Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Tại xã Văn Lãng, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái, trước giai đoạn nghiên cứu, công tác này đạt kết quả tương đối thấp do tài liệu quản lý chủ yếu tận dụng bản đồ giải thửa đo vẽ năm 1978 và chỉnh lý năm 1992 đã cũ nát, chất lượng kém, biến động đất đai không được cập nhật thường xuyên. Tình trạng chuyển nhượng ngầm, lấn chiếm và tranh chấp đất đai còn diễn ra phức tạp.

Trong giai đoạn 2016–2017, địa phương đã tiến hành đo đạc lại địa giới hành chính và thành lập bản đồ địa chính mới. Sự thay đổi về số tờ, số thửa, ranh giới và diện tích thực tế đặt ra nhu cầu cấp mới, cấp đổi GCNQSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn. Để đánh giá tính hiệu quả cũng như xác định các vướng mắc trong quá trình triển khai, đề tài "Xây dựng hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Văn Lãng, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái giai đoạn từ tháng 1 năm 2018 đến tháng 3 năm 2018" được thực hiện.

Mục tiêu nghiên cứu được xác định cụ thể như sau:

  1. Mục tiêu tổng quát: Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo kết quả đo đạc thành lập bản đồ địa chính trên địa bàn xã Văn Lãng giai đoạn từ tháng 1 năm 2018 đến tháng 3 năm 2018.
  2. Mục tiêu cụ thể:
    • Đánh giá tình hình cơ bản của xã Văn Lãng, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái.
    • Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Văn Lãng.
    • Đánh giá ý kiến của người dân về công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
    • Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đưa ra những giải pháp phù hợp với địa phương.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Văn Lãng theo kết quả đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn xã Văn Lãng, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái.
  • Phạm vi thời gian: Số liệu được khảo sát, tổng hợp và phân tích trong giai đoạn từ tháng 01/2018 đến tháng 03/2018 (sử dụng chuỗi dữ liệu thực tế năm 2016–2017 của địa phương).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận dựa trên hệ thống cơ sở lý luận quản lý đất đai và các quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm nghiên cứu:

  • Khái niệm và quy định pháp lý: Căn cứ Điều 3 (khoản 15, 16) Luật Đất đai năm 2013 về định nghĩa Đăng ký đất đai (đăng ký lần đầu, đăng ký biến động) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Điều 5 về người sử dụng đất; Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai; Điều 47 quy định thành phần hồ sơ địa chính (gồm Bản đồ địa chính, Sổ địa chính Mẫu 01/ĐK, Sổ mục kê đất đai Mẫu 02/ĐK, Sổ theo dõi biến động đất đai Mẫu 03/ĐK); Điều 98 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận; Điều 105 về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (UBND cấp tỉnh cấp cho tổ chức, UBND cấp huyện cấp cho hộ gia đình, cá nhân).
  • Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật áp dụng: Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ 01/07/2014); các Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, 44/2014/NĐ-CP, 45/2014/NĐ-CP, 46/2014/NĐ-CP, 47/2014/NĐ-CP, 83/2013/NĐ-CP; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, 24/2014/TT-BTNMT, 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Thông tư số 76/2014/TT-BTC, 77/2014/TT-BTC, 156/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính; Nghị quyết số 30/2012/QH13 và 112/2015/NQ-QH13 của Quốc hội; Chỉ thị 299/TTg và Chỉ thị 28/2004/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Phương pháp nghiên cứu thực hiện:

  • Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các báo cáo tự nhiên, kinh tế - xã hội, số liệu hiện trạng sử dụng đất và hồ sơ quản lý cấp GCNQSDĐ lưu trữ tại UBND xã Văn Lãng, các phòng ban chức năng huyện Yên Bình và Văn phòng Đăng ký đất đai Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên Bái.
  • Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tham gia trực tiếp cùng tổ công tác kê khai tại 6 thôn của xã Văn Lãng để tổng hợp đơn vị kê khai, phân loại hồ sơ (đủ điều kiện, chưa đủ điều kiện, không đủ điều kiện); thực hiện điều tra xã hội học bằng phiếu hỏi ngẫu nhiên 30 hộ dân (mỗi thôn 5 phiếu) theo 10 tiêu chí đánh giá về công tác cấp GCNQSDĐ.
  • Phương pháp xử lý số liệu: Sử dụng phần mềm Microsoft Excel và các phương pháp thống kê toán học để tổng hợp, tính toán tỷ lệ cơ cấu, phân loại nguyên nhân tồn đọng.
  • Phương pháp so sánh: Đối chiếu kết quả giữa các thôn, giữa diện tích đăng ký với diện tích thực cấp, so sánh nguyên nhân không đủ điều kiện cấp giấy.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của việc xây dựng hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Xác định rõ mục tiêu tổng quát, 4 mục tiêu cụ thể, đối tượng, phạm vi nghiên cứu tại xã Văn Lãng, cùng ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài trong việc hỗ trợ công tác quản lý đất đai tại cơ sở.

Phần 2: Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Hệ thống hóa cơ sở lý luận về đất đai, hồ sơ địa chính và GCNQSDĐ; phân tích 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Luật Đất đai 2013. Tổng hợp tình hình thực hiện trên cả nước (đo đạc bản đồ đạt trên 70% diện tích, cấp 41,8 triệu GCN đạt 94,9% diện tích cần cấp) và tại tỉnh Yên Bái (đến hết 2016 cấp 246.657,4 ha, đạt 93,69% diện tích cần cấp; trong đó tổ chức đạt 89,88%, hộ gia đình cá nhân đạt 94,68%). Nêu rõ thực trạng tại xã Văn Lãng trước khi đo đạc (hồ sơ không đồng bộ do dùng bản đồ 299 đo năm 1978 và chỉnh lý năm 1992) và sự cần thiết cấp đổi, cấp mới sau khi đo đạc bản đồ địa chính mới.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định cụ thể đối tượng nghiên cứu là kết quả cấp GCNQSDĐ theo bản đồ địa chính mới; phạm vi tại xã Văn Lãng trong 3 tháng đầu năm 2018. Chi tiết hóa 4 nội dung nghiên cứu (điều kiện cơ bản của xã, kết quả cấp GCNQSDĐ, ý kiến người dân, giải pháp hoàn thiện) và 4 phương pháp nghiên cứu (thu thập số liệu thứ cấp, số liệu sơ cấp thông qua kê khai và điều tra bảng hỏi, xử lý số liệu bằng Excel, phương pháp so sánh tổng hợp).

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Trình bày chi tiết điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Văn Lãng (diện tích tự nhiên 1.063,68 ha, địa hình thấp trũng hay bị ngập lũ sông Hồng, kinh tế nông - lâm nghiệp chiếm ưu thế). Phân tích hiện trạng sử dụng đất năm 2016, công tác tổ chức kê khai của 613 hộ gia đình, kết quả xét duyệt 895 đơn năm 2017, kết quả cấp lần đầu 363 GCNQSDĐ với diện tích 49.959 m², thống kê 532 hồ sơ vi phạm không được cấp (diện tích 106.643,5 m²), phân tích 30 phiếu điều tra ý kiến người dân và đề xuất nhóm giải pháp khắc phục tồn đọng.

Phần 5: Kết luận và kiến nghị

Tổng hợp những kết quả đạt được trong việc triển khai kê khai, đăng ký, cấp GCNQSDĐ tại xã Văn Lãng; chỉ rõ các hạn chế về tranh chấp, sai mục đích, hồ sơ không hợp lệ; đưa ra các kiến nghị đối với UBND huyện Yên Bình, UBND xã Văn Lãng và các cơ quan chuyên môn nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và hoàn thiện hồ sơ địa chính.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và phân tích toàn diện các số liệu quản lý và cấp GCNQSDĐ thực tế tại xã Văn Lãng:

  1. Hiện trạng sử dụng đất xã Văn Lãng năm 2016: Tổng diện tích tự nhiên của xã là 1.063,68 ha, cơ cấu phân bổ theo bảng sau:
STT Loại đất Mã loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
1 Đất nông nghiệp NNP 895,28 84,17
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 261,20 24,56
- Đất trồng cây hàng năm CHN 132,23 12,43
- Trong đó: Đất trồng lúa LUA 64,31 6,04
- Đất trồng cây hàng năm khác HNK 67,92 6,39
- Đất trồng cây lâu năm CLN 128,97 12,13
1.2 Đất lâm nghiệp (Rừng sản xuất) LNP/RSX 626,58 58,91
1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 7,50 0,70
2 Đất phi nông nghiệp PNN 168,40 15,83
2.1 Đất ở tại nông thôn ONT 16,37 1,54
2.2 Đất chuyên dùng CDG 80,46 7,56
2.3 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 8,24 0,77
2.4 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 11,48 1,08
2.5 Đất có mục đích công cộng CCC 60,74 5,71
2.6 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 2,38 0,22
2.7 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 7,22 0,68
2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 61,97 5,83
Tổng Tổng diện tích tự nhiên 1.063,68 100,00
  1. Kết quả kê khai và xét duyệt đơn cấp GCNQSDĐ năm 2017: Sau khi đo đạc địa chính, đã có 613 hộ gia đình, cá nhân tại 6 thôn tham gia đăng ký kê khai với tổng số 895 đơn, diện tích đăng ký đạt 156.602,5 m². Kết quả xét duyệt đơn cụ thể như sau:
STT Địa bàn Số đơn đăng ký Số đơn đã giải quyết Tỷ lệ giải quyết (%)
1 Thôn 1 105 43 40,95
2 Thôn 2 167 60 35,93
3 Thôn 3 160 54 33,75
4 Thôn 4 130 38 29,23
5 Thôn 5 211 119 56,40
6 Thôn 6 122 49 40,16
Tổng Toàn xã 895 363 40,56
  1. Kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu: Tổng diện tích được cấp GCNQSDĐ lần đầu là 49.959 m² (đạt 31,90% so với diện tích kê khai), tương ứng 363 Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân. Cơ cấu diện tích cấp gồm:
  • Đất nông nghiệp: 34.684,2 m²
  • Đất ở nông thôn: 15.274,8 m²
  • Phân bố theo thôn: Thôn 5 cấp nhiều nhất (119 giấy, diện tích 11.482,3 m²); Thôn 4 cấp ít nhất (38 giấy, diện tích 3.603,1 m²); Thôn 2 cấp 60 giấy (8.125 m²); Thôn 3 cấp 54 giấy (10.573,1 m²); Thôn 6 cấp 49 giấy (9.683,4 m²); Thôn 1 cấp 43 giấy (6.492,2 m²).
  1. Tổng hợp các trường hợp tồn đọng, vi phạm không được cấp GCNQSDĐ: Toàn xã ghi nhận 532 hồ sơ không đủ điều kiện cấp giấy với tổng diện tích 106.643,5 m². Phân loại theo nguyên nhân:
  • Hồ sơ không hợp lệ (tẩy xóa, viết sai, thiếu giấy tờ): 187 hồ sơ.
  • Đất có tranh chấp: 154 hồ sơ.
  • Sử dụng sai mục đích: 100 hồ sơ.
  • Lấn chiếm đất công: 91 hồ sơ.
  1. Kết quả điều tra xã hội học về ý kiến người dân (30 phiếu khảo sát, 5 phiếu/thôn):
STT Chỉ tiêu đánh giá Đồng ý (Số phiếu) Đồng ý (%) Không đồng ý (Số phiếu) Không đồng ý (%)
1 Được phổ biến về công tác đăng ký, cấp GCN 21 70,00 9 30,00
2 Trình tự, thủ tục đăng ký cấp GCN rõ ràng, công khai 23 76,67 7 23,33
3 Nội dung ghi trên GCN đầy đủ và chi tiết 24 80,00 6 20,00
4 Thời gian thực hiện việc cấp GCN hợp lý 22 73,33 8 26,67
5 Không gặp khó khăn khi làm thủ tục đăng ký hồ sơ 18 60,00 12 40,00
6 Nắm rõ quyền và nghĩa vụ khi được cấp GCN 17 56,67 13 43,33
7 Nhận thức: Chưa hoàn thiện hồ sơ thì không được cấp 26 86,67 4 13,33
8 Địa điểm nhận và trả kết quả cấp GCN thuận tiện 19 63,33 11 36,67
9 Cán bộ hướng dẫn, tiếp nhận có thái độ nhiệt tình 26 86,67 4 13,33
10 Số lượng cán bộ quản lý đất đai đáp ứng yêu cầu 21 70,00 9 30,00

Giải pháp tác giả đề xuất:

  • Đối với trường hợp tranh chấp: Đẩy mạnh công tác hòa giải tại cấp thôn, xã nhằm giải quyết nhanh chóng, dứt điểm khiếu nại.
  • Đối với trường hợp lấn chiếm, sai mục đích: Tiến hành xử phạt vi phạm hành chính, buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu trước khi xem xét cấp giấy; theo dõi quá trình chấp hành pháp luật của chủ sử dụng.
  • Tăng cường cán bộ địa chính hướng dẫn người dân kê khai hồ sơ đúng quy cách, tránh tẩy xóa, sử dụng thống nhất một màu mực; thực hiện phân loại hồ sơ có nhu cầu ghi nợ tiền sử dụng đất để tháo gỡ khó khăn tài chính cho người dân.

Đóng góp của đề tài: Cung cấp bức tranh thực tế có tính định lượng chi tiết về công tác cấp GCNQSDĐ tại một xã miền núi sau khi hoàn thành đo đạc bản đồ địa chính mới theo Luật Đất đai 2013; định lượng rõ tỷ lệ giải quyết đơn (40,56%) và phân loại 4 nhóm nguyên nhân vi phạm chính dẫn đến tồn đọng hồ sơ tại địa phương.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của nghiên cứu:

  • Thời gian nghiên cứu ngắn (từ tháng 1/2018 đến tháng 3/2018) nên chưa theo dõi được kết quả giải quyết sau xử phạt và sau hòa giải đối với 532 hồ sơ vi phạm tồn đọng.
  • Quy mô mẫu điều tra xã hội học dừng lại ở mức 30 phiếu (5 phiếu/thôn), phản ánh mức độ nhận thức của một nhóm đại diện nhưng chưa bao quát toàn bộ 613 hộ kê khai.
  • Đề tài tập trung vào việc cấp GCNQSDĐ lần đầu và xử lý hồ sơ giấy, chưa phân tích sâu quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số trên hệ thống phần mềm quản lý đất đai hiện đại.

Hướng nghiên cứu tiếp theo:

  • Tiếp tục theo dõi, đánh giá tiến độ cấp đổi GCNQSDĐ và xử lý dứt điểm các trường hợp tranh chấp, lấn chiếm sau khi áp dụng các biện pháp hành chính.
  • Mở rộng phạm vi điều tra mức độ hài lòng của người dân trên toàn bộ các xã thuộc huyện Yên Bình.
  • Nghiên cứu giải pháp hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính, tích hợp dữ liệu không gian và thuộc tính vào hệ thống thông tin đất đai (LIS/VBDLIS) ở cấp huyện.

Giá trị tham khảo

  • Đối với sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên: Khóa luận là tài liệu tham khảo thực tế về phương pháp thu thập, phân loại, xử lý số liệu địa chính cấp xã; cung cấp mẫu cấu trúc báo cáo khảo sát thực trạng cấp GCNQSDĐ theo bản đồ địa chính mới.
  • Đối với cán bộ quản lý đất đai cơ sở: Cung cấp bài học kinh nghiệm về việc phối hợp giữa cán bộ địa chính, ban chỉ đạo cấp xã và trưởng thôn trong công tác tổ chức kê khai; đưa ra bảng phân loại nguyên nhân không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ (hồ sơ không hợp lệ, tranh chấp, sai mục đích, lấn chiếm) giúp địa phương có căn cứ xây dựng kế hoạch xử lý hồ sơ tồn đọng.

Câu hỏi thường gặp

  1. Tổng diện tích tự nhiên và cơ cấu đất nông nghiệp của xã Văn Lãng năm 2016 là bao nhiêu? Tổng diện tích tự nhiên của xã Văn Lãng năm 2016 là 1.063,68 ha. Trong đó, đất nông nghiệp chiếm 895,28 ha (tỷ lệ 84,17%), bao gồm đất sản xuất nông nghiệp 261,20 ha (đất lúa 64,31 ha, đất cây hàng năm khác 67,92 ha, đất cây lâu năm 128,97 ha), đất lâm nghiệp 626,58 ha (58,91%) và đất nuôi trồng thủy sản 7,50 ha (0,70%).

  2. Kết quả xét duyệt đơn cấp GCNQSDĐ tại xã Văn Lãng năm 2017 đạt tỷ lệ bao nhiêu? Trong năm 2017, toàn xã có 895 đơn đăng ký cấp GCNQSDĐ tại 6 thôn, trong đó số đơn được giải quyết là 363 đơn, đạt tỷ lệ 40,56%. Thôn có tỷ lệ giải quyết cao nhất là Thôn 5 (56,40% với 119/211 đơn), thôn có tỷ lệ thấp nhất là Thôn 4 (29,23% với 38/130 đơn).

  3. Nguyên nhân chính khiến 532 hồ sơ đất đai tại xã Văn Lãng không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ là gì? 532 hồ sơ vi phạm (tương ứng 106.643,5 m²) không được cấp giấy xuất phát từ 4 nguyên nhân: hồ sơ không hợp lệ (187 hồ sơ), đất đang có tranh chấp (154 hồ sơ), sử dụng đất sai mục đích (100 hồ sơ) và lấn chiếm đất công (91 hồ sơ).

  4. Ý kiến của người dân xã Văn Lãng về thái độ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ và khó khăn khi làm thủ tục được ghi nhận như thế nào? Qua khảo sát 30 phiếu điều tra: 86,67% người dân đánh giá cán bộ hướng dẫn và tiếp nhận hồ sơ có thái độ nhiệt tình, niềm nở (13,33% đánh giá chưa nhiệt tình). Về thủ tục, 60% người dân không gặp khó khăn, trong khi 40% còn gặp khó khăn do chưa nắm rõ thành phần hồ sơ, viết sai, tẩy xóa hoặc sử dụng hai màu mực.

  5. Theo Luật Đất đai 2013 được trích dẫn trong đề tài, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân thuộc cơ quan nào? Theo Điều 105 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Nguyễn Gia Tùng Lâm đã phản ánh thực trạng công tác đăng ký đất đai, xây dựng hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ tại xã Văn Lãng, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái sau khi đo đạc bản đồ địa chính mới. Nghiên cứu chỉ ra kết quả cấp lần đầu đạt 363 Giấy chứng nhận (tương ứng 49.959 m²), đồng thời làm rõ 532 trường hợp tồn đọng do hồ sơ không hợp lệ, tranh chấp, lấn chiếm và sử dụng sai mục đích. Các giải pháp đề xuất về hòa giải tranh chấp, xử phạt hành chính khôi phục hiện trạng và hướng dẫn kê khai mang tính thực tiễn, đóng góp thiết thực cho công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.