà có nhiều loại hình ngân hàng khác nhau như ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách. Trong đó, ngân hàng chính sách xã hội là ngân hàng đặc thù, tồn tại ở nhiều quốc gia khác nhau trên thế giới. Có nhiều định nghĩa khác nhau về NHCSXH.
Theo Nguyễn Thị Huệ Hương (2003), NHCSXH là một tổ chức tín dụng nhà nước của Chính phủ, có bộ máy quản lý và điều hành thống nhất trong phạm vi cả nước, là một pháp nhân có vốn điều lệ, có con dấu riêng, có hệ thống giao dịch từ trung ương đến địa phương… và hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận, được nhà nước bảo đảm khả năng thanh toán. Hay “NHCSXH là một tổ chức tín dụng mà hoạt động chủ yếu là cho vay theo chính sách và kế hoạch của nhà nước” (Trương Hoài Linh (2005), Tạp chí Khoa học và đào tạo ngân hàng, số 10, trang 40). Tại Việt Nam, theo quy định của Luật các tổ chức TD năm 2010, NHCSXH là một loại hình ngân hàng có thể thực hiện toàn bộ các hoạt động ngân hàng với mục tiêu thực hiện các chính sách TD của Chính phủ đối với người nghèo và các đối tượng chính sách khác, không phải vì mục tiêu lợi nhuận. Như vậy, NHCSXH là một loại hình trung gian tài chính, thực hiện huy động vốn và cho vay với các đối tượng chính sách theo quy định của Chính phủ từng thời kỳ.
Những 9 đối tượng thường được vay vốn từ NHCSXH là những người yếu thế trong cuộc sống như người nghèo, người khuyết tật, dân tộc thiểu số hoặc những người sống ở vùng sâu vùng xa…. Những đối tượng này thường khó tiếp cận vốn từ các ngân hàng thương mại hoặc các trung gian tài chính hoạt động vì mục tiêu sinh lời. Vì vậy, Chính phủ thông qua NHCSXH hỗ trợ vốn cho các đối tượng này với các chương trình tín dụng ưu đãi. Khái niệm về cho vay nhà ở xã hội của ngân hàng chính sách xã hội: Cho vay là một hình thức cấp tín dụng phổ biến trong nền kinh tế, phản ánh việc chuyển giao quyền sử dụng vốn giữa người thừa vốn cho người thiếu vốn trong khoảng thời gian xác định; sau khoảng thời gian đó, người sử dụng vốn phải hoàn trả giá trị gốc và lãi lớn hơn giá trị ban đầu (Nguyễn Văn Tiến, 2013).
Cho vay chính sách là hoạt động quan trọng của NHCSXH. Theo Trương Hoài Linh (2005), trong hoạt động sử dụng vốn của NHCSXH, cho vay là hoạt động cơ bản. Các khoản cho vay của NHCSXH là các khoản cho vay phi thương mại, không vì mục tiêu lợi nhuận dành cho những đối tượng khó tiếp cận nguồn vốn thương mại theo quy định của Chính phủ từng thời kỳ. Cho vay chính sách của NHCSXH có thể được áp dụng cho nhiều đối tượng khác nhau như hộ nghèo, hộ cận nghèo, hộ dân tộc thiểu số… với nhiều mục đích sử dụng vốn khác nhau như sản xuất kinh doanh, tiêu dùng đảm bảo đời sống.
Cho vay chính sách mang đầy đủ đặc điểm của cho vay như hình thái cấp tín dụng là tiền, gắn liền với việc chuyển giao quyền sử dụng vốn, có thời gian vay vốn xác định và áp dụng nguyên tắc hoàn trả gốc và lãi. Mặc dù vậy, cho vay chính sách có nhiều ưu đãi về thủ tục, lãi suất vay vốn, thời gian vay và các ưu đãi liên quan đến tài sản bảo đảm… Cho vay NOXH là một trong những chương trình cho vay của NHCSXH dành cho một số đối tượng chính sách như hộ nghèo, hộ cận nghèo, công nhân viên chức, sĩ quan… chưa có nhà ở, hoặc chưa đảm bảo diện tích tối thiểu trên đầu người. Cho vay NOXH của NHCSXH được xem như là một hình thức hỗ trợ vốn của Chính phủ thông qua NHCSXH nhằm cải thiện cuộc sống của các đối tượng chính sách chưa sở hữu nhà ở. Đặc điểm hoạt động cho vay NOXH của ngân hàng chính sách xã hội: Cho vay nhà ở xã hôi của NHCSXH có các đặc điểm của cho vay chính sách nói chung và những đặc trưng riêng gồm: o Chỉ áp dụng cho một số đối tượng theo chính sách quy định của Chính phủ từng thời kỳ.
“An cư” đã trở thành một trong những tiêu chuẩn đảm bảo cuộc sống của người dân. Việc đảm bảo chỗ ở cho người dân trở thành một trong những mục tiêu quan trọng của các quốc gia, vì vậy mà Chính phủ của các quốc gia thường có các chương trình hỗ trợ cho vay mua nhà. Với đặc điểm là một sản phẩm cho vay chính sách do NHCSXH thực hiện, đối tượng được cho vay mua NOXH tại NHCSXH phải tuân thủ các quy định được ban hành. Những đối tượng này thường có thu nhập thấp, nguồn thu nhập chưa đủ để tiếp cận với nguồn vốn từ ngân hàng thương mại và chưa sở hữu nhà ở, hoặc sở hữu nhà ở nhưng không đảm bảo mức tối thiểu cần thiết.
o Cho vay chính sách, bao gồm cho vay NOXH có đặc điểm liên quan đến ưu đãi lãi suất. Nói cách khác, lãi suất cho vay thường thấp hơn so với các khoản vay thương mại tại các tổ chức tín dụng hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận. Việc giảm lãi suất cho vay NOXH thể hiện sự hỗ trợ của Chính phủ, giúp các đối tượng chính sách tiếp cận được vốn để có nhà với chi phí sử dụng vốn ở mức thấp. o Thời gian cho vay NOXH thường trung và dài hạn.
Cho vay NOXH là sản phẩm cho vay để mua NOXH - một hình thức bất động sản. - thường là những tài sản có giá trị lớn mà những nhóm người yếu thế trong xã hội khó sở hữu. Trong khi đó, nguồn thu nhập của nhóm người yếu thế thường thấp, khó đủ trả nợ 1 lần khi đáo hạn mà cần có thời gian tích lũy trả nợ dần. Do đó, các khoản cho vay mua BĐS và cho vay NOXH nói riêng thường có thời gian lớn hơn 1 năm.
o Cho vay NOXH là khoản vay có tài sản bảo đảm. Với chính sách phát triển thị trường bất động sản, hỗ trợ vốn cho các đối tượng người dân sở hữu nhà ở, cho vay NOXH là sản phẩm cho vay chính sách được nhiều quốc gia lựa chọn triển khai. Vì vay mua NOXH nên tài sản bảo đảm trong khoản vay 1 cũng chính là những căn nhà được hình thành từ vốn vay. Điều này giúp cho các khoản vay NOXH là những khoản vay có tài sản bảo đảm, ít rủi ro hơn so với những khoản vay không có tài sản bảo đảm.
Phân loại cho vay nhà ở xã hội của ngân hàng chính sách xã hội: Có nhiều tiêu chí để phân loại cho vay nói chung và cho vay NOXH của ngân hàng chính sách xã hội nói riêng. Dựa trên tài liệu của Bùi Diệu Anh và cộng sự (2013), Nguyễn Văn Tiến (2013) và báo cáo của NHCSXH, các tiêu chí để phân loại cho vay phổ biến gồm dựa theo thời hạn vay, đảm bảo tín dụng và đối tượng cho vay. Cụ thể: Theo thời hạn vay: Trong cho vay NOXH, vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên cần nguồn vốn cho vay trung và dài hạn để tài trợ, tùy theo quy định của Chính phủ. Do đó, phân loại cho vay NOXH được chia thành trung hạn và dài hạn.
Thời gian cho vay trung hạn là từ trên 1 năm đến 5 năm, còn dài hạn là trên 5 năm. Thời gian cho vay càng dài thì rủi ro càng cao. Việc thời gian cho vay kéo dài cho thấy sự ưu đãi về thời hạn cho vay trong cho vay NOXH của Chính phủ từng thời kỳ. Theo đối tượng khách hàng được vay vốn: Tùy thuộc vào chính sách cho vay NOXH của Chính phủ quy định từng thời kỳ.
Việc phân loại theo đối tượng được vay vốn cho thấy mức độ phổ biến và phù hợp của sản phẩm với các đối tượng chính sách như thế nào. Mục tiêu của chương trình cho vay nhà ở xã hội của ngân hàng chính sách xã hội: Nhu cầu ăn ở là nhu cầu cơ bản, cấp thiết của mỗi con người, do đó, việc đảm bảo nơi ăn chốn ở cho người dân là một trong những nhiệm vụ quan trọng của Chính phủ nhằm đảm bảo đời sống của người dân. Trong khi đó, giá tài sản là bất động sản, nhà ở tại các quốc giá thường cao do đây là đặc tính của bất động sản. Với một số nhóm đối tượng yếu thế, rất khó có đủ vốn để sở hữu BĐS và cũng rất khó để tiếp cận vốn từ các trung gian tài chính hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận để sở hữu nhà ở.
Do đó, Chính phủ một số nước ban hành chương trình cho vay NOXH để hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà, đảm bảo nhu cầu thiết yếu của người dân. Chương trình cho vay NOXH ra đời với vai trò như sau: 1 * Tăng cơ hội cho người nghèo, đối tượng chính sách sở hữu nhà ở, góp phần đảm bảo công bằng xã hội. BĐS nói chung, nhà ở nói riêng là những tài sản có giá trị cao trong nền kinh tế. Đối với những gia đình khó khăn, thiếu thốn trong đời sống, việc đảm bảo có đủ tiền để sở hữu nhà ở là khá khó khăn.
Việc sống tạm bợ có thể ảnh hưởng tiêu cực đến cuộc sống của những đối tượng yếu thế trong xã hội. Điều này dẫn đến sự phân hóa sâu sắc giàu nghèo trong nền kinh tế. Do đó, Chính phủ ban hành chính sách cho vay NOXH nhằm hỗ trợ vốn cho các đối tượng chính sách có được nguồn vốn để định cư. * Góp phần thúc đẩy thị trường NOXH nói riêng và thị trường BĐS nói chung.
Thị trường là nơi diễn ra hoạt động mua bán sản phẩm, giá cả sản phẩm, sự phát triển của thị trường phụ thuộc lớn vào hai yếu tố cung cầu.