Luận văn rà soát hoàn thiện hồ sơ địa chính phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường túc duyên thành phố thái nguyên

Đất đai là tài nguyên quý giá, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của con người và môi trường. 53 trang · Đại học Nông Lâm Thái Nguyên · 2020.

• Tác giả: Nguyễn Phương Ngân
• Người hướng dẫn: Th.S Vương Vân Huyền
• Trường học: Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Rà soát hoàn thiện hồ sơ địa chính phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên năm 2019
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp đại học
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Mục tiêu của đề tài
• 1.3. Ý nghĩa của đề tài
• 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
• 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 2.1.1. Cơ sở lý luận
• 2.2. Cơ sở thực tiễn
• 2.2.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới
• 2.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam
• 2.2.3. Những quy định chung về giấy chứng nhận
• 2.2.4. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 2.2.5. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 2.2.6. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 2.2.7. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 2.2.8. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 2.2.9. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 2.2.10. Quy trình rà soát hồ sơ địa chính phục vụ cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
• 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng, phạm vi thực hiện
• 3.2. Phạm vi thực hiện
• 3.3. Thời gian và địa điểm thực hiện
• 3.4. Nội dung thực hiện
• 3.5. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 3.6. Tình hình sử dụng đất đai tại phường Túc Duyên
• 3.7. Thực hiện công tác rà soát cấp mới GCNQSD đất của phường Túc Duyên năm 2019
• 3.8. Những thuận lợi, khó khăn của công tác rà soát cấp GCNQSD đất tại phường Túc Duyên
• 3.9. Phương pháp thực hiện
• 3.9.1. Phương pháp điều tra
• 3.9.2. Phương pháp thống kê
• 3.9.3. Phương pháp so sánh
• 3.9.4. Phương pháp phân tích, đánh giá
• 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội
• 4.2. Tình hình sử dụng đất đai tại phường Túc Duyên
• 4.3. Thực hiện công tác rà soát hồ sơ địa chính phục vụ công tác cấp GCNQSDĐ tại một số thôn trên địa bàn phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên năm 2019
• 4.4. Kết quả quá trình thực hiện rà soát hồ sơ địa chính phục vụ công tác cấp GCNQSDĐ tại một số tổ trên địa bàn phường Túc Duyên năm 2019
• 4.5. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác rà soát hồ sơ địa chính phục vụ cấp GCNQSD đất tại phường Túc Duyên
• 4.5.1. Những thuận lợi
• 4.5.2. Những khó khăn
• 4.6. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác rà soát hồ sơ địa chính phục vụ công tác cấp GCNQSDĐ tại phường Túc Duyên
• 4.6.1. Giải pháp chung
• 4.6.2. Giải pháp cụ thể cho từng trường hợp khó khăn trong việc rà soát
• 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quý giá, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của con người và môi trường. Việc quản lý và sử dụng đất đai phải tuân thủ quy định của nhà nước, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2013. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng mà còn giúp nhà nước quản lý hiệu quả quỹ đất. Tuy nhiên, tình trạng tranh chấp và khiếu nại liên quan đến đất đai vẫn diễn ra phổ biến, do thiếu giấy tờ pháp lý. Đề tài này nhằm rà soát và hoàn thiện hồ sơ địa chính tại phường Túc Duyên, Thái Nguyên, góp phần nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ.

II. Mục tiêu của đề tài

Mục tiêu chính của đề tài là nắm rõ quy trình cấp GCNQSDĐ tại phường Túc Duyên, phân loại hồ sơ thiếu giấy tờ cần thiết, và đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác rà soát. Đề tài cũng hướng đến việc rút ra bài học kinh nghiệm và đề xuất giải pháp khả thi cho công tác cấp GCNQSDĐ. Việc này không chỉ giúp cải thiện quy trình cấp giấy mà còn nâng cao nhận thức về quản lý đất đai trong cộng đồng.

III. Ý nghĩa của đề tài

Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong học tập và nghiên cứu khoa học, giúp sinh viên bổ sung kiến thức về quản lý đất đai. Nó cũng có giá trị thực tiễn, khi nghiên cứu sẽ chỉ ra những vấn đề còn tồn tại trong công tác cấp GCNQSDĐ, từ đó tìm ra giải pháp phù hợp. Việc này không chỉ thúc đẩy công tác cấp giấy mà còn nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.

IV. Tổng quan tài liệu

Tổng quan tài liệu cung cấp cái nhìn tổng quát về cơ sở lý luận và thực tiễn liên quan đến công tác cấp GCNQSDĐ. Các quy định pháp lý như Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định hướng dẫn đã được nêu rõ. Việc đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Hệ thống pháp lý này không chỉ giúp quản lý đất đai hiệu quả mà còn tạo điều kiện cho người dân yên tâm đầu tư và phát triển kinh tế.

V. Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Kết quả nghiên cứu cho thấy tình hình sử dụng đất tại phường Túc Duyên có nhiều thuận lợi nhưng cũng gặp không ít khó khăn trong công tác rà soát hồ sơ địa chính. Việc thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và người dân. Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác này, từ đó góp phần vào sự phát triển bền vững của địa phương.

VI. Kết luận và kiến nghị

Kết luận từ nghiên cứu cho thấy công tác cấp GCNQSDĐ tại phường Túc Duyên cần được cải thiện để đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Kiến nghị các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức của người dân về quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai. Đồng thời, cần có các biện pháp cụ thể để giải quyết những khó khăn trong công tác rà soát hồ sơ địa chính, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt và là thành phần quan trọng hàng đầu cấu thành môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư cũng như các cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh quốc phòng. Luật Đất đai năm 2013 xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Để duy trì sự thống nhất và bảo đảm quyền, nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất, công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là nhiệm vụ quản lý nhà nước có tính bắt buộc.

Trong bối cảnh đô thị hóa và phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản diễn ra sôi động nhưng cũng xuất hiện tình trạng giao dịch ngầm, chuyển nhượng trái phép, lấn chiếm và phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp do thiếu hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh. Tại tỉnh Thái Nguyên nói chung và phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên nói riêng, việc rà soát, hoàn thiện hồ sơ địa chính là khâu then chốt nhằm thiết lập cơ sở dữ liệu quản lý, giải quyết vướng mắc thực tiễn và tạo điều kiện thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Khóa luận xác định các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:

1. Nắm được quy trình cấp GCNQSDĐ cụ thể tại các xóm, tổ thuộc phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
2. Phân loại được hồ sơ thiếu các giấy tờ cần có cho việc cấp GCNQSDĐ.
3. Đánh giá tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công tác rà soát và cấp GCNQSDĐ.
4. Rút ra bài học kinh nghiệm, đưa ra những đề xuất và giải pháp có tính khả thi khi thực hiện công tác rà soát, cấp GCNQSDĐ trên địa bàn phường.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hồ sơ địa chính phục vụ cấp GCNQSDĐ tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên năm 2019.
• Phạm vi không gian: Nghiên cứu thực hiện tại địa bàn Tổ 1, Tổ 2 và Tổ 3 thuộc phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
• Phạm vi thời gian: Đề tài tiến hành từ ngày 02/01/2020 đến ngày 03/05/2020, dựa trên dữ liệu rà soát thực tế năm 2019.

Cơ sở lý thuyết, cơ sở pháp lý và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý luận và quy định pháp lý

Nghiên cứu được xây dựng trên hệ thống các khái niệm, quy định pháp luật về quản lý đất đai và đăng ký bất động sản:

• Khái niệm đăng ký đất đai: Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai gồm hai giai đoạn: đăng ký ban đầu (thiết lập hồ sơ địa chính lần đầu) và đăng ký biến động (thực hiện khi có sự thay đổi thông tin thửa đất).
• Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 xác định đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền.
• Căn cứ pháp lý áp dụng:
  • Luật Đất đai năm 2013 (thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực từ 01/7/2014); Bộ luật Dân sự (Điều 181, Điều 688);
  • Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (đặc biệt là Điều 19 quy định các trường hợp không cấp GCN, Điều 32 quy định chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở, Điều 37 về thẩm quyền cấp GCN và Điều 70 quy định trình tự, thủ tục cấp GCN);
  • Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (về giá đất), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (về thu tiền sử dụng đất), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (thu tiền thuê đất, thuê mặt nước), Nghị định số 47/2014/NĐ-CP (bồi thường, hỗ trợ, tái định cư);
  • Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (quy định về Giấy chứng nhận và mẫu GCN gồm 4 trang nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen), Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (về hồ sơ địa chính), Thông tư 25/2014/TT-BTNMT (về bản đồ địa chính), Thông tư 28/2014/TT-BTNMT (thống kê, kiểm kê đất đai), Thông tư 17/2009/TT-BTNMT và Thông tư 06/2007/TT-BTNMT;
  • Văn bản chỉ đạo chuyên ngành tại địa phương: Hướng dẫn số 206/HD-TNMT ngày 28/3/2013 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên.

Quy trình rà soát hồ sơ địa chính tại tỉnh Thái Nguyên

Quy trình rà soát hồ sơ địa chính phục vụ cấp GCNQSDĐ tại địa phương được thực hiện theo trình tự 5 bước:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ rà soát: Ban chỉ đạo cấp xã xây dựng lịch họp, phối hợp cán bộ Phòng TN&MT/Văn phòng Đăng ký QSDĐ và Tổ cấp giấy chứng nhận cấp thôn/tổ dân phố kiểm tra tính đầy đủ của tài liệu kê khai, lập biểu tổng hợp thông tin, danh sách dự kiến đủ/chưa đủ điều kiện và dự thảo biên bản họp.
• Bước 2: Họp Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cấp xã: Trưởng Ban chỉ đạo chủ trì; cán bộ địa chính trình bày dự thảo; cán bộ Phòng TN&MT đọc phiếu ý kiến kiểm tra; thảo luận các trường hợp phức tạp (tranh chấp, sai lệch diện tích, chưa rõ nguồn gốc đất); lấy ý kiến khu dân cư nếu cần; biểu quyết thông qua danh sách và hoàn thiện biên bản.
• Bước 3: Công khai hồ sơ và giải quyết vướng mắc: Niêm yết công khai danh sách đủ và chưa đủ điều kiện tại trụ sở UBND cấp xã và nhà văn hóa tổ dân phố trong thời hạn 15 ngày; tiếp nhận và giải quyết phản ánh của nhân dân; lập biên bản kết thúc công khai.
• Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ, lập Tờ trình: Ban chỉ đạo cấp xã hoàn thiện hồ sơ kèm biên bản công khai, phiếu thẩm định, túi hồ sơ kê khai của từng hộ và lập Tờ trình gửi UBND thành phố.
• Bước 5: Tiếp nhận hồ sơ và viết giấy chứng nhận: Văn phòng đăng ký thuộc Phòng TN&MT tiếp nhận, kiểm tra số lượng, vào sổ theo dõi; tiến hành viết Giấy chứng nhận theo quy định (thể hiện sơ đồ thửa đất theo trích đo hoặc sơ đồ tự đo vẽ đối với nơi chưa có bản đồ địa chính); lập sổ Mục kê, sổ Địa chính và sổ Cấp GCN.

Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận kết hợp 4 phương pháp nghiên cứu:

• Phương pháp điều tra: Thu thập tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất và điều tra thực tế nguồn gốc sử dụng đất của từng hộ gia đình.
• Phương pháp thống kê: Phân loại đối tượng theo chỉ tiêu diện tích, đối tượng sử dụng, mục đích sử dụng đất, số lượng GCN đã cấp; xử lý số liệu bằng phần mềm tin học văn phòng (Word, Excel).
• Phương pháp so sánh: Đối chiếu số liệu giữa các mốc thời gian, giữa các tổ dân phố và so sánh kết quả thực hiện với chỉ tiêu kế hoạch.
• Phương pháp phân tích, đánh giá: Tổng hợp các dữ liệu điều tra để đánh giá kết quả đạt được, phân loại nguyên nhân tồn đọng hồ sơ và nhận diện những thuận lợi, khó khăn tại cơ sở.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ trong quản lý nhà nước; xác định mục tiêu nghiên cứu gồm 4 nội dung trọng tâm; nêu rõ ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài trong việc hệ thống hóa quy trình, tìm giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho công tác cấp giấy chứng nhận tại địa phương.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai, đăng ký đất đai và cấp GCN; tổng hợp các căn cứ pháp lý từ Luật Đất đai 2013, các Nghị định và Thông tư hướng dẫn; phân tích thẩm quyền cấp GCN (UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện theo Điều 105 Luật Đất đai), nguyên tắc cấp GCN (Điều 98), các trường hợp được cấp và không được cấp GCN (Điều 99 Luật Đất đai 2013 và Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Phần này cũng nêu tổng quan kinh nghiệm quốc tế tại Mỹ (quản lý đất đai bằng hệ thống thông tin máy tính) và Thái Lan (áp dụng 3 loại bìa: bìa đỏ cho đất hợp pháp không tranh chấp, bìa xanh cho đất cần xác minh nguồn gốc, bìa vàng cho đất không có giấy tờ); đồng thời cập nhật số liệu cấp GCN toàn quốc (đạt 42,3 triệu GCN với 22,9 triệu ha, chiếm 94,8% diện tích cần cấp).

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định cụ thể đối tượng nghiên cứu là hồ sơ địa chính phường Túc Duyên năm 2019; giới hạn phạm vi tại Tổ 1, Tổ 2, Tổ 3; ấn định thời gian nghiên cứu từ 02/01/2020 đến 03/05/2020. Thiết lập các nội dung nghiên cứu chi tiết và quy định cụ thể 4 phương pháp thu thập, xử lý dữ liệu.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

• Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: Phường Túc Duyên nằm ở phía Đông thành phố Thái Nguyên, có diện tích tự nhiên 2,85 km² (tổng diện tích theo bảng hiện trạng là 826,48 ha). Dân số toàn phường là 7.677 người với 1.918 hộ (số liệu tháng 12/2016), mật độ dân số đạt 2.306 người/km². Tỷ lệ lao động nông nghiệp chiếm 60%, dịch vụ chiếm 40%. Diện tích mặt nước là 57,97 ha (gồm 42,8 ha sông suối và 15,17 ha đất nuôi trồng thủy sản). Địa hình nghiêng từ Bắc xuống Nam, chịu ảnh hưởng ngập úng mùa mưa do nước Sông Cầu dâng cao.

STT	Loại đất	Mã loại đất	Diện tích (ha)	Cơ cấu (%)
1	Đất nông nghiệp	NNP	561,54	67,95
	- Đất trồng cây hàng năm	CHN	10,10	-
	- Đất trồng lúa	LUA	296,20	-
	- Đất trồng cây hàng năm khác	CHN	38,30	-
	- Đất trồng cây lâu năm	CLN	165,20	-
	- Đất nuôi trồng thủy sản	NTS	50,08	-
2	Đất phi nông nghiệp	PNN	257,19	31,19
	- Đất ở đô thị	ODT	171,75	-
	- Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp	CTS	4,30	0,48
	- Đất quốc phòng	CQP	1,70	0,20
	- Đất phi nông nghiệp khác	PNK	80,76	-
3	Đất chưa sử dụng	CSD	7,14	0,86
	- Đất bằng chưa sử dụng	BCS	7,14	0,86
Tổng	Tổng diện tích đất tự nhiên		826,48	100,00

• Kết quả rà soát hồ sơ tại Tổ 1, Tổ 2, Tổ 3 năm 2019:
  • Tổng số hộ tham gia kê khai: 461 hộ với 564 thửa đất, tổng diện tích kê khai đạt 211.344 m².
  • Tổ 1 có 86 hộ kê khai với 93 thửa đất (gồm 88 thửa đất ODT diện tích 33.454,9 m² và 5 thửa đất NTS diện tích 1.947 m²).
  • Tổ 2 có 106 hộ kê khai với 121 thửa đất, diện tích 54.445 m² (gồm 113 thửa ODT diện tích 51.565,1 m²; 3 thửa CLN diện tích 1.058,1 m² và 5 thửa NTS diện tích 1.821 m²).
  • Tổ 3 có 269 hộ kê khai với 350 thửa đất, diện tích 141.497 m² (gồm 301 thửa ODT diện tích 121.017,4 m²; 2 thửa LUC diện tích 1.602 m²; 5 thửa CLN diện tích 1.827 m² và 42 thửa NTS diện tích 17.051 m²).

Chỉ tiêu phân loại	Tổ 1	Tổ 2	Tổ 3	Toàn bộ 3 tổ
Tổng số hộ kê khai	86 hộ	106 hộ	269 hộ	461 hộ
Tổng số thửa kê khai	93 thửa	121 thửa	350 thửa	564 thửa
Tổng diện tích kê khai	15.401 m² (ODT: 33.454,9 m²)	54.445 m²	141.497 m²	211.344 m²
Số thửa đủ điều kiện cấp GCN	68 thửa	74 thửa	239 thửa	381 thửa
Diện tích đủ điều kiện cấp GCN	24.801 m² (ODT: 24.371,2 m²)	-	97.993 m²	158.465 m²
Số thửa không đủ điều kiện	25 thửa	47 thửa	111 thửa	183 thửa
Diện tích không đủ điều kiện	10.770 m² (ODT: 9.085 m²; CLN: 167,4 m²)	18.775 m²	43.504 m²	73.049 m²

• Phân loại nguyên nhân hồ sơ không đủ điều kiện: Khóa luận liệt kê chi tiết các nguyên nhân khiến 183 thửa đất chưa đủ điều kiện cấp GCN qua bảng tổng hợp các trường hợp điển hình:

STT	Tên chủ sử dụng đất	Tờ bản đồ	Thửa đất	Diện tích (m²)	MĐSD	Tổ	Nguyên nhân không đủ điều kiện
1	Trần Văn Toàn và Phạm Thị Chuyên	44	3	246,0	ODT	Tổ 1	Bổ sung CMND vợ
2	Trương Văn Phó và Nguyễn Thị Hải	44	94	478,7	ODT	Tổ 1	Thiếu chữ ký giáp ranh, CMND vợ
3	Chu Xuân Toàn và Nguyễn Thị Quỳnh Trang	45	4	514,4	ODT	Tổ 1	Bổ sung sổ hộ khẩu mang tên vợ
4	Phạm Văn Mấy và Nguyễn Thị Là	44	29	557,4	ODT	Tổ 1	Bổ sung CMND vợ
5	Tống Văn Hộ và Đặng Thị Chi	44	91	438,3	ODT	Tổ 1	Thiếu chữ ký người dẫn đạc
6	Vũ Văn Mạnh	35	125	406,5	ODT	Tổ 2	Bổ sung GCNQSDĐ cũ
7	Nguyễn Hữu Tho	35	64	404,5	ODT	Tổ 2	Bổ sung GCNQSDĐ, CMND vợ
8	Mai Văn Luyện	35	66	281,7	ODT	Tổ 2	Bổ sung GCNQSDĐ
9	Nguyễn Văn Chức	35	36	403,5	ODT	Tổ 2	Bổ sung GCNQSDĐ, CMND chồng
10	Nguyễn Xuân Bo	35	20	604,7	ODT	Tổ 2	Bổ sung GCNQSDĐ
11	Phạm Văn Thuấn và Lê Thị Nhạn	19	130	197,0	ODT	Tổ 3	Thiếu kết quả đo đạc (KQĐĐ), bản mô tả
12	Đào Văn Đọc và Đỗ Thị Thiệu	19	231	435,3	ODT+CLN	Tổ 3	Bổ sung 2 GCNQSDĐ
13	Đào Xuân Duy và Đỗ Thị Mến	15	89	651,5	ODT+CLN	Tổ 3	Thiếu GCNQSDĐ, người dẫn đạc
14	Nguyễn Văn Quân và Trần Thị Loan	19	139	340,1	ODT	Tổ 3	Bổ sung 2 GCNQSDĐ
15	Đỗ Văn Tấn và Trần Thị Loan	15	49	477,7	ODT	Tổ 3	Bổ sung 2 GCNQSDĐ

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính từ số liệu thực tế

Quá trình rà soát hồ sơ tại 3 tổ dân phố trọng điểm của phường Túc Duyên đã ghi nhận các kết quả cụ thể:

• Tiếp nhận và phân loại kê khai của 461 hộ gia đình, cá nhân với 564 thửa đất, tổng diện tích 211.344 m².
• Qua 15 ngày công khai theo quy định, xác định 381 thửa đất đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ với tổng diện tích 158.465 m² (chiếm 67,55% tổng số thửa kê khai).
• Xác định 183 thửa đất chưa đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ với tổng diện tích 73.049 m² (chiếm 32,45% tổng số thửa kê khai).
• Làm rõ các nhóm nguyên nhân chính dẫn đến việc tồn đọng hồ sơ: thiếu giấy tờ tùy thân (CMND vợ/chồng, sổ hộ khẩu); thiếu chữ ký giáp ranh hoặc chữ ký của người dẫn đạc; thiếu kết quả đo đạc và bản mô tả ranh giới thửa đất; chưa nộp lại GCNQSDĐ cũ trong các trường hợp chia tách, chuyển nhượng hoặc cấp đổi; tình trạng lấn chiếm đất công, chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định và tranh chấp nội bộ gia đình.

Đóng góp và giải pháp tác giả đề xuất

Khóa luận đưa ra các nhóm giải pháp xuất phát trực tiếp từ các vướng mắc thực tế tại địa phương:

• Nhóm giải pháp quản lý chung:
  • Chính quyền địa phương cần kịp thời phát hiện, xử lý các trường hợp lấn chiếm, sử dụng trái phép đất hành lang an toàn giao thông; đình chỉ các công trình xây dựng trái phép để bảo vệ an toàn công trình và buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất.
  • UBND phường cần rà soát nhu cầu thực tế của người dân để kiến nghị điều chỉnh hoặc bãi bỏ các quy hoạch không khả thi, tạo cơ sở cấp GCN cho người sử dụng đất.
  • Đề xuất chính sách cấp GCN theo hiện trạng sử dụng đất đối với các hộ gia đình dồn điền đổi thửa đúng quy định.
  • Chuẩn hóa khâu tiếp nhận hồ sơ: Cán bộ tiếp nhận phải lập biên nhận ghi chú rõ ràng các loại giấy tờ đã có và danh mục giấy tờ còn thiếu để hướng dẫn công dân bổ sung ngay từ đầu.
• Nhóm giải pháp cụ thể cho từng vướng mắc:
  • Đối với đất có tranh chấp, chưa thống nhất trong gia đình: Đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật; UBND phường thành lập tổ công tác hòa giải, xác định lại nguồn gốc thửa đất qua tài liệu lưu trữ và đối chiếu chứng cứ trước khi chuyển bộ phận địa chính xét cấp.
  • Đối với trường hợp lấn chiếm đất công: Phân loại thời điểm sử dụng; đối với diện tích tăng thêm sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004 và phù hợp với quy hoạch khu dân cư thì hướng dẫn người dân nộp tiền sử dụng đất để hợp thức hóa; trường hợp diện tích tăng thêm vi phạm quy hoạch thì kiên quyết vận động giải phóng mặt bằng và chỉ cấp GCN đối với phần diện tích hợp pháp.
  • Đối với hồ sơ thiếu thủ tục hành chính: Nhanh chóng liên hệ, đôn đốc các chủ sử dụng đất bổ sung giấy tờ tùy thân, hoàn thiện chữ ký giáp ranh và chữ ký của người dẫn đạc vào biên bản đo đạc.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của nghiên cứu:
  • Khóa luận mới chỉ thực hiện rà soát chuyên sâu tại 3 tổ dân phố (Tổ 1, Tổ 2, Tổ 3) trong tổng số các tổ dân phố của phường Túc Duyên, chưa bao quát toàn diện toàn bộ địa bàn phường cũng như các phường, xã lân cận thuộc thành phố Thái Nguyên.
  • Khoảng thời gian nghiên cứu thực địa giới hạn trong 4 tháng (từ ngày 02/01/2020 đến 03/05/2020) nên chủ yếu dừng lại ở khâu rà soát, lập danh sách phân loại và đề xuất phương án xử lý, chưa theo dõi được kết quả giải quyết dứt điểm đối với 183 thửa đất không đủ điều kiện sau khi hoàn thiện bổ sung hồ sơ.
• Hướng nghiên cứu tiếp:
  • Mở rộng phạm vi rà soát và đánh giá trên toàn bộ các tổ dân phố còn lại của phường Túc Duyên.
  • Đánh giá hiệu quả thực tế của quy trình xử lý đất lấn chiếm trước 01/7/2004 sau khi áp dụng cơ chế nộp tiền sử dụng đất để hợp thức hóa.
  • Nghiên cứu giải pháp liên thông và tích hợp dữ liệu rà soát hồ sơ địa chính vào Hệ thống thông tin đất đai (LIS) và Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai tại địa bàn thành phố Thái Nguyên.

Giá trị tham khảo

• Đối tượng tham khảo: Khóa luận là tài liệu tham khảo hữu ích cho sinh viên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Luật Đất đai khi làm đồ án tốt nghiệp, khóa luận hoặc tiểu luận chuyên ngành. Đồng thời, tài liệu cung cấp nguồn thông tin thực tế cho cán bộ địa chính xã/phường, cán bộ đo đạc bản đồ và chuyên viên tại các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện.
• Nội dung đáng tham khảo:
  • Trình tự 5 bước rà soát hồ sơ địa chính theo Hướng dẫn số 206/HD-TNMT của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên.
  • Phương pháp phân loại, lập biểu tổng hợp đánh giá hồ sơ đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ.
  • Hệ thống dữ liệu thực tế về cơ cấu sử dụng đất năm 2019 của phường Túc Duyên và bảng tổng hợp chi tiết các nguyên nhân thiếu sót giấy tờ thường gặp trong thực tế đăng ký đất đai.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận được thực hiện tại địa bàn nào và trong khoảng thời gian nào?
Khóa luận được thực hiện trên địa bàn Tổ 1, Tổ 2 và Tổ 3 thuộc phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Thời gian nghiên cứu thực địa diễn ra từ ngày 02/01/2020 đến ngày 03/05/2020, dựa trên hồ sơ địa chính và số liệu rà soát năm 2019.

2. Quy trình rà soát hồ sơ địa chính phục vụ cấp GCNQSDĐ tại Thái Nguyên gồm những bước nào?
Quy trình gồm 5 bước: (1) Chuẩn bị hồ sơ rà soát; (2) Họp Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cấp xã; (3) Công khai hồ sơ và giải quyết vướng mắc (trong thời hạn 15 ngày); (4) Hoàn thiện hồ sơ, lập Tờ trình gửi UBND thành phố; (5) Tiếp nhận hồ sơ và viết giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký thuộc Phòng TN&MT.

3. Kết quả rà soát hồ sơ cấp mới GCNQSDĐ tại 3 tổ dân phố phường Túc Duyên năm 2019 đạt số lượng bao nhiêu?
Tổng cộng có 461 hộ kê khai với 564 thửa đất, diện tích 211.344 m². Sau khi rà soát và công khai, có 381 thửa đất đủ điều kiện cấp GCN (diện tích 158.465 m²) và 183 thửa đất chưa đủ điều kiện (diện tích 73.049 m²).

4. Những nguyên nhân chủ yếu khiến hồ sơ không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ là gì?
Các nguyên nhân chính gồm: thiếu chữ ký giáp ranh, thiếu chữ ký người dẫn đạc; thiếu giấy tờ tùy thân (CMND, sổ hộ khẩu); thiếu kết quả đo đạc hoặc bản mô tả ranh giới thửa đất; thiếu bản gốc GCNQSDĐ cũ để làm thủ tục xác nhận biến động/cấp đổi; đất đang có tranh chấp nội bộ hoặc vướng mắc về nguồn gốc do lấn chiếm đất công.

5. Tác giả đề xuất phương án xử lý như thế nào đối với các thửa đất có diện tích tăng do lấn chiếm đất công?
Đối với diện tích đất tăng thêm đã sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004 và phù hợp với quy hoạch khu dân cư, chính quyền hướng dẫn người dân nộp tiền sử dụng đất để hợp thức hóa và cấp GCN. Trường hợp phần diện tích lấn chiếm nằm trong quy hoạch công trình công cộng thì vận động người dân bàn giao mặt bằng và chỉ cấp GCN cho phần diện tích hợp pháp.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Nguyễn Phương Ngân đã phản ánh toàn diện thực trạng công tác rà soát hồ sơ địa chính phục vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên năm 2019. Thông qua việc phân loại 564 thửa đất tại Tổ 1, Tổ 2 và Tổ 3, nghiên cứu đã chỉ ra các vướng mắc cụ thể về mặt thủ tục hành chính, đo đạc ranh giới và nguồn gốc đất đai dẫn đến 183 thửa đất chưa đủ điều kiện cấp giấy. Các giải pháp được tác giả đề xuất bám sát thực tiễn quản lý địa phương, mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho công tác quản lý đất đai và hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính cấp cơ sở.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí.Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan.

Luật đất đai năm 2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình. Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý.

Cùng với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước như ngày nay đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, trong đó đất đai là hàng hoá chủ yếu của thị trường này. Nhưng thực tế trong thị trường này thị trường ngầm phát triển rất mạnh mẽ. Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Để đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai, minh bạch thì yêu cầu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận phải được tiến hành.

Ngoài ra một vấn đề quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách m 2 cho nhà nước. Có thể thấy rằng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta vẫn còn chậm, thiếu sự đồng đều, ở các vùng khác nhau thì tiến độ cũng khác nhau do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan ở từng địa phương. Trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã và đang thực hiện tốt. Được sự nhất trí của ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của: Th.S Vương Vân Huyền.

Em tiến hành thực hiện đề tài "Rà soát hoàn thiện hồ sơ địa chính phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên năm 2019". Mục tiêu của đề tài - Nắm được quy trình cấp GCNQSDĐ cụ thể tại các xóm thuộc phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. - Phân loại được hồ sơ thiếu các giấy tờ cần có cho việc cấp GCNQSDĐ - Đánh giá tìm ra những thuận lợi,khó khăn trong khi thực hiện công tác rà soát và cấp GCNQSDĐ. - Rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân, đưa ra những đề xuất, các giải pháp có tính khả thi khi thực hiện công tác rà soát cấp GCNQSDĐ trên địa bàn phường.

Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân. Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp GCNQSD đất đai trong thực tế. Nắm vững những quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về cấp GCNQSDĐ.

Ý nghĩa trong thực tiễn Qua quá trình nghiên cứu rà soát hồ sơ cấp GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đã làm được và chưa làm được trong quá trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩy công tác rà soát và thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn. m 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký.

Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì: - GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai.

- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu m 5 nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Công tác cấp GCN là một công tác không thể thiếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục vụ công tác cấp GCN là điều cần thiết: * Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay: - Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 của Quốc hội ban hành. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất. thuê mặt nước. - Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính. - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính. - Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Đăng kí đất đai.

* Khái niệm đăng kí đất đai: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. * Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở: Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. * Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. * Vai trò của công tác đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất.

Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước m 7 bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai. * Hình thức đăng ký đất đai: Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: - Giai đoạn1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.